Was sollten Sie beim Immobilien- & Hauskauf beachten?

Ohne Finanzierung gehen die wenigsten Immobilienkäufe vonstatten. Bevor Sie sich mit Immobilien, Preisen und der Lage beschäftigen, müssen Sie zunächst einmal wissen, wie viel Geld Ihnen als Käufer zur Verfügung steht und welche monatliche Belastung Sie stemmen können. Sie machen einen Kassensturz mit allen Einnahmen und Ausgaben. Daraus ergibt sich dann, wie viel Haus Sie sich leisten können. Sehr hilfreich sind hier der Haushalts- und der Budgetrechner von Interhyp, denn mit diesen beiden Rechnern können Sie zunächst den monatlich verfügbaren Betrag und im Anschluss den damit möglichen maximalen Kaufpreis für Immobilien ermitteln.

Zuerst stellen Sie mit dem Haushaltsrechner Ihren monatlichen Ausgaben die Einnahmen gegenüber. Achten Sie darauf, eher vorsichtig zu rechnen: Setzen Sie die Einnahmen eher niedriger sowie die Ausgaben eher höher an. So schaffen Sie sich gleich zu Beginn ein gewisses Polster, sodass Sie auf Unwägbarkeiten während der Rückzahlung des Darlehens vorbereitet sind. In den zehn, 20 oder mehr Jahren Laufzeit des Kredits kann viel passieren - wenn Sie vorsichtig planen, können Sie Ereignisse wie eine zeitweilige Arbeitslosigkeit oder eine Babypause im Beruf besser auffangen und den Hauskauf sicher planen. Und sollte unerwartet mehr Geld zur Verfügung stehen, können Sie es über eine Sonderzahlung in die Tilgung des Darlehens stecken.

Mit dem Ergebnis des Haushaltsrechner rufen Sie nun den Budgetrechner auf. Neben dem monatlich verfügbaren Betrag geben Sie eine anfängliche Tilgung, einen Zinssatz und eine Zinsbindungsfrist an. Da Sie mit dem Rechner nur einen Richtwert für die Suche nach einer passenden Immobilie ermitteln, genügt es, wenn Sie hier Näherungswerte zum späteren Hauskauf eingeben. Als Zinssatz nehmen Sie den aktuellen Durchschnittszinssatz. Wählen Sie die Dauer der Zinsbindung je nach Höhe des aktuellen Zinssatzes. Üblich sind bei der Finanzierung von Immobilien Werte zwischen zehn und 20 Jahren. Auch sollten Sie die anfängliche Tilgung möglichst hoch ansetzen. Anfängliche Tilgungen von 3 % und mehr sind empfehlenswert. Wenn Sie die anfängliche Tilgung zu niedrig ansetzen, verlängert sich bei niedrigen Zinsen die Rückzahlungsphase merklich. Die Sollzinsbindung sollten Sie ebenfalls vom aktuellen Zinsniveau abhängig wählen - je niedriger die Zinsen, desto eher sind längere Zinsbindungen sinnvoll, um sich die günstigen Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.

Mit den errechneten Eckdaten kennen Sie Ihren finanziellen Spielraum und können sich gezielter auf die Suche machen. Noch besser vorbereitet macht man sich mit einem fertigen Finanzierungskonzept auf die Suche nach der Traumimmobilie. So bietet Interhyp eine Vorausberatung an. Eine Baufinanzierungsexpertin oder -experte von Interhyp kalkuliert mit Ihnen, welches Budget Ihnen für den Hauskauf zur Verfügung steht. Dieser Service verschafft Planungssicherheit. Stoßen Sie dann auf Ihr Wunschobjekt, das auch finanziell passt, können Sie rasch zugreifen und die Wahl aus den Finanzierungsangeboten treffen.

Das Internet ist bei der Immobiliensuche für viele dieerste Anlaufstelle. Doch auch abseits der großen Portale bieten sich traditionelle Wege, die vielleicht erfolgversprechend sind, um zum Traumhaus zu kommen. Wer hier kreativ und kommunikativ ist, hat bessere Chancen, zum Zuge zu kommen.

