Hauskredit Rechner & Vergleich

Alles Wichtige auf einen Blick

Was ist ein Hauskredit?

Beim Hauskredit handelt es sich um ein Darlehen, das speziell zur Baufinanzierung genutzt wird. Das bedeutet, dass Hauskredite nahezu ausschließlich für die folgenden Vorhaben eingesetzt werden:

Die Hausfinanzierung muss nicht zwingend wörtlich genommen werden. Mit dem Hauskredit können Sie natürlich auch eine Eigentumswohnung finanzieren. Typisch für einen Hauskredit ist unter anderem, dass die Finanzierung der Immobilie einen langen Zeitraum einnimmt. Die Kreditlaufzeit bewegt sich bei diesen Darlehen häufig zwischen 20 bis 40 Jahren. Für gewöhnlich gibt es mehrere Hauskreditvarianten, die Sie in die Immobilienfinanzierung einbinden können. Dazu zählen in erster Linie:

Das Annuitätendarlehen als Immobilienkredit wird mit Abstand am häufigsten genutzt. Es beinhaltet, dass die einmal vereinbarte Monatsrate zwar immer gleich bleibt. Dennoch verändert sich im Laufe der Jahre das Verhältnis von Zinsen und Tilgung. Da eine Tilgungsverrechnung stattfindet, sinkt der Zinsanteil immer weiter ab, sodass der Anteil der Tilgung an der monatlichen Rate steigt.

Bei einer zweiten Variante, dem Tilgungsdarlehen, ist das etwas anders. Diese Kreditform ist zeichnet sich dadurch aus, dass die Darlehensrate ebenfalls monatlich zu zahlen ist und sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Allerdings ist der Tilgungssatz fest vereinbart, sodass er sich nicht im Verhältnis zur Zinszahlung nicht ändert. Das wiederum führt dazu, dass die monatliche Rate im Laufe der Jahre immer weiter sinkt.

Eine dritte Variante des Hauskredits, die allerdings mittlerweile nicht mehr allzu häufig angeboten und genutzt wird, ist das endfällige Darlehen. In diesem Fall wird die Tilgung bis zur Fälligkeit des Kredites ausgesetzt, es gibt also keine Tilgungsraten. Dafür sparen Sie einen gewissen Betrag Monat für Monat an, beispielsweise im Zuge einer Kapitallebensversicherung, um dann später mit dem frei werdenden Kapital das endfällige Darlehen auf einen Schlag abzulösen.

Wie lange dauert die Zusage?

Was sind die Voraussetzungen für einen Hauskredit?

Es gibt einige Voraussetzungen, die Sie als Kreditsuchender erfüllen müssen, um einen Hauskredit vom Darlehensgeber zu erhalten. So ist es beispielsweise zwingend erforderlich, dass der Kreditnehmer volljährig ist, denn Darlehen dürfen ausschließlich an voll geschäftsfähige Personen vergeben werden. Dies fassen die Banken unter der Bezeichnung Kreditfähigkeit zusammen.

Eine weitere Voraussetzung besteht darin, dass Sie über eine ausreichende Bonität (Kreditwürdigkeit) verfügen. Dies gilt übrigens sowohl für einen Immobilienkredit in Form einer Erstfinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung. Die Kreditwürdigkeit wiederum machen die Banken an mehreren Faktoren fest, zum Beispiel in Deutschland anhand Ihrer Schufa-Daten, an Ihrem Einkommen und eventuellen Sicherheiten, die Sie neben einer Grundschuld für das Darlehen stellen können. Außerdem muss in der Regel Ihr Wohnsitz in Deutschland liegen und Sie müssen über ein deutsches Bankkonto verfügen.

Welche Unterlagen braucht die Bank?

Damit die Bank Ihre Bonität ausreichend prüfen kann, gibt es einige Unterlagen, die Sie im Zuge der Hausfinanzierung einreichen müssen. In aller Regel fordert der Kreditgeber von Ihnen die folgenden Dokumente:

Die wichtigsten Unterlagen sind sicherlich der Einkommensnachweis und eine eventuelle Vermögensaufstellung, soll es neben der Grundschuld noch andere Sicherheiten geben. Zudem fordern die Banken in der Regel einen Grundbuchauszug an, um sich zu vergewissern, dass Sie entweder bereits Eigentümer der Immobilie sind oder zumindest eine Auflassungsvormerkung dafür sorgt, dass Sie zukünftig als Immobilieneigentümer eingetragen werden können.

