Tilgungsrechner
Wann ist Ihre Immobilie schuldenfrei? Jetzt Gesamtlaufzeit, monatliche Rate und Tilgungssatz Ihres Annuitätendarlehens berechnen.
Das Wichtigste zum Tilgungsrechner in Kürze
Wann?
Der Tilgungsrechner zeigt Ihnen frühzeitig, wie sich Ihre geplante Baufinanzierung aus Zins und Tilgung zusammensetzt.
Was?
Mit wenigen Angaben erhalten Sie einen Überblick über Monatsrate, Gesamtlaufzeit und Tilgung Ihrer Baufinanzierung.
Wie?
Spielen Sie verschiedene Optionen durch, indem Sie relevante Faktoren wie Eigenkapital oder gewünschte Gesamtlaufzeit verändern.
Warum?
Mit dem Tilgungsrechner kalkulieren Sie relevante Details Ihrer Baufinanzierung. Auch Sondertilgungen können Sie miteinplanen.
Tipp
Je niedriger die Zinsen für Ihre Baufinanzierung sind, desto höher sollten Sie die Tilgung ansetzen. So zahlen Sie Ihr Darlehen schneller zurück und Sie vermeiden ein sogenanntes Tilgungsparadoxon, bei dem die Finanzierung Ihrer Immobilie trotz niedriger Bauzinsen durch hohe Zinskosten teurer wird.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Tilgungsrechner
Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist die Zeit, für die ein fester Zinssatz für Ihr Darlehen vereinbart wird. Die Darlehenslaufzeit ist hingegen vor allem eine kalkulatorische Größe. Sie bemisst den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens - bei gleichbleibendem Zinssatz und gleichbleibender Rate. Bei einem Volltilgerdarlehen sind Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit identisch.
Nach 10 Jahren können Sie gemäß dem Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) Ihr Darlehen kündigen und eine andere Baufinanzierung zu neuen Konditionen abschließen.
Unsere Darlehensgeber bieten meist eine Sollzinsbindung von 1 bis 30 Jahren an.
Was bedeutet Tilgung und Sondertilgung?
Die Restschuld wird monatlich durch die Tilgung reduziert. Diese liegt bei vielen Darlehensgebern bei anfänglich mindestens 2% der Restschuld pro Jahr.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige freiwillige Rückzahlung, die zusätzlich zu den vereinbarten Monatsraten geleistet werden kann. Häufig sind Sondertilgungen bis zu 5 % p.a., je nach Vereinbarung bis zu 10 % p.a. möglich. Durch die Zahlung von Sondertilgungen können Sie die Laufzeit Ihres Darlehens verringern.
Wie viel Prozent Tilgung ist bei einer Baufinanzierung sinnvoll?
Die monatliche Rate Ihrer Baufinanzierung setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Die Tilgung bezeichnet dabei die Rückzahlung Ihres Darlehens. Während der Zinssatz durch das Marktumfeld und Ihren Darlehensgeber festgelegt wird, können Sie den Tilgungsanteil in gewissen Grenzen selbst bestimmen. Die meisten Kreditgeber erwarten einen Tilgungsanteil von mindestens 2 % des Kaufpreises pro Jahr.
Wie hoch Sie jedoch die Tilgung Ihrer Baufinanzierung ansetzen, hängt in erster Linie von Ihrer individuellen Planung und von Ihren finanziellen Möglichkeiten ab:
- Niedrige Tilgung: Eine Tilgung von unter 2 % pro Jahr ermöglicht niedrige Monatsraten. Das ist ideal, wenn Sie noch lange Zeit zur Rückzahlung haben oder Sie aufgrund Ihres Haushaltseinkommens weniger aufwenden können. Auch wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen und vermieten möchten, kann eine niedrige Tilgung sinnvoll sein. Die lange Laufzeit erhöht allerdings die Zinskosten
- Hohe Tilgung: Eine Tilgung ab 2 % sorgt dafür, dass Sie Ihr Darlehen schneller zurückzahlen und schuldenfrei sind. Gleichzeitig sparen Sie auch noch Zinskosten, die mit jedem weiteren Jahr Laufzeit anfallen. Sind die entsprechend höheren Monatsraten mit Ihrem Haushaltseinkommen sowie Ihrer individuellen Lebensplanung vereinbar, ist eine höhere Tilgung empfehlenswert.
Unsere Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -berater analysieren gerne Ihren finanziellen Rahmen, berechnen gemeinsam mit Ihnen, wie viel Sie sich leisten können und beraten Sie, welche anfängliche Tilgung für Sie die richtige Tilgung ist. Termin vereinbaren
Kann ich die Höhe der Tilgung selbst bestimmen?
Ja, Sie können die Höhe der anfänglichen Tilgung bei Ihrer Baufinanzierung in der Regel selbst bestimmen, wobei viele Darlehensgeber eine anfängliche Mindesttilgung von 2% erwarten.
