Wie finde ich den passenden Makler?
Sie sollten Ihren Makler jedoch sorgfältig auswählen. Um sicherzugehen, nutzen Sie verschiedene Quellen. So kann Ihr Freundes- und Bekanntenkreis, Ihr Rechtsanwalt oder Steuerberater vielleicht einen zuverlässigen Vermittler nennen. Neben den persönlichen Empfehlungen können Sie über das Internet weitere Informationen und Kritiken einholen. Nehmen Sie sich Zeit und wählen Sie Ihren Makler mit Bedacht aus. Die folgenden Punkte können Ihnen dabei helfen, einen potenziellen Makler richtig einzuschätzen:
- Qualifikationen abfragen
Der Maklerberuf ist keine gesetzlich geschützte Bezeichnung. Jeder kann sich selbstständig machen und ein Maklerbüro eröffnen. Allerdings ist die Einführung eines neuen Zulassungsgesetzes, welches einen Sachkundenachweis verlangt, in Vorbereitung. Bei Anbietern, die in einem Berufsverband organisiert sind, dürfen Sie entsprechende Fachkompetenzen erwarten. In Deutschland sind das insbesondere der Immobilienverband Deutschland (IVD), der aus einem Zusammenschluss vom Verband Deutscher Makler (VDM) und dem Ring Deutscher Makler (RDM) entstanden ist, sowie der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft (bvfi). Die Berufsverbände bieten regelmäßige Fortbildungen für ihre Mitglieder an. Auch entsprechende Ausbildungen und Abschlüsse – etwa eine Ausbildung als Immobilienkaufmann/-frau oder ein Abschluss als Betriebswirt für Immobilienmanagement – sind sicher positiv zu bewerten. - Referenzen
Scheuen Sie sich nicht zu fragen, welche Referenzen für die Immobiliensuche Ihr Makler vorweisen kann. Über die Vorlage von bereits abgeschlossenen Projekten erkennen Sie leicht, welche Art von Immobilien dieser Anbieter bisher bevorzugt vermittelt. Wenn Sie ein Einfamilienhaus suchen, ist ein Maklerbüro, das auf die Vermittlung von Eigentumswohnungen oder Objekten zur Vermietung spezialisiert ist, vielleicht nicht unbedingt der erste Ansprechpartner. - Leistungsangebot erfragen
Erkundigen Sie sich genau, welche Leistungen Ihr Makler anbietet. Welche Aufgaben übernimmt er selbst? Zu welchen Fragen zieht er externe Fachleute hinzu? - Vorgehensweise abfragen
Lassen Sie sich genau erklären, wie der Makler vorgehen wird, um Ihre Traumimmobilie zu finden. Je nach regionaler Marktlage ist ein Objekt, das Ihren Vorstellungen entspricht, leicht oder schwer zu finden. Ein guter Makler kennt den Markt vor Ort und kann Sie ausführlich beraten. Wird Ihnen dagegen bei der Immobiliensuche über Makler die schnelle und einfache Erfüllung all Ihrer Wünsche in Aussicht gestellt, ist Skepsis angeraten.
Maklervertrag
Im "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern" ist vorgeschrieben, dass es einen Maklervertrag in Textform bedarf. Im Gegensatz zur Schriftform müssen die Vertragspartner nicht handschriftlich unterschreiben, es reicht eine E-Mail. Ein Vertrag sollte unter anderem folgende Punkte beinhalten:
- Objektdaten, z.B. gewünschte Größe, Zimmeranzahl, Sonderausstattung
- Laufzeit des Vertrags
- Provisionshöhe und Fälligkeit
- Tätigkeitsumfang des Maklers
Achten Sie darauf, dass Sie dem Makler nicht ungewollt einen Alleinauftrag erteilen. Wenn Sie dies tun, sind Sie an diesen einen Makler gebunden. Das kann Ihren Handlungsspielraum einschränken. Die
Immobiliensuche über einen Makler im Alleinauftrag hat zwar den Vorteil, dass der Anbieter verpflichtet ist, sich in angemessener Weise für Ihr Anliegen einzusetzen. Es bedeutet aber auch, dass Sie für eine bestimmte Frist ausschließlich an diesen Makler gebunden sind. Für die Suche nach einem Grundstück gelten sechs bis acht Monate als Richtwert. Für eine komplexere Immobiliensuche können auch Vertragslaufzeiten von einem Jahr angemessen sein. Entdecken Sie in dieser Zeit Ihre Traumimmobilie im Portfolio eines Mitbewerbers, bleiben Sie an den Maklervertrag gebunden.
