Checkliste für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger
Immobilien gelten als der Inbegriff einer krisensicheren Altersvorsorge. Vor dem Hintergrund von stockendem Wohnbau und gleichzeitig hohem Bedarf an Wohnraum kann es sich lohnen, über eine vermietete Immobilie langfristig Vermögen aufzubauen. Auch für Anlegende, die Alternativen zu den niedrigen Zinsen bei schwankenden Aktienkursen suchen, sind Immobilien als solide Kapitalanlage mit hoher Rendite interessant. Damit Ihr Kaufvorhaben auch auf sicherem Fundament steht, haben die Expertinnen und Experten von Interhyp einen Ratgeber als 10-Punkte-Plan mit wertvollen Tipps für Sie erstellt.
1. Eigenkapital-Einsatz ist sinnvoll
"Ertrag nach Steuern" x 100 / in der Immobilie gebundenes Eigenkapital = Rendite (in Prozent)
2. Luft für unvorhergesehene Ausgaben haben
Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Wer eine Immobilie besitzt und diese vermietet,, muss mit ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar, als Faustformel gelten rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt. Generell ist es bei Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll, konservativ zu kalkulieren. Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass die Käuferin oder der Käufer selbst einen Mietausfall von mehreren Monaten und unter Umständen bei mehreren Wohnungen im Haus mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.
3. Keine Hektik
Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraum-Angebot knapp ist - beim Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanlegende sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen. Immobilien als Kapitalanlage erfordern eine sorgfältige Auswahl. Für ortsunkundige Kaufinteressierte ist es empfehlenswert, einen erfahrenen Ratgeber zu kontaktieren. Denn ein Haus oder eine Wohnung in einem heute noch gefragten Viertel kann in absehbarer Zukunft an Wert verlieren. Vergleichsweise viel Sicherheit bieten Immobilien in absoluten Boom-Regionen wie Berlin-Mitte, wo auch mittel- bis langfristig eine hohe Nachfrage zu erwarten ist. Hier werden Wohnungen wahrscheinlich auch in Zukunft immer teurer. Solche Immobilien kosten allerdings schon heute entsprechend viel Geld.
4. Ohne solide Marktkenntnisse geht gar nichts
Mit Immobilien richtig in die Zukunft investieren
5. Lieber nah als fern
Gerade noch in der Kapitalanlage Unerfahrene sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 Kilometer entfernt sind. Damit ist es nicht nur einfacher, sich eine solide und aktuelle Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären. Selbstverständlich gibt es Hausverwaltungen und Hausmeister-Services, die Hausbesitzerinnen und -besitzern viele Aufgaben abnehmen. Aber gerade wer privat in ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage investiert, sollten die Verwaltung selbst übernehmen. Denn die Ausgaben für die Hausverwaltung kosten bares Geld, da eine Umlage auf die Betriebskosten der Mieterinnen und Mieter nicht erlaubt ist. Alle, die eine oder wenige Wohnungen besitzen, investieren eine relativ hohe Summe in Euro aus eigener Tasche und schmälern damit die Rendite der Immobilien, wenn sie die Verwaltung auslagern.
6. Immobilien-Rendite ist nicht alles
Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die Rendite-Versprechungen allzu vollmundig sind. Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanlegenden die Alarmglocken schrillen. Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanlegerinnen und -anleger auch bei Immobilien bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten. Können Zweifel nicht hundertprozentig durch die Maklerin und den Makler oder die Verkaufenden ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.
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7. Mieteinnahmen-Prüfung wichtig
Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge Kapitalanlegende lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie zum Beispiel Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzenden bekommen. Was nützen vermeintlich attraktive Mieten, wenn Mieterinnen und Mieter mit den Zahlungen in Verzug sind? Zudem ist es sinnvoll, die Mieten von Haus oder Wohnung als Kapitalanlage mit dem örtlichen Mietspiegel zu vergleichen und festzustellen, wann die letzte Mieterhöhung stattgefunden hat. Viele Immobilien bieten die Möglichkeit, über eine Erhöhung der Mieten die Rendite zu optimieren.
8. Protokolle der Eigentümerversammlung einsehen
Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, ist es empfehlenswert, sich mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf Sie zukommen können. Sie erfahren auch, welche Interessen die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer haben und welche Projekte diese gern durchsetzen würden. Achten Sie auch darauf, dass alle Eigentümerinnen und Eigentümer der Immobilie das Hausgeld (die Nebenkosten bei Eigentumswohnungen) pünktlich bezahlen. Behalten einige das Geld ein, tragen oft alle anderen die Kosten, weil es kurzfristig keine andere Lösung gibt. Wenn Sie eine Wohnung in einer Immobilie kaufen, achten Sie sorgfältig auf seriöse und zuverlässige Mitbesitzende. Mehrkosten durch säumige Mietende oder Eigentümerinnen und Eigentümer senken die Rendite von Immobilien, wenn Sie Ihr Kapital in diese angelegt haben.
9. Nicht allein wegen Steuervorteilen kaufen
Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden. Steuerlich besonders attraktiv sind Immobilien als Kapitalanlage nur in der Anfangszeit, insbesondere, wenn die Baufinanzierung noch läuft. Mit den richtigen Tipps können Sie die Steuervorteile voll ausnutzen. Aber die Steuerlast allein ist kein gutes Argument, um eine Immobilie zu kaufen. Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.
10. Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung
Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob Sie die Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Kapitalanlage kaufen. Dementsprechend wichtig ist es, eine versierte Finanzierungsberatung an der Seite zu haben, die nicht nur weiß, worauf es den Anbieterinnen und Anbietern besonders ankommt, sondern aus Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt, der das Vorhaben günstig und schnell wahr werden lässt.
Die Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -berater helfen Ihnen bei Ihren Fragen rund um die Finanzierung der Immobilie als Kapitalanlage gerne weiter und stehen Ihnen mit guter Beratung und vielfältiger Information zur Seite. Unsere Finanzierungsexpertinnen und -experten kennen den regionalen Immobilienmarkt und helfen Ihnen, das Potenzial einer Immobilie einzuschätzen. Schon vor dem Kauf beraten unsere erfahrenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter Sie gern. Gemeinsam mit Ihnen finden sie die passende Baufinanzierung mit günstigen Zinsen und für Sie passgenauen Konditionen.