Beste Konditionen für Ihr Immobilien-Investment

Ob der Kaufpreis einer Immobilie als Kapitalanlage rentabel ist, lässt sich anhand folgender Kriterien ermitteln:

• Bruttomietrendite: Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zu dem Kaufpreis. Als eine gute Bruttomietrendite gelten Werte ab 5 %.
• Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten den Kaufpreis decken. Um ihn zu erhalten, dividieren Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Ein guter Mittelwert für den Kaufpreisfaktor liegt bei 18-20, in ländlichen Gegenden kann er bei unter 15 liegen, in großen Metropolen bei bis zu 30. Generell gilt: je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich die Investition.

Die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie beeinflussen zudem die Kaufnebenkosten sowie sofortige oder zukünftige Sanierungskosten.

Mit unserem Kapitalanlagerechner ermitteln Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung Ihrer Geldanlage in Immobilien.

Für die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage gelten grundsätzlich die gleichen Tipps zur Kalkulation der Tilgung wie bei der Baufinanzierung des eigenen Zuhauses.

Allerdings sollten Sie bei einer Geldanlage in Immobilien einen weiteren Faktor berücksichtigen, der die Wahl der Tilgung und die Höhe der Monatsrate beeinflusst: Ihre voraussichtlichen Mieteinkünfte. Bei einer gut geplanten Finanzierung entspricht die Höhe der monatlichen Nettomieteinnahme der monatlichen Rate. Die Faustformel dafür lautet:

(Monatliche Nettomiete ≥ Monatsrate) + anfallende Nebenkosten

So zahlt sich Ihre Immobilie „praktisch von selbst“ ab und Sie kommen lediglich für anfallende Nebenkosten wie Steuern, Versicherung oder Instandhaltungskosten auf. Informieren Sie sich, wie hoch Sie die Miete für Ihre Kapitalanlage ansetzen können und ermitteln Sie dann mit unserem kostenfreien Tilgungsrechner, wie Sie Tilgung und Rate passend kalkulieren.

Tipp: Planen Sie dabei stets einen finanziellen Puffer ein – falls Ihre Immobilie einmal unvermietet bleibt, müssen Sie während des Leerstands die Raten selbst bezahlen können.

Grundsätzlich gilt: Wer mehr Eigenkapital mitbringt, erhält in der Regel Zugang zu einer größeren Auswahl an Banken und profitiert häufig von besseren Konditionen. Wir empfehlen einen Eigenkapitaleinsatz der Kaufnebenkosten plus zusätzlich 5 bis 10 % des Kaufpreises. Ein zu hoher Eigenkapitalanteil von 50 % oder mehr ist in der Regel nicht empfehlenswert, da dadurch die Eigenkapitalrendite sinken kann.

Mehr zur Berechnung der Rendite erfahren Sie im Ratgeber.

Bei einer finanzierten Immobilie sollte die Rendite mindestens so hoch sein wie der Zinssatz des Immobilienkredits. Ideal ist es, wenn die Rendite deutlich höher ist, um auch laufende Kosten und Risiken wie eventuelle Mietausfälle abzudecken.

Für eine detaillierte Berechnung empfehlen wir drei relevante Formeln zur Kalkulation der Eigenkapital-, der Objekt- und der Nettomietrendite. Weitere Informationen, die Formeln zur Berechnung sowie Beispielrechnungen finden Sie im Ratgeberartikel "Rendite berechnen".

Die Antwort auf die Frage nach dem „Wann?“ lautet: mit der richtigen Planung von Anfang an. Dazu sollten Sie folgende Faktoren für die finanzielle Rentabilität Ihrer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage berücksichtigen:

• Bruttomietrendite von mindestens 5 %
• Kaufpreisfaktor von unter 20
• Positiver Cashflow
• Gute Vermietbarkeit/konstante Vermietung
• Lage und Zustand der Immobilie

Tipp: Erstellen Sie sich für Ihre Geldanlage in Immobilien einen Businessplan, der alle Eventualitäten berücksichtigt. Nutzen Sie dazu auch unseren Kapitalanlagerechner, mit dem Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung ermitteln.