Maklerprovision für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Bei der Immobiliensuche über einen Makler fällt im Erfolgsfall eine Provision an, die zu den
Kaufnebenkosten zu rechnen ist. Bei Maklerverträgen ab dem 23. Dezember 2020 gilt, dass die Gebühr nicht mehr komplett der Käufer bezahlt. Ursprünglich sollte für die
Maklerprovision beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip gelten, wie aus der Vermittlung von Mietwohnungen bekannt. Dieses wurde im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens aufgegeben zugunsten der nun eingeführten Regelung, dass maximal 50 % der Kosten übertragen werden können, geändert.
Das neue "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser" (§§ 656a - 656d BGB) regelt, dass private Käufer nur noch höchstens die Hälfte der Provision bezahlen. Das soll die Käufer entlasten. Entscheidend ist, dass Sie als Käufer das Haus oder die Eigentumswohnung als Privatperson kaufen, die Immobilie also selbst nutzen oder zur Altersvorsorge oder als Geldanlage vermieten. Die Aufteilung gilt nicht für den Erwerb eines unbebauten Grundstückes, einer Gewerbeimmobilie oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses. Grundsätzlich ist die Courtage verhandelbar. Die Höhe der Maklerprovision ist nicht einheitlich geregelt und unterscheidet sich in einigen Bundesländern.
Bei den Maklergebühren sind folgende Varianten möglich
Die Provision wird geteilt, wenn...
- Verkäufer und Käufer den selben Makler beauftragen: Der Makler ist aufgrund zweier Maklerverträge sowohl für den Verkäufer als auch für den potenziellen Käufer tätig. Dann kann er die Provision nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.
- der Verkäufer den Makler beauftragt, mit Provisionsteilung: Auch wenn der Makler laut Maklervertrag nur für den Verkäufer tätig ist, kann es Vereinbarungen geben, dass die Hälfte der Provision an den Käufer weiter gereicht wird. Der Käufer muss erst zahlen, nachdem der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Teil bezahlt hat.
Die Provision wird nicht geteilt, wenn...
- der Verkäufer den Makler beauftragt, ohne Provisionsteilung: Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Maklervertrag, wobei der Makler nur die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Die Provision zahlt allein der Verkäufer. Diese Variante ist eher selten und kommt dann zum Einsatz, wenn der Verkäufer Mühe hat, sein Objekt zu veräußern.
- der Käufer den Makler beauftragt: Ein potenzieller Käufer beauftragt einen Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Kommt ein Kaufvertrag zustande, zahlt allein der Käufer dem Makler eine Provision. Voraussetzung ist, dass der Makler das Objekt nicht bereits vor Erhalt der Suchanfrage an die Hand gegeben wurde.
Der Maklervertrag muss schriftlich fixiert werden (E-Mail genügt). Hat der Verkäufer einen Vertrag mit einem Makler abgeschlossen, darf der Käufer diesen einsehen, bevor er sich an den Maklerkosten beteiligt.
Das Gesetz zur Maklerprovision gilt nur für den privaten Erwerb von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder Doppelhaushälften.
Höhe der Maklerprovision
Noch gibt es keine klaren Erkenntnisse, was mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine "marktübliche" Provisionshöhe ist. Sie kann für jede Partei zwischen zwei bis vier Prozent des Kaufpreises liegen. Fixiert ist, dass beide Parteien die Provision in gleicher Höhe bezahlen.
Die Spanne der Maklerprovision (gesamt) reicht bislang von 4,76 % in manchen Regionen Niedersachsens bis zu den meist üblichen 7,14 % (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Teile Niedersachsens, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen). In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern gelten 5,95 % und in Hamburg 6,25 %.
