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Ein Mann steht in einem Gebäude und denkt über seinen Vermögensaufbau nach.
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Mit Immobilien Geld verdienen? So nutzen Sie Ihre Kapitalanlage zum Vermögensaufbau.

Immobilien sind ein beliebter Baustein für den Vermögensaufbau, da sie Stabilität und Wertsteigerung bieten – auch in Zeiten volatiler Anlagen am Geldmarkt. Erfahren Sie hier, worauf es bei Ihrer Kapitalanlage ankommt, wie Ihnen der Einstieg gelingt und erhalten Sie viele weitere wertvolle Tipps.

Author: Christian Hanke
von Christian Hanke in München, aktualisiert am 17.06.2026
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Das Wichtigste auf einen Blick

Das Icon zeigt eine Checkliste mit einem Stift.
  • Stetige Mieteinnahmen: Monatliche Einnahmen aus der Vermietung decken laufende Kosten und ermöglichen einen Überschuss.
  • Wertsteigerungspotenzial: Immobilien können im Wert steigen, was bei einem späteren Verkauf Gewinne ermöglicht.
  • Schuldenabbau durch Tilgung: Da die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Darlehens genutzt werden, wächst Ihr Eigenkapitalanteil an der Immobilie automatisch.
  • Inflationsschutz: Immobilienwerte und Mieten steigen in der Regel auch bei Inflation – so ist Ihr Vermögen vor Geldentwertung geschützt.
  • Steuerliche Vorteile: Bei einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie Zinsen, Abschreibungen und Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen und so Ihre Steuerlast deutlich reduzieren.
  • Wertbeständigkeit: Immobilien gelten als krisenfeste, stabile Anlageform, die weniger starken Schwankungen unterliegt als geldmarktorientierte Investments.
  • Diversifikation: Immobilien sind eine wertvolle Ergänzung Ihres Anlageportfolios und unterstützen Sie dabei, das Risiko zu streuen.

Von der ersten Immobilie zum renditestarken Immobilien-Portfolio

Ihre Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage eröffnet Ihnen die Chance auf ein gewinnbringendes Immobilien-Portfolio durch weitere Käufe. Diese Strategie ermöglicht Ihnen, systematisch Vermögen aufzubauen und von verschiedenen Hebeleffekten zu profitieren.

Tilgungsstrategien für Kapitalanlegerinnen und -anleger

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Was ist bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage besser: schnell und hoch tilgen oder eine geringe Tilgung mit viel Flexibilität? Meine Antwort lautet: Es kommt darauf an. Für den langfristigen Aufbau eines Immobilienportfolios ist eine geringe Tilgung meist die bessere Wahl, da Sie freigesetztes Kapital weiter investieren können. Möchten Sie hingegen schnell schuldenfrei sein, ist eine risikoärmere Strategie mit hoher Tilgungsrate empfehlenswert.

Der Startschuss: die erste Immobilie als Kapitalanlage erwerben

Sie kaufen eine sorgfältig ausgewählte, rentable Immobilie. Für die Konditionierung und Auswahl der Banken ist es hilfreich, zumindest die Nebenkosten zu decken. Wenn Sie dazu noch 10 % Eigenkapital mitbringen, profitieren Sie von deutlich besseren Konditionen und haben mehr Banken zur Auswahl.

Die Strategie: Cashflow und Wertzuwachs nutzen

Die laufenden Mieteinnahmen Ihrer Immobilie als Kapitalanlage sorgen für positiven Cashflow. Ihr Immobilienkredit wird aus den Mieteinnahmen getilgt – gleichzeitig erhöht sich Ihr Eigenkapitalanteil an dem Objekt. Sie profitieren vom potenziellen Wertzuwachs Ihrer Immobilie, Ihr Vermögen wächst.

Das Upgrade: weitere Immobilien kaufen und Portfolio ausbauen

Mit steigendem Eigenkapital und positiver Bonität können Sie den Wertzuwachs und frei gewordenes Kapital als Sicherheit für die Finanzierung weiterer Immobilien nutzen. Dieser Prozess erstreckt sich in der Regel über mehrere Jahre. Durch den Erwerb zusätzlicher Objekte bauen Sie Ihr Portfolio schrittweise auf fünf, zehn oder sogar noch mehr Immobilien aus.

