Worauf Sie bei der Kapitalanlage in Immobilien achten müssen

Hoher Bedarf an Wohnraum und gute Aussichten auf eine beständige Wertsteigerung: Diese Kombination macht Häuser und Wohnungen als Kapitalanlage interessant. Wichtig für Investorinnen und Investoren zu wissen: Welche Kosten lassen sich abschreiben und abrechnen? Genaues für den individuellen Fall kann die Steuerberatung klären. Ein Beispiel zeigt, dass die Werbungskosten die Einkünfte aus der Vermietung und damit die Steuerlast vermindern.

Abschreiben lassen sich zum einen die Gebäudekosten - allerdings nur der Wert des Gebäudes selbst und nicht der des Grundstücks. Zum anderen sind auch Nebenkosten wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung absetzbar. In unserem Beispiel beliefen sich die Nebenkosten auf 15.450 Euro. Da versäumt wurde, den Kaufpreis von 150.000 Euro in Grundstückswert und Gebäudewert zu unterteilen, werden pauschal 132.360 Euro ermittelt, die abgesetzt werden können. Konkret ist dies die „Absetzung für Abnutzung“, die für Gebäude mit Baujahr nach 1925 jährlich 2,0 % beträgt - und sich über längstens 50 Jahre abschreiben lässt.

Nicht zuletzt zählen auch Renovierungs-, Modernisierungs- und Sanierungskosten zu den Werbungskosten, die das Finanzamt inklusive Umsatzsteuer anerkennt. Immobilienbesitzende können die Ausgaben auf einmal abrechnen - oder die Summe gleichmäßig über zwei bis fünf Jahre verteilen. Allerdings ist dies nur dann möglich, wenn die Kosten ohne Umsatzsteuer höchstens 15 % der Gebäudekosten betragen. Im Beispiel also maximal 19.854 Euro (15 % von 132.360 Euro).
Andere Regeln gelten, wenn Baumaßnahmen den Standard oder die Nutzfläche erhöhen, wie zum Beispiel der Einbau eines Kamins oder ein Anbau. Dann können die Kosten über 40 oder 50 Jahre verteilt abgeschrieben werden.
Mehr zu Immobilien als Kapitalanleger finden Sie im Ratgeber-Artikel „Immobilien als Kapitalanlage: Darauf sollten Sie achten!“.

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