Maklerprovision bei Vermittlung von Mietwohnungen
Für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt bereits seit Juni 2015 das Bestellerprinzip. Demnach trägt ausschließlich derjenige das Maklerhonorar, der den Makler beauftragt hat. Bei der Vermietung gilt in der Regel eine Maklerprovision von maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
Wird die Maklerprovision auch bei Zwei- oder Mehrfamilienhäuser geteilt?
Die Neuregelung der Maklerprovision greift nur beim Verkauf von Einfamilienhäuser (auch mit
Einliegerwohnung) und Eigentumswohnungen. Wollen Sie sich ein Zwei- oder Mehrfamilienhaus zulegen, kann die Maklerprovision weiterhin frei verhandelt werden. Das bedeutet, dass die Maklerprovision in diesen Fällen auch weiterhin nur vom Käufer getragen werden kann, auch wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Maklerprovision ist Teil der Kaufnebenkosten
Die Maklerkosten fallen unter die Kaufnebenkosten, die in Deutschland je nach Bundesland variieren können. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % vom Kaufpreis), Notar- und Grundbuchkosten (etwa zwei Prozent des Kaufpreises) und der Maklerprovision (50 % der ortsüblichen Maklerprovision).
Der Makler hat seine vertraglich vereinbarte Leistung erbracht, wenn der Kaufvertrag unterzeichnet wurde - und dieser Vertrag durch die Bemühungen des Maklers zustande gekommen ist. Daher wird die Provision normalerweise nach Abschluss des notariellen Vertrags gezahlt.
In wenigen Fällen wird keine Provision fällig, wenn Sie Ihre Immobiliensuche über Makler organisieren. Das gilt immer dann, wenn der Makler
des angebotenen Objektes ist.
Vermeiden Sie doppelte Provisionszahlungen
Besonders in Ballungsräumen könnte es sinnvoll sein, verschiedene Maklerbüros zu nutzen, um möglichst viele am Markt befindliche Objekte zu sehen. Doch die Immobiliensuche über mehrere Makler hat ihre Tücken: Es ist möglich, dass Ihnen mehrere Makler das gleiche Objekt vorschlagen. Haben Sie bereits das Exposé von einem anderen Anbieter erhalten oder gar eine Besichtigung in Anspruch genommen, teilen Sie das dem neuen Makler mit. Lassen Sie ihn weiterarbeiten und kaufen das Objekt später, ist es möglich, dass beide Makler die vereinbarte Provision von Ihnen verlangen können. Diese Situation vermeiden Sie, wenn Sie die Provisionsfrage offensiv klären. Denkbar wäre zum Beispiel eine Freistellungsvereinbarung oder Vereinbarung über die Aufteilung der Provision zwischen den Anbietern.
Immobilienkauf mit Makler: Verhandeln Sie!
Die für den Immobilienkauf mit Makler ortsübliche Provision ist kein Gesetz. Es ist durchaus sinnvoll, mit dem Vermittler über die Höhe der zu zahlenden Courtage zu verhandeln. Insbesondere bei nur schwer verkäuflichen Objekten haben Sie eine Chance, die Zahlungen an das Maklerbüro zu verringern. Rabatte um einige Prozentpunkte können durchaus möglich sein. Selbstverständlich kommt es dabei immer auf die Marktlage vor Ort an.
Die Provision niedrig halten
Nach einer Immobiliensuche über einen Makler ist der vereinbarte Kaufpreis maßgeblich für die Berechnung des Provisionsanspruches. Kaufnebenkosten wie die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung sowie die Kosten der Immobilienfinanzierung gehören nicht dazu. Möchten Sie verschiedene Einrichtungsgegenstände wie eine Einbauküche, die schöne Wohnzimmerlampe oder eine nachträglich eingebaute Sauna mit übernehmen, kann es in einigen Fällen sinnvoll sein, hierüber einen separaten Kaufvertrag abzuschließen. Erwerben Sie diese Dinge separat, sinkt der Kaufpreis für die Immobilie und damit fallen die Gebühren für den Makler ebenfalls niedriger aus.
Wenn Sie auf der Suche nach einer provisionsfreien Immobilie sind oder ein Objekt provisionsfrei verkaufen möchten, lesen Sie unsere Informationen zu
Immobilien ohne Makler.