Das Ziel: eine sichere Altersvorsorge und finanzielle Unabhängigkeit erreichen

Eine oder mehrere vermietete Immobilien als Kapitalanlage sichern Ihnen dauerhaft passives Einkommen. Im Ruhestand profitieren Sie von einem stattlichen Zusatzeinkommen zu Ihrer Rente. Bei größerem Kapitalbedarf können Sie jederzeit eine Immobilie verkaufen. Auch für Ihre Angehörigen sorgen Sie vor, da Immobilien einen attraktiven Wert für späteres Erbe darstellen.
Hier finden Sie noch mehr Informationen zur Immobilie als Altersvorsorge.

Vorteile durch finanzielle Hebelwirkung und Steuerersparnis

Immobilien aus der Vogelperspektive.

Immobilienpreise: Aktuelle Entwicklung in Deutschland

Zur Preisentwicklung
Die Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage bietet Ihnen wertvolle Vorteile, die als „Hebelwirkung“ bezeichnet werden:

  • Mit vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz lässt sich ein Vielfaches an Immobilienwert bewegen.
  • Die Kosten der Baufinanzierung werden zum Großteil über die laufenden Mieteinnahmen abgedeckt.
  • Die Wertsteigerung Ihrer Immobilie betrifft den Gesamtwert, nicht nur Ihr eingesetztes Eigenkapital.
Hinzu kommen steuerliche Vorteile wie:

Außerdem die generellen Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage:

  • Investieren Sie in Immobilien, legen Sie Ihr Geld in Sachwerten an. Diese Anlageform bietet langfristigen Schutz vor Inflation, da sowohl Mieten als auch der Immobilienwert während einer Inflation weiterhin steigen können.
  • Ihr investiertes Kapital ist an einen realen Wert gebunden. Dies bietet Ihnen deutlich mehr Sicherheit als marktorientierte Anlagen, die wirtschaftlichen Schwankungen unterliegen.

Noch tiefer ins Thema? Geht’s hier im Video!

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Unser Partner immocation unterstützt Sie mit wertvollem Wissen und nützlichen Tools rund um Immobilien als Kapitalanlage. Einfach registrieren und den kostenlosen Grundlagenkurs „Vermögensaufbau mit Immobilien“ im Videoformat abrufen.

Rechenbeispiel für den Vermögensaufbau mit Immobilien

Ein Mann wirft Münzen in ein Glas und macht sich Notizen. Es symbolisiert das Thema Vermögensaufbau mit Immobilien.
Unser Rechenbeispiel zeigt Ihnen den Weg von einer Immobilie hin zu einem renditestarken Portfolio. Es berücksichtigt sowohl die Finanzierungskosten als auch die laufenden Mieteinnahmen und steuerlichen Vorteile. Im Ergebnis erkennen Sie deutlich die finanzielle Hebelwirkung, Ihre Renditechancen sowie die finanziellen Spielräume, die Ihnen Ihr Immobilien-Portfolio bietet.

Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu Anschaffungskosten von insgesamt 200.000 Euro aus.

Alle Eckdaten im Überblick:

  • Anschaffungskosten/Darlehen: 200.000 Euro
  • Zins: 3,80 %
  • Tilgung: 1,50 %
  • Mietrendite bei Start: 6,00 %
  • Mietsteigerung p.a.: 2,50 %
  • Wertsteigerung p.a.: 2,50 %
  • Bankrate: 10.600 Euro

Schritt 1: Anfangsmiete berechnen

Mieteinnahmen Jahr 1: 6,0 % von 200.000 Euro = 12.000 Euro / Jahr (Kaltmiete)

Schritt 2: Entwicklung der Mieteinnahmen (mit Steigerung)

  • Formel: Miete im Jahr n = 12.000 Euro × (1,025)­(n–1)
  • Kumulierte Mieteinnahmen nach x Jahren: Summe über alle Jahre (mit jährlich steigender Miete)
    Für Schätzungen nutzen wir die Reihe steigender Zahlungen – geometrische Reihe
  • Summe nach n Jahren: S = Startmiete × [(1+Steigerung)­n – 1] / Steigerung

Schritt 3: Kreditrate, Zins & Tilgung

  • Anfänglicher Zins: 200.000 Euro × 3,8 % = 7.600 Euro
  • Anfängliche Tilgung: 200.000 Euro × 1,5 % = 3.000 Euro
  • Jährliche Rate (annuitätisch): 10.600 Euro (wie angegeben)
Mit jeder Rückzahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt und die Restschuld kontinuierlich reduziert wird.

