Rendite berechnen für die Immobilie

Rendite berechnen für Ihre Immobilie – Was müssen Sie beachten?

Rendite berechnen

Viele Menschen investieren ihr Geld in Immobilien, in den Ballungszentren steigen die Häuserpreise. Sie sollten die Renditechancen Ihres Objekts vor dem Kauf abschätzen. Lesen Sie hier, auf welche Kennzahlen es ankommt, wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihre Immobilie einbringt. Erfahren Sie außerdem, worauf Sie bei der Objektauswahl achten müssen.

Rendite berechnen für eine Immobilie – mit der Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt den Durchschnitts-Jahresertrag auf das eingesetzte Eigenkapital und berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung. Doch besitzt die Eigenkapitalrendite kaum Aussagekraft, da sie nur die Vergangenheit betrachtet. Zudem berücksichtigt sie keine mögliche Wertsteigerung der Immobilie und Tilgungsleistungen.

Die Eigenkapitalrendite berechnet sich wie folgt:

Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital.

Beispiel: Berechnung Eigenkapitalrendite

Kauf einer Eigentumswohnung

Anschaffungskosten: 100.893 Euro

Fremdkapitalanteil: 50.000 Euro

Eigenkapital: 50.893 Euro

Persönlicher Steuersatz: 40%

Fremdkapitalzins: 2,6% (1,56% nach Steuern) für eine 15-jährige Zinsbindung

Abschreibung: jährlich 2% auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils in Höhe von 1500 Euro.

Schritt 1: Berechnung der Steuer

Mietertrag: 4440 Euro - Unterhaltskosten: 420 Euro - Abschreibung: 1500 Euro - Zins: 1300 Euro = Ertrag / Rentabilität p. a. 1220 Euro x Steuersatz: 40% = Steuer: 488 Euro

Schritt 2: Übernahme der Steuerlast von 488 Euro in die Berechnung des Ertrags nach Steuern

Mietertrag: 4440 Euro - Unterhaltskosten: 420 Euro - Steuer: 488 Euro - Zins: 1300 Euro = Ertrag / Rentabilität p. a.: 2232 Euro

Schritt 3: Berechnung der Eigenkapitalrendite

In % des gebundenen Eigenkapitals von 50.893: 4,39% (2232 Euro / 50.893 Euro x 100).

Rendite berechnen für eine Immobilie – mit der Objektrendite

Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus der Anlage - Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse usw., aber nicht die Finanzierung. Mit der Objektrendite kann man verschiedene Objekte miteinander vergleichen und so feststellen, welche Immobilie sich tatsächlich am meisten rentiert. Zudem eignet sich diese Kennzahl für die Feststellung, ob sich ein Leverage-Effekt wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt.

Der Leverage-Effekt bzw. die Hebelwirkung zeigt, wie sich die Nutzung von Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie auf die Rentabilität des Eigenkapitals auswirkt. Dabei gilt folgende Faustregel:

Der Fremdkapitaleinsatz lohnt sich nur, solange die Nachsteuerrendite des Gesamtkapitals die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals übersteigt.

Die Objektrendite berechnet sich wie folgt:

Mietreinertrag - Unterhaltskosten - Steuerlast = Objektrendite

Beispiel: Berechnung Objektrendite

Mietreinertrag: 4440 Euro

Unterhaltskosten: 420 Euro

Berechnung der Steuer (ohne Berücksichtigung der Finanzierungskosten):

4440 Euro - 420 Euro - 1500 Euro (Abschreibung) = 2520 Euro

Steuer bei einem Steuersatz von 40% (ohne Berücksichtigung der Finanzierung): 1008 Euro

Berechnung der Objektrendite:

4440 Euro - 420 Euro - 1008 Euro = 3012 Euro

Objektrendite in % des Gesamtkapitals von 100.893 Euro: 2,99 %

Fremdkapitalzins nach Steuern: 1,56%

Fazit: Der Fremdkapitalzins nach Steuern von 1,56% unterschreitet die Objektrendite. So ergibt sich ein positiver Leverage-Effekt. Es macht Sinn, die Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital zu erhöhen.

