Tilgungsrechner

Wie sieht die optimale Tilgung für Ihre Pläne aus? Ermitteln Sie einen kompletten Tilgungsplan über die Darlehenslaufzeit. Eine hohe Tilgung hat folgende Vorteile:

  • Bei der Anschlussfinanzierung ist die Restschuld geringer.
  • Die Immobilienfinanzierung ist schneller komplett getilgt.
  • Sie tragen geringere Zinskosten dank der zügig sinkenden Restschuld.


Repräsentatives Beispiel

Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Domagkstraße 34 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,34% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,35% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 7 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 723,33 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.299,60 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.833 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.

Über den Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Varianten der Darlehenstilgung berechnen und vergleichen: Wie wirken sich laufende Tilgung und Sondertilgungen auf die Rückzahlung des Baudarlehens aus? Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist und wie sieht der detaillierte Tilgungsplan der Baufinanzierung aus? Dieser Onlinerechner gibt schnell Antwort auf diese Fragen.

Die Restschuld in der Baufinanzierung

Ein Annuitätendarlehen mit einer festgelegten Dauer der Zinsbindung ist die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung für selbst genutzte Immobilien in Deutschland. Die Art der Baufinanzierung bietet dem Kreditnehmer sehr viel Planungssicherheit im Vergleich zu einem variablen Kredit. Während der Zinsbindungsfrist bleibt die monatliche Rate konstant. Bauherren oder Käufer einer Immobilie können ihre Belastung genau berechnen und planen. Die gleichbleibende Rate, von Fachleuten auch Annuität genannt, setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Zu Beginn der Finanzierung ist der Zinsanteil naturgemäß sehr hoch, der Tilgungsanteil ist gering. Dieses Verhältnis verschiebt sich während der folgenden Zeit. Die noch nicht zurückbezahlte Darlehenssumme schrumpft zusehends, es werden bei gleichbleibendem Zinssatz weniger Zinsen fällig. Dafür fließt ein größerer Anteil der Rate in die Tilgung.

Die Mehrzahl der Kreditnehmer entscheidet sich für eine Zinsbindungsfrist von 5, 10 oder 15 Jahren. Eine längere Zinsbindung ist grundsätzlich möglich, allerdings macht der steigende Zinsaufschlag der Banken diese Möglichkeit eher unattraktiv. Eine Immobilie ist für die meisten Verbraucher eine einmalige Anschaffung für das ganze Leben. Nur die wenigsten Käufer sind in der Lage, Ihre Baufinanzierung innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist komplett zu tilgen. In der Regel bleibt eine Restschuld bestehen, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.

Was beeinflusst die Höhe der Restschuld?

Wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt, hängt von der Dauer der Zinsbindung und der anfänglichen Tilgungshöhe ab. Als Faustformel gilt: Je größer die Tilgungshöhe zu Beginn vereinbart wird, desto geringer fällt die Restschuld aus. Ein niedriger Tilgungsanteil und eine kurze Laufzeit sorgen dagegen dafür, dass eine hohe Restschuld verbleibt, für die eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss. So bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren bei einer Immobilienfinanzierung von 160.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,6 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent eine Restschuld von 125.322,85 Euro. Bei gleichbleibendem Zinssatz für die Anschlussfinanzierung dauert es 36 Jahre und 11 Monate, bis der Kredit vollständig getilgt worden ist und das Haus nicht mehr der Bank gehört. Ganz anders sieht die Rechnung aus, wenn der Kreditnehmer bei ansonsten gleichen Konditionen eine höhere Anfangstilgung vereinbart. Bei einer anfänglichen Tilgungshöhe von 4 Prozent sinkt die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist auf 90.645,26 Euro. Die Rückzahlung der Immobilienfinanzierung ist bei gleichbleibenden Konditionen bereits nach 21 Jahren und zwei Monaten abgeschlossen. Wobei durch die höhere Anfangstilgung nicht nur die Restschuld sinkt, es reduzieren sich auch die Kosten für die Zinsen. In diesem Beispiel spart der Kreditnehmer insgesamt 2.677,19 Euro an Zinskosten.