Für die meisten ist das Internet die erste Anlaufstation, um nach Immobilien Ausschau zu halten. Das kann zunächst komfortabel vom Sofa aus erfolgen. Man kann die Suche durch Angabe verschiedener Daten verfeinern: zum Beispiel Ort mit Umkreis, Wohnfläche, Zimmerzahl, Höchstpreis. Bei einer Verbraucherumfrage des Deutschen Instituts für Service-Qualität (DISQ) und des Fernsehsenders ntv im Jahr 2020 kam das Portal Immowelt auf Platz eins, gefolgt von Immobilienscout24 und Immonet, wobei alle drei relativ eng beieinanderlagen. Immobilienportale sind sehr beliebt, daher müssen sich Interessenten gegebenenfalls schnell entscheiden können. Kostenpflichtige Mitgliedschaften erhöhen hier unter Umständen Ihre Erfolgschancen. Auch auf ebay finden sich Immobilienangebote.

Auch im digitalen Zeitalter hat die gute alte Zeitungsanzeige längst nicht ausgedient. Das Procedere ist zwar umständlicher, aber für viele Verkäufer ist dieser zusätzliche Aufwand ein Filter, um ernsthafte Interessenten von "Besichtigungstouristen" zu trennen. Vor allem ältere, nicht internet-affine Verkäufer werden auf die klassische Annonce setzen. Das bietet eventuell die Gelegenheit, an ein charmantes Haus aus den 50er und 60er Jahren zu kommen. Und scheuen Sie sich nicht, selbst eine Anzeige aufzugeben.

Auch in Rathäusern und Liegenschaftsämtern bietet sich die Möglichkeit, an bebaubare Grundstücke und leerstehende Häuser zu kommen. Vor allem ländliche Gemeinden, die nicht so begehrt sind wie die Metropolregionen, verfügen oft über Baulücken- und Leerstandsbörsen. Manche Gemeinden fördern sogar zuziehende Familien mit Preisrabatten pro Kind beim Kauf kommunaler Grundstücke.

Häuser, die auf einem Immobilienportal oder auch in der Zeitung zum Verkauf angeboten werden, sind heiß umkämpft. Wenn das Angebot gut oder sogar preisgünstig ist, ist die Chance, zum Zug zu kommen, relativ gering. Es sei denn, man ist in der Lage, rasch zuzugreifen. Anders sieht es aus bei Immobilien, die noch nicht auf dem Markt angeboten werden. Vielleicht erfährt man von Freunden, einem Arbeits- oder Vereinskollegen, dass in deren Nachbarschaft eine Person verstorben ist, und die Erben das jetzt leerstehende Haus verkaufen möchten. Sollte das Objekt den eigenen Vorstellungen nahekommen, empfiehlt sich eine rasche Kontaktaufnahme mit den Erben. Vielleicht wird man sich handelseinig, was für die Verkäufer den Vorteil hat, dass sie weder Annonce noch Makler brauchen und schnell an ihr Geld kommen.

Zwangsversteigerung - das hört sich nach Schnäppchen an: Ein Eigentümer muss sich unter Druck von seiner Immobilie trennen, da kann man doch bestimmt zu einem günstigen Preis zugreifen! Sollte man meinen, trifft aber oft nicht zu. Denn hinter der Versteigerung steckt in der Regel eine Bank, die zu ihrem Geld kommen will, wenn ein Immobilienbesitzer seine monatliche Kreditrate nicht mehr aufbringen kann oder sich die Eigentümer scheiden lassen. Durch eine entsprechende Eintragung im Grundbuch hat sich die Bank zu Beginn der Kreditlaufzeit diese Zugriffsmöglichkeit gesichert. Die Bank hat natürlich ein Interesse daran, dass das Haus zu einem möglichst guten Preis veräußert wird, damit sie nicht auf den Schulden des Gläubigers sitzen bleibt.

Vor einer Zwangsversteigerung wird ein Haus begutachtet und der aktuelle Verkehrswert ermittelt. Dabei orientieren sich Gutachter und Bank an den Preisen vergleichbarer Objekte in der Nachbarschaft. Das bedeutet, ein Objekt wird auch bei einer Zwangsversteigerung in der Regel zu Marktpreisen angeboten. Ob günstig oder nicht, der Hauskauf über eine Zwangsversteigerung stellt ein Risiko dar. Der Käufer kauft die sprichwörtliche Katze im Sack wie der der Verband Privater Bauherren (VPB) betont: "Er hat nämlich von Rechts wegen keinen Anspruch darauf, das Objekt vor dem Versteigerungstermin zu besichtigen." Zwar liegt ein Gutachten vor, doch nur in wenigen Fällen wird dem Gutachter Zutritt ins Haus gewährt. Treten nach dem Kauf verborgene Schäden ans Tageslicht, muss sich der Käufer um das Problem kümmern.

