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Vor Wohnungskauf Teilungserklärung einsehen

Beim Wohnungskauf ist es wichtig, die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung einzusehen, um vor unliebsamen Überraschungen sicher zu sein.

Wohnungskauf: Interessenten sollten die Teilungserklärung einsehen.

Wohnungskauf: Interessenten sollten die Teilungserklärung einsehen.

(München, 23.01.2017) Wer seine Traumwohnung gefunden zu haben scheint und kurz vor dem Wohnungskauf steht, bei dem startet das Kopfkino: Wohnbereich, Küche, Balkon mit Aussicht – alles wunderbar. Doch dann gibt es ja da noch die lieben Nachbarn. "Wer Eigentümer einer Wohnung wird, wird gleichzeitig Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft und ist automatisch an die Regelungen gebunden, die sich die Eigentümergemeinschaft gegeben hat", gibt die Bremer Notarkammer zu bedenken. "Häufig gilt das auch für Käufer eines Reihenhauses." Deshalb raten die Fachleute der Kammer Interessenten, vor dem endgültigen Kauf unbedingt Teilungserklärung und Miteigentümerordnung der betreffenden Liegenschaft einzusehen. Sie nennen die Teilungserklärung gar eine Art "Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft". Das Onlineportal Immowelt ergänzt: "Wer einen Wohnungskauf plant, sollte insbesondere auch ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich nachteilig für ihn auswirken können."

Aus der Teilungserklärung ergibt sich zum Beispiel, welche Räume und Flächen gemeinschaftlich genutzt werden dürfen und inwieweit einzelnen Eigentümern Sondernutzungsrechte zustehen. Auch ob Tierhaltung verboten ist oder ob es Vorgaben gibt für die äußerliche Gestaltung wie Markisen oder SAT-Anlagen, erfährt der Käufer aus der Teilungserklärung. Nicht minder wichtig sind Regelungen zum Stimmrecht, zur Verteilung von Kosten sowie zu Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten. Bauliche Veränderungen oder Nutzungsänderungen am Kaufobjekt, so die Notarkammer, seien häufig nur mit Zustimmung aller Miteigentümer beziehungsweise nach vorheriger Änderung der Teilungserklärung möglich. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen wolle, brauche er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft, erklären die Immowelt-Experten. "Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum." Durch bauliche Veränderungen können sich Eigentumsanteile aller anderen Wohnungseigentümer verändern. "Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen", so Immowelt, "sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken".

Kaufinteressenten sollten sich vor dem Wohnungskauf auch erkundigen, ob und wie die Hausgemeinschaft bislang funktionierte. "Um einen guten Überblick über durchgeführte und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft zu erhalten, ist es ratsam, sich die Protokolle früherer Wohnungseigentümerversammlungen sowie Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne vorlegen zu lassen", betonen die Bremer Notare. Sie weisen zudem darauf hin, "dass bei der Beurkundung des Kaufvertrages die Teilungserklärung meist nicht vorliegt. Der Notar erteilt nur allgemeine Hinweise zu den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts."


Redaktion: Joachim Hoffmann