Welcher Tilgungssatz für Ihre Baufinanzierung optimal ist, hängt von Faktoren wie Ihrer finanziellen Situation, Ihrer Lebensplanung und den aktuellen Bauzinsen ab. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie einfach verschiedene Varianten durchspielen und den für Sie optimalen Tilgungssatz finden.
Wie berechne ich eine Tilgung?
Um einen Tilgungsanteil von beispielsweise 2 % für Ihr individuelles Vorhaben zu berechnen, empfehlen wir Ihnen unseren kostenfreien Interhyp Tilgungsrechner. Mit wenigen Angaben ermitteln Sie hier die Konditionen für Ihr Vorhaben.
Einen ersten Einblick der Auswirkung von 2 % Tilgung auf die Finanzierungsplanung gibt unser Berechnungsbeispiel: Wir gehen von einer Darlehenssumme in Höhe von 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 4,0 % und einem anfänglichen Tilgungssatz von 2,0 % aus. Um den anfänglichen Tilgungsanteil zu berechnen, wird ein Hundertstel der Darlehenssumme mit dem Tilgungssatz multipliziert. In unserem Beispiel werden im ersten Jahr 2.000 Euro (100.000 Euro: 100 x 2,0) getilgt. Die Zinsen belaufen sich auf 4.000 Euro (100.000 Euro x 4 %).
Tipps, Formeln und Beispiele zur Berechnung sowie zur Erstellung eines Tilgungsplans finden Sie hier in unserem Ratgeberartikel.
Ihre Frage war nicht dabei? Vielleicht finden Sie auf unserer Hilfeseite eine Antwort.
Wir sind aber auch persönlich für Sie da und gehen auf Ihre individuellen Fragen ein. Jetzt Kontakt aufnehmen
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So nutzen Sie unseren Tilgungsrechner
Sie möchten gerne wissen, wie sich Ihre Rate aus Zins und Tilgung zusammensetzt? Über welchen Zeitraum sich die Finanzierung erstreckt und wie hoch die Restschuld nach der Sollzinsbindung ist? Mit unserem kostenfreien Darlehensrechner berechnen Sie schnell und einfach alle wichtigen Kennzahlen. Im Ergebnis erhalten Sie Ihren individuellen Tilgungsplan. Durch die Änderung Ihrer Angaben können Sie verschiedene Szenarien durchspielen.
Ihre Angaben im Tilgungsrechner
Der Rechner ermittelt, wie hoch Ihre monatliche Rate und die Restschuld nach Ende der Sollzinsbindung ausfällt. Geben Sie dazu in den Eingabefeldern an:
- Auswahl „Monatliche Rate“: Diese wählen Sie, wenn Sie bereits wissen, wie hoch Ihre monatliche Rate sein soll.
- Monatliche Rate: Geben Sie den Betrag an, den Sie sich als Monatsrate vorstellen.
- Tilgung: Tragen Sie den Prozentsatz der anfänglichen Tilgung ein – dieser sollte bei mindestens 2 % liegen.
- Auswahl „Gesamtlaufzeit“: Hier legen Sie fest, wann Sie schuldenfrei sein möchten.
- Gewünschte Gesamtlaufzeit: Benennen Sie die konkrete Anzahl an Jahren.
- Innerhalb der Sollzinsbindung abbezahlen: Klicken Sie hier, wenn Sie Ihr Darlehen innerhalb der Zinsbindungsfrist zurückzahlen möchten.
- Sollzinsbindung: Für diese Zeit gilt ein fester Zinssatz für Ihr Darlehen.
- Finanzierungsgrund: Wählen Sie hier den Grund Ihrer Finanzierung.
- Kaufpreis: Geben Sie den gesamten Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie (evtl. inklusive Grundstückskosten) ohne Nebenkosten an.
- Eigenkapital: Geben Sie hier den Betrag an, den Sie in Ihre Hausfinanzierung einbringen können. Behalten Sie dabei einen finanziellen Puffer in Höhe von etwa zwei bis drei Monatsgehältern zurück.
Das berechnet der Darlehensrechner für Sie
Das Ergebnis des Tilgungsrechners zeigt Ihnen, wie lange es dauert, Ihr geplantes Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Sie sehen die Höhe der monatlichen Rate, den tagesaktuell berechneten Zinssatz, die Höhe der Tilgung und die verbleibende Restschuld nach der Zinsbindung. Mit dem tabellarischen Tilgungsplan haben Sie zudem eine optimale Übersicht darüber, wie sich Ihre Baufinanzierung Monat für Monat entwickelt.
Zusammenhang von Zins und Tilgung in der Baufinanzierung
Zins und Tilgung sind in der Immobilienfinanzierung eng miteinander verknüpft und ergeben gemeinsam Ihre monatliche Rate:
- Die Zinsen werden vom Darlehensgeber dafür erhoben, dass er Ihnen Geld zur Verfügung stellt. Die Berechnung der Zinsen erfolgt stets auf die Restschuld – im Laufe der Zeit werden die Zinskosten also immer weniger.