Eine weitere Hürde können die Kreditinstitute in den Weg stellen. Einige von ihnen bieten nämlich keine Finanzierung an, wenn aus einer Zwangsversteigerung gekauft wird. Somit ist die Auswahl an Kreditangeboten eingeschränkt, was dazu führen kann, dass man nicht die Bestkonditionen erhält und einen höheren Zins berechnet bekommt. Selbst wenn eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist, behalten sich viele Kreditgeber vor, eine endgültige Kreditzusage erst nach erfolgtem Zuschlag zu treffen. Dies stellt ein erhebliches Risiko dar, da mit dem Zuschlag direkt die Zahlungspflicht entsteht und im schlimmsten Fall keine Finanzierung bewilligt wird. Das führt dann gegebenenfalls zu hohen Kosten durch die Rückabwicklung des Kaufs.

Lesen Sie für weitere Details unseren Ratgeber-Beitrag speziell zum Thema Zwangsversteigerung.

Jeder kennt jemand, der jemand kennt, der... - vielleicht ein Haus verkaufen möchte? Ob beim Bäcker, Metzger oder Friseur: Fragen kostet nichts, bringt aber vielleicht einen heißen Tipp. Falls Sie schon wissen, in welcher Region Sie sich niederlassen wollen, gehen Sie spazieren, erkunden Sie schöne Wohngegenden, sprechen Sie Leute an, die vielleicht gerade im Garten sind oder mit dem Hund spazieren gehen. Auch schön gestaltete Flyer, die Sie in Briefkästen werfen, können helfen. Selbst wenn 99 von 100 im Altpapier landen - vielleicht ist der eine großer Treffer dabei.

Zahlreiche Firmen investieren inzwischen in den Kauf von Grundstücken und betätigen sich als Projektentwickler. Wenn Sie in der Kundenkartei sind, erfahren Sie früher von Objekten als andere. Handwerker kommen durch ihre Tätigkeit in viele Häuser und erfahren dabei eventuell, dass ein Objekt zum Verkauf steht.

Einen Makler zu beauftragen, kann angesichts des engen Marktes sinnvoll sein. Makler sind gut vernetzt, kennen den Markt und haben auch Pflichten gegenüber dem Käufer. Von daher kann die Beauftragung eines Maklers eine lohnende Investition sein. So kommen sie auch zu Angeboten, die noch nicht auf Portalen angeboten werden. Informieren Sie sich genau, was ein Makler leisten muss und wie viel Maklerprovision er verlangt.

Hinweis: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für private Verträge das sogenannte "Bestellerprinzip". Dies besagt, dass Käufer höchstens so viel zahlen müssen wie der Verkäufer. Die Provision also zwischen den beiden Parteien aufgeteilt.

Lage, Lage, Lage - das ist weiterhin die magische Formel bei der Immobiliensuche. Tatsache ist: Die Lage einer Immobilie ist und bleibt eines der wichtigsten Kriterien beim Hauskauf. Denn sie entscheidet maßgeblich über den (bleibenden) Wert des Objekts. Nur bei attraktiver Lage, die viele Interessenten anlockt, ist ein finanzieller Verlust beim Verkauf zu vermeiden. Am besten gehen Sie mit einer Checkliste vor.

Auch wenn im Zuge der Coronapandemie eine gewisse Flucht aus der Stadt festzustellen war - überlegen Sie sich genau, wie weit draußen Sie wohnen wollen. Liegt das Haus fernab vom Schuss, oder haben Sie alles, was für den Alltag wichtig ist, in der Nähe? Nehmen Sie sich Zeit, Ihr künftiges Wohnumfeld genau zu erkunden – vor allem dann, wenn Sie neu in der Stadt oder dem Ort sind.

Achten Sie auf Einkaufsmöglichkeiten vor Ort, auf Arztpraxen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Sonst müssen Sie später lange Wege und Fahrdienste in Kauf nehmen. Für Familien mit Kindern ist interessant: Wie sind die Betreuungsmöglichkeiten für den Nachwuchs - gibt es beispielsweise (weiterführende) Schulen und Kitas in der Nähe?

