Immobilien als Kapitalanlage
Historisch niedrige Darlehenszinsen und gute Aussichten auf eine beständige Wertsteigerung. Diese Kombination macht Häuser und Wohnungen auch für Kapitalanleger interessant. Wichtig für Investoren zu wissen: Welche Kosten lassen sich abschreiben und abrechnen? Genaues für den individuellen Fall kann ein Steuerberater klären. Ein Beispiel zeigt, dass die Werbungskosten die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuerlast vermindern.
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Als Vermieter jahrzehntelang hohe Werbungskosten absetzen
Abschreiben lassen sich zum einen die Gebäudekosten - allerdings nur der Wert des Gebäudes selbst und nicht der des Grundstücks. Zum anderen sind auch Nebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung absetzbar. In unserem Beispiel beliefen sich die Nebenkosten auf 15.450 Euro. Da versäumt wurde, den Kaufpreis von 150.000 Euro in Grundstückswert und Gebäudewert zu unterteilen, werden pauschal 132.360 Euro ermittelt, die abgesetzt werden können. Konkret ist dies die "Absetzung für Abnutzung", die für Gebäude mit Baujahr nach 1925 jährlich 2,0 % beträgt - und sich über längstens 50 Jahre abschreiben lässt.
Rechenbeispiel: Kauf einer 3-Zimmer-Wohnung
| Kaufpreis | 150.000 Euro |
| Eigenkapital | 50.000 Euro |
| Darlehen | 100.000 Euro |
| Darlehenskonditionen z.B. | 3,0 % Sollzins auf 15 Jahre (Kaufdatum: 1. März) |
| Tilgung (in diesem Beispiel anfänglich ausgesetzt Zinszahlung pro Jahr) | 3.000 Euro (= 250 Euro pro Monat) |
| Als Werbungskosten absetzbar sind die im Jahr gezahlten Zinsen für die volle Kreditsumme: | 250 Euro x 10 Monate seit März = 2.500 Euro |
Investitionsgrenzen beachten
Nicht zuletzt zählen auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zu den Werbungskosten, die das Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkennt. Immobilienbesitzer können die Ausgaben auf einmal abrechnen - oder die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre verteilen. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn die Kosten ohne Umsatzsteuer höchstens 15 % der Gebäudekosten betragen. Im Beispiel also maximal 19.854 Euro (15 % von 132.360 Euro).
Andere Regeln gelten, wenn Baumaßnahmen den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, wie z.B. der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann können die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
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Wann lohnt sich eine Kapitalanlage?
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Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erheben sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Das gewählte Beispiel ist nicht einfach auf andere Fälle übertragbar. Die Darstellungen können die Beratung durch einen Steuerberater daher nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten hin prüfen zu lassen. Zudem ist die künftige Rechtsentwicklung nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.