Wie viel Hauskredit können Sie sich leisten?

Für eine gut gelingende Baufinanzierung ist es von entscheidender Bedeutung, dass Sie mindestens für die gesamte Zinsbindungsfrist gut kalkulieren, welche monatliche Darlehensrate Sie sich leisten können. Zu diesem Zweck stehen verschiedene Rechner zur Verfügung, mit denen Sie die maximal mögliche Darlehensrate und damit auch den Betrag ermitteln können, den Sie sich insgesamt als Darlehenssumme leisten können. Am einfachsten ist es, wenn Sie zuvor eine sogenannte Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Was ist das und wie funktioniert diese Aufstellung?

Die Einnahmen- und Ausgabenrechnung lässt sich relativ einfach erstellen. Sie erfassen zunächst gegenüber Ihren Einnahmen, meistens dem Einkommen, sämtliche Fixkosten, die Sie pro Monat haben. Dabei handelt es sich normalerweise um typische Ausgaben für den Lebensunterhalt. Dazu zählen:

Ihre momentane Miete müssen Sie an der Stelle übrigens nicht aufführen, da diese zukünftig beim Immobilieneigentum selbstverständlich entfallen wird. All diese Fixkosten und eventuellen variablen Kosten, die ebenfalls regelmäßig anfallen, summieren Sie und haben so bereits die Ausgabenseite. Diese stellen Sie nun Ihrem Gehalt gegenüber und ermitteln so das frei verfügbare Einkommen. Ihre Einnahmenseite sollte unbedingt höher als die Ausgabenseite sein, denn sonst könnten Sie sich keinen Hauskredit leisten. Sollten die Einnahmen tatsächlich geringer als die Ausgaben sein, müssen Sie überlegen, welche Kosten Sie eventuell zukünftig einsparen können.

Wie lange sollten Sie den Kredit abbezahlen?

Auf die Frage, wie lange man einen Hauskredit abzahlen sollte, gibt es keine pauschale Antwort. Auf der einen Seite sollten Sie darauf achten, dass sich der Hauskredit nicht unnötig in die Länge zieht und Sie daher beispielsweise über einen Zeitraum von 35 Jahren das Darlehen zurückzahlen müssen.

Deshalb ist es wichtig, auf eine ausreichend hohe Tilgung zu achten. Im Rahmen der Niedrigzinsphase sollte die, nach Meinung der meisten Experten, mindestens drei Prozent pro Jahr betragen. Auf der anderen Seite sollten Sie allerdings auch keine zu hohe Tilgung wählen, denn dann wird Ihre monatliche Belastung eventuell zu groß und die Finanzierung gerät ins Wanken.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Der Großteil der Banken verlangt von seinen Kunden mittlerweile eine bestimmte Eigenkapitalquote, da der Kredit ansonsten oft nicht genehmigt wird. Doch wie viel Eigenkapital ist eigentlich sinnvoll? Bis vor einigen Jahren hätte die Antwort auf diese Frage sicherlich nahezu uneingeschränkt gelautet: am besten so viel Eigenkapital wie möglich! In Teilen stimmt das zwar noch, allerdings muss man aufgrund der Niedrigzinsphase durchaus Einschränkungen vornehmen. Dennoch lässt sich an der Stelle festhalten, dass die Eigenkapitalquote in der Regel mindestens die Nebenkosten abdecken sollte. Da sich die Kauf- oder Baunebenkosten in der Regel auf 10 bis 20 Prozent belaufen, gilt für das Eigenkapital, dass auch die Banken eine Eigenkapitalquote von 15 bis 20 Prozent haben möchten.

Sollten Sie beispielsweise über 30 oder mehr Prozent an Eigenkapital verfügen, ist es tatsächlich eine Überlegung, ob Sie das Kapital in vollem Umfang mit in die Baufinanzierung integrieren oder besser anlegen. Dass es durchaus sinnvoll sein kann, vorhandenes Kapital nur zum Teil als Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubinden, zeigt das folgende Beispiel.