Prüfen Sie auch, ob es sich um eine ruhige Gegend handelt, oder ob mit Lärmbelästigungen durch Straßenverkehr oder einen Gewerbebetrieb zu rechnen ist. Auch Geruchsemissionen (Industrie, Landwirtschaft, Gastronomie) können einem das Leben schwer machen.

Gehen Sie am besten zu unterschiedlichen Tageszeiten zu Ihrem Traumhaus. Besuchen Sie das Wunschobjekt auch an Schlechtwettertagen und an unterschiedlichen Wochentagen, um zu erkunden, wie es sich „anfühlt“, an diesem Ort zu wohnen.

Bei diesen Besuchen können Sie vielleicht schon Ihre künftigen Nachbarn kennenlernen. Fragen Sie nach, ob in unmittelbarer Nähe Ihres künftigen Eigenheims Neubauten geplant sind, die für Sie nachteilig sein können. In vielen Städten und Gemeinden ist gerade "Verdichtung" angesagt. Will heißen: Auf kleinen Lückengrundstücken werden unverhältnismäßig große Bauten mit wenig Abstand zu den Nachbargebäuden genehmigt. Der Blick auf die idyllische Obstbaumwiese kann dann ganz schnell weg sein. Auch Gewerbeimmobilien, Tankstellen, geänderte Flugschneisen oder neue Umgehungsstraßen können den Wohnwert einer Immobilie stark mindern. Deshalb ist es ratsam, einen Blick auf den Bebauungsplan für das Wohngebiet zu werfen. Noch wichtiger aber ist es sich bei Leuten vor Ort zu erkundigen.

Auch die von vielen gesuchte Natur zeigt sich nicht immer von ihrer zahmen Seite. Es ist sicherlich schön, am Fluss zu wohnen - aber wie oft gibt es dort Überschwemmungen? Erkundigen Sie sich, was eine Elementarversicherung für solche Fälle kostet, und ob Sie von der Versicherung in dieser Lage überhaupt aufgenommen werden. Am Hang zu wohnen ist herrlich wegen der schönen Aussicht - solange der Hang nicht unterspült wird und wegrutscht.

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, die Lage einer Immobilie gründlich zu prüfen, und gleichen Sie ab, ob sich daraus eine hohe Schnittmenge mit Ihrer Lebensplanung ergibt.

Ebenso wie der Hausbau ist auch der Hauskauf ein echtes Abenteuer. Denn es gibt viel zu bedenken und zu prüfen. Vorab ist zu sagen, dass Sie spätestens zur zweiten Besichtigung eines Objekts eine Fachfrau oder einen Fachmann mitnehmen sollten. Denn ein Laie übersieht vielleicht den einen oder anderen Makel, den ein Profi sofort erkennt. Außerdem kann die Fachperson beurteilen, ob das Haus den aufgerufenen Preis wert ist, und welche Kosten für eine Modernisierung zu erwarten sind. Dieser Experte kann ein Bausachverständiger sein, aber auch ein Architekt oder Makler. Unterstützung erhalten Interessenten auch von Organisationen wie dem Verband Privater Bauherren (VPB) oder dem Bauherren-Schutzbund (BSB). Wertvolle Hilfe leistet auch das Netzwerk Bauexperts. Es bietet Kontakt zu rund 180 qualifizierten Immobiliensachverständigen. Diese kennen sich auf allen relevanten Gebieten aus: Ob Energiebilanz, Wohnflächen, Haustechnik - sie erkennen, wo Fallstricke lauern können, die auf den ersten Blick gar nicht erkennbar sind. Auch bei der Abnahme des vereinbarten Werks sowie bei Wertermittlungen und Baugutachten stehen die Fachleute von Bauexperts verlässlich zur Seite.

Lassen Sie sich spätestens zur Besichtigung den Energieausweis vorlegen: Dieser Ausweis, manchmal auch Energiepass genannt, ist eine Art Ampel: Steht der Pfeil im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch gering. Bei Gelb oder Rot gibt es Verbesserungspotenzial. Möglicherweise muss die Heizung modernisiert und die Außenwand gedämmt werden. Beachten Sie, dass das Gebäudeenergiegesetz (GEG) Nachrüstpflichten vorsieht, wenn ein Haus den Besitzer wechselt. Dazu zählen zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke sowie eventuell der Austausch des alten Heizkessels. Da kann einiges auf die Käufer zukommen, denn die bisherigen Besitzer des Hauses konnten sich auf den Bestandsschutz berufen. Je nach Bundesland ist bei Renovierungen auch der Einsatz regenerativer Energien vorgeschrieben.