Schritt 4: Cashflow-Berechnung pro Jahr

Cashflow Jahr 1:
= Mieteinnahmen – Bankrate
= 12.000 – 10.600 = 1.400 Euro

In dem dargestelltem Beispiel entsteht zunächst ein positiver Cashflow, da die Mieteinnahmen (kalt) die Kreditrate übersteigen. Durch eine jährliche Mietsteigerung von 2,5 % erhöhen sich die Mieteinnahmen im Zeitverlauf. Dadurch entwickelt sich der Cashflow zunehmend positiv. Die tatsächliche Höhe hängt jedoch maßgeblich von künftig anfallenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten ab.

Schritt 5: Vermögenswert (Wertsteigerung Immobilie)

Im ersten Schritt wird ausschließlich der Marktwert der Immobilie berechnet. Es wird mit einer Wertsteigerung von 2,5 % gerechnet.

  • Formel: Wert nach n Jahren = 200.000 × (1,025)­n
  • Nach 10 Jahren:= 200.000 × (1,025)­10 ≈ 200.000 × 1,28 ≈ 256.000 Euro
Im zweiten Schritt berechnen wir den tatsächlichen Vermögenswert, d.h. das Vermögen, das Ihnen gehört:

Vermögenswert = Marktwert der Immobilie - Restschuld
Aus der Annuität von 10.600 €, 3,8 % Zins und 1,5% anfänglicher Tilgung ergibt sich nach 10 Jahren eine geschätzte Restschuld von ca. 160.000 € (= 40.000 € getilgtes Darlehen).
Vermögenswert nach 10 Jahren = Marktwert - Restschuld
= 256.000 - 160.000 = 96.000 Euro

Schritt 6: CF + Vermögen

Gesamtvermögen = Cashflow + Vermögenswert

Nach 10 Jahren: Kumulierter Cashflow (28.400 Euro) + Vermögenswert (96.000 Euro) = 124.400 Euro

Ergebnisse:


Sie möchten Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung für Ihre Immobilie als Kapitalanlage kalkulieren? Zum Kapitalanlagerechner

Fazit

Bereits mit einer einzelnen Wohnung kann ein nachhaltiger Vermögensaufbau beginnen. Die laufenden Mieteinnahmen werden dabei in erster Linie zur Bedienung des Immobilienkredits eingesetzt. Ein wesentlicher Teil der Finanzierung wird somit nicht aus dem eigenen Einkommen, sondern durch den Mieter getragen. Mit jeder gezahlten Kreditrate reduziert sich die Restschuld und der Eigenkapitalanteil in der Immobilie steigt kontinuierlich. Parallel dazu profitiert der Investor von der langfristigen Wertsteigerung der Immobilie.

Nach vollständiger Tilgung des Darlehens entfällt die Bankrate vollständig, wodurch sich der laufende Cashflow deutlich erhöht. Die Immobilie generiert dann nahezu die gesamten Mieteinnahmen als Überschuss.

Wird dieses Konzept auf mehrere Objekte ausgeweitet, kann schrittweise ein solides Immobilienportfolio aufgebaut werden, das langfristig sowohl für regelmäßige Einnahmen als auch für Vermögenssicherung sorgt.

Dabei ist jedoch eine realistische und verantwortungsvolle Kalkulation entscheidend. Cashflow lässt sich rechnerisch zwar positiv darstellen, doch eine solide Rücklagenbildung und die Vorsorge für unvorhergesehene Ereignisse sind mindestens ebenso wichtig.

