Forward-Darlehen: So sichern Sie sich günstige Zinsen
Sicher planen: Schreiben Sie mit dem Forward-Darlehen bis zu 66 Monate im Voraus die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung fest.
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Das Forward-Darlehen bietet allen, die bereits mitten in der ersten Finanzierungsphase ihrer Immobilie stecken, wertvolle Planungssicherheit. Denn damit können Sie sich ab 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung die Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern.
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Was ist ein Forward-Darlehen – einfach erklärt
Ein Forward-Darlehen wird ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, sichern Sie sich durch ein Forward-Darlehen die Zinsen von heute für Ihre Anschlussfinanzierung von morgen.
Mit dem Forward-Darlehen vereinbaren Sie zu einem deutlich früheren Zeitpunkt den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. Während der Forward-Phase bis zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung werden weder Raten noch Bereitstellungszinsen fällig. Dann wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab. Die neue Sollzinsbindung sowie die neue monatliche Ratenzahlung beginnen ab dem Auszahlungstermin.
Der Darlehensgeber sichert die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum und erhebt dafür eine Gebühr in Form eines Zinsaufschlags. In Zeiten steigender oder schwankender Zinsen bietet Ihnen das Forward-Darlehen also Planungssicherheit. Sie wissen dadurch lange – bis zu 66 Monate – vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung, wie hoch die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sein werden. Und mit welcher monatlichen Rate Sie rechnen können, unabhängig davon, ob die Bauzinsen am Markt steigen.
Zinsentwicklung
Die Bauzinsen befinden sich aktuell in einem volatilen Marktumfeld, weswegen die Konditionen schwanken. Lassen Sie sich daher von unseren Expertinnen und Experten unverbindlich und ohne Extrakosten beraten, wenn Sie eine Finanzierung abschließen.
Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden. Trotz ausgewählter Sorgfalt kann die Interhyp AG für die vorliegende Darstellung keinerlei Haftung übernehmen. Die aktuellen Zinssätze für Ihre individuelle Baufinanzierung erfahren Sie bei Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Finanzierungsberaterin.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Neigt sich die Erstfinanzierung Ihrer Immobilie dem Ende zu, rückt Ihre Anschlussfinanzierung näher. Bei schwankenden und steigenden Zinsen entsteht Unsicherheit darüber, wie hoch die Raten nach dem Ende der Sollzinsbindung ausfallenkönnen. Ein Forward-Darlehen schenkt in diesem Moment Planungssicherheit: Sie schreiben die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung fest, unabhängig davon wie sich der Markt bis dahin entwickelt.
Der Vorteil: Steigen die Zinsen, können Sie sich über eine deutliche Ersparnis freuen.
Das Risiko dabei? Sollten die Zinsen bis zum Ende Ihrer Anschlussfinanzierung sinken, zahlen Sie den höheren Zinssatz, den Sie mit Ihrem Forward-Darlehen gesichert haben.
Ihre Interhyp-Finanzierungsberaterin oder Ihr Interhyp-Finanzierungsberater unterstützt Sie mit viel Fachwissen und Expertise dabei, die aktuelle Marktlage einzuschätzen und die richtige Entscheidung zu treffen. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Marktzins von 3,5 % ist ein Forward-Darlehen zu einem Zinssatz von 4,0 % erhältlich. Steigt der Marktzins für die Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Forward-Phase auf 6,0 %, ist folgende Ersparnis mit einem Forward-Darlehen möglich:
| Forward-Darlehen | Anschlussfinanzierung | |
| Kreditsumme | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
| Sollzins | 4,0 % | 6,0 % |
| Zinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Tilgung | Volltilgung | Volltilgung |
| Restschuld | 0 Euro | 0 Euro |
| Monatliche Rate | 1.125 Euro | 1.281 Euro |
| Zinsen | 48.708,93 Euro | 76.156,24 Euro |
Wie hoch sind die Zinsen für ein Forward-Darlehen?
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Vereinfacht dargestellt: Liegt der Zinssatz heute bei 3,8 % und Sie unterzeichnen Ihr Forward-Darlehen, dann gelten diese 3,8 % plus Forward-Aufschlag als Zinssatz zum Zeitpunkt Ihrer Anschlussfinanzierung.
Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, Ihre Anschlussfinanzierung besser zu planen. Das hat aber auch handfeste Nachteile.
Der größte Vorteil: Der heutige Zinssatz ist für die Anschlussfinanzierung gesichert, auch wenn diese noch einige Monate oder Jahre in der Zukunft liegt. Damit gibt das Forward-Darlehen Planungssicherheit, gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Mit einem Forward-Darlehen wissen Sie bereits heute ganz genau, wie hoch die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer Erstfinanzierung ausfällt.
