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Baufinanzierung: Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung. Damit die monatlichen Raten dabei gleich bleiben, erhöht sich der Tilgungsanteil schrittweise.

Wer eine Baufinanzierung abschließt, tut dies in aller Regel in Form eines Annuitätendarlehens. Auf den ersten Blick ist das eine einfache Sache, weil Monat für Monat identische Raten zu zahlen sind – zumindest während der Dauer der Zinsbindung. Doch die Berechnungsweise, die sich dahinter verbirgt, ist komplizierter als es auf den ersten Blick scheint.

Die naheliegende Vermutung, dass in jeder Rate derselbe Anteil an Zinsen und Tilgung steckt, würde keine gleichbleibende Gesamtrate ermöglichen. Beispiel: Wenn bei einem 100.000-Euro-Darlehen 4 Prozent Zins und 2 Prozent anfängliche Tilgung vereinbart werden, liegt, die jährliche Gesamtzahlung zunächst bei 6.000 Euro, woraus sich eine Monatsrate von 500 Euro ergibt. Würde der Tilgungsanteil gleich bleiben, dann wäre damit eine sich immer weiter verringernde Rückzahlungsrate verbunden. Sind nämlich 10.000 Euro bereits getilgt, werden darauf jährlich nur noch 3.600 Euro Zins fällig – und dies würde bei gleichbleibenden 2 Prozent Tilgung 5.600 Euro jährliche Gesamtzahlung und daraus resultierend eine Monatsrate von nur noch 466,67 Euro ergeben.

Um beim Annuitätendarlehen die gleichbleibende Monatsrate zu gewährleisten, heben Banken den Tilgungsanteil innerhalb der Rate schrittweise an. Im obigen Beispiel würde dies bedeuten, dass bei nur noch 90.000 Euro Restschulden der Tilgungsanteil von einstmals 2,0 Prozent auf 2,4 Prozent steigt, damit die jährliche Gesamtzahlung mit 6.000 Euro stabil bleibt.

Für den Kreditnehmer hat das Annuitätendarlehen nicht nur den Vorteil, dass er über die gesamte Zinsbindungsfrist mit gleichbleibenden Monatsraten kalkulieren kann. Durch den langsamen aber stetigen Anstieg des Tilgungsanteils innerhalb der Gesamtrate wird überdies auch die Rückzahlung des Darlehens beschleunigt. So würde bei gleichbleibender Tilgung die Rückzahlung eines Darlehens mit 2 Prozent Anfangstilgung 50 Jahre dauern. Mit dem Annuitätendarlehen ist der Kreditnehmer hingegen bei gleicher anfänglicher Tilgung bereits nach knapp 28 Jahren schuldenfrei.

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Redaktion: Britta Barlage

Interhyp AG, 09.01.2012