Forward-Darlehen

Interhyp erklärt, was ein Forward-Darlehen ist und wie Eigenheimbesitzer bei ihrer Anschlussfinanzierung richtig Geld sparen können, wenn sie das richtige Darlehen wählen.

Gerade in Niedrigzinsphasen bietet sich bei der Anschlussfinanzierung der Abschluss eines Forward-Darlehens an. Bei einem Forward-Darlehen können Sie bis zu 66 Monate im Voraus die Konditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben. Erfahren Sie hier mehr zu Ihrem Forward-Kredit!

Forward-Darlehen: So funktioniert's

  • Sie vereinbaren bereits heute den festen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung.
  • Das Forward-Darlehen wird pünktlich zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab.
  • Die neue Sollzinsbindung für den Forward-Kredit und die monatliche Ratenzahlung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin (außer beim "unechten" Forward-Darlehen, siehe unten).

Vorteile eines Forward-Darlehens

  • Sie schließen heute schon das Risiko steigender Zinsen in der Zukunft aus.
  • Sie sichern sich für die bestehende Finanzierung günstige Konditionen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.
  • Sie erhalten Planungssicherheit weit über Ihre derzeitige Sollzinsbindung hinaus. Die monatliche Ratenzahlung und in der Regel auch die neue Sollzinsbindung beginnen ebenfalls erst zum Auszahlungstermin.

Was ist zu beachten?

Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Darlehens wird für gewöhnlich ein geringer Zinsaufschlag fällig. Somit liegt der Zinssatz für ein Forward-Darlehen in der Regel leicht über den aktuellen Konditionen – die Differenz ist umso größer, je länger die Vorlaufzeit ist.

Wichtig: Das Forward-Darlehen muss immer zu den vereinbarten Konditionen angenommen werden. Wenn die Zinsen zum Zeitpunkt der Auszahlung unter dem vereinbarten Sollzinssatz liegen sollten, müssen Sie das Forward-Darlehen trotzdem in Anspruch nehmen und können von den niedrigeren Marktzinsen nicht mehr profitieren. Damit ist das Forward-Darlehen insbesondere im aktuellen Umfeld historisch niedriger Zinsen mit mittelfristigen Aufwärtstendenzen interessant.

Forward-Darlehen: Vergleich

Wenn Sie Forward-Darlehen vergleichen wollen, spielen also verschiedene Parameter eine Rolle: Die Länge der Vorlaufzeit, die Zinsen, der Forward-Aufschlag und die Länge und der Beginn der Sollzinsbindung. Die Rechner von Interhyp und unser Zins-Check helfen Ihnen beim Vergleich der Angebote. Unsere Berater sprechen die verschiedenen Optionen für Ihre Anschlussfinanzierung gerne mit Ihnen durch.

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Forward-Darlehen – heute die günstige Anschlussfinanzierung für morgen sichern

Für Bauherren und Immobilienkäufer stellt die Anschlussfinanzierung ein gewisses finanzielles Risiko dar. Steigt der Marktzins während der Zinsbindungsfrist des ersten Darlehens deutlich an, kann die weitere Baufinanzierung trotz geringerer Kreditsumme teuer werden. Dieses Risiko lässt sich nur über ein Volltilger-Darlehen komplett ausschließen. Dabei zahlt der Kreditnehmer die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist ab. Aufgrund der meist hohen monatlichen Belastung ist diese Möglichkeit jedoch oft nur für Kreditnehmer mit überdurchschnittlich hohem Einkommen interessant. Eine andere Möglichkeit, sich günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern, ist das Forward-Darlehen. Informieren Sie sich hier umfassend über diese Lösung zur Anschlussfinanzierung von Baudarlehen und Immobilienkrediten.

