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Saisonstart: Drei gute Fragen und Antworten für Bauherren

In der Experten-Sprechstunde von Interhyp auf gutefrage.net haben Bauherren, Käufer und Modernisierungswillige Fragen zur Finanzierung gestellt. Expertenantworten auf drei wichtige Fragen.

Baustelle Einfamilienhaus

Frage 1: Was wird gemacht, wenn etwas beim Bau schief geht?

Expertenantwort: Wer im Laufe des Bauvorhabens feststellt, dass er weiteres Kapital für die Fertigstellung seiner Immobilie benötigt, hat meist die Möglichkeit einer Nachfinanzierung. Diese wird in der Regel von der finanzierenden Bank angeboten, allerdings nicht immer zu sehr günstigen Konditionen. Daher ist es sinnvoll, von vorneherein möglichst genau zu kalkulieren und auch einen Puffer einzuplanen, um Nachfinanzierungen zu vermeiden. Um sich gegen Unfälle auf der Baustelle oder andere Schadensfälle abzusichern, sollte man sich bezüglich sinnvoller Versicherungen rund um den Hausbau kundig machen ¿ dazu zählt zum Beispiel die Bauherrenhaftpflicht.

Frage 2: Wann sollte man sich für Bau oder Kauf entscheiden?

Expertenantwort: Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung, die den Käufer für lange Zeit bindet. Sie sollte nicht zu spät getroffen werden, da ein Darlehen möglichst bis zum Renteneintritt zurückgezahlt sein sollte. Allerdings sollte man sich auch nicht voreilig entscheiden. Die Voraussetzungen müssen stimmen, wie ein regelmäßiges Einkommen und ein gewisses Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital in eine Finanzierung eingebracht werden kann, desto besser sind die Konditionen in der Regel. Die meisten Banken verlangen, dass zumindest die bei einem Immobilienerwerb anfallenden Kaufnebenkosten aus dem Eigenkapital bezahlt werden können. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (pauschal 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Gebühren für einen Makler (variiert, häufig 3,57 Prozent). Wer zusätzlich weiteres Eigenkapital einsetzt, verringert das Gesamtrisiko der Finanzierung für die Bank und es können bessere Konditionen vergeben werden.

Frage 3: Kommt man aus einem Kredit leicht raus?

Expertenantwort: In aller Regel wird mit der finanzierenden Bank eine Sollzinsbindung vereinbart, zum Beispiel fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Während der Sollzinsbindung kann man das Darlehen nur in Ausnahmefällen kündigen ¿ zum Beispiel beim Verkauf der als Sicherheit dienenden Immobilie oder Scheidung der Darlehensnehmer. In der Regel ist der Darlehensnehmer daher bei einer vorzeitigen Kündigung des Darlehens auf die Kulanz der finanzierenden Bank angewiesen. Außerdem wird die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich für den entstandenen Zinsschaden berechnen. Eine Ausnahme bildet hier das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach BGB. Dieses besagt, dass man ein Darlehen zehn Jahre nach der Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne das Anfallen einer Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen kann. Eine Alternative ist ein sogenanntes "variables Darlehen". Bei dieser Kreditvariante wird keine Sollzinsbindung vereinbart.

Grundsätzlich denkbar ist auch ein sogenannter "Schuldnertausch", der aber vom Entgegenkommen der Bank abhängt. Hierbei wird einer der Darlehensnehmer durch eine andere Person "ersetzt". Banken setzen hierbei voraus, dass der neue Darlehensnehmer eine mindestens gleichwertige persönliche Bonität wie der ursprüngliche Kreditnehmer vorweisen kann.

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Tipps zur Immobilienfinanzierung.


Redaktion: Patrizia Difonzo

Interhyp AG, 05.05.2014