Ein entscheidender Punkt ist die Preisvorstellung des Verkäufers. Ist diese angemessen, überzogen oder vielleicht sogar günstig. Interhyp unterstützt Interessenten bei der Immobilienbewertung mit einem Online-Tool. Damit verschaffen sie sich schnell und einfach einen Überblick über das Preisniveau in der Umgebung. Einfach genaue Adresse der Immobilie eingeben, abschicken, und im Nu liegt ein Objektwert vor. Je nach Fall wird auch eine Preisspanne angegeben. So können Sie in die Verhandlungen mit dem Verkäufer einsteigen.

Während Sie nach einem passenden Haus suchen, sollten Sie sich zeitgleich mit der Auswahl des Finanzierungsvertrags beschäftigen. Das Portal Interhyp Home hilft Ihnen schon während der Immobiliensuche dabei, sich einen Überblick über die Angebote verschaffen. Die Registrierung ist denkbar einfach. Haben Sie sich eingeloggt, können Sie Ihre Angaben erfassen und erste Berechnungen anstellen. Daten aus dem Portal Immobilienscout lassen sich direkt per ID einbinden. Bei konkretem Interesse können Sie Ihre Kreditanfrage direkt an die Finanzierungsexperten von Interhyp abschicken. Nutzen Sie nach Möglichkeit die Vorteile des niedrigen Zinsniveaus. Grundsätzlich ist eine höhere Tilgung erstrebenswert, da Sie so schneller schuldenfrei sind und damit auch Zinskosten sparen. Natürlich muss die monatliche Rate aber auch in schwierigeren Zeiten für Sie bezahlbar bleiben. In der Regel ist eine Tilgung von zwei bis drei Prozent empfehlenswert, bei niedrigen Zinsen sollte sie eher bei mindestens drei Prozent liegen. Die Zinsbindung sollten Sie auch hier vom Zinsniveau abhängig machen. Sichern Sie sich günstige Zinsen eher für einen längeren Zeitraum, auch wenn dann der Zins etwas höher liegt.

Wenden Sie sich bei Fragen auch direkt an die Expertinnen und Experten von Interhyp.

Beim Kauf eines Neubaus oder bei einer Sanierung kann es zu Verzögerungen kommen. Daher ist es sinnvoll, auf die bereitstellungszinsfreien Zeiten der einzelnen Finanzierungsangebote zu achten. Bereitstellungszinsen sind eine Art Park-Gebühr, die die Bank erhebt, wenn der Baukredit oder Teile davon nach einer gewissen Zeit noch nicht in Anspruch genommen wurden. Daher sollte eine entsprechend lange bereitstellungszinsfreie Zeit gewählt werden, die auch eventuelle Bauverzögerungen einkalkuliert.

Ein weiterer wichtiger Punkt bei der Finanzierung ist der Eigenkapitalanteil. Je mehr Sie vom Kaufpreis selbst finanzieren, desto günstiger sind die Konditionen für den Kreditvertrag. In den meisten Fällen ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % sinnvoll, da hier der Zinsaufschlag noch recht gering ausfällt. Grundsätzlich ist zwar auch eine Vollfinanzierung über den Kredit möglich, dadurch steigt der Zinssatz bei einigen Banken aber schnell um einen ganzen Prozentpunkt, was angesichts der Laufzeiten und Summen insgesamt einige tausend Euro bei den Zinskosten ausmachen kann.

Vergessen Sie bei der Wahl des Kreditvertrags auch nicht die Kaufnebenkosten, zu denen unter anderem die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage und die Notarkosten zählen. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten bei etwa zehn bis 15 % des Kaufpreises. Diese Kosten sollten unbedingt über das Eigenkapital abgedeckt werden.

Auch Rücklagen für Reparaturen und künftige Modernisierungen sollten bei der Finanzplanung nicht vergessen werden.

Sie haben Ihr Traumobjekt gefunden, es liegt aber oberhalb Ihres ermittelten Budgets. Dann geben Sie nicht gleich auf und versuchen Sie, über den Preis zu verhandeln. Wenn ein Verkäufer oder Makler das Objekt schon lange anbietet und endlich sein Geld sehen will, ist der Verhandlungspartner vielleicht bereit, mit sich reden zu lassen. Mit diesen Tipps gehen Sie gut vorbereitet in die Preisverhandlungen.