Was genau ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist eine vergleichsweise neue Darlehensform, die ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt werden kann. Das bedeutet, Kreditnehmer müssen bereits eine laufende Immobilienfinanzierung abgeschlossen haben, um einen Antrag auf ein Forward-Darlehen stellen zu können. Das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung war zunächst nur für kommunale und gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften erhältlich. Seit Ende der neunziger Jahre sind auch Angebote für private Kreditnehmer auf dem Markt. Die Idee des Forward-Darlehens besteht darin, bereits lange vor Ablauf der Zinsbindung einen Vertrag zur Anschlussfinanzierung abzuschließen und sich auf diesem Weg aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern. Das Forward-Darlehen ist ein normales Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, der Clou liegt jedoch darin, dass der Auszahlungszeitpunkt des Darlehens über mehrere Jahre nach hinten geschoben werden kann. In dieser Zeit zahlt der Kreditnehmer keine Raten und der Kreditgeber berechnet keine Bereitstellungszinsen.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen genau?

Mit dem Forward-Darlehen erhalten Kreditnehmer bereits zu dem Zeitraum, in dem ihre Immobilienfinanzierung noch mehrere Jahre in der Zinsbindung ist, die Möglichkeit, sich aktuell günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Eine normale Anschlussfinanzierung kann frühestens 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Je nach Anbieter fallen in dieser Zeit Kosten für den Bereitstellungszins an, einige Banken und Sparkassen verzichten allerdings auf diese Einnahmequelle. Aber länger als 6 oder maximal 12 Monate im Voraus kann die Anschlussfinanzierung mit einem normalen Darlehen nicht geplant werden. Anders ist es beim Forward-Darlehen. Hier kann der Antragsteller bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den heute aktuellen Marktzins für die Zukunft festschreiben. Zwischen dem Abschluss des Vertrages für die Anschlussfinanzierung und der tatsächlichen Auszahlung der Kreditsumme können mehrere Jahre liegen. Diese Zeitspanne nennen Experten Forward-Phase. Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung liegen mit einem Forward-Darlehen auf dem Niveau zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dazu kommt ein von der Länge der Vorlaufzeit abhängiger Zinsaufschlag durch die Bank. Hier liegt der Gedanke der Fairness zugrunde, denn sollten die Zinsen steigen, entgeht der kreditgebenden Bank durch das günstige Forward-Darlehen ein großer Teil der möglichen Rendite. Im Gegenzug erhält der Kreditgeber günstige Konditionen und eine hohe Planungssicherheit bis weit in die Zukunft. Bis auf die Besonderheit der frühen Festlegung der Zinsen und der weit in der Zukunft liegenden Auszahlung der Kreditsumme handelt es sich bei einem Forward-Darlehen um ein klassisches Annuitätendarlehen.

Zinsschwankungen beeinflussen die Finanzierungskosten deutlich

Die Bewegungen bei den Zinsen für Immobiliendarlehen sind groß.

Zinsen

Egon Exempel sucht eine Anschlussfinanzierung für seinen Immobilienkredit. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit benötigt er ein Darlehen in Höhe von 160.000 Euro. Egon Exempel wünscht ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren.

Beispiel: Bei einem angenommenen Marktzins von 1,5 Prozent ist ein Forward- Darlehen zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent erhältlich. Steigt der Marktzins für die Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Forward-Phase auf 3,0 Prozent, ist folgende Ersparnis möglich:

 Forward-DarlehenNormale Anschlussfinanzierung
Kreditsumme160.000 €160.000 €
Effektiver Jahreszins2,0%3,0%
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Tilgung zu Beginn2,0%2,0%
Restschuld124.608,55 €122.735,12 €
Monatliche Rate533,33 €666,67 €
Zinsen28.608,15 €42.735,52 €

Das Berechnungsbeispiel zeigt deutlich, dass steigende Zinsen die Kosten für die Anschlussfinanzierung drastisch ansteigen lassen. Es fallen während der Laufzeit der Finanzierung rund 14.000 Euro zusätzlich für die Zinskosten an. Es lohnt sich, sich über ein Forward-Darlehen günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern und die Anschlussfinanzierung gezielt zu planen. Der geringe Aufschlag auf den aktuell marktüblichen Zinssatz fällt kaum ins Gewicht.

