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Hypothek und Grundschuld sind nicht dasselbe

Wenn vom Hypothekendarlehen die Rede ist, wird damit das Pfand bezeichnet, das der Kreditnehmer der Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen gewährt. Doch in der Praxis handelt es sich fast immer nicht um eine Hypothek, sondern um eine Grundschuld.

Der wichtige Unterschied: Die Hypothek ist an die Höhe der damit gesicherten Darlehensforderung gebunden und entspricht somit immer exakt dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Ist die letzte Rate bezahlt, erlischt die Hypothek automatisch. Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Stand des Darlehens und besteht so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird. Die Löschung wird gekennzeichnet, indem der entsprechende Grundschuldeintrag rot unterstrichen wird.

In der Kreditpraxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weil sie vor allem für die Banken einfacher zu handhaben ist als das Hypothekendarlehen. Ist eine Hypothek eingetragen, muss im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Bank erst einmal nachweisen, dass dieser noch offene Schulden hat, da die Hypothek ansonsten hinfällig wäre. Bei der Absicherung über Grundschulden kann hingegen die Bank schneller die Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Kreditnehmer im Zahlungsverzug ist.

Grundschuld kann einfacher als Hypothek weitergereicht werden

Ein weiterer Vorteil der Grundschuld im Vergleich zum Hypothekendarlehen: Die Banken können untereinander Grundschulden weitergeben, was entweder ohne Eintrag im Grundbuch in Form einer privatschriftlichen Abtretung geschieht oder im Grundbuch vermerkt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Kreditnehmer bei einer Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Bank wechselt, weil er von einem anderen Institut ein günstigeres Angebot bekommen hat. Anstatt eine teure Löschung und Neueintragung vorzunehmen, bleibt dann die erste Bank im Grundbuch als Grundschuldinhaber bestehen und überträgt diese Rechte an die Bank, die die neue Finanzierung durchführt. Bei einer Hypothek ist diese einfache Form der Sicherheitenübertragung nicht möglich.

Interhyp AG, 15.02.2011