Baufinanzierung mit Bausparvertrag

Bausparen ist in Deutschland nach wie vor eine der beliebtesten Anlageformen zur Immobilienfinanzierung. Ende 2021 meldeten die deutschen Bausparkassen rund 24 Millionen abgeschlossene Verträge. Das ist zwar weniger als zur Hochzeit gegen Ende der 1990er Jahre, aber gerade die aktuelle Niedrigzinsphase macht das Bausparen wieder attraktiv. Zudem profitieren Bausparende von steuerlich geförderten vermögenswirksamen Leistungen und der Riester-Förderung, auch Wohn-Riester genannt.

Dabei schließen Sie einen Bausparvertrag mit einer Bausparkasse über eine bestimmte Bausparsumme ab und zahlen regelmäßig auf ein Bausparkonto ein. Gleichzeitig erhalten Sie die Option auf ein günstiges Darlehen für die künftige Baufinanzierung. Der Bausparvertrag ist damit eine Kombination aus Sparen und Baufinanzierung. Die Beträge, die sich auf dem Bausparkonto ansammeln, werden meist mit 0,10 bis 0,25 % verzinst. Nach der vereinbarten Laufzeit können der Bausparende über das Kapital verfügen und zusätzlich ein Darlehen mit dem bereits bei Vertragsbeginn festgelegten Sollzins (meist 1,35 bis 2,35 %) in Anspruch nehmen - selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit stark angestiegen sein sollten. Denn mit Vertragsabschluss sichern Sie sich als Bausparende gegen steigende Zinsen ab. Die Bausparkasse verlangt für den Vertrag eine Abschlussgebühr, die vor Beginn der Sparphase fällig wird. Sie liegt bei etwa 1,0 bis 1,6 % der gesamten Bausparsumme.

Das Bausparprinzip funktioniert so, dass viele in einen großen Topf einzahlen, in den zudem die staatlichen Zuschüsse und die Rückzahlungen der Kredite mit einfließen. Wie viel Geld die Bausparkassen in Form von Darlehen ausgeben können, hängt davon ab, wie viel Guthaben die Bausparkunden gemeinsam aufgebaut haben. Zahlen mit der Zeit weniger Sparende oder Tilgende Geld ein, kann sich die Zuteilungsfrist verlängern. Deshalb lässt sich der Zeitpunkt der Zuteilung beim Abschluss des Vertrages nicht verbindlich vorhersagen und unter Umständen, müssen Sie auf das angesparte Bausparguthaben und das Bauspardarlehen warten. Gleichzeitig liegt in diesem Verfahren der Vorteil, dass die Bausparkassen nur Geldmittel ausgeben, die tatsächlich vorhanden sind und dieses System macht das Bausparen weitgehend unabhängig von den Zinsschwankungen am Kapitalmarkt.

Das Bausparen besteht aus einer Anspar-, einer Zuteilungs- und einer Darlehensphase. Zunächst vereinbaren Sie als Bausparender mit der Bausparkasse die Bausparsumme. Die Bausparsumme entspricht Ihrem Finanzierungsbedarf. Danach beginnt die Ansparphase, die bei einem klassischen Bausparvertrag in der Regel sieben Jahre dauert, die Zuteilung ist an mehrere Faktoren geknüpft (Mindestsparzeit, vertragliches Mindestguthaben, Mindestbewertungszahl). Die Zuteilung ist oft frühestens nach 18 Monaten möglich. Die Darlehensphase, also die Zeit, in der der Kredit zurückgezahlt wird, hängt von der vertraglich vereinbarten Tilgungshöhe ab. Gerade Verträge mit attraktiven Zinssätzen sehen eine sehr schnelle Rückzahlung innerhalb von wenigen Jahren vor. Andere Tarife lassen Ihnen auch bis zu 20 Jahre Zeit für die Rückzahlung.

Dreh- und Angelpunkt des Bausparvertrags ist die Höhe der Bausparsumme. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Betrag der Sparbeiträge in der Ansparphase und dem Bauspardarlehen der Bausparkasse zusammen, also aus dem Angesparten und dem Kredit, und kann mit der Zuteilungsreife des Bausparvertrages ausgezahlt werden.