- Die Tilgung ist der Anteil, mit dem Sie Ihr Darlehen zurückzahlen. Mit jeder Ratenzahlung sinkt die Restschuld, der Zinsanteil nimmt ab und der Tilgungsanteil innerhalb Ihrer konstanten Monatsrate steigt.
So lange dauert die Tilgung eines Darlehens
| Tilgung | Zins: 2 % | Zins: 3 % | Zins: 4 % |
|---|---|---|---|
| 1 % | 55 Jahre, 1 Monat | 46 Jahre, 5 Monate | 40 Jahre, 5 Monate |
| 2 % | 34 Jahre, 10 Monate | 30 Jahre, 8 Monate | 27 Jahre, 8 Monate |
| 3 % | 25 Jahre, 8 Monate | 23 Jahre, 3 Monate | 21 Jahre, 4 Monate |
| 4 % | 20 Jahre, 5 Monate | 18 Jahre, 10 Monate | 17 Jahre, 6 Monate |
| 5 % | 17 Jahre | 15 Jahre, 10 Monate | 14 Jahre, 10 Monate |
Quelle: Eigene Berechnung, Tilgung als Anfangstilgung eines Annuitätendarlehens in Prozent der Darlehenssumme.
Beispiel: Wie lange zahlt man bei 3 % Tilgung?
Die Gesamtlaufzeit Ihrer Baufinanzierung bei einer anfänglichen Tilgungsrate von 3 % hängt vom Zinssatz ab. Während die vollständige Rückzahlung des Darlehens bei 4 % Zinsen etwa 21 Jahre und vier Monate dauert, fallen bei 2 % Zinsen etwa 25 Jahre und acht Monate an – also viereinhalb Jahre mehr. Es gilt also: Je niedriger der Sollzins, desto länger ist die Laufzeit beim selben Tilgungssatz.
Die Restschuld in der Baufinanzierung
Die Restschuld bezeichnet in der Baufinanzierung den Betrag, der nach Ablauf der Zinsbindungsfrist des Darlehens noch nicht zurückgezahlt wurde. Da Annuitätendarlehen mit langer Laufzeit in der Regel mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden sind, entscheiden sich die meisten Baufinanzierenden in Deutschland für eine Zinsbindung von etwa zehn Jahren bei der Erstfinanzierung. Diese Laufzeit reicht häufig nicht aus, um die Darlehenssumme vollständig zurückzuzahlen. Für die verbleibende Restschuld schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab.
Warum gilt die Restschuld als Risiko für die Anschlussfinanzierung?
Mit einem Annuitätendarlehen wissen Sie genau, wie viel Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung noch verbleibt. Damit genießen Sie ein schönes Stück Planungssicherheit – durch Sondertilgungen können Sie die errechnete Höhe der Restschuld noch zusätzlich reduzieren. Worin besteht nun das Risiko für die Anschlussfinanzierung? In erster Linie im Zinsänderungsrisiko. Denn die berechnete Restschuld bezeichnet nur den noch offenen Darlehensbetrag – hinzu kommen die Zinskosten. Diese hängen vom Zinsniveau ab, bei dem Sie Ihre Anschlussfinanzierung abschließen. Wie hoch der Effektivzins in fünf, zehn oder 15 Jahren ausfallen, kann heute niemand vorhersagen. Unser Zins-Chart zeigt, welch starken Schwankungen die Bauzinsen im Laufe der Jahre unterliegen.
Wie kann man die Restschuld gering halten?
Um Risiken bei der Anschlussfinanzierung zu minimieren, lohnt es sich, die Restschuld möglichst gering zu halten. Dies gelingt mit folgenden Tipps:
- Anfangstilgung: Wählen Sie eine möglichst hohe Tilgungsrate im Rahmen Ihrer individuellen Leistbarkeit. Damit zahlen Sie Ihr Darlehen schneller zurück und reduzieren die Restschuld.
- Anpassung der Tilgung: Durch Veränderungen wie Gehaltserhöhungen oder zusätzliche Einkünfte erhöht sich Ihre Leistbarkeit. Nutzen Sie dies, um Tilgung und Ratenhöhe anzupassen und die Rückzahlung des Tilgungsdarlehens zu beschleunigen.
- Sondertilgungen: Vereinbaren Sie ein Sondertilgungsrecht. Die Extra-Zahlungen verringern ebenfalls Ihre Restschuld.
Wie kann man die Restschuld absichern?
Der wichtigste Tipp zur Absicherung Ihrer Restschuld lautet: Planen Sie Ihre Anschlussfinanzierung frühzeitig. Beobachten Sie die Entwicklung der Bauzinsen, nutzen Sie Zinsdellen und sichern Sie sich einen günstigen Sollzinssatz. Mit einem Forward-Darlehen können Sie die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung festschreiben.
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