Nebenkosten einkalkulieren

Sämtliche Nebenkosten, die beim Kauf oder Bau Ihrer neuen Immobilie anfallen, sollten vorab gründlich kalkuliert werden. Diese Kaufnebenkosten sind in ihrer Höhe nicht zu vernachlässigen, werden aber häufig unterschätzt. Denn sie können die Summe für den Immobilienkauf schnell um zehn Prozent oder mehr erhöhen. Die Baufinanzierung wird dann teurer als erwartet. Die Kosten für Grunderwerbsteuer, gegebenenfalls Maklergebühren und Notarkosten sind bundesweit unterschiedlich.

Interhyp hat die Kosten für Sie recherchiert und in der Deutschlandkarte Kaufnebenkosten aufgeführt. Sie sehen darin, dass die Summe aus Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuern durchaus rund 9 bis 16 Prozent ausmachen kann, je nachdem, in welchem Bundesland der Bau oder Kauf geplant ist.

Deutschlandkarte Kaufnebenkosten

Mit unserem Rechner können Sie die Kosten für den Grundbucheintrag sowie den Notar ermitteln. Damit erhalten Sie einen ersten Überblick über die Nebenkosten, die beim Kauf von Immobilien den Preis erhöhen.

Nachdem Sie die Nebenkosten erfasst haben, können Sie bereits sehr gut abschätzen, welche Kosten das eigene Haus beim Kauf verursacht. Die Gesamtkosten inklusive der Zinsen der Finanzierung können Sie im nächsten Schritt mit unserem Zins- und Tilgungs-Rechner ermitteln. Dann haben Sie Klarheit darüber, was Ihre geplante Immobilie kosten wird. Sollten Sie sich unsicher sein, ob ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung sich für Sie auf Dauer rechnet, machen Sie einen Vergleich. Interhyp stellt Ihnen einen Rechner zur Verfügung, mit dem Sie die Aufwendungen für die Miete den Kosten einer Finanzierung inklusive Nebenkosten gegenüberstellen können. So erfahren Sie genau, welche Option sich auszahlt.

Kauf-Miet-Rechner

Zur besseren Einschätzung der Nebenkosten beim Bau oder Kauf haben wir für Sie in der folgenden Liste eine Übersicht über die wichtigsten Faktoren zusammengestellt – zusätzlich zu Grunderwerbsteuer, Maklerprovision oder Notarkosten und den Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch können durchaus noch andere Nebenkosten anfallen.

Nebenkosten beim Bau einer Immobilie

Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5% des Kaufpreises
Maklergebühren, falls Vermittlung über Makler3 bis 6% zzgl. Mehrwertsteuer
Notar- und Grundbuchkostenrund 2%
Kosten für die BaugenehmigungFaustregel 0,2% der Bausumme, sehr variabel
Erschließungskosten30-85 € pro Quadratmeter, sehr variabel
Baustrom, -wasser und -entsorgungrund 500 bis 2.000 Euro, sehr variabel
Bauherrenhaftpflichteinmalig rund 100 €
Bauwesenversicherungeinmalig etwa 300-900 €

Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie

Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises
Maklerprovision bei Vermittlung über Makleretwa 3 bis 6% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer
Notar- und Grundbuchkostenetwa 2% des Kaufpreises
Renovierung- und Modernisierungskosten / neue Einrichtung, MöbelVariabel, abhängig vom Zustand der Immobilie und vom eigenen Anspruch

Tipp: Mögliche Kostenfalle Erschließungskosten

Viele Immobilien aus den sechziger, siebziger und achtziger Jahren des letzten Jahrhunderts wechseln aktuell den Besitzer. Als Käufer rechnen Sie natürlich nicht mit plötzlich anfallenden Erschließungskosten als Nebenkosten. Schließlich sind Straße, Beleuchtung, Kanalisation, Wasser-, Strom- und Gasleitungen angelegt, und die Bürgersteige sind erstellt. Doch es lohnt sich zu prüfen, ob die Stadt die Erschließungskosten bereits abgerechnet hat. Denn in einigen Fällen sind die Maßnahmen augenscheinlich seit Jahrzehnten abgeschlossen, tatsächlich fehlt aber noch eine damals geplante Maßnahme. Wird diese ausgeführt, haben die Städte noch vier weitere Jahre Zeit, um die Kosten abzurechnen. So können Sie unerwartet Nebenkosten in fünfstelliger Höhe treffen, obwohl Sie eine alte Bestandsimmobilie erworben haben. Erste Anhaltspunkte über den Erschließungszustand liefert das Makler-Exposé. Dort sollte vermerkt sein, ob das Grundstück nicht, teilweise oder voll erschlossen ist.

