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Tilgungsrate – so kalkulieren Sie die optimale Höhe
Beim Abschluss Ihrer Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens wird eine anfängliche Tilgungsrate in Prozent der gesamten Darlehenssumme festgelegt. Diese muss in der Regel mindestens 1 % der Darlehenssumme betragen – besser ist jedoch mehr. Hier finden Sie wertvolle Tipps, wie Sie die optimale Höhe berechnen und worauf es dabei ankommt.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Was ist Tilgung? Unter Tilgung wird der Anteil der monatlichen Rate verstanden, der sich auf das Abzahlen der Kreditschuld bezieht. Zinszahlungen werden dabei nicht berücksichtigt.
- Höhe der Monatsrate: Kalkulieren Sie Ihre Tilgung so, dass sich eine für Sie leistbare Ratenhöhe ergibt.
- Zins und Tilgung: Beachten Sie die Faustregel: Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein.
- Gesamtlaufzeit des Darlehens: Definieren Sie über die Tilgung die Gesamtlaufzeit so, dass sie optimal zu Ihrer Lebensplanung passt. Je näher der Ruhestand rückt, desto höher sollte die Tilgungsrate sein.
Worauf kommt es bei der Tilgungsrate an?
Zinssatz
Höhe der monatlichen Raten
Die Höhe der Tilgungsrate beeinflusst die Höhe Ihrer monatlichen Rate maßgeblich. Berechnen Sie realistisch, wie viel Sie monatlich für die Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens aufwenden können.
Gesamtlaufzeit des Darlehens
Die Gesamtlaufzeit definiert den Zeitpunkt, wann Ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt ist und Sie schuldenfrei im eigenen Zuhause leben. Nehmen Sie beispielsweise den Eintritt in den Ruhestand und kalkulieren Sie die Gesamtlaufzeit so, dass Sie bis dahin schuldenfrei sind. Mit der passenden Tilgungsrate erreichen Sie Ihr Ziel.
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Mit welcher Tilgung bin ich wann schuldenfrei?
Die Wahl der Tilgungsrate bestimmt, wann Sie schuldenfrei sind. Dabei kommt es allerdings auch darauf an, zu welchem Zinssatz Sie Ihre Baufinanzierung abschließen. Unsere Tabelle zeigt, welche anfängliche Tilgung Sie bei welchem Zinssatz wählen müssen, um Ihr Darlehen innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuzahlen:
| Zinssatz / Laufzeit | 2,5 % | 3 % | 3,5 % | 4 % | 4,5 % |
| 10 Jahre | 8,82 % | 8,59 % | 8,37 % | 8,15 % | 7,94 % |
| 15 Jahre | 5,51 % | 5,29 % | 5,08 % | 4,88 % | 4,68 % |
| 20 Jahre | 3,86 % | 3,66 % | 3,46 % | 3,28 % | 3,1 % |
| 25 Jahre | 2,89 % | 2,7 % | 2,51 % | 2,34 % | 2,17 % |
| 30 Jahre | 2,25 % | 2,06 % | 1,89 % | 1,73 % | 1,59 % |
| 35 Jahre | 1,79 % | 1,62 % | 1,46 % | 1,32 % | 1,18 % |
Tilgung schnell und einfach kalkulieren
Tipp: So ermitteln Sie den aktuellen Zinssatz
Wie hängen Tilgung und Lebensalter zusammen?
Um dieses Ziel zu erreichen, spielt die Wahl der Tilgung eine entscheidende Rolle: Je kürzer die Zeit bis zum Renteneintritt ist, desto höher sollte getilgt werden. Schließen Sie Ihre Baufinanzierung bereits im Alter von 25 Jahren ab, können Sie Ihr Darlehen über einen langen Zeitraum hinweg mit einer niedrigen Tilgung und einer entsprechend geringen monatlichen Belastung zurückzahlen. Entscheiden Sie sich dagegen erst im Alter von 45 Jahren für den Erwerb einer eigenen Immobilie, müssen Sie die Tilgung deutlich höher ansetzen, um ebenfalls bis zum Ruhestand schuldenfrei zu sein.
Faktencheck: Gibt es mit Ü50 gar keine Immobilienfinanzierung mehr?
Kann ich mit 1 % anfänglicher Tilgung finanzieren?
Eine Tilgungsrate von 1,0 % ist das empfohlene Minimum für eine Baufinanzierung. Zahlreiche Darlehensgeber bieten Finanzierungen zu niedrigeren Tilgungssätzen gar nicht an. Eine Finanzierung mit 1,0 % Tilgung ist also möglich – solche Angebote sind allerdings mit Vorsicht zu genießen. Zum einen dauert es mit dieser niedrigen anfänglichen Tilgung sehr lange bis Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt haben. Zum anderen entstehen dadurch enorm hohe Zinskosten.
Sondertilgungen nicht vergessen
Achten Sie bereits beim Angebot des Darlehensgebers darauf, ob ein Sondertilgungsrecht enthalten ist. Die kostenfreie Option lohnt sich in jedem Fall, da Sie dann jährlich eine Sondertilgung leisten können, aber nicht müssen. Sie sind flexibel, ohne dass Ihnen Kosten entstehen. Ist ein Sondertilgungsrecht hingegen mit einem Zinsaufschlag verbunden, sollten Sie realistisch abschätzen, ob Sie die Sondertilgungen tatsächlich leisten können. Nur dann lohnen sich die Mehrkosten.
Baufinanzierung optimal planen und Wohntraum realisieren