Dieser langfristige Planungsvorteil ist zugleich der größte Nachteil des Forward-Darlehens. Der Abschluss bedeutet sich frühzeitig an den Darlehensgeber zu binden. Der geschlossene Vertrag kann nicht mehr verändert werden. Die hohe Sicherheit hat ihren Preis, der in Form eines Zinsaufschlags bezahlt wird. Falls die Zinsen im Laufe der Forward-Phase fallen, ist der Darlehensgeber an das unterzeichnete Forward-Darlehen gebunden, was für Sie dann einen höheren Zinssatz als marktüblich nach sich zieht.
Vor- und Nachteile Forward-Darlehen
Zinsen von heute für morgen sichern
bei steigenden Zinsen von großen Einsparungen profitieren
langfristige Planungssicherheit genießen
während der Forward-Phase keine Bereitstellungszinsen bezahlen
Forward-Aufschlag auf Zinssatz bezahlen
teurere Finanzierung, falls Zinsen sinken
durch frühe Festlegung weniger Flexibilität genießen
Konditionen wie Zinssatz und Laufzeit lange im Voraus festlegen
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen - welche Anschlussfinanzierung ist am besten?
Um diepassende Anschlussfinanzierung zu finden, ist die Höhe des Finanzierungsbedarfs ein entscheidendes Kriterium. Diese berechnet sich aus der Restdarlehenssumme nach dem Ende der Zinsbindung abzüglich möglicher Sondertilgungen. Hinzu kommen eventuelle Kostenfür Modernisierungen oder frei verfügbares Kapital, das Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung mitbeantragen möchten. Generell können Sie Ihre Anschlussfinanzierung als Prolongation, Umschuldung oder per Forward-Darlehen abschließen:
Anschlussfinanzierung per Prolongation
Was ist Prolongation? Dabei handelt es sich um die Verlängerung der bestehenden Immobilienfinanzierung zu neuen Konditionen beim aktuell finanzierenden Darlehensgeber.
Vorteil: Bei der Prolongation muss der aktuelle Darlehensgeber meist die Finanzierung nicht neu prüfen. Das Zusammenstellen und Einreichen der notwendigen Dokumente erübrigt sich. Zudem entfallen etwaige Kosten für eine Abtretung der Grundschuld.
Nachteil: Andere Darlehensgeber bieten eventuell deutlich bessere Konditionen an als Ihr bisheriger. Häufig können durch einen Wechsel tausende Euro eingespart werden. In diesem Fall rechnen sich der überschaubare Aufwand und die niedrigen Umschuldungskosten.
Tipp
Ein Vergleich vor Abschluss der Anschlussfinanzierung lohnt sich!
Umschuldung und Wechsel des Darlehensgebers
Für die Anschlussfinanzierung empfehlen wir Ihnen, das Angebot zur Prolongation beim aktuellen Darlehensgeber mit den Konditionen anderer Darlehensgeber zu vergleichen. Bei einem deutlich günstigeren Angebot lohnt sich eine Umschuldung. Ist die Restschuld niedrig, kann auch ein Wechsel von der Baufinanzierung zum Ratenkredit sinnvoll sein.
Vorteil: Durch den Vergleich verschiedener Angebote können Sie sich die günstigsten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Der Wechsel des Darlehensgebers ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer Erstfinanzierung ohne weiteres möglich. Dafür brauchen Sie einige Unterlagen und schreiben die Grundschuld auf den neuen Darlehensgeber um. Ihre Interhyp-Finanzierungsberaterin oder Ihr Interhyp-Finanzierungsberater unterstützt Sie gerne dabei.
Nachteil: Im Gegensatz zur Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber erfordert die Umschuldung verschiedene Unterlagen, Unterschriften sowie die Umschreibung der Grundschuld. Dieser Vorgang ist kostenpflichtig. Bei einer Abtretung der Grundschuld entstehen geringe Kosten von ein paar hundert Euro, bei einer Löschung und Neueintragung ist der Betrag höher.
Tipp
Ein Vergleich lohnt sich immer – Sie entscheiden dann, ob die Umschuldung für Sie infrage kommt!
Langfristige Planung mit Forward-Darlehen
Ob ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung das Richtige ist, hängt in erster Linie von der Lage des Zinsmarkts ab. Schwanken die Zinsen oder steigen sie stetig, kann es sinnvoll sein, mit einem Forward-Darlehen frühzeitig den Zinssatz für die zukünftige Anschlussfinanzierung festzuschreiben. Dies ist bis zu 66 Monate im Voraus möglich und schafft Planungssicherheit. Gleichzeitig wird damit die eigene Flexibilität eingeschränkt.
