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Hauskauf: Wenn bei der Übernahme von Inventar die Nebenkostenfalle droht

Beim Hauskauf steht oft auch die Übernahme von Einrichtungsgegenständen zur Debatte. Mit der richtigen Strategie können Käufer dabei unnötige Nebenkosten vermeiden.

Wenn beim Hauskauf eine gebrauchte Immobilie den Besitzer wechselt, geht es um die Frage, was mit dem darin befindlichen Inventar geschieht. Das meiste davon wird der Vorbesitzer entweder für sich selbst weiterverwenden oder entsorgen. Doch häufig befinden sich darin Einrichtungsgegenstände, die für den neuen Eigentümer durchaus interessant sind – sei es eine Einbauküche oder vielleicht eine Wohnzimmereinrichtung, die noch in gutem Zustand ist und dem Geschmack des Käufers entspricht.

Bei entsprechender Werthaltigkeit wird der Verkäufer dafür einen angemessenen Preis verlangen, der zum Kaufpreis der Immobilie hinzugerechnet wird. Dabei droht jedoch für den Käufer eine finanzielle Falle: Je höher der Immobilienpreis beim Hauskauf, umso höher sind auch Grunderwerbsteuer und Notargebühren. Ist ein Makler beim Hauskauf mit eingeschaltet, berechnet dieser seine Courtage in aller Regel auf Basis des im Notarvertrag stehenden Kaufpreises.

Beim Hauskauf Einrichtungsgegenstände vertraglich ausklammern

Sofern es sich bei den Einrichtungsgegenständen nicht um feste Bestandteile der Bausubstanz handelt – was etwa bei einem Kachelofen oder einem Wintergarten der Fall wäre – können mit der richtigen Vertragsgestaltung unnötige Kaufnebenkosten vermieden werden. Dies kann auf zweierlei Art und Weise geschehen:

1. Im Notarvertrag können gesonderte Preise für die Immobilie sowie für bewegliche Gegenstände ausgewiesen werden. Letztere werden dann nicht mit Grunderwerbsteuer belegt.

2. Alternativ dazu kann der Notarvertrag nur über den Kauf der Immobilie abgeschlossen werden, und ergänzend dazu schließen Käufer und Verkäufer einen privatschriftlichen Vertrag über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen ab.

Wenn beispielsweise eine Kücheneinrichtung und weitere Möbel im Wert von 12.000 Euro übernommen werden, lassen sich auf diese Weise je nach Bundesland Grunderwerbsteuer und Notargebühren einige Hundert Euro sparen. Lässt sich dadurch auch eine eventuell anfallende Maklercourtage reduzieren, fällt die Ersparnis noch höher aus.

Vorsicht: Hauskäufer sollten bei der Vertragsgestaltung auf gar keinen Fall den Bogen überspannen, indem sie versuchen, realen Immobilienwert über einen separaten Kaufvertrag auf Einrichtungsgegenstände umzuwidmen. Alle Immobilienkaufverträge werden an das Finanzamt weitergeleitet, wo geprüft wird, ob der ausgewiesene Kaufpreis marktüblich ist. Wer dabei versucht zu tricksen, riskiert dafür belangt zu werden.

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Redaktion: Britta Barlage

Interhyp AG, 20.09.2012