Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, bei dem der Gutachter viele Einflussfaktoren berücksichtigen muss. Je nach Art der Immobilie können bei der Ermittlung des Immobilienwertes unterschiedliche Vorgehensweisen zum Einsatz kommen. Am gängigsten sind das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.

Beim Sachwertverfahren stehen Grundstückswert und Baukosten im Mittelpunkt. Der Gutachter ermittelt auf Basis von Baujahr, Zustand der Bausubstanz und Ausstattung den Wert des Gebäudes und addiert den Wert des Grundstücks hinzu. Vor allem bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren häufig anzutreffen.

Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Immobilien angewandt. Berechnungsbasis ist dabei die Höhe der erzielten Miete oder Pacht. Je nach baulichem Zustand des Gebäudes kann sich der Wert dann noch erhöhen oder reduzieren.

Wie es der Name schon vermuten lässt, bilden beim Vergleichswertverfahren die real erzielten Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Merkmalen bei Ausstattung und Bausubstanz die Basis für die Wertermittlung. Wie bei den anderen Verfahren bleibt auch hier Spielraum für individuelle Auf- oder Abwertungen, die aus Besonderheiten bei Lage, Zuschnitt, Zustand oder Ausstattung resultieren. Besonders gut funktioniert dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen, da sich hier in vielen Fällen die Transaktionen von gut vergleichbaren Objekten zur Bewertung heranziehen lassen.

Bei der Wertermittlung können unterschiedliche Einflussfaktoren das Ergebnis nach oben oder unten beeinflussen. Das ist nicht ungewöhnlich, weil die Bewertungsverfahren immer einen gewissen Spielraum bieten.

Wenn eine Bank die Immobilie für eine Finanzierung bewertet, dann steht die Frage im Mittelpunkt, ob bei einer Zahlungsunfähigkeit des Finanzierungsnehmers der Verkaufserlös die noch bestehenden Schulden abdecken kann. Dabei muss die Bank auch berücksichtigen, dass bei einem Notverkauf meist deutlich weniger Zeit für die Vermarktung zur Verfügung steht als sonst üblich.

Daher kann die Bewertung einer Bank durchaus unter dem Betrag liegen, den beispielsweise ein Immobilienmakler beim Verkauf als Angebotspreis ansetzen würde.

Als wertmindernd stufen Makler und Gutachter oft unerledigte Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen ein. Der Abschlag bei der Bewertung kann in solchen Fällen höher ausfallen als die tatsächlichen Sanierungskosten - vor allem dann, wenn der Eigentümer durch das Einbringen von Eigenleistungen die Kosten noch senken kann.

Daher kann es sinnvoll sein, vor dem Immobilienverkauf wichtige Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um das Objekt dann in einem guten Zustand anbieten zu können. Das betrifft vor allem die folgenden Bereiche:

Üblicherweise läuft eine Immobilienbewertung in mehreren Schritten ab. Zunächst erhält der Gutachter die Unterlagen wie Bebauungsplan, Baubeschreibung, Grundbuchauszug und Nachweise zu bereits durchgeführten Renovierungsmaßnahmen. Damit kann er sich ein Bild über die Lage der Immobilie und den Zuschnitt des Grundrisses machen. Dann folgt eine gründliche Besichtigung der Immobilie, um den Zustand und eventuelle Schäden einschätzen zu können. All diese Faktoren fließen dann zusammen mit der allgemeinen Markteinschätzung in die Bewertung mit ein.

Die Immobilienbewertung führt in aller Regel ein Makler oder ein Sachverständiger durch. Je nach Aufbau und Verwendungszweck des Gutachtens sind dabei unterschiedliche Qualifikationen erforderlich.

Die Anforderungen an die berufliche Qualifikation des Immobiliengutachters hängen davon ab, ob es sich um eine Wertermittlung für persönliche Zwecke handeln soll oder um ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten:

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Wer über Erfahrung und Marktkenntnis verfügt, kann den Wert seiner Immobilie auch selbst schätzen. Diese Vorgehensweise spart Kosten, wenn ein Verkauf in Eigenregie ohne Makler geplant ist und ein Angebotspreis festgesetzt werden soll.

Empfehlenswert ist in solchen Fällen die Verwendung des Vergleichswertverfahrens, da dies weniger komplex ist als die anderen Bewertungsmethoden. Suchen Sie auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Angeboten am Ort und in der Umgebung und nehmen Sie die Exposés unter die Lupe. Prüfen Sie, in welcher Hinsicht Ihre Immobilie mehr oder weniger wert sein könnte als das Vergleichsobjekt. Diesen Vorgang sollten Sie mit einigen Immobilienangeboten wiederholen, so dass sich am Ende eine Preisspanne für Ihr Objekt herauskristallisiert.

Bei Eigentumswohnungen und standardisierten Einfamililenhäusern - vor allem Reihenhäusern und Doppelhaushälften - lässt sich auf diese Weise auch ohne Gutachter ein verlässlicher Schätzwert ermitteln. Voraussetzung ist jedoch eine ausreichende Kenntnis des Immobilienmarktes.

Die Immobilienbewertung hat sowohl für den Käufer bzw. Kaufinteressenten als auch für den Eigentümer / Verkäufer einer Immobilie Vor- und Nachteile. Ein wesentlicher Vorteil besteht zum Beispiel für beide Parteien darin, dass auf Grundlage einer objektiven und neutralen Wertermittlung Gewissheit darüber herrscht, welches ein momentan fairer Kauf- bzw. Verkaufspreis ist.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile der Immobilienbewertung sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer: