Diese Modernisierungskosten können Sie bei Ihrer Immobilie absetzen
Wer sein Eigenheim energetisch auf Vordermann bringt, profitiert auch steuerlich davon. Dabei ist keine Komplettsanierung erforderlich, denn auch Ausgaben für Einzelmaßnahmen können Sie als Bewohnerin oder Bewohner Ihrer Immobilie steuerlich geltend machen und dadurch Steuern sparen. Hier finden Sie einen ersten Überblick darüber, wie das geht und welche Details zu beachten sind.
von Annika Wälte in München, aktualisiert am 28.05.2024
Was versteht man unter energetischer Sanierung?
Unter "energetische Sanierung" versteht man eine Reihe von Maßnahmen, die darauf abzielen, die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern. Dazu die Verbesserung der Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern und Türen, die Optimierung oder der Tausch der Heizungsanlage. Da eine Komplettsanierung nicht immer ad hoc machbar oder leistbar ist, können auch Einzelmaßnahmen durchgeführt werden.
Modernisierung absetzen bei selbstgenutzter Immobilie
Nach § 35c des Einkommensteuergesetzes (EStG) gibt es Steuerermäßigungen für energetische Maßnahmen bei einer selbstgenutzten Immobilie. Damit können bei maximalen Investitionskosten von 200.000 Euro im Laufe von drei Jahren bis zu 40.000 Euro beim Finanzamt geltend gemacht werden.
Voraussetzung ist, dass das Haus oder die Wohnung älter als zehn Jahre ist und von Ihnen bewohnt wird. In dem Jahr, in dem die jeweilige Maßnahme abgeschlossen ist und im darauffolgenden Jahr, können je 7 % der Aufwendungen (maximal je 14.000 Euro) geltend gemacht werden. Im übernächsten Jahr sind es 6 % der Aufwendungen (maximal 12.000 Euro). Insgesamt sind es also 20 % der Aufwendungen (maximal 40.000 Euro), verteilt über drei Jahre. Die Förderung umfasst nicht nur die Arbeitskosten, sondern auch die Materialkosten. Der Steuerbonus gilt für Baumaßnahmen, die ab dem 1.1.2020 begonnen haben und vor dem 1.1.2030 abgeschlossen sind.
Wichtig
Wer in einem Mehrparteienhaus wohnt, erhält die Kosten für Arbeiten, die das gesamte Gebäude betreffen, anteilig zugeordnet.
So wirkt die Steuerermäßigung pro Jahr
| Kosten | Steuerersparnis 1. Jahr (7 %) | Steuerersparnis 2. Jahr (7 %) | Steuerersparnis 3. Jahr (6 %) | Ersparnis gesamt |
| 25.000 Euro | 1.750 Euro | 1.750 Euro | 1.500 Euro | 5.000 Euro |
| 50.000 Euro | 3.500 Euro | 3.500 Euro | 3.000 Euro | 10.000 Euro |
| 100.000 Euro | 7.000 Euro | 7.000 Euro | 6.000 Euro | 20.000 Euro |
| 200.000 Euro | 14.000 Euro | 14.000 Euro | 12.000 Euro | 40.000 Euro |
Das wird steuerlich gefördert
Folgende Einzelmaßnahmen zur energetischen Gebäudesanierungwerden gefördert:
- Wärmedämmung von Wänden, Dach und Geschossdecken.
- Austausch von Fenstern oder Außentüren.
- Installation oder Einbau eines sommerlichen Wärmeschutzes wie Rollos und Jalousien oder Einbau einer Lüftungsanlage.
- Optimierung oder Tausch der Heizung.
- Digitale Systeme, um durch smarte Steuerung Energie zu sparen.
- Kosten für die Energieberatung beziehungweise Ausstellung von Bescheinigungen.
Die Mindestanforderungen für die Arbeiten, die unter § 35c EStG geltend gemacht werden können, sind im ESanMV gesetzlich geregelt.
§ 35c EStG und § 35a EStG – was macht wann Sinn?
Der Steuerbonus über § 35c EStG macht bei umfangreichen Maßnahmen Sinn, denn er kann nur einmal genutzt werden. Bei überschaubaren Beträgen für Handwerksleistungen greift § 35a EStG. Dafür können 20 % der Aufwendungen (maximal 1.200 Euro) angesetzt werden. Diese Steuerermäßigung kann jährlich neu beantragt werden. Sie umfasst allerdings nur die Lohnkosten.
Wichtig
Vergleichsrechnungen und die Beratung durch Ihre Steuerkanzlei unterstützen Sie dabei, die optimale Lösung für Ihr Vorhaben zu finden.
So machen Sie die Ausgaben beim Finanzamt geltend
Geltend machen können Sie nur Ausgaben für Arbeiten, die ein Fachunternehmen durchgeführt hat. Die Arbeiten müssen mit Rechnungen belegt werden. Oder Sie lassen sich eine entsprechende Bescheinigung, dass energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, von qualifizierten Energieberaterinnen und Energieberatern (§ 88 GEG) ausstellen. Entsprechende Musterbescheinigungen finden Sie auf der Seite des Bundesfinanzministeriums.
Alternativen zur steuerlichen Förderung
Statt Ausgaben bei der Steuer geltend zu machen, können Sie auch Förderungen und Zuschüsse über die KfW oder BAFA beantragen. Aber Sie müssen sich zwischen Förderprogramm oder Steuerersparnis entscheiden. Beides zusammen (Kumulierung) ist nicht möglich. Was allerdings geht: Sie können unterschiedliche Förderprogramme miteinander kombinieren.
Wichtig
Die Kumulierung von Förderprogrammen und Steuerersparnis ist nicht möglich. Lassen Sie sich von Ihren Finanzierungsberaterinnen und -beratern über die einschlägigen Fördermöglichkeiten informieren und wie sie diese miteinander kombinieren können. Das hilft Ihnen einzuschätzen, welche Unterstützung günstiger für Ihr Vorhaben ist.
Das kann außerdem bei der Steuer geltend gemacht werden
- § 35a EStG umfasst neben den bereits erwähnten Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen beim Putzen, Rasenmähen, Gartenpflege oder Schneeräumen. Sie können zu 20 % (maximal 4.000 Euro) geltend gemacht werden.
- Denkmal-AfA: Darunter fallen nur Arbeiten, die zum Erhalt des Baudenkmals erforderlich sind. Was erforderlich ist, entscheidet die Denkmalbehörde. Deshalb sollte man sich vorab eine entsprechende Genehmigung der Behörde einholen. Bei Eigennutzung können 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre abgeschrieben werden (9 % pro Jahr).
- WEG-Kosten: Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer innerhalb einer WEG können anteilig Wartungs- oder Hausmeisterkosten mit 20 % (maximal 1.200 Euro jährlich) absetzen.
- Außergewöhnliche Belastungen: Wenn die Immobilie durch Sturm oder Hochwasser beschädigt wurde, können Sie Kosten für die Beseitigung der Schäden steuerlich geltend machen (1.200 Euro für Handwerkerleistungen).
- Photovoltaikanlage: Auf die Lieferung und Installation von PV-Anlagen fällt seit 1.1.2023 keine Umsatzsteuer mehr an. Einnahmen aus Anlagen mit einer Leistung bis 30 kWp und Balkonkraftwerke sind sowohl von der Umsatz- als auch von der Einkommensteuerpflicht befreit. Dies gilt rückwirkend für das Besteuerungsjahr 2022.
Hinweis
Diese Seite richtet sich an interessierte Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen. Die enthaltenen Informationen ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Das gewählte Berechnungsbeispiel ist nicht übertragbar. Die genannten rechtlichen Hinweise können sich durch aktuelle Entwicklungen ändern.