Tipp
Ob ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung das Richtige ist, hängt in erster Linie von der Lage des Zinsmarkts ab. Schwanken die Zinsen oder steigen sie stetig, kann es sinnvoll sein, mit einem Forward-Darlehen frühzeitig den Zinssatz für die zukünftige Anschlussfinanzierung festzuschreiben. Dies ist bis zu 66 Monate im Voraus möglich und schafft Planungssicherheit. Gleichzeitig wird damit die eigene Flexibilität eingeschränkt.
Weitere Informationen finden Sie im Artikel "Was ist ein Forward-Darlehen & wie funktioniert´s?"
Häufig gestellte Fragen
Ist Interhyp ein Darlehensgeber?
Nein, Interhyp ist selbst kein Darlehensgeber. Wir vergleichen Konditionen von Darlehensgebern, um das für Sie passende Angebot zu finden. Welches Angebot am besten zu Ihnen passt, kann von mehreren Faktoren abhängen: beispielsweise vom Zins, von einem möglichen Tilgungssatzwechsel von Sondertilgungsoptionen oder von der Laufzeit eines Kredits. Als Spezialist für die private Baufinanzierung bieten wir Ihnen Zugang zu den Finanzierungsangeboten einer Vielzahl von Darlehensgebern, also von Privatbanken, Sparkassen, Volksbanken und Genossenschaftsbanken sowie Versicherungen. Wir beraten Sie umfassend und nehmen Ihnen vor allem die Mühe ab, jedes Angebot einzeln einzuholen. Unsere über 20-jährige Erfahrung und über eine Million Kundinnen und Kunden sprechen für sich.
Wie verdient Interhyp Geld?
Interhyp arbeitet mit Darlehensgebern zusammen und beschleunigt Finanzierungsprozesse, indem beispielsweise Beratungsleistungen oder Unterlagenprüfungen übernommen werden. Wenn Sie als Kundin oder Kunde eine Baufinanzierung abschließen, erhält Interhyp eine Vermittlungsprovision vom Darlehensgeber.
Wie bekomme ich den günstigsten Immobilienkredit?
Um einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu bekommen, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:
- 1. Möglichst viel Eigenkapital und gute Bonität.
- 2. Angebote vergleichen – übernehmen wir für Sie.
- 3. Finanzierungsstruktur des Darlehens optimieren – hierbei beraten wir Sie gerne.
Eigenkapital
Die Höhe des Eigenkapitalanteils, also wie viel Sie für Ihre Immobilie aus eigener Tasche direkt zahlen können, wirkt sich direkt positiv auf die Kreditkonditionen aus. Wenn Sie nun auch noch über ein sicheres Einkommen verfügen, Ihren bisherigen Zahlungsverpflichtungen immer nachgekommen sind und abgesehen von den Lebenshaltungskosten keine weiteren Belastungen tragen, schätzt Sie der Darlehensgeber zusätzlich als verlässlichen Kreditnehmer ein und honoriert das mit einem niedrigeren Zinssatz für Ihre geplante Baufinanzierung bzw. Ihren gewünschten Immobilienkredit.
Grundsätzlich ist zwar auch eine Vollfinanzierung über ein Darlehen möglich, also dass 100 Prozent und mehr des Kaufpreises als Kredit zur Verfügung gestellt werden. Hier verlangen Darlehensgeber aber oft bis zu einem Prozent mehr an Zinsen, was sich angesichts der langen Laufzeiten von Immobilienkrediten spürbar auswirkt.
Vergleich
Konditionen für eine Finanzierung ändern sich regelmäßig, weshalb stets ein aktueller Vergleich von Anbietern erfolgen sollte. Wichtig dabei: Nutzen Sie für den Vergleich der Angebote den Effektiver Jahreszins.
Finanzierungsstruktur
Neben dem Vergleich verschiedener Angebote bietet die Struktur Ihrer Finanzierung die größten Einsparpotentiale beim Immobilienkredit.
Erfahren Sie hier, welche Faktoren die Konditionen einer Immobilienfinanzierung beeinflussen.
Ist das Anfordern eines Angebotes bei der Interhyp schon verbindlich?
Nein. Die Finanzierungsanfrage ist für uns die Basis einer individuellen Beratung und einer konkreten Aussage über Machbarkeit und Kondition Ihrer Anfrage. Sollte Ihnen unser Angebot nicht zusagen, können Sie jederzeit kostenfrei absagen. Verbindlich wird es für Sie erst nach Unterzeichnung der Darlehensverträge bei dem Darlehensgeber.