Forward-Darlehen: Wie lange im Voraus?

Das Forward-Darlehen bietet eine hohe Planungssicherheit für die Anschlussfinanzierung. Kreditnehmer können sich bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung die aktuell günstigen Zinsen sichern. Die meisten Anbieter gewähren das Forward-Darlehen bis zu 60 Monate vor dem eigentlichen Auszahlungszeitpunkt. Einige Anbieter erlauben sogar ein weiteres halbes Jahr mehr Spielraum und bieten dem Kreditnehmer so Planungssicherheit für die gesamte Forward-Phase und die Jahre der vereinbarten Zinsbindung. Im Idealfall kennen Kreditnehmer damit bereits heute die monatliche finanzielle Belastung für den Immobilienkredit für die nächsten 15 oder 20 Jahre auf den Cent genau.

5 Jahre Forward-Phase + 15 Jahre Zinsbindung = 20 Jahre Planungssicherheit

Wie viele Monate ohne Bereitstellungszins zwischen dem Vertragsschluss und dem tatsächlichen Auszahlungszeitpunkt liegen dürfen, bestimmen die verschiedenen Anbieter selbst. Je nach kreditgebender Bank sind die Bedingungen unterschiedlich. Generell gilt, dass ein Forward-Darlehen abgeschlossen werden kann, wenn die aktuelle Immobilienfinanzierung noch länger als 12 Monate und höchstens noch 66 Monate läuft. Grundsätzlich ist es wichtig, die Tarife und Bestimmungen der verschiedenen Banken und Sparkassen genau zu prüfen und zu vergleichen.

Echtes und unechtes Forward-Darlehen: Was heißt das?

Wer sich für ein Forward-Darlehen interessiert, stößt oft auf die Begriffe "echtes" oder "unechtes" Forward-Darlehen. Was steckt hinter diesen Bezeichnungen für einen solchen Forward-Kredit?

Ein echtes Forward-Darlehen ist ein Anschlussdarlehen, bei dem zwar die Zinsbindung erst in der Zukunft beginnt, die Konditionen aber bereits jetzt fixiert werden. Für jeden Monat bis zur Auszahlung des Forward-Darlehens wird ein Zinsaufschlag fällig, der je nach Bank unterschiedlich ist und oft bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten liegt. Zum Teil wird für die ersten sechs bis zwölf Monate kein solcher Forward-Aufschlag verlangt.

Bei einem unechten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt aber erst zum Auslauf der bestehenden Finanzierung. Die Zeit bis zum Ablösetermin wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt. Wie viele bereitstellungszinsfreie Monate angeboten werden und ob die bereitstellungszinsfreie Zeit gegebenenfalls noch verlängert werden kann, ist dann von Bank zu Bank verschieden.

Was bei Ihren Überlegungen wichtig ist: Beim Angebotsvergleich der Forward-Darlehen ist zu berücksichtigen, dass die Zinsbindung bei einem echten und bei einem unechten Forward-Darlehen zu unterschiedlichen Zeitpunkten beginnt. Das heißt: Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung und beispielsweise zwölf bereitstellungszinsfreien Monaten kann mit einem echten Forward-Darlehen verglichen werden, das zwölf Forward-Monate beinhaltet, dabei aber über eine neunjährige Zinsbindung verfügt.

Was unterscheidet ein echtes von einem unechten Forward-Darlehen?

Bei einem echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung zu dem Zeitpunkt, an dem die Darlehenssumme ausgezahlt wird. Bei einem unechten Forward-Darlehen dagegen startet die Zinsbindungsfrist zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Beispiel: Egon Exempel möchte im Juli 2016 ein Forward-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Forward-Phase von 3 Jahren abschließen.

