Hausfinanzierung: die große Checkliste

Eine Hausfinanzierung erfordert umsichtige Planung. Um Ihren Traum von der eigenen Immobilie reibungslos zu realisieren, ist eine langfristige Kalkulation unerlässlich. Diese wertvollen Tipps machen Ihre Baufinanzierung für Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu einem Erfolg.

von Dominik Wensker in München, aktualisiert 04.05.2021

1. Hausfinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Am Anfang der Hausfinanzierung für das neue Eigenheim steht ein ehrlicher Kassensturz. Ermitteln Sie anhand Ihres Einkommens, wie viel Euro Sie monatlich für die Kreditrate der Finanzierung aufbringen können. In die Einkommensaufstellung gehören nur regelmäßige Zahlungen, die Ihnen langfristig zur Verfügung stehen. Im nächsten Schritt berechnen Sie Ihre monatlichen Ausgaben. Vergessen Sie dabei nicht die Aufwendungen, die nur einmal jährlich fällig werden. Bei der Ermittlung der wichtigsten Kosten können Sie sich an der nachfolgenden Tabelle orientieren.
KostenbereichKonkrete Aufwendungen
Laufende LebenshaltungskostenLebensmittel, Körperpflege, Kleidung, Telefon- und Mobilfunkverträge, Rundfunkgebühr, Aufwendungen für die Kinder etc.
FreizeitAusgehen, Abos, Aufwendungen für Hobbies, pro Monat 1/12 des jährlichen Urlaubsbudgets etc.
WohnnebenkostenStrom, Wasser, Heizung, Müllgebühren etc.
Kfz-KostenInspektion, Reparaturen, Sprit, Kfz-Steuer, Kfz-Versicherung, Wertverlust des Fahrzeugs
VersicherungenHaftpflicht, Hausrat, Berufsunfähigkeit etc.
Geldanlage und AltersvorsorgeLaufende Sparpläne
KrediteLaufende Kreditraten
Künftige Kosten für EigentümerGebühren für Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen, Rücklagen für Reparaturen, Wohngebäudeversicherung
Bei den laufenden Aufwendungen ist die Kaltmiete nicht berücksichtigt, da diese für Eigentümer entfällt. Dafür sollten Sie die zukünftigen Zusatzkosten in der letzten Tabellenzeile mit einbeziehen.
Nun können Sie Summe der Kosten von Ihrem Nettoeinkommen abziehen und erhalten somit den verfügbaren Rahmen für die Finanzierung. Dabei sollten Sie die Faustregel beachten, dass die Finanzierungsrate nicht höher als 40 Prozent des Nettoeinkommens sein sollte.
Tipp: Ein Haushaltsrechner unterstützt Sie bei Ihrer Kalkulation. Ihren Kostenrahmen ermitteln Sie anhand des frei verfügbaren Monatseinkommens mit dem Budgetrechner von Interhyp. Wichtig dabei: Vergessen Sie nicht, beim Rechner die Kaufnebenkosten für den Immobilienkauf in die Kostenplanung einzubeziehen.

2. Finanzierungsbedarf ermitteln

Wenn Sie das zur Verfügung stehende Budget ermittelt haben, können Sie mit der Sondierung des Immobilienmarktes beginnen. Dabei sollten Sie bedenken, dass zum Kaufpreis bzw. den Baukosten noch weitere Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell Maklercourtage hinzukommen. Planen Sie die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung realistisch, aber rechnen Sie großzügig und auf keinen Fall mit dem spitzen Bleistift. Eine Nachfinanzierung ist in der Regel nur zu unattraktiven Konditionen möglich und führt zu einer Erhöhung der monatlichen Belastung.
Wollen Sie keine Bestandsimmobilie kaufen, sondern einen Neubau errichten, bedenken Sie, dass der Kredit dem Baufortschritt entsprechend ausgezahlt wird. Abhängig von den Konditionen des Kreditvertrags können dann während der Bauphase Bereitstellungszinsen anfallen.
Idealerweise lassen Sie sich beraten, bevor Sie sich für eine bestimmte Immobilie entscheiden. Interhyp stellt Ihre individuellen Anforderungen in den Fokus und bietet Ihnen maßgeschneiderte Lösungen für Ihr Vorhaben.

3. Hausfinanzierung: Eigenkapital umsichtig einsetzen

Für Ihre Baufinanzierung sollte auf jeden Fall ausreichend Eigenkapital vorhanden sein. Zumindest die Kaufnebenkosten in Form von Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren sollten Sie aus eigenen Mitteln finanzieren können. Gut ist, wenn darüber hinaus noch weitere Ersparnisse beim Erwerb der Immobilie eingebracht werden können.
Setzen Sie weitere Ersparnisse als Eigenkapital ein, führt das zu einer Reduzierung des Zinssatzes für Ihr Darlehen. Daher ist es sinnvoll, so viel eigenes Geld wie möglich in die Finanzierung einzubringen. Experten raten jedoch, eine Reserve in Höhe von rund zwei bis drei Netto-Monatsgehältern für Notfälle auf der Seite zu behalten - so sind Sie bei unvorhergesehenen Ausgaben auf der sicheren Seite.

Bei Vollfinanzierung vorsichtig kalkulieren

Auch mit wenig Eigenkapitaleinsatz ist die Baufinanzierung bei einigen Banken möglich. Bei der Vollfinanzierung von Immobilien achtet die Bank in besonderem Maße auf den Wert des Objekts und eine sehr gute Einkommenssituation. Rechnen Sie in diesen Fällen mit höheren Zinsen. Für das erhöhte Risiko verlangen die Banken einen Aufschlag auf die Zinsen, da der Finanzierungsgeber nicht sicher sein kann, ob bei einem Notverkauf der Veräußerungserlös die Schulden deckt. Darüber hinaus sollten Sie bei einer Vollfinanzierung von Beginn an eine möglichst hohe Tilgung einplanen. Auf diese Weise bilden Sie durch die sinkende Restschuld nachträglich Eigenkapital.

4. Eigenleistungen realistisch einschätzen

Mit der sogenannten "Muskelhypothek" können Sie als Bauherr bei Ihrer Hausfinanzierung Geld sparen, indem Sie einen Teil der Handwerkerarbeiten selbst durchführen. Auf der anderen Seite birgt dieses Vorhaben Risiken: Fehlen die handwerklichen Kenntnisse, dauern viele Arbeiten oft deutlich länger als geplant. Das kann zu ungeplanten Verzögerungen beim Bauen führen. Im schlimmsten Fall ist sogar der Umzugstermin in Gefahr.
Zudem können nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten zu Baumängeln führen. Müssen Sie einen Profi zur Hilfe rufen, wird es deutlich teurer als geplant. Schätzen Sie Ihre Kenntnisse darum realistisch ein. Haben Sie noch nie eine Treppe eingebaut, überlassen Sie das lieber einem Fachmann. Als Laie sollten Sie sich auf Malerarbeiten oder das Verlegen von Teppichböden oder Laminat konzentrieren.
Wenn Sie beim Hausbau Eigenleistungen einbringen wollen, klären Sie die Arbeiten frühzeitig mit dem Bauunternehmen und dem Architekten. Prüfen Sie die tatsächliche Ersparnis, die sich durch die Eigenleistung ergibt. In der Regel sind auch bei hohem persönlichen Einsatz zwischen fünf und maximal zehn Prozent der Finanzierungssumme bei einer Baufinanzierung realistisch.

5. Welche Darlehensarten sind empfehlenswert?

Bei der Finanzierung Ihrer Immobilie haben Sie die Wahl zwischen unterschiedlichen Darlehensarten. Diese unterscheiden sich sowohl in der Ausgestaltung als auch darin, wer als Finanzierungsgeber auftritt. In den meisten Fällen stammen die Kredite von Banken oder Bausparkassen.