In vielen Kaufverträgen vermerkt der Notar als Standardformulierung, dass der Verkäufer alle Erschließungsbeiträge bezahlt hat und keine Rückstände vorhanden sind. Das klingt auf den ersten Blick so, als seien keine Erschließungskosten mehr zu erwarten, weil der Verkäufer sie bereits beglichen hat. Leider trifft das nicht zu. Nur für die Nebenkosten zur Erschließung, die die Gemeinde bereits in Rechnung gestellt hat, ist der Verkäufer aufgekommen. Nach dem Besitzerwechsel steht der Käufer in der Pflicht. Sie können einiges tun, um Klarheit zu gewinnen:

  • Fragen Sie den Verkäufer oder Makler und lassen Sie sich die für die Immobilie geltenden Bescheide über diesen Posten der Bau-Nebenkosten vorlegen.
  • Sprechen Sie mit anderen, alteingesessenen Anliegern.
  • Auch die Gemeinde kann Ihnen die Informationen liefern. Dort kann man Ihnen zwar keine Auskunft geben, in welcher Höhe die Nebenkosten zu erwarten sind. Aber die Mitarbeiter können feststellen, ob die Erschließungskosten für das Grundstück bereits abgerechnet worden sind.
  • Stehen die Erschließungskosten noch aus, können Sie über einen Preisnachlass auf den Kaufpreis verhandeln oder vereinbaren, dass der Verkäufer diese Immobilien-Nebenkosten für Sie übernimmt. Der Notar kann den Kaufvertrag für das Haus entsprechend anpassen. Tragen Sie die Kosten allein, sollten Sie Ihre Baufinanzierung dahingehend anpassen.

Prüfen Sie auch, ob in naher Zukunft Baumaßnahmen an der Straße geplant sind. Auch die Wiederherstellung verschlissener Baubestandteile wie die Erneuerung der Fahrbahndecken gehören zu den Nebenkosten von Immobilien. Denn auch hier kann die Stadt dem Eigentümer die Kosten in Rechnung stellen.

Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Ein weiterer Punkt im Bereich Nebenkosten für Immobilien darf ebenfalls nicht vergessen werden: die regelmäßigen Abgaben und Verbrauchskosten nach dem Immobilienkauf. Diese Nebenkosten fallen zusätzlich zur monatlichen Kreditrate für die Immobilienfinanzierung an. Je nach Haus oder Wohnung können diese Belastungen sehr unterschiedlich ausfallen. Als Besitzer eines Eigenheims zahlen Sie die verschiedenen Nebenkosten direkt an die Gemeinde und die Unternehmen. Bei einer Eigentumswohnung fällt das sogenannte Hausgeld an, es ist etwas höher als die Nebenkosten, die Sie bereits als Mieter kennen, da nicht alle Nebenkosten auf die Mieter umlegbar sind. Es ist sinnvoll, sich vor dem Immobilienkauf eine Übersicht über die Nebenkosten für das entsprechende Objekt zu verschaffen. Insbesondere die Heizkosten können bei verschiedenen Immobilien stark schwanken. Während eine Wohnung oder ein Haus bei gutem Bauzustand nur wenig Energie benötigt, können andere Immobilien weniger effizient sein. Bitten Sie den Makler vor dem Immobilienkauf um die Möglichkeit, Einsicht in die entsprechenden Unterlagen zu nehmen. Schließlich müssen Sie die laufenden Kosten und die Immobilienfinanzierung dauerhaft bedienen können. Die folgende Übersicht zeigt, welche Kosten Sie als Eigentümer zusätzlich zur Immobilienfinanzierung tragen müssen:

  • Einmalig nach dem Erwerb von Haus oder Wohnung fallen Umzugskosten an. Dieser Posten sollte nicht unterschätzt werden.
  • Grundsteuer
  • Wasserversorgung
  • Abwasser, inkl. Niederschlagswasser
  • Heizkosten, inkl. Betriebsstrom für die Heizungsanlage sowie Reinigung und Wartung
  • Warmwasser, inkl. Reinigung und Wartung
  • Straßenreinigung
  • Müllbeseitigung
  • Außenbeleuchtung
  • Schornsteinfeger
  • Wohngebäudeversicherung
  • Privat-Haftpflichtversicherung für Eigenheimbesitzer oder Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Fernsehempfang

Bei Vermietung kann ein Großteil der Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Sparen als Teil der Immobilien-Nebenkosten

Mit der Finanzierung von Immobilien allein ist es nicht getan. Für eventuell notwendige Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen sollte der Eigentümer ebenfalls ab dem Einzug in die Wohnung oder das Eigenheim Geld zurücklegen. Schließlich dauert eine Immobilienfinanzierung viele Jahre. In dieser Zeit werden wahrscheinlich Arbeiten für mehrere Tausend Euro anfallen. Experten wie Makler raten dazu, von Beginn an Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben zu bilden. Als Faustregel für selbst bewohnte Immobilien gelten:

  • Sparen Sie bei einem Neubau mindestens 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat an. Für eine Immobilie mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet das zusätzliche Nebenkosten von rund 840 Euro pro Jahr für die Bildung von Rücklagen.
  • Für eine ältere Immobilie sparen Sie einen Euro pro Quadratmeter und Monat. Je nach Zustand von Bausubstanz und technischen Anlagen kann auch ein höherer Betrag sinnvoll sein. Für eine Immobilie mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kommen so zusätzliche Aufwendungen von mindestens rund 1.680 Euro jährlich zu den Ausgaben für die Baufinanzierung sowie für Verbrauch, Abgaben und Versicherungen hinzu.

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