Der zeitliche Ablauf bei einem echten Forward-Darlehen:

  • Juli 2016: Egon Exempel schließt den Darlehensvertrag ab.
  • Juli 2016 - Juli 2019: Forward-Phase ohne Zinsen oder Gebühren für die Bereitstellung
  • Juli 2019: Auszahlung der Darlehenssumme und Beginn der Zinsbindung
  • Juli 2029: Ende der Zinsbindung

Ganz anders sieht es bei einem unechten Forward-Darlehen aus:

  • Juli 2016: Egon Exempel schließt den Vertrag ab, die Zinsbindungsfrist beginnt.
  • Juli 2016 - Juli 2019: Forward-Phase ohne Zinsen oder Gebühren für die Bereitstellung
  • Juli 2019: Auszahlung der Darlehenssumme
  • Juli 2026: Ende der Zinsbindung

Das Beispiel zeigt deutlich, dass der Kreditnehmer bei einem unechten Forward-Darlehen wertvolle Zeit mit Zinsbindung verliert und sich die günstigen Zinsen weniger lange sichert. Um die Konditionen eines echten und eines unechten Forward-Darlehens zu vergleichen, muss die tatsächliche Frist der Zinsbindung miteinbezogen werden. Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Forward-Phase von 3 Jahren entspricht einem echten Forward-Darlehen mit einer Zinsbindung von 7 Jahren. Nun endet bei beiden Varianten die Zinsbindung zeitgleich und ein realistischer Vergleich der Höhe der Zinsen und damit der tatsächlichen Kosten ist möglich.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Die Sicherung der aktuell günstigen Zinsen für einen in weiter Ferne liegenden Zeitraum hat selbstverständlich einen Preis. Steigen die Zinsen für Annuitätendarlehen nach Abschluss des Forward-Darlehens an, verliert die Bank Zinseinnahmen. Daher erheben Banken und Sparkassen für jeden Monat, den sie das Forward-Darlehen gebühren- und zinsfrei bereitstellen, einen Aufschlag. Im Jahr 2015 hat die Stiftung Warentest ermittelt, dass der Aufschlag für ein Forward-Darlehen mit zwei- oder dreijähriger Forward-Phase bereits für einen Zinsaufschlag von unter 0,5 Prozent erhältlich ist. Als Faustregel gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag. Verlangen Banken und Sparkassen vergleichsweise hohe Zinsaufschläge für die Forward-Periode, sind steigende Zinssätze für Baugeld zu erwarten.

Änderung der Grundschuld

Ein wichtiger Kostenfaktor bei der Anschlussfinanzierung sind die Gebühren für die Änderung der Grundschuld. Übernimmt eine neue Bank die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, muss die Grundschuld in der Grundbucheintragung geändert werden. Kreditnehmer scheuen häufig einen Wechsel des Kreditanbieters, um diese Kosten zu sparen. Im Allgemeinen werden für die Eintragung der Grundschuld Gebühren in Höhe einigen Hundert Euro fällig. Einige Banken und Sparkassen übernehmen im Rahmen der Neukundengewinnung die Kosten für die Änderung der eingetragenen Grundschuld. Die aktive Nachfrage kann sich hier auszahlen.

So rechnen Banken bei Forward-Darlehen

Beantragt ein Kreditnehmer ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung für seine Baufinanzierung, muss die Bank dies auch refinanzieren, also zum Beispiel ebenfalls einen Kredit aufnehmen. Da das Geld in der Forward-Periode ruht, legt der Kreditgeber die Kreditsumme für diese Zeitspanne an. Allerdings sind die Zinssätze für kurzfristige Geldanlagen niedriger als für langfristige.

Beispiel: Egon Exempel beantragt bei seiner Bank ein Forward-Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung und einer Forward-Phase von 4 Jahren. Die Bank leiht die Kreditsumme bei Vertragsabschluss von einer anderen Bank aus und legt sie direkt für 4 Jahre an. Es wird angenommen, dass der Zinssatz für die vierjährige Geldanlage 1 Prozent pro Jahr unter dem Zinssatz für eine Anlagedauer von 14 Jahren liegt.