Rendite berechnen für Ihre Immobilie – mit der Nettomietrendite

Wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihre Immobilie betrifft, sollte Ihnen zunächst die Bedeutung des Begriffs klar sein: Die Rendite repräsentiert den Jahresertrag einer Geldanlage in Prozent. Bei Immobilien als reine Kapitalanlage zählen heute die Mietrendite aus der Vermietung der Immobilie und die Objektrendite.

Die Mietrendite wird als Brutto- und Nettomietrendite errechnet. Die Bruttomiete lässt allerdings relevante Kosten außer Acht, sodass über den Erfolg der Anlage die Nettorendite entscheidet. Sie berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttomietrendite auch die Kaufnebenkosten wie Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer. Zudem umfasst sie die nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Doch lässt sich die Nettorendite nur als erste Renditeeinschätzung verwerten, da sie weder die Finanzierungskosten noch den Steuersatz des Investors in die Berechnung aufnimmt.

Die Bruttomietrendite berechnet sich wie folgt:

100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %

Beispiel: Berechnung Bruttomietrendite

Kauf einer Eigentumswohnung

200.000 Euro Kaufpreis + 20.000 Euro Nebenkosten = 220.000 Euro Investitionskosten, Nettokaltmiete pro Jahr: 10.000 Euro

100 x 10.000 Euro / 200.000 Euro = 5,0 % Bruttomietrendite

So berechnen Sie die Nettomietrendite:

Addieren Sie die Kaufnebenkosten dem Kaufpreis hinzu. Subtrahieren Sie anschließend von der Nettokaltmiete die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, um den Jahresreinertrag zu erhalten. Dividieren Sie schließlich den Jahresreinertrag durch die Investitionskosten.

Beispiel: Berechnung Nettomietrendite

Kauf einer Eigentumswohnung

Kaufpreis: 200.000 Euro

Kaufnebenkosten: 220.000 Euro

Nettokaltmiete: 10.000 Euro - jährliche Verwaltungskosten: 500 Euro - jährliche Instandhaltungskosten: 700 Euro = Jahresreinertrag: 8.800 Euro

Jahresreinertrag: 8.800 Euro / Investitionskosten: 220 000 Euro x 100 = 4,0 % Nettomietrendite

Rendite berechnen für eine Immobilie – Faustregeln für die Objektauswahl

Die Immobilienauswahl spielt eine große Rolle, wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihre Immobilie einbringt. Hier einige Faustregeln für die kluge Wahl einer Immobilie als Kapitalanlage:

Regel 1: Lage, Lage, Lage

In erster Linie kommt es auf die drei großen "L" an: Lage, Lage, Lage. So ziehen ruhige und stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung Mietinteressenten geradezu magisch an. An Randlagen oder in der Innenstadt kann es anders aussehen. Beachten Sie, dass Sie in Großstädten sowie in der Innenstadt höhere Mieten erzielen können als in kleineren Städten oder in Randgebieten. Interessant sind vielefach wirtschaftlich prosperierende Groß- und Universitätsstädte mit einer starken Knappheit des Wohnangebots.

Regel 2: Qualität

Achten Sie zudem auf die bauliche Qualität des Objekts wie Baujahr und -stil sowie den Zustand des Objekts. Ungepflegte und sanierungsbedürftige Immobilien schrecken Mieter eher ab. Gepflegte oder luxuriöse Objekte dagegen wecken Interesse.

Regel 3: Achtung, Renditeversprechen!

Seien Sie sich darüber im Klaren, dass hinter vollmundigen Renditeversprechen der Maklerangebote meistens nur die Bruttomietrendite steckt. Achten Sie hier unbedingt auf die Nettorendite als Richtwert für die Bewertung.

Regel 4: Auf Kaufpreis achten

Nach dem Motto "der Gewinn liegt im Einkauf" zählt insbesondere der Kaufpreis, wenn Sie die Rendite berechnen, die Ihrer Immobilie verspricht. Je günstiger der Kaufpreis, umso höher die Erträge. Seien Sie vorsichtig bei strukturschwachen Gebieten. Trotz eines attraktiven Kaufpreises ist das Leerstandrisiko hier oft besonders hoch.

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