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Worauf Sie bei der Kapitalanlage in Immobilien achten müssen
Die Kapitalanlage in Immobilien lohnt sich auch in bewegten Zeiten: Die Nachfrage nach Wohnraum steigt und Immobilien bilden inflationsgeschützte, sichere Einnahmequellen. Wie lässt sich eine solche Immobilie optimal finanzieren? Die Expertinnen und Experten von Interhyp beraten Sie in allen Fragen rund um die Finanzierung Ihrer Kapitalanlage und finden die für Sie passende Lösung.
Immobilien als Kapitalanlage
Hoher Bedarf an Wohnraum und gute Aussichten auf eine beständige Wertsteigerung: Diese Kombination macht Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage interessant. Wichtig für Investorinnen und Investoren zu wissen: Welche Kosten lassen sich abschreiben und abrechnen? Genaues für den individuellen Fall kann die Steuerberatung klären. Ein Beispiel zeigt, dass die Werbungskosten die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuerlast vermindern.
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Vermieten und jahrzehntelang hohe Werbungskosten absetzen
Abschreiben lassen sich zum einen die Gebäudekosten - allerdings nur der Wert des Gebäudes selbst und nicht der des Grundstücks. Zum anderen sind auch Nebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung absetzbar. In unserem Beispiel beliefen sich die Nebenkosten auf 15.450 Euro. Da versäumt wurde, den Kaufpreis von 150.000 Euro in Grundstückswert und Gebäudewert zu unterteilen, werden pauschal 132.360 Euro ermittelt, die abgesetzt werden können. Konkret ist dies die „Absetzung für Abnutzung“, die für Gebäude mit Baujahr nach 1925 jährlich 2,0 % beträgt - und sich über längstens 50 Jahre abschreiben lässt.
Rechenbeispiel: Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung
Kaufpreis | 150.000 Euro |
Eigenkapital | 50.000 Euro |
Darlehen | 100.000 Euro |
Darlehenskonditionen z.B. | 3,0 % Sollzins auf 15 Jahre (Kaufdatum: 1. März) |
Tilgung (in diesem Beispiel anfänglich ausgesetzt Zinszahlung pro Jahr) | 3.000 Euro (= 250 Euro pro Monat) |
Als Werbungskosten absetzbar sind die im Jahr gezahlten Zinsen für die volle Kreditsumme: | 250 Euro x 10 Monate seit März = 2.500 Euro |
Investitionsgrenzen beachten
Nicht zuletzt zählen auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zu den Werbungskosten, die das Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkennt. Immobilienbesitzende können die Ausgaben auf einmal abrechnen - oder die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre verteilen. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn die Kosten ohne Umsatzsteuer höchstens 15 % der Gebäudekosten betragen. Im Beispiel also maximal 19.854 Euro (15 % von 132.360 Euro).
Andere Regeln gelten, wenn Baumaßnahmen den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, wie zum Beispiel der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann können die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Mehr zu Immobilien als Kapitalanleger finden Sie im Ratgeber-Artikel „Immobilien als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten!“.
Andere Regeln gelten, wenn Baumaßnahmen den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, wie zum Beispiel der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann können die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Mehr zu Immobilien als Kapitalanleger finden Sie im Ratgeber-Artikel „Immobilien als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten!“.
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Wann lohnt sich eine Kapitalanlage?
Mit Hilfe eines Kapitalanlagenrechners können Sie die Immobilie und die direkte Geldanlage für einen bestimmten Zeitraum gegenüberstellen. So ermitteln Sie, wann sich eine Kapitalanlage lohnt, und welchen Vorteil die jeweilige Investitionsform mit sich bringt.