Das Beispiel zeigt, dass die Bank an dieser Stelle einen Verlust erleidet. Dies kalkuliert die Bank in der Berechnung des Forward-Aufschlags ein, der Kreditnehmer muss höhere Zinsen in der Rückzahlungsphase des Darlehens, also einen gewissen Zinsaufschlag, zahlen.

Der Zinsaufschlag hängt immer auch von der aktuellen Marktlage und in einem hohen Maße von der Marktstimmung ab. In einem Umfeld wie dem aktuellen Niedrigzinsumfeld sind die Mehrkosten für ein Forward-Darlehen gering. Zu hohe Kosten machen das Angebot unattraktiv. Zeichnen sich dagegen steigende Zinssätze für Baugeld ab, verteuert sich auch das Forward-Darlehen. Angebot und Nachfrage sowie die aktuelle Einschätzung des Marktes haben einen hohen Einfluss auf die Offerten der Banken und Sparkassen.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ähnlich wie bei der Zinsbindung des Annuitätendarlehens treibt den Kreditnehmer auch beim Forward-Darlehen die Hoffnung an, sich einen möglichst günstigen Zinssatz für einen langen Zeitraum zu sichern. Es handelt sich, sehr einfach formuliert, um eine Zinswette. Steigen die Zinsen in der Zukunft über den vereinbarten Zinssatz an, zahlt sich das Forward-Darlehen aus. Fallen die Zinsen dagegen, zahlt der Kreditnehmer für seine Anschlussfinanzierung für das Baugeld unnötig viel. Trotz dieses Risikos hat das Forward-Darlehen einen weiteren Pluspunkt zu bieten: Der Kreditnehmer erhält eine Planungssicherheit für seine Baufinanzierung. Er kann über viele Jahre hinaus genau einschätzen, wie hoch die monatliche Belastung für den Immobilienkredit ausfällt.

Ein Rückblick auf die Zinsentwicklung bei der zuvor im Beispiel dargestellten Baufinanzierung zeigt, wie günstig ein Forward-Darlehen trotz des Zinsaufschlags sein kann.

Beispiel: Ein Forward Darlehen ist drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung der aktuellen Finanzierung zu einem Zinssatz von 2,0 Prozent erhältlich. Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist der marktübliche Zinssatz auf 3,0 Prozent gestiegen.

Die folgende Tabelle zeigt die Kosten für die Anschlussfinanzierung im Vergleich:

 Forward-DarlehenSpätere Anschlussfinanzierung mit gestiegenem Zinssatz
Kreditsumme120.000 € 120.000 €
Effektiver Jahreszins2,0% 3,0%
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Anfängliche Tilgung3,0%3,0%
Restschuld80.184,12 €78.077,61 €
Monatliche Rate500,00€600,00€
Zinsen20.282,75 €30.225,56 €

Die Berechnung zeigt, dass das Forward-Darlehen zu einer deutlichen Einsparung führt. Durch die langen Laufzeiten der Baufinanzierung machen auch geringe Zinsunterschiede viel aus und summieren sich zu beachtlichen Beträgen. Obwohl die Ersparnis beim Zinssatz bei nur 1,0 Prozent liegt, führt das Forward-Darlehen in diesem Fall zu einer Einsparung von 10.000 Euro. Das ist mehr als ein schöner Urlaub. Sollten die Zinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung unverändert oder sogar gefallen sein, ist das Forward-Darlehen teurer als eine normale Schlussfinanzierung. Daher sollte der Markt gut beobachtet und die Entscheidung genau abgewogen werden.

Generell ist zu beachten:

  • Ein Forward-Darlehen ist immer dann empfehlenswert, wenn die Zinsen für Baugeld in einem Tief liegen und zu erwarten ist, dass die Zinssätze wieder kräftig anziehen werden.
  • Ist diese Markteinschätzung richtig, kann die Ersparnis sehr hoch ausfallen.
  • Steigen die Zinssätze für die Immobilienfinanzierung nicht, kann das Forward-Darlehen auch teurer als eine normale Anschlussfinanzierung werden.
  • Eine langfristige und sorgfältige Marktbeobachtung im Vorfeld ist sehr empfehlenswert, wenn Kreditnehmer ein Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung in Betracht ziehen.

