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Rendite berechnen - lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Immobilie als Kapitalanlage gilt aus gutem Grund als sicheres Investment: Der Wert ist beständig und unterliegt den Schwankungen am Markt deutlich weniger als andere Kapitalanlagen wie beispielsweise Aktien. Zudem kann bei den meisten Immobilien von einer Wertsteigerung im Laufe der Jahre ausgegangen werden. Eine weitere zentrale Rolle spielt die Rendite, die anhand verschiedener Kennzahlen wie Kaufpreis, Zinssatz oder Mieteinnahmen berechnet wird. Sie verrät, wie gewinnbringend eine Immobilie ist und ob sich der Kauf tatsächlich lohnt.
von Marcel Bolleßen in München, aktualisiert am 09.01.2025
Das Wichtigste auf einen Blick
- Drei relevante Formeln liefern Ihnen eine realistische Kalkulation Ihrer Rendite.
- Eine sorgfältige Immobiliensuche ist die optimale Basis, um Top-Renditen zu erzielen.
- Der Mietpreismultiplikator unterstützt Sie bei der Einschätzung des Kaufpreises.
- Ihre Baufinanzierung können Sie als wirkungsvollen Renditehebel nutzen.
Drei Formeln zur Berechnung der Rendite
Was bedeutet der Begriff „Rendite“ eigentlich in Zusammenhang mit einer Immobilie? Die Rendite steht für den Jahresertrag – also für den jährlichen Gewinn – einer Geldanlage in Prozent. Da bei einer Immobilie verschiedene Faktoren eine Rolle spielen, gibt es nicht „die eine Rendite-Formel“, mit der sich eine einzige finale Zahl ermitteln lässt. Wir empfehlen Ihnen drei relevante Formeln:
- Die Eigenkapitalrendite
- Die Objektrendite
- Die Nettomietrendite
Mit diesen Formeln berechnen Sie drei aussagekräftige Werte, die Sie dabei unterstützen, eine Immobilie zu bewerten. So erfahren Sie, ob sich der Kauf eines Objekts als Geldanlage lohnt – oder ob Sie besser nach einer anderen Immobilie mit höherer Rendite Ausschau halten sollten.
Formel 1: Berechnung der Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite bezeichnet den durchschnittlichen Jahresertrag auf das von Ihnen eingesetzte Kapital inkl. Zinssatz. Dabei werden auch alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung berücksichtigt. Die Eigenkapitalrendite ist ein guter Basiswert für einen ersten Blick auf eine Immobilie. Da sie sich rein auf bestehende und vergangene Werte bezieht, gibt sie allerdings keinen Ausblick auf die Zukunft.
Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite:
Netto-Mietertrag nach Steuern / gebundenes Eigenkapital x 100
Beispielrechnung Eigenkapitalrendite
Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu Anschaffungskosten von insgesamt 100.893 Euro aus. Alle Eckdaten im Überblick:
- Anschaffungskosten 100.893 Euro
- Fremdkapitalanteil 50.000 Euro
- Eigenkapital 50.893 Euro
- Persönlicher Steuersatz 40 %
- Zinssatz Fremdkapital 2,6 % (1,56 % nach Steuern) für eine 15-jährige Zinsbindung
- Abschreibung jährlich 2 % auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils in Höhe von 1.500 Euro
- Mietertrag jährlich 4.440 Euro
- Kosten für den Erhalt der Wohnung jährlich 420 Euro
Schritt 1: Berechnung der Steuer
| Mietertrag - Kosten des Unterhalts - Abschreibung - Zins = Netto-Mietertrag x Steuersatz = Steuer | 4.440 Euro 420 Euro 1.500 Euro 1.300 Euro 1.220 Euro 40 % 488 Euro |
Schritt 2: Übernahme der Steuerlast
| Mietertrag - Kosten des Unterhalts - Zins - Steuern = Netto-Mietertrag nach Steuern | 4.440 Euro 420 Euro 1.300 Euro 488 Euro 2.232 Euro |
Schritt 3: Berechnung der Eigenkapitalrendite
| Netto-Mietertrag nach Steuern / gebundenes Eigenkapital = Eigenkapitalrendite | 2.232 Euro 50.893 Euro 4,93 % |
Fazit: In diesem Beispiel liegt die Eigenkapitalrendite mit 4,93 % unter dem Richtwert von ca. 10 %. Es könnte sich um eine unrentable Investition handeln. Hierbei könnten Mieterhöhungen in Erwägung gezogen werden, um die Rendite zu erhöhen. Überdurchschnittlich ist eine Eigenkapitalrendite bei Immobilien in Höhe von 20 Prozent und mehr.