Zur Orientierung: Eine niedrigere Bausparsumme ist schneller angespart und schneller zuteilungsreif. Wenn Sie eine hohe Bausparsumme abschließen, werden Sie entsprechend länger auf das Darlehen warten. Denn zugeteilt wird dann, wenn das vorher vertraglich festgelegte Mindestguthaben angespart ist. In der Regel liegt dieses bei 40 oder 50 %.

Die Höhe der Bausparsumme hängt davon ab, welche monatlichen Sparraten Sie aufbringen können, welche Flexibilität Sie benötigen und zu welchem Zeitpunkt Sie das Geld voraussichtlich brauchen. Dafür erstellen Sie am besten einen exakten Anspar- und Tilgungsplan. Die Interhyp-Finanzierungsexperten unterstützen Sie dabei, einen für Sie passgenauen Fahrplan zusammenzustellen. Denn der passende Zeitpunkt der Auszahlung ist ebenso wichtig, wie die realistische Einschätzung, dass Sie die Spar- und Tilgungsraten bedienen können.

Die Kosten, die beim Abschluss eines Bausparvertrags entstehen, können von Anbieter zu Anbieter variieren.

Bei einem Vertrag über 50.000 Euro und einer Abschlussgebühr von 1,0 oder 1,6 % der Bausparsumme werden zwischen 500 Euro und 800 Euro fällig. Zusätzlich können jährliche Kontoführungsgebühren anfallen.

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Einen Bausparvertrag zu kündigen, ist in der Ansparphase mit einer Kündigungsfrist zwischen drei und sechs Monaten kostenlos möglich. Damit gehen allerdings sämtliche Ansprüche auf Zinszahlungen oder staatliche Zuschüsse verloren. Erfolgt die Kündigung des Vertrags vor dem Ablauf von sieben Jahren, entfällt die staatliche Wohnungsbauprämie.

Wenn Sie ein hohes Bedürfnis nach Planungssicherheit haben, kann eine Immobilienfinanzierung mit Bausparen im Vergleich zur reinen Baufinanzierung über ein Darlehen vorteilhaft sein. Denn mit einem Bausparvertrag sichern Sie sich die heute günstigen Zinsen für Ihr Bauspardarlehen in der Zukunft. Im Vergleich zu einer langen Zinsbindungsfrist können Bausparverträge der Bausparkassen günstiger sein. Das Modell funktioniert so:

Bausparen empfiehlt sich gerade für sicherheitsorientierte Kreditnehmer. Beispielsweise junge Familien, die sich Zinssicherheit für den Zeitpunkt wünschen, an dem die Sollzinsbindung ihres Baukredits abläuft. Wenn die Zinsen für die gesamte Baufinanzierung festgeschrieben sind, kann der Gesamteffektivzins niedriger sein als ein vergleichbares Annuitätendarlehen, also ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Raten. Für den Wohnungskäufer, der in ein paar Jahren Finanzierungsbedarf zum Renovieren haben wird. Oder den Bauherrn, der ein Förderdarlehen abgeschlossen hat und sich günstige Zinsen auch für später sichern will. Durch den Kombikredit kann er aber auch für diejenigen interessant sein, die eine Sofortfinanzierung zum Kauf einer Bestandsimmobilie benötigen.

Wenn Sie das Bedürfnis nach hoher Planungssicherheit haben, können Sie bei niedrigen Zinsen eine sehr lange Zinsbindungsfrist vereinbaren oder sich für eine Kombination aus Bausparvertrag und Kredit (Kombi-Darlehen) als Alternative entscheiden. Bei klassischen Annuitätendarlehen ist zu beachten, dass die Zinsaufschläge der finanzierenden Bank mit der Länge der Zinsbindungsfrist steigen.

Die folgende Tabelle zeigt den Sollzinssatz für eine Baufinanzierung über 200.000 Euro mit verschiedenen Zinsbindungsfristen auf.

Mit dem persönlichen Zinsrechner und dem Tilgungsrechner können Sie ermitteln, wie sich verschieden hohe Zinsen auf Ihre Baufinanzierung auswirken.