Wann kann man ein Forward-Darlehen kündigen?

Der Vertrag über ein Forward-Darlehen ist für die kreditgebende Bank und den Kreditnehmer verbindlich. Das kann sich als problematisch erweisen, denn während der langen Wartezeit bis zur Auszahlung der Darlehenssumme kann sich viel verändern. Fallende Zinsen, eine veränderte Lebens- oder Einkommenssituation und vieles mehr können dazu führen, dass diese Art der Immobilienfinanzierung nicht länger gewünscht ist. Leider bestehen kaum Möglichkeiten, den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen oder auszulösen. Nimmt der Kreditnehmer das Darlehen bei Fälligkeit nicht an, steht der kreditgebenden Bank oder Sparkasse die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zu. Diese Strafgebühr ist in der Regel so hoch, dass es sich nicht lohnt, zu einer günstigeren Finanzierung zu wechseln.

So berechnen Banken die Nichtabnahmeentschädigung

Den erlittenen Schaden muss der Kreditnehmer über die Nichtabnahmegebühr ausgleichen. Viele Banken und Sparkassen berechnen ihren erlittenen Schaden so: Die Differenz zwischen den entgangenen Zinszahlungen durch den Kreditnehmer und dem möglichen Zinsertrag bei Anlage der Kreditsumme in Hypothekenpfandbriefen beziffert den Schaden der Bank. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2000 entschieden, dass die hypothetische Annahme der Anlage ausreichend ist. Die Bank ist nicht verpflichtet, das Geld tatsächlich in Hypothekenpfandbriefen anzulegen (BGH, Urteil vom 07. November 2000, Az. XI ZR 27/00).

Die Banken sind verpflichtet, von der ermittelten Schadenssumme die durch die Nichtabnahme entfallenden Verwaltungs- und Risikokosten abzuziehen. Dazu ziehen die Banken das individuelle Risiko eines Zahlungsausfalls heran und bewerten jeden Einzelfall individuell. Zusätzlich muss die Bank auch die Möglichkeit der Kündigung der Immobilienfinanzierung nach 10 Jahren Laufzeit in die Berechnungen miteinbeziehen. Für den Kunden ist es kaum möglich, einzuschätzen, ob die Berechnungen der Bank korrekt sind. Es ist sehr empfehlenswert, bei einer Nichtabnahme des Forward-Darlehens die Berechnungen der Bank von Experten prüfen zu lassen.

Kündigung wegen fehlerhafter Widerrufsbelehrung

Neben der Nichtabnahme der Immobilienfinanzierung besteht die Möglichkeit, den Darlehensvertrag wegen Fehlern im Vertragswerk zurückzuweisen. Den besten Ansatzpunkt dazu liefert eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Im Vertrag über die Anschlussfinanzierung ist die Bank dazu verpflichtet, den Kreditnehmer in stark vorgegebener Form über seine Rechte zum Widerruf aufzuklären. Denn generell haben Verbraucher bei einem Kreditvertrag ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Ist die Vertragsklausel zum Widerruf nichtig, tritt die 14-tägige Frist nicht in Kraft. Kreditnehmer können in diesem Fall auch Jahre später den Vertrag widerrufen. Für Altverträge, die zwischen dem 01. September 2002 und dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, ist die Frist zum Widerruf wegen falscher Widerrufsklausel am 21. Juni 2016 verstrichen. Für Neuverträge, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, besteht weiterhin die Möglichkeit zum Widerruf, wenn die Klauseln im Vertrag ungültig sind. Es ist allerdings anzumerken, dass die meisten Banken diese Klausel mittlerweile korrekt und gesetzeskonform einfügen. Die Chance auf einen vorzeitigen Vertragsausstieg über diese Option ist daher als gering einzuschätzen. Kreditnehmer sollten unbedingt Experten hinzuziehen, wenn sie diesen Weg in Erwägung ziehen. Eine Entschädigung kann die Bank vom Kreditgeber nicht verlangen, denn er hat den Fehler im Vertragswerk nicht verschuldet.