Bankdarlehen

Beim Bankdarlehen vergibt die Bank den Kredit an den Käufer oder Eigentümer der Immobilie. Beide Parteien vereinbaren eine Frist für die Festschreibung des Zinssatzes, die so genannte Sollzinsbindung. Diese kann zwischen einem Jahr und 20 oder noch mehr Jahren betragen.
Während der Sollzinsbindung bleibt die monatliche Rate in der Regel gleich und setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Dies bezeichnet man auch als Annuität. Weil von Beginn an ein Teil des Darlehens getilgt wird, reduziert sich die Restschuld und damit auch der Zinsanteil im Lauf der Zeit, und der Tilgungsanteil steigt innerhalb der Rate weiter an.
Ist beim Auslaufen der Sollzinsbindung noch eine Restschuld vorhanden, muss der Kreditnehmer über eine Anschlussfinanzierung entscheiden. Entweder vereinbart er dabei die Weiterführung des Darlehens zu neuen Konditionen bei der bisherigen Bank oder er wechselt den Finanzierungsgeber, wenn ein Wettbewerber ein günstigeres Angebot unterbreitet.

Bauspardarlehen

Beim Bausparen hat der Bausparer erst dann Anspruch auf ein Darlehen, wenn er auf dem Bausparvertrag Guthaben angespart hat und die Bausparkasse diesen für zuteilungsreif erklärt. Der Ansparvorgang dauert je nach Bauspartarif mehrere Jahre. Daher sind Sofortfinanzierungen beim Immobilienkauf meist mit einer Zwischenfinanzierung verbunden. Hierbei handelt es sich um ein tilgungsfreies Darlehen, das bei der Zuteilung des Bausparvertrags mit der Summe aus Guthaben und Bausparkredit abgelöst wird. Bauspardarlehen kommen häufig in Form einer Wohn-Riester-Finanzierung zum Einsatz.
Tipp: Detaillierte Informationen zu einzelnen Darlehensarten und den jeweiligen Varianten finden Sie im Ratgeberartikel "Darlehensarten".

6. Angebote für die Hausfinanzierung vergleichen

Um die passende Finanzierung für Ihr Vorhaben zu finden, holen Sie unterschiedliche Angebote für Ihre Immobilienfinanzierung ein. Die erfahrenen Experten von Interhyp unterstützen Sie gern bei einem Vergleich. Darüber hinaus erhalten Sie bei der Beratung durch einen Interhyp-Finanzierungsberater wertvolle Tipps und einen Überblick über die Gestaltungsmöglichkeiten Ihrer Finanzierung. Mit dem Angebotsvergleichsrechner können Sie nach Eingabe der Eckdaten die Konditionen vergleichen und ermitteln, welches der Angebote für die Hausfinanzierung sich lohnt und günstiger ist.

Welche Unterlagen benötigen Sie?

Um ein individuelles Angebot für die Hausfinanzierung zu erstellen, benötigt die Bank einige Unterlagen. Damit Ihre Finanzierungsanfrage schnell beantwortet werden kann, sollten Sie folgende Unterlagen bereithalten:
  • Kopie des Personalausweises
  • Einkommensnachweise
  • Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
  • Objektunterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Baukostenberechnung)
  • Nachweise zu noch bestehenden Ratenkrediten oder anderen regelmäßigen finanziellen Verpflichtungen

7. Langfristig günstige Zinsen für die Baufinanzierung sichern

Seit einigen Jahren befinden sich die Zinsen für Immobilienkredite auf sehr niedrigem Niveau. Darum empfiehlt sich in vielen Fällen eine möglichst langfristige Zinsfestschreibung Ihrer Hausfinanzierung. Wenn Sie sich die attraktiven Konditionen für zehn oder 15 Jahre sichern, haben Sie lange Zeit Kalkulationssicherheit und Schutz vor einem möglichen künftigen Zinsanstieg.
Ganz auf Nummer sicher gehen Sie mit einem Volltilgerdarlehen. Am Ende der Zinsbindungsfrist sind Sie schuldenfrei und müssen sich keine Sorgen um das Kapitalmarktniveau bei einer Anschlussfinanzierung machen. Auch wenn Sie sich nicht für ein Volltilgerdarlehen entscheiden: Sinnvoll ist in vielen Fällen eine möglichst hohe anfängliche Tilgung, etwa von drei Prozent und mehr.