Formel 2: Berechnung der Objektrendite
Die Objektrendite erfasst alle Einnahmen und Ausgaben wie die Anschaffungskosten, die Mieteinnahmen, alle Steuerzahlungen sowie eventuelle Steuerersparnisse. Nicht mit einberechnet wird die Finanzierung. So bietet Ihnen die Objektrendite die Möglichkeit, verschiedene Immobilien zu vergleichen. Zudem können Sie damit feststellen, ob sich eine Hebelwirkung – der sogenannte Leverage-Effekt – wirtschaftlich sinnvoll nutzen lässt. Der Leverage-Effekt beschreibt die Auswirkung von Fremdkapital auf die Rentabilität des Eigenkapitaleinsatzes beim Immobilienerwerb. Dabei gilt die Faustregel: Der Fremdkapitaleinsatz lohnt sich, wenn die Nachsteuerrendite höher ist als die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals.
Formel zur Berechnung der Objektrendite:
(Mietertrag - Kosten des Unterhalts - Steuern) / Anschaffungskosten x 100
Beispielrechnung Objektrendite
Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu Anschaffungskosten von insgesamt 100.893 Euro aus. Alle Eckdaten im Überblick:
- Anschaffungskosten 100.893 Euro
- Mietertrag jährlich 4.440 Euro
- Kosten für den Erhalt der Wohnung jährlich 420 Euro
- Abschreibung jährlich 2 % auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils in Höhe von 1.500 Euro
Schritt 1: Berechnung der Steuer (ohne Berücksichtigung eventueller Finanzierungskosten)
| Mietertrag - Kosten des Unterhalts - Abschreibung = Netto-Mietertrag Davon 40 % Steuer | 4.440 Euro 420 Euro 1.500 Euro 2.520 Euro = 1.008 Euro |
Schritt 2: Berechnung der Objektrendite
| Mietertrag - Kosten des Erhalts - Steuer = Netto-Mietertrag nach Steuern / Anschaffungskosten = Objektrendite | 4.440 Euro 420 Euro 1.008 Euro 3.012 Euro 100.893 Euro 2,99 % |
Fazit: Unterschreitet Ihr Fremdkapitalzins nach Steuern die Objektrendite von 2,99 %, so ergibt sich ein positiver Leverage-Effekt – die Erhöhung der Eigenkapitalrendite mit Fremdkapital ist in diesem Fall sinnvoll und rentabel.
Formel 3: Berechnung der Nettomietrendite
Bei der Berechnung der Mietrendite wird zwischen Brutto- und Nettomietrendite unterschieden. Da die Bruttomiete einige Kosten vernachlässigt, die für den finanziellen Erfolg Ihrer Immobilie als Kapitalanlage entscheidend sind, empfehlen wir die Berechnung der Nettomietrendite. Diese umfasst auch Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Notar-, Grundbuchgebühren und Grunderwerbssteuer. Außerdem nicht umlegbare Kosten für den Erhalt der Immobilie.
In der Nettomietrendite sind die Finanzierungskosten und der individuelle Steuersatz nicht berücksichtigt. Betrachten Sie sie deshalb in Ihrer Gesamtplanung nur als Einschätzung. Bei der weiteren Kalkulation unterstützt Sie unser Kapitalanlagerechner.
Formel zur Berechnung der Nettomietrendite:
Jahresreinertrag / Investitionskosten x 100
Beispielrechnung Nettomietrendite
Auch dieses Beispiel geht von Anschaffungskosten von insgesamt 100.893 Euro, einem Mietertrag i.H.v. 4.440 Euro und von Erhaltungskosten i.H.v. 420 Euro aus.
Schritt 1: Ermittlung des Jahresreinertrags
| Mietertrag - Kosten des Erhalts = Jahresreinertrag (vor Steuer und Abschreibung) | 4.440 Euro 420 Euro 3.980 Euro |
Schritt 2: Berechnung der Nettomietrendite
| Jahresreinertrag (vor Steuer und Abschreibung) / Anschaffungskosten = Nettomietrendite | 3.980 Euro 100.863 Euro 3,95 % |
Zum Vergleich: Berechnung der Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite wird vereinfacht berechnet. Die Nebenkosten für die Anschaffung sowie die Kosten für die Vermietung werden nicht berücksichtigt. Formel: Mietertrag / Kaufpreis (ohne Nebenkosten) x 100
4.440 Euro / 90.000 Euro = 4,93 % (Bruttomietrendite)
Fazit: Die ermittelte Nettomietrendite liegt in der Norm von 3,5 – 4 %. Da bei älteren Immobilien höhere Instandhaltungskosten anfallen, sollte der Wert dort höher liegen. Die etwas aufwändigere Berechnung der Nettomietrendite lohnt sich, um eine möglichst präzise Einschätzung vorzunehmen.
