Was ist ein Forward-Darlehen - einfach erklärt
Ein Forward-Darlehen wird ausschließlich zur Anschlussfinanzierung der Baufinanzierung genutzt. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, sichern Sie sich durch ein Forward-Darlehen die Zinsen von heute für Ihre Anschlussfinanzierung von morgen.
Mit dem Forward-Darlehen vereinbaren Sie zu einem deutlich früheren Zeitpunkt den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung. Während der Forward-Phase bis zum Auslauf Ihrer Sollzinsbindung werden weder Raten noch Bereitstellungszinsen fällig. Dann wird das Forward-Darlehen ausgezahlt und löst Ihre aktuelle Finanzierung ab. Die neue Sollzinsbindung sowie die neue monatliche Ratenzahlung beginnen ab dem Auszahlungstermin.
Der Darlehensgeber sichert die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum und erhebt dafür eine Gebühr in Form eines Zinsaufschlags. In Zeiten steigender oder schwankender Zinsen bietet Ihnen das Forward-Darlehen also Planungssicherheit. Sie wissen dadurch lange – bis zu 66 Monate – vor Ablauf der Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung, wie hoch die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sein werden. Und mit welcher monatlichen Rate Sie rechnen können, unabhängig davon, ob die Bauzinsen am Markt steigen.
Zinsentwicklung
Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden. Trotz ausgewählter Sorgfalt kann die Interhyp AG für die vorliegende Darstellung keinerlei Haftung übernehmen. Die aktuellen Zinssätze für Ihre individuelle Baufinanzierung erfahren Sie bei Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Finanzierungsberaterin.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Der Vorteil: Steigen die Zinsen, können Sie sich über eine deutliche Ersparnis freuen.
Das Risiko dabei? Sollten die Zinsen bis zum Ende Ihrer Anschlussfinanzierung sinken, zahlen Sie den höheren Zinssatz, den Sie mit Ihrem Forward-Darlehen gesichert haben.
Ihre Interhyp-Finanzierungsberaterin oder Ihr Interhyp-Finanzierungsberater unterstützt Sie mit viel Fachwissen und Expertise dabei, die aktuelle Marktlage einzuschätzen und die richtige Entscheidung zu treffen.
Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Marktzins von 3,5 % ist ein Forward-Darlehen zu einem Zinssatz von 4,0 % erhältlich. Steigt der Marktzins für die Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Forward-Phase auf 6,0 %, ist folgende Ersparnis mit einem Forward-Darlehen möglich:
Forward-Darlehen | Anschlussfinanzierung | |
Kreditsumme | 150.000 Euro | 150.000 Euro |
Sollzins | 4,0 % | 6,0 % |
Zinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
Tilgung | Volltilgung | Volltilgung |
Restschuld | 0 Euro | 0 Euro |
Monatliche Rate | 1.125 Euro | 1.281 Euro |
Zinsen | 48.708,93 Euro | 76.156,24 Euro |
Wie hoch sind die Zinsen für ein Forward-Darlehen?
Grundsätzlich basiert der Zinssatz des Forward-Darlehens auf den tagesaktuellen Zinsen, die der Darlehensgeber zum Zeitpunkt des Abschlusses auf Baugeld berechnet. Hinzu kommen Gebühren, mit denen der Darlehensgeber den Verlust von Zinseinnahmen ausgleichen möchte. Im Jahr 2015 hat die Stiftung Warentest ermittelt, dass der Aufschlag für ein Forward-Darlehen mit zwei- oder dreijähriger Forward-Phase bereits für einen Zinsaufschlag von unter 0,5 % erhältlich ist. Als Faustregel gilt: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag.
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Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?
Ein Forward-Darlehen ermöglicht es Ihnen, Ihre Anschlussfinanzierung besser zu planen. Das hat aber auch handfeste Nachteile.
Der größte Vorteil: Der heutige Zinssatz ist für die Anschlussfinanzierung gesichert, auch wenn diese noch einige Monate oder Jahre in der Zukunft liegt. Damit gibt das Forward-Darlehen Planungssicherheit, gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten. Mit einem Forward-Darlehen wissen Sie bereits heute ganz genau, wie hoch die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer Erstfinanzierung ausfällt.
Dieser langfristige Planungsvorteil ist zugleich der größte Nachteil des Forward-Darlehens. Der Abschluss bedeutet sich frühzeitig an den Darlehensgeber zu binden. Der geschlossene Vertrag kann nicht mehr verändert werden. Die hohe Sicherheit hat ihren Preis, der in Form eines Zinsaufschlags bezahlt wird. Falls die Zinsen im Laufe der Forward-Phase fallen, ist der Darlehensgeber an das unterzeichnete Forward-Darlehen gebunden, was für Sie dann einen höheren Zinssatz als marktüblich nach sich zieht.
Vor- und Nachteile Forward-Darlehen
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen - welche Anschlussfinanzierung ist am besten?
Um diepassende Anschlussfinanzierung zu finden, ist die Höhe des Finanzierungsbedarfs ein entscheidendes Kriterium. Diese berechnet sich aus der Restdarlehenssumme nach dem Ende der Zinsbindung abzüglich möglicher Sondertilgungen. Hinzu kommen eventuelle Kostenfür Modernisierungen oder frei verfügbares Kapital, das Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung mitbeantragen möchten. Generell können Sie Ihre Anschlussfinanzierung als Prolongation, Umschuldung oder per Forward-Darlehen abschließen:
Anschlussfinanzierung per Prolongation
Was ist Prolongation? Dabei handelt es sich um die Verlängerung der bestehenden Immobilienfinanzierung zu neuen Konditionen beim aktuell finanzierenden Darlehensgeber.
Tipp
Umschuldung und Wechsel des Darlehensgebers
Für die Anschlussfinanzierung empfehlen wir Ihnen, das Angebot zur Prolongation beim aktuellen Darlehensgeber mit den Konditionen anderer Darlehensgeber zu vergleichen. Bei einem deutlich günstigeren Angebot lohnt sich eine Umschuldung. Ist die Restschuld niedrig, kann auch ein Wechsel von der Baufinanzierung zum Ratenkredit sinnvoll sein.
Tipp
Langfristige Planung mit Forward-Darlehen
Ob ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung das Richtige ist, hängt in erster Linie von der Lage des Zinsmarkts ab. Schwanken die Zinsen oder steigen sie stetig, kann es sinnvoll sein, mit einem Forward-Darlehen frühzeitig den Zinssatz für die zukünftige Anschlussfinanzierung festzuschreiben. Dies ist bis zu 66 Monate im Voraus möglich und schafft Planungssicherheit. Gleichzeitig wird damit die eigene Flexibilität eingeschränkt.
Tipp
Häufig gestellte Fragen
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