8. Fördermöglichkeiten für die Finanzierung prüfen

Beim Kauf einer Immobilie oder einer anschließenden Sanierung können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen mit Fördermitteln ihre Finanzierung günstiger gestalten. Dabei handelt es sich je nach Förderstelle um zinsverbilligte Kredite - teilweise mit Tilgungszuschüssen - oder um direkte Zuschüsse. Gefördert werden in erster Linie Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz sowie die Finanzierung des Eigenheims für Familien mit niedrigem Einkommen.
Fördermittel gibt es vor allem bei diesen Institutionen:
  • KfW. Die bundeseigene Förderbank vergibt vergünstigte Darlehen und Zuschüsse vor allem für energieeffiziente Neubauten und Modernisierungen sowie für Maßnahmen zur Barrierereduzierung. Darüber hinaus bietet die KfW für alle Erwerber von selbstgenutzten Wohnimmobilien Kredite aus dem Wohneigentumsprogramm an.
  • BAFA. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle ist für die Vergabe von Zuschüssen für energetische Sanierungen sowie Heizungsmodernisierungen zuständig.
  • Förderbanken der Länder. Auch die Bundesländer unterhalten eigene Förderbanken. Diese vergeben vor allem zinsverbilligte Darlehen für Familien, deren Einkommen unterhalb bestimmter Grenzen liegt.
Detaillierte Informationen zu einzelnen Förderprogrammen finden Sie im Bereich "Fördermittel".

9. Schneller schuldenfrei mit flexiblen Darlehensverträgen

Einkommen und Lebenshaltungskosten lassen sich nur schwer für mehrere Jahre im Voraus planen. Um bei Änderungen auch während der Sollzinsbindung Ihre Finanzierung anpassen zu können, sollten Sie Ihren Vertrag flexibel gestalten. Gängig sind zwei Klauseln:
  • Sondertilgungen. In der Regel sieht eine Immobilienfinanzierung keine Sonderzahlungen vor. Damit Sie während der langen Darlehenslaufzeit bei Ihrer Baufinanzierung möglichst flexibel bleiben, können Sie bei Vertragsabschluss Sondertilgungen vereinbaren. Die meisten Kreditgeber akzeptieren einen prozentualen Anteil der Darlehenssumme als jährliche Sonderzahlung. Bei einigen Instituten können Sie jährlich einen bestimmten Betrag zurückzahlen. Manchmal berechnen Banken für die Sondervereinbarung einen geringen Zinsaufschlag, zum Teil sind die Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenlos.
  • Tilgungssatzwechsel. Einige Kreditgeber erlauben es, während der Sollzinsbindung den Tilgungsanteil zu verändern und somit die Rate herauf- oder herabzusetzen.
Mit diesen Optionen können Sie Ihre Tilgung beschleunigen und schneller schuldenfrei werden, wenn sich Ihre Einnahmen erhöhen. Und umgekehrt können Sie Ihre Kreditrate vorübergehend senken, wenn Sie für einen gewissen Zeitraum weniger Geld zur Verfügung haben.

10. An die Zukunft denken

Darüber hinaus ist es sinnvoll, schon frühzeitig für Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen vorzusorgen, die bei Immobilien im Laufe der Zeit anfallen. Für diese Fälle eignet sich zusätzlich zur Hausfinanzierung der Abschluss eines Bausparvertrages. Damit sichern Sie sich bereits bei Vertragsunterschrift einen günstigen Darlehenszins für die Zukunft.
Ist die Finanzierung unter Dach und Fach und Sie wohnen bereits im eigenen Heim, sollten Sie einmal jährlich einen Blick in Ihren Kreditvertrag werfen. Sie verpassen so keinen Termin für eine Sondertilgung und haben auch die Anschlussfinanzierung stets im Blick.