Durch den Bausparvertrag entfällt das Risiko einer Zinserhöhung für eine Anschlussfinanzierung. Denn mit Abschluss des Bausparvertrags kennen Sie bereits den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung und mindern damit das Risiko stark ansteigender Zinsen. Auch wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung derzeit so niedrig ausfallen wie selten zuvor in der Geschichte der Bundesrepublik: Im langjährigen Mittel können Bauherren und Immobilienkäufer von einem Zinssatz von rund 5 bis 6 % für eine Baufinanzierung ausgehen - in den 1990er Jahren lag er für Hauskäufer sogar bei 7 bis 9 %. Damit steigt nicht nur die monatliche Rate an, auch die Dauer der Finanzierung verlängert sich um viele Jahre. Bausparverträge bieten eine Alternative, um sich vor einer steigenden monatlichen Belastung zu schützen.

Denn da es bei der Immobilienfinanzierung um hohe Beträge und lange Kreditlaufzeiten geht, machen bereits Zehntelprozentpunkte einen erheblichen Unterschied aus. Scheinbar geringe Unterschiede im Zinssatz können eine Immobilienfinanzierung über die gesamte Laufzeit stark verteuern. Mit einer exakten Beratung und fachmännischen Unterstützung durch einen erfahrenen Finanzierungsprofi der Interhyp können Sie unter Umständen viel Geld sparen.

Bei einer Aufnahme von 200.000 Euro zur Baufinanzierung macht sich der Zinsunterschied wie folgt aus: Der Sollzinssatz beträgt bei einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren 1,20 %. Die anfängliche Tilgung liegt bei 4 %. In diesem Fall liegt die monatliche Rate bei 867 Euro. Steigt der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung am Ende der Sollzinsbindung um nur 2 % auf 3,20 %, erhöht sich die monatliche Belastung auf 1.058 Euro.

Eine weitere Möglichkeit, eine Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag zu kombinieren, bieten die sogenannten Kombi- oder Bauspar-Sofortdarlehen der Bausparkassen. Diese Art der Immobilienfinanzierung mit Bausparen ist aber genau zu prüfen. Das Konzept kann attraktiv sein und bietet ebenfalls eine hohe Planungssicherheit. Allerdings sollten Bausparer hier Kosten und Nutzen genau abwägen und vergleichen, denn entscheidend ist beim Kombi-Kredit, dass die Zinsbindung des Vorauskredits und die Zuteilung des Bausparvertrags gut aufeinander abgestimmt sind, sonst kann es teuer werden. Eine detaillierte Beratung durch einen unserer Finanzierungsexperten ist hier empfehlenswert und Sich hier Unterstützung bei der Berechnung einzuholen, kann bares Geld wert sein.

Auf den ersten Blick erscheint das Kombi- oder Bauspar-Sofortdarlehen der Bausparkassen sehr attraktiv. Doch das Angebot hat Tücken. Zu den Nachteilen gehören unter anderem folgende Punkte:

Ob ein Vorausdarlehen mittels Kombi-Kredit durch die Bausparkasse oder ein Volltilgerdarlehen durch die Bank günstiger ist, muss man sich im Einzelfall genau ansehen. Als Faustregel gilt, je größer der Unterschied zwischen dem Zinssatz für das Bauspar-Guthaben und für das endfällige Darlehen, desto ungünstiger sind die Bauspar-Sofort- oder Kombidarlehen der Bausparkassen. Wichtig für den Vergleich eines Kombibauspardarlehens zu einem Annuitätendarlehen ist der Gesamtkostenvergleich bis zur vollständigen Rückzahlung.

Bausparen lohnt sich dann, wenn Sie später einen Baukredit aufnehmen und Sie erwarten, dass die Baukredite teurer sind als zum Abschluss des Vertrages. Dann bauen Sie bei der Immobilienfinanzierung auf eine Planungssicherheit mit günstigen Zinsen und sichern sich gegen steigende Zinsen. Interessant kann Bausparen auch sein, wenn Sie eine finanzielle Rücklage für spätere Modernisierungsvorhaben aufbauen wollen. Als Geldanlage lohnt sich Bausparen dagegen nicht.

In jedem Fall sollten Sie dies genau berechnen (lassen). Denn der korrekte Vergleich zwischen Bausparen, einem klassischen Hypothekendarlehen mit langer Zinsbindung und einem Volltilgerdarlehen erfordert viel Fachwissen und Erfahrung. Lassen Sie sich kostenlos und unverbindlich von den erfahrenen Expertinnen und Experten bei Interhyp beraten. Unsere Mitarbeiter haben viel Erfahrung und sind Spezialisten für die Baufinanzierung.