Kündigungsrecht nach 10 Jahren Laufzeit

Eine Baufinanzierung darf grundsätzlich nach 10 Jahren Laufzeit vom Kreditnehmer gekündigt werden. Das gilt auch in den Fällen, in denen die Zinsbindung für einen deutlich längeren Zeitraum vertraglich vereinbart wurde. Gesetzlich geregelt ist dieser Umstand in § 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall grundsätzlich 6 Monate. Für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen ergibt sich wegen der Forward-Phase eine Besonderheit. Es ist zwischen Verträgen, bei denen die Anschlussfinanzierung beim selben Anbieter wie die vorherige Finanzierung abgeschlossen worden ist, und Neuverträgen zu unterscheiden.

Forward-Darlehen als Verlängerung des Altvertrages

Schließt ein Kreditnehmer das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung bei dem Anbieter ab, der bereits Kreditgeber der aktuellen Immobilienfinanzierung ist, handelt es sich um eine sogenannte "Prolongation". So bezeichnet man eine Verlängerung der Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung beim selben Anbieter. In diesem Fall beginnt beim Forward-Darlehen die Frist von 10 Jahren bis zur Möglichkeit der ordentlichen Kündigung bereits bei Unterzeichnung des Vertrags. Die Forward-Phase zählt in diesem Fall mit.

Forward-Darlehen bei neuem Anbieter

Anders sieht es aus, wenn das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditgeber als der bisherigen Bank abgeschlossen wird. In diesem Fall beginnt die Frist von 10 Jahren erst mit der Auszahlung des Darlehensbetrags an den Kreditnehmer. Die Forward-Phase fließt in diesem Fall nicht in die Fristberechnung mit ein.

Diese Entscheidung zur ordentlichen Kündigungsmöglichkeit von Forward-Darlehen hat das Landgericht Bochum im Jahr 2015 gefällt (Az. I-1 O 68/15).

Kreditnehmer, deren Darlehensvertrag zur Immobilienfinanzierung bald 10 Jahre läuft, benötigen also keinen besonderen Grund für eine vorzeitige Kündigung. Sie können das Verstreichen der Frist abwarten und den Vertrag ordnungsgemäß und ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Danach besteht die Möglichkeit, von den aktuell günstigen Zinsen zu profitieren.

Pro und Contra des Forward-Darlehens

Der größte Vorteil der Forward-Darlehen liegt auf der Hand. Mit dieser Art der Anschlussfinanzierung ist es möglich, sich den heute günstigen Zinssatz für einen in weiter Ferne liegenden Zeitpunkt zu sichern. Zusätzlich erhält der Kreditnehmer Planungssicherheit für viele Jahre. Er kann genau absehen, wie hoch die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung ausfällt.

Der Nachteil besteht darin, dass die langfristige Bindung an einen Anbieter sehr weit im Voraus erfolgt. Veränderungen am geschlossenen Vertrag sind nicht mehr möglich. Der Aufpreis für diese Art der Immobilienfinanzierung verteuert das Darlehen und steigert die Gesamtkosten der Finanzierung. Sollten die Zinsen nach Vertragsabschluss fallen, ist der Kreditgeber an das nun teure Darlehen gebunden. Daher bietet sich ein Forward-Darlehen in absoluten Niedrigzinsphasen an, in denen der Zinssatz nahe 0 Prozent liegt.

Pro:

  • Zinsen von heute für morgen sichern
  • Große Einsparungen bei steigenden Zinsen
  • Planungssicherheit
  • Keine Bereitstellungskosten während der Forward-Periode

Contra:

  • Zinsaufschlag im Vergleich zum normalen Annuitätendarlehen
  • Frühe Festlegung auf die Anschlussfinanzierung
  • Zinssatz und Laufzeit liegen lange im Voraus fest
  • Hohe Kosten, falls die Zinsen nachträglich sinken

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