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Der Mietpreismultiplikator zur Einschätzung des Immobilienpreises
Kostenfrei in wenigen Schritten den Immobilienwert ermitteln
Allerdings ist es auch hier wichtig, genau hinzusehen: Der Mietpreismultiplikator berücksichtigt weder die Lage noch die potenzielle Vermietbarkeit einer Immobilie. In weniger beliebten Regionen kann bereits ein Mietpreismultiplikator von 15 hoch sein, da mit Leerständen oder mit Vermietungen zum reduzierten Preis gerechnet werden muss. In begehrten Gegenden wie den Metropolregionen um München oder Hamburg kann der Mietpreismultiplikator hingegen auch bei über 30 liegen. Hier ist von konstanter Vermietung, von steigenden Mieteinnahmen und von einer sehr positiven Entwicklung des Immobilienwerts auszugehen, wodurch sich diese hohe Zahl relativiert.
Formel zur Berechnung des Mietpreismultiplikators:
Kaufpreis / Netto-Jahreskaltmiete
Beispielrechnung Mietpreismultiplikator
Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro aus. Die zu erwartenden Mieteinnahmen für die Wohnung liegen bei 700 Euro Kaltmiete pro Monat, also 8.400 Euro jährlich.
Kaufpreis: 200.000 Euro / Netto-Jahreskaltmiete: 8.400 Euro = Mietpreismultiplikator: 23,81
Tipp
Nutzen Sie zur Berechnung des Mietpreismultiplikators nicht hohe Mietpreise aus aktuellen Neuvermietungsanzeigen, sondern die Werte des Mietspiegels. Damit gelingt Ihnen eine realistische Einschätzung.
Mit der passenden Immobilie zur Top-Rendite: Tipps zur Objektauswahl
Das Erzielen einer guten Rendite fängt bereits bei der Immobiliensuche an. Nehmen Sie sich die Zeit, das passende Objekt für Ihre Kapitalanlage zu finden und auszuwählen. Beachten Sie dabei diese wichtigen Tipps:
Die drei großen L: Lage, Lage, Lage
Die Lage gilt aus gutem Grund als die Königsdisziplin bei der Immobiliensuche. Optimal für die Vermietung sind in der Regel Wohnungen in einer ruhigen Gegend zum Wohlfühlen, die gleichzeitig stadtnah und gut angebunden an das Verkehrsnetz ist. Kommen ein begrenztes Wohnungsangebot und eine entsprechend hohe Nachfrage dazu, können Sie dauerhaft mit einer guten Rendite rechnen.
Tipp
Besichtigen Sie nicht nur Ihr Wunschobjekt, sondern auch die Nachbarschaft. Machen Sie sich selbst ein Bild vom Arbeits-, Freizeit- und Bildungsangebot sowie von möglichen Störfaktoren.
Gepflegter Zustand, hohe Qualität
Achten Sie auf Baujahr und -stil, auf die Qualität und den Zustand Ihrer Wunschimmobilie. Wirkt diese eher ungepflegt oder sogar sanierungsbedürftig, ist eine Vermietung in der Regel schwierig – die Rendite kann dadurch niedriger ausfallen.
Gepflegte Immobilien mit einer zeitgemäßen Gebäudetechnik und hoher Energieeffizienz wecken hingegen das Interesse potenzieller Mieterinnen und Mieter. Hier können Sie mit einer guten Rendite Ihrer Immobilie als Kapitalanlage rechnen.
Vorsicht bei Renditeversprechen
Renditeprognosen in Verkaufsanzeigen basieren meist auf der Berechnung der Bruttomietrendite. Um eine realistische Einschätzung zu erhalten, sollten Sie stets eine Vergleichsberechnung der Nettomietrendite erstellen.
Beachten Sie außerdem, dass Renditeversprechen als Verkaufsargument immer den Idealfall zeigen. Eventuelle Risiken werden ausgeklammert.
Die Baufinanzierung als Renditehebel
Wertentwicklung in Ihrer Region per PLZ-Suche ermitteln
Insbesondere in Regionen mit einer sehr guten Wertentwicklung kann sich die Investition in eine Immobilie auch dann lohnen, wenn die Rendite durch die Finanzierung geschmälert wird. Zum einen kann in diesen begehrten Lagen von steigenden Mieten ausgegangen werden, wodurch sich die Differenz von Zins und Rendite im Laufe der Zeit reduziert. Zum anderen gleicht sich der Verlust der Rendite während des Finanzierungszeitraums durch die Wertsteigerung der Immobilie aus.
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Als Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen arbeiten wir mit über 500 Darlehensgebern für die Finanzierung Ihrer Immobilie als Kapitalanlage zusammen. Mit unserer plattformübergreifenden Immobiliensuche liefern wir Ihnen außerdem Objekte, die zu Ihrem Investment passen. Unsere Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -beratern begleiten Sie Schritt für Schritt und beraten Sie ganz individuell.
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