Eigenmittel können übrigens auch aus einem Guthaben stammen, dass Sie bei einem Bausparvertrag seit Jahren angespart haben. Viele Banken sehen es gerne, wenn die Eigenmittel mindestens die Kaufnebenkosten abdecken können. Zu diesen Erwerbsnebenkosten gehören insbesondere die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten sowie mitunter die Maklercourtage. Diese Kosten belaufen sich im Schnitt auf 10 bis 15 Prozent. Zudem können – neben den Zinskosten – zusätzliche Finanzierungsnebenkosten auftreten, die ebenfalls im optimalen Fall durch Eigenkapital abgedeckt werden können.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Der dritte Punkt ist sicherlich der gravierendste. Immer mehr Banken lehnen Anträge auf einen Hauskredit konsequent ab, falls der Kunde kein Eigenkapital vorweisen kann. Ein Nachteil hierbei ist, dass Sie einen zum Teil deutlich höheren Kreditzins zahlen müssen, wenn Sie kein Eigenkapital mit in die Finanzierung einbringen.

Welche Versicherungen sind sinnvoll?

Im Zusammenhang mit einem Hauskredit und einer Baufinanzierung sollten Sie nicht nur auf das passende Darlehen achten, sondern ebenfalls an eine gute Absicherung denken. Es gibt eine Reihe von Versicherungen, die für (zukünftige) Immobilieneigentümer und Bauherren von großer Bedeutung sind. Dazu zählen in erster Linie:

Diese Versicherungen möchten wir in den folgenden Abschnitten kurz erläutern, damit Sie anschließend beurteilen können, wie wichtig die entsprechende Versicherung auch im Zuge ihrer Immobilienfinanzierung sein dürfte.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung müssen nicht alle Immobilieneigentümer abschließen, sondern, wie der Name schon sagt, ausschließlich Bauherren. Sie kommt demnach nur infrage, wenn Sie ein Haus bauen lassen. Dann jedoch ist Bauherrenhaftpflicht von großer Bedeutung, denn sie kommt für sämtliche Schäden auf, die an anderen Personen oder Sachen im Zuge des Hausbaus entstehen. Da Sie als Bauherr für die gesamte Baustelle verantwortlich sind, müssen Sie persönlich für alle Schäden haften, die auf der Baustelle entstehen. Gerade Personenschäden im Zusammenhang mit der Baustelle können schnell Schadenssummen im fünf- oder sechsstelligen Bereich verursachen. Daher ist eine Bauherrenversicherung wichtig.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Die Berufsunfähigkeitsversicherung sollten Sie spätestens mit dem Bau oder Kauf einer Immobilie abschließen. Der Grund dafür ist, dass Sie den aufgenommenen Baukredit nur dann ordnungsgemäß zurückzahlen können, wenn Sie über ein ausreichendes Einkommen verfügen. Doch was passiert, wenn Sie plötzlich krank werden, einen Unfall haben und demzufolge berufsunfähig sind? In diesem Fall würden Sie maximal über eine gesetzliche Erwerbsminderungsrente verfügen, die jedoch in nahezu allen Fällen nicht ausreicht wird, um die Darlehensrate weiterzuzahlen. Daher ist die Berufsunfähigkeitsversicherung eine finanziell äußerst wichtige Versicherung, denn dadurch sichern Sie Ihr Einkommen zum Teil ab.

Risikolebensversicherung

Die Risikolebensversicherung ist immer dann sinnvoll, wenn Sie nicht alleine leben, sondern einen Partner bzw. Kinder haben. Mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie und Finanzierung in Form des Baukredites gibt es eine erhebliche finanzielle Belastung, die Sie insbesondere für den Fall Ihres Todes finanziell absichern sollten. Wenn Sie also nicht möchten, dass nach Ihrem Tod der Ehepartner oder Ihre Kinder für Ihre Schulden einstehen müssen, sollten Sie sich unbedingt für den Abschluss einer Risikolebensversicherung entscheiden.

Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung

Unabhängig davon, ob Sie eine fertige Immobilie kaufen oder als Bauherr ein Haus bauen lassen, gibt es eine weitere Versicherung, die Immobilieneigentümer abschließen sollten. – und das ist die Grundbesitzerhaftpflicht. Diese Versicherung kommt für sämtliche Schäden auf, die von Ihrem Grundstück bzw. Ihrer Immobilie ausgehen. Ein typisches Beispiel, wann die Grundbesitzerhaftpflicht greift, ist die Verletzung eines Passanten auf dem Gehweg vor Ihrem Haus, weil Sie bei Eis und Schnee nicht daran gedacht haben, den Weg zu streuen. Ein anderes Beispiel ist ein Dachziegel, der von Ihrem Haus fällt und ein davor parkendes Auto beschädigt. In all diesen und weiteren Fällen müssen Sie als Immobilieneigentümer den Schaden beheben. Eine Grundbesitzerhaftpflicht kann dies abdecken.

