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Immobilienpreise: Keine Immobilienblase trotz hoher Kaufpreise

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen seit Jahren kontinuierlich. Nach neuen Erkenntnissen des Forschungsinstitut empirica haben sowohl die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen als auch von Ein- oder Zweifamilienhäusern insbesondere im vierten Quartal 2016 deutlich angezogen. Die Gefahr einer Immobilienblase sehen Experten jedoch nicht.

Hohe Immobilienpreise in Großstädten: Trotzdem bestehe keine Immobilienblase, so Experten.

Hohe Immobilienpreise in Großstädten: Trotzdem bestehe keine Immobilienblase, so Experten.

(München, 02.02.2017) Die Angst ist nicht neu: Besteht angesichts hoher Immobilienpreise die Gefahr einer Immobilienblase und überschuldeter Haushalte? Steigende Preise müssen nicht unbedingt auf eine Krise hindeuten. Das Forschungsinstitut empirica analysiert vierteljährlich im Blasenindex, ob die Befürchtungen berechtigt sind. Als Faktoren nennt sie "Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum BIP". Es müssten also die Kaufpreise schneller als die Mieten und schneller als die Einkommen steigen, in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut und immer mehr Kredite aufgenommen werden. Ausschlaggebend sind Vergleichswerte aus dem Jahr 2004. Damals befand sich der Immobilienmarkt in einer "Normalphase" ohne Hinweise auf eine Preisblase.

Der empirica Preisindex zeigt, dass insbesondere Käufer neugebauter Eigentumswohnungen einen deutlichen Preisanstieg beobachten. Innerhalb eines Jahres sind die Preise deutschlandweit um 8,5 Prozent gestiegen: 7,6 Prozent in den Landkreisen und 9,9 Prozent in den kreisfreien Städten. Vor allem die Top-7-Immobilienstandorte sind betroffen. Und kurzfristig könnten Preise wegen der kommenden Inflation und der Verschlechterung der realen Verzinsung alternativer Anlagen weiter steigen. Mittelfristig rechnen die Experten aber damit, dass die realen Immobilienpreise bei "normalen" Zinsen fallen und alternative Anlagen wieder an Attraktivität gewinnen. Wenn die Mietpreisbremse greift, könnten Immobilienrenditen weiter sinken. Als klare Verlierer sieht die Studie junge Familien: Sie stehen vor der Wahl, heute hohe Preise für Einfamilienhäuser zu akzeptieren oder morgen hohe Zinsen. Hier sollten die Kommunen sie unterstützen, so empirica – zum Beispiel mit einer Baulandausweitung.

Auch das Institut der deutschen Wirtschaft Köln sieht keine Anzeichen für eine spekulative Blase. Laut Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte, entstehe eine Blase vor allem dann, wenn Immobilien mit dem ausschließlichen Ziel einer kurzfristigen Wertsteigerung gekauft werden. In diesem Fall besteht kein Interesse, sie auch wirklich zu bewohnen, sondern sie schnell wieder zu verkaufen. Die Folgen seien dann kürzere Zinsbindungen und höhere Beleihungsläufe. Bei deutschen Bauherren ist aber seit Jahren der Gegensatz der Fall: Sie nutzen lange Laufzeiten mit niedrigen Zinsen und erhöhen die Tilgungssätze. Und vor allem besitzen sie auch die Kaufkraft, um aufgenommene Kredite zurückzuzahlen. Die Situation ist laut dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln nicht vergleichbar mit der in den USA oder Spanien. Dort entstanden die spekulativen Blasen durch Kreditfinanzierung von Bauherren ohne ausreichendes Einkommen.


Redaktion: Kathrin Schubert