Anschlussfinanzierung: Risiko Restschuld

Die Planungssicherheit während der Zinsbindungsfrist ist bei Annuitätendarlehen sehr hoch. Anders sieht es bei der Restschuld aus. Zwar lässt sich die Höhe der Restschuld mit dem Tilgungsrechner genau berechnen, aber niemand kann voraussehen, wie hoch die Zinsen für die Anschlussfinanzierung ausfallen. Das bedeutet, Sie wissen genau, welche Darlehenssumme Sie benötigen, um die Restschuld weiter zu finanzieren. Sie wissen aber nicht, wie hoch die marktüblichen Zinsen der Banken in 5, 10, 15 oder 20 Jahren ausfallen. Der Zins-Chart zeigt, wie stark sich die Zinsen im Verlauf der Jahre verändern können.

Zum Zins-Chart

Zwar bewegten sich die Zinssätze in den letzten Jahren kontinuierlich abwärts, doch kann die Entwicklung auch komplett gegensätzlich ausfallen. Dann wird es schwer, die Rate zur Finanzierung der Restschuld zu tragen.

Restschuld so gering wie möglich halten

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie die Restschuld möglichst gering halten. Um dieses Ziel zu erreichen, haben Sie folgende Optionen:

  • eine möglichst hohe Anfangstilgung vereinbaren;
  • alle Möglichkeiten zur Sondertilgung nutzen;
  • die Tilgungshöhe dem Einkommen anpassen.

Wie sich die Höhe der Anfangstilgung auf die Restschuld auswirkt, wissen Sie bereits. Eine weitere Möglichkeit, die Restschuld effektiv zu senken, ist die Sondertilgung. Viele Banken ermöglichen Ihnen, einmal jährlich einen bestimmten Betrag kostenfrei als Sondertilgung zu leisten. Wenn Sie das oben genannte Beispiel aufgreifen, sehen Sie wie sich eine Sondertilgung auf die Restschuld auswirkt. Bei einem Immobilien-Kredit mit einer Anfangstilgung von 4 Prozent verbleiben nach 10 Jahren Zinsbindung 90.645,26 Euro. Mit einer Sondertilgung von 2.000 Euro pro Jahr (z. B. aus der Steuerrückzahlung) sinkt die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung auf 68.957,81 Euro. Es ist sehr empfehlenswert, bei der Baufinanzierung die Möglichkeit zur kostenlosen Sondertilgung mit der Bank zu vereinbaren und zu nutzen, um die Restschuld zu senken. Achten Sie beim Vergleichen der Angebote auf diesen Vertragsbestandteil. Das gilt durchaus auch für einen Ratenkredit.

Eine weitere Chance, die Restschuld zu verringern, besteht in der Anpassung der Tilgungshöhe. Viele Angebote der Banken erlauben Ihnen, während der Vertragslaufzeit die Tilgungshöhe ein- oder zweimal anzupassen. Während der Zinsbindungsfrist kann sich viel verändern. Nutzen Sie ein steigendes Einkommen, um durch einen höheren Tilgungsanteil die Restschuld zu minimieren.

Restschuld über Forward Darlehen absichern

Wenn sich stark steigende Zinsen am Markt abzeichnen, können Sie die Anschlussfinanzierung bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist fest vereinbaren. Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinssätze zuzüglich eines geringen Aufschlags für die Zukunft. Damit stellen Sie sicher, dass Ihnen die spätere Rate für die Anschlussfinanzierung nicht über den Kopf wächst.

Lassen Sie sich beraten

Bevor Sie sich für ein Darlehen oder einen Ratenkredit entscheiden, lassen Sie sich von Experten beraten. Die Mitarbeiter von Interhyp vergleichen die Angebote von mehr als 400 Banken und beraten Sie ausführlich zu allen Fragen rund um das Thema Restschuld. Sie informieren Sie gerne kostenlos und unverbindlich über alle Möglichkeiten, die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist zu minimieren und unterstützen Sie bei der Auswahl der Anschlussfinanzierung.