Tipp

Das Icon zeigt eine hell leuchtende Glühbirne und symbolisiert eine Idee oder einen Tipp.
In der Praxis empfiehlt es sich, jährlich etwa 10 € pro Quadratmeter als Instandhaltungsrücklage einzuplanen, zusätzlich rund 3 % der Jahresmiete als Rücklage für mögliche Mietausfälle zu berücksichtigen sowie potenzielle Sanierungen oder wertsteigernde Maßnahmen von Beginn an im Blick zu behalten.

Welche Immobilie eignet sich für den Vermögensaufbau?

Vermögensaufbau ist mit (fast) jeder Art von Immobilie möglich. Welchen Immobilientyp Sie wählen, hängt in erster Linie von Ihren Wünschen und Zielen ab. Möchten Sie mit Immobilien Geld verdienen? Passives Einkommen generieren? Und reich werden mit Immobilien? Oder möchten Sie heute eine Immobilie kaufen und vermieten, um sie im Ruhestand selbst zu bewohnen? Diese Überlegungen spielen eine entscheidende Rolle für Ihre Strategie. Dazu kommt es noch auf einige relevante Faktoren an – die wichtigsten haben wir für Sie in unserer Übersicht zusammengestellt:

Chancen und Risiken verschiedener Immobilientypen als Kapitalanlage

Eigentumswohnung

Vorteile
Ein Haus mit einer Holzverkleidung.
  • Lage: Stabile Nachfrage und potenzielle Wertsteigerung in guter Mikrolage in wachsenden (Klein-)Städten
  • Rendite: Potenziell solide Bruttorenditen insbesondere in B- und C-Städten
  • Verwaltungsaufwand: Gering durch eingebundene Hausverwaltung
  • Einstiegshürde: Gering durch niedrige Einstiegskosten und hohe Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen
  • Risiko: Geringes Klumpenrisiko bei kleinem Investment, Diversifikation möglich
Nachteile
  • Lage: Leerstand und Wertverlust bei schwacher Lage in schrumpfender Region
  • Rendite: Niedrige Renditen in überteuerten Top-Lagen mit hohen Kaufpreisen
  • Verwaltungsaufwand: Eingeschränktes Mitspracherecht, Abhängigkeit von Eigentümergemeinschaft
  • Einstiegshürde: Bei wenig Eigenkapital: Kaufnebenkosten und Finanzierungsvoraussetzungen
  • Risiko: Volles Mietausfallrisiko bei Einzelvermietung

Einfamilienhaus

Vorteile
  • Lage: Gute Vermietbarkeit und potenzielle Wertsteigerung in familienfreundlichen Wirtschaftsregionen
  • Rendite: Potenziell solide Bruttorenditen in Wachstumsregionen mit hoher Nachfrage
  • Verwaltungsaufwand: Geringer Aufwand für nur eine Mieterpartei
  • Einstiegshürde: Gering für Investierende mit dem Vorhaben einer späteren Eigennutzung
  • Risiko: In guter Lage sehr hohe Wertstabilität
Nachteile
  • Lage: Leerstand und Wertverlust in unattraktiven Lagen
  • Rendite: Geringere Rendite durch ungünstiges Verhältnis von Kaufpreis und Miete
  • Verwaltungsaufwand: Aufwand und laufende Kosten auch bei Leerstand
  • Einstiegshürde: Hoher Kaufpreis und hoher Eigenkapitalbedarf
  • Risiko: Klumpenrisiko durch Konzentration des Vermögens auf ein Objekt

Mehrfamilienhaus

Vorteile
Ein modernes Wohnhaus mit Balkonen.
  • Lage: Beste Aussichten in wachsenden Städten mit guter Infrastruktur
  • Rendite: Hohe Gesamtrendite durch Vermietung mehrerer Einheiten
  • Verwaltungsaufwand: Geringer Aufwand bei Einbindung einer Hausverwaltung, Umlage der Kosten auf Mieterschaft möglich
  • Einstiegshürde: Gering für erfahrene Investierende mit Kapital und Know-how
  • Risiko: Gestreutes Risiko durch mehrere Mietparteien
Nachteile
  • Lage: Leerstand und Wertverlust in unattraktiven Lagen
  • Rendite: Niedrigere Rendite bei Sanierungsstau oder Leerstand
  • Verwaltungsaufwand: Sehr hoher Aufwand bei Verwaltung in Eigenregie
  • Einstiegshürde: Sehr komplex für unerfahrene Kapitalanlegerinnen und -anleger
  • Risiko: Volle Verantwortung für Kosten z. B. für Sanierung

Gewerbeimmobilie

Vorteile
  • Lage: Langfristige, gewinnbringende Verträge in Wachstumsregionen möglich
  • Rendite: Überdurchschnittliche Renditen durch mehrjährige Verträge langfristig möglich
  • Verwaltungsaufwand: Geringer Aufwand bei langfristigem Mietverhältnis
  • Einstiegshürde: Gering bei Einstieg über indirekte Investments (z. B. Immobilienfonds).
  • Risiko: Geringes Ausfallrisiko bei langfristiger Vermietung
Nachteile
  • Lage: Leerstand und Wertverlust bei wirtschaftlichem Wandel und in schwachen Regionen
  • Rendite: Rendite abhängig von der Marktlage, Totalausfall bei Leerstand
  • Verwaltungsaufwand: Bei Neuvermietung hoher Aufwand, häufig verbunden mit Umbauten und strengen Vorgaben
  • Einstiegshürde: Hoch bei direktem Kauf aufgrund von hohem Kapitalbedarf und notwendiger Marktkenntnisse
  • Risiko: Hohes unternehmerisches Risiko insbesondere bei Neuvermietung
Unsere Aufstellung zeigt relevante Chancen und Risiken für Eigentumswohnung, Ein- und Mehrfamilienhaus sowie Gewerbeobjekte – die beliebtesten Immobilien als Kapitalanlage. Je nach Region, potenzieller Mieterschaft und Ihren individuellen Plänen können aber auch weitere Immobilien für Sie interessant sein. Beispiele dafür sind Apartments in Studenten- oder Senioren-Wohnanlagen, Ferienwohnungen oder auch Garagen und Stellplätze in dicht besiedelten Gebieten.

Immobilien für Ihren Start als Kapitalanlegerin oder -anleger

Ein Wohnhaus mit einer schönen Fassade.

Renditestarke Immobilie gesucht?

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Wenn Sie noch keine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, ist die erste Überlegung meist: Welche Immobilie eignet sich am besten für den Einstieg? Unsere Empfehlung ist in der Regel eine vermietete Eigentumswohnung als Startschuss zum Vermögensaufbau mit Immobilien. Warum? Eine Eigentumswohnung lässt sich bereits mit relativ geringem Eigenkapitaleinsatz zu günstigen Konditionen finanzieren. Die laufenden Mieteinnahmen decken die Kosten der Finanzierung und der Verwaltungsaufwand sowie unvorhergesehene Kosten bewegen sich in einem übersichtlichen Rahmen.
Je nach Budget und individuellen Zielen genießen Sie dann die Möglichkeit, Ihr Immobilien-Portfolio weiter auszubauen. Dazu können Sie weitere Eigentumswohnungen kaufen oder mit Ihrem inzwischen gewachsenen Know-how auch auf renditestarke Objekte wie ein Mehrfamilienhaus setzen. Mehr Informationen, ab welcher Rendite sich eine Kapitalanlage lohnt und wie Sie die Rendite berechnen, finden Sie hier.

Sie möchten eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren?

Christian Hanke, Leiter Niederlassung Berlin, Potsdam und Königs Wusterhausen, Interhyp AG
Die vier Top-Tipps unseres Experten für Kapitalanlage, Christian Hanke:

  • Prüfen Sie Ihre potenzielle Immobilie als Kapitalanlage: in den Unterlagen, vor Ort, im Austausch mit dem Maklerbüro, der Eigentümerseite und der Mieterschaft.
  • Beschäftigen Sie sich intensiv mit der Lage – sowohl der Mikro- als auch der Makro-Lage.
  • Kalkulieren Sie detailliert alle vorhersehbaren Investitionen.
  • Nutzen Sie die Rendite, um hohe Rücklagen für unvorhersehbare Kosten zu bilden.
Gerne unterstützen wir Sie dabei und begleiten Sie Schritt für Schritt. Dabei beraten wir sowohl zu Ihrer Finanzierung als auch zu Ihrer Strategie für Ihren Vermögensaufbau mit Immobilien.

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