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Sprechstunde zum Immobilienkauf: Drei interessante Fragen und Antworten

Tilgung, Laufzeit, Sollzinsbindung, Annuitätendarlehen – Fragen rund um die Immobilienfinanzierung hat die Interhyp-Finanzierungsspezialistin Jasmin Baum in der Experten-Sprechstunde auf gutefrage.net kürzlich beantwortet. Hier drei interessante Fragen und Antworten für Sie.

Wir möchten das Haus unserer Schwiegereltern für einen günstigen Preis kaufen und einige Umbaumaßnahmen vornehmen. Zusätzlich wollen wir eine neue Küche und Möbel kaufen. Bekommen wir für alles ein Darlehen, obwohl dieses über dem Kaufpreis des Hauses liegt?

Da es sich in hier um einen sogenannten Familienverkauf handelt, kann der tatsächliche Marktwert der Immobilie – nicht der Kaufpreis laut Kaufvertrag – für die Berechnung der Beleihung angesetzt werden.

Die anfallenden Nebenkosten sollten mit dem Eigenkapital getragen werden, denn nur sehr wenige Banken finanzieren diese mit. Wenn es sich um wertsteigernde Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen handelt, können Banken diese oft mit in die Finanzierung einbinden. Dafür bieten sich die KfW-Fördermittel an. Weitere Infos gibt es hier. Anders steht es aber um die Finanzierung von einer neuen Küche und neuen Möbeln. Diese gelten als Inventar und können grundsätzlich nicht im Rahmen einer Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden.

Tipp: Es empfiehlt sich ein persönliches Beratungsgespräch bei der Hausbank oder einem unabhängigen Vermittler für Finanzierungen wahrzunehmen. Dieser kann das Vorhaben individuell prüfen und den Finanzierungsrahmen ermitteln.

Ich möchte gerne ein Haus kaufen, habe jedoch kein Eigenkapital. Ist unter diesen Voraussetzungen ein Kauf überhaupt möglich und sinnvoll

Grundsätzlich finanzieren vielen Banken ein Kaufvorhaben bis zu 100 Prozent, das heißt, dass der Kaufpreis in voller Höhe finanziert werden kann. Sehr wenige Banken bieten darüber hinaus die Möglichkeit an, die anfallenden Erwerbsnebenkosten mitzufinanzieren. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen die Grunderwerbsteuern, die je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 5,5 Prozent liegen, Notar- und Grundbuchkosten mit etwa 2 Prozent und gegebenenfalls Gebühren für einen Makler. Wenn die Möglichkeit besteht, Eigenkapital für das Kaufvorhaben anzusparen, wirkt sich dies immer positiv auf die Machbarkeit der Finanzierung aus. Es gilt: Je mehr Eigenkapital desto bessere Konditionen.

Weitere Voraussetzungen für die Finanzierung einer Immobilie sind eine gute Bonität und ein gesichertes Einkommen. Da die Bank ein gesichertes Einkommen benötigt, ist es vorteilhaft, wenn beide Darlehensnehmer in einem festen beziehungsweise in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis stehen.

Ich habe Anfang des Jahres ein Haus gekauft und mit einem sehr teuren Kredit finanziert. Kann ich diesen kündigen oder in einen günstigeren umwandeln?

Die Möglichkeit, eine bestehende Immobilienfinanzierung vorzeitig zu kündigen, ist von Gesetzes Seite her relativ begrenzt. Da die genannte Baufinanzierung noch keine zehn Jahre seit Vollauszahlung läuft, kann die Bank eine vorzeitige Kündigung laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs verweigern. Daher ist man auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen.

Sollte die Bank eine Kündigung der Finanzierung zugestehen, wird diese eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um den ihr entstehenden Zinsverlust auszugleichen.

Empfehlung: Am besten ein Beratungsgespräch bei der Hausbank vereinbaren, um die Möglichkeit zu besprechen. Hier kann in Erfahrung gebracht werden, ob der Vertrag gekündigt werden kann und welche Vorfälligkeitsentschädigung zu entrichten ist. Danach kann ein Termin bei einer anderen regionalen Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler wahrgenommen werden, um dort prüfen zu lassen, ob sich diese Kündigung tatsächlich lohnt.

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Tipp: Die Finanzierungsexperten von Interhyp beantworten Ihnen auch außerhalb der Sprechstunde alle Ihre Fragen online telefonisch oder persönlich vor Ort.

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Redaktion: Patrizia Difonzo

Interhyp AG, 16.09.2013