Feuerrohbau- bzw. Wohngebäudeversicherung

Eine weitere Versicherung, die für jeden Immobilieneigentümer zu empfehlen ist, ist die Wohngebäudeversicherung. Befindet sich das Haus noch im Rohbau, sollten Sie diese Zeit stattdessen eine Feuerrohbauversicherung abschließen. Später kann diese dann durch einige Ergänzungen in eine Wohngebäudeversicherung übergehen. Mit der Wohngebäudeversicherung sichern Sie eine Reihe von Schadensursachen ab, die zu einem finanziellen Schaden an Ihrer Immobilie führen können. Dazu gehören zum Beispiel:

Je nachdem, in welchem Gebiet sich Ihr Haus befindet, kann zusätzlich die Versicherung der Elementarschäden sinnvoll sein. Dazu gehören vor allem Schäden durch Lawinen, Erdrutsche, Erdbeben oder Überflutungen.

Photovoltaikversicherung

Wenn Sie ihr Haus mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet haben, empfiehlt es sich diese ebenfalls zu versichern. Moderne Solaranlagen liegen in der Regel bei einem Wert 20.000 bis 30.000 Euro. Bei Schäden durch Sturm, Hagel, Feuer oder Vandalismus sind Sie so abgesichert.

Aktuelle Zinsen beim Hauskredit: neueste Entwicklungen der Leitzinsen

Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen mehr als verdoppelt.

Am 16. März 2023 beschloss die Europäische Zentralbank trotz der jüngsten Spannungen an den Finanzmärkten eine weitere Zinserhöhung. Die Leitzinsen stiegen um jeweils 0,5 Prozentpunkte. Dies war bereits der sechste Zinsschritt seit dem Beginn der Zinswende im Juli 2022 nach einer langen Nullzinsphase. Der wichtigste Leitzins im Euro-Raum beträgt derzeit 3,5 Prozent.

Der Leitzins ist der Zinssatz, zu dem die Zentralbank Kredite an Geschäftsbanken vergibt. Er hat einen direkten Einfluss auf die Bauzinsen. Ein niedriger Leitzins macht es für Geschäftsbanken günstiger, Kredite zu vergeben, was wiederum zu niedrigeren Bauzinsen führt. Ein höherer Leitzins kann jedoch dazu führen, dass Banken höhere Zinsen für Baukredite verlangen, um ihre eigenen Kosten zu decken.

Wie können Sie Ihren Hauskredit vorzeitig kündigen?

Immer wieder stellen sich Kreditnehmer die Frage, ob und wie sie ihren Hauskredit vorzeitig kündigen können. Dazu gibt es relativ einheitliche und auch eindeutige Regelungen. Eine Regelung besteht darin, dass Sie ein variables Darlehen jederzeit kündigen bzw. vorzeitig in vollem Umfang oder auch in Form von Sondertilgungen ablösen können. Die Bank muss in dem Fall nicht zustimmen, denn bei einem variablen Immobiliendarlehen kann sie den Zinssatz jederzeit anpassen, sodass ihr durch eine vorzeitige Auflösung kein Zinsschaden entstehen würde.

Anders ist die Situation bei einem Hauskredit mit Sollzinsbindung. In dem Fall können Sie nicht ohne Weiteres kündigen, denn die Bank muss der Kündigung zustimmen. Einzige Ausnahme ist, wenn der Hauskredit bereits eine Zinsbindung von zehn Jahren überschritten hat. Dann steht Ihnen ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. In allen anderen Fällen muss die Bank zustimmen. Meistens tut sie das auch, allerdings können Sie dann davon ausgehen, eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Dies kann dazu führen, dass sich die Kündigung des Immobiliendarlehens und die Aufnahme eines neuen Hauskredites bei einer anderen Bank vielleicht gar nicht mehr lohnt.

Wann lohnt sich eine Umschuldung des Hauskredites?

Eine Umschuldung des Hauskredites lohnt sich vor allem dann, wenn Sie bei einer anderen Bank einen günstigeren Zinssatz zahlen müssen. Dies ist in der aktuellen Zinssituation keineswegs unwahrscheinlich. Haben Sie zum Beispiel den Hauskredit vor sechs Jahren aufgenommen, kann es sehr gut sein, dass Sie einen (deutlich) höheren Zins zahlen, als Sie bei den aktuellen Angeboten der Bank tragen müssten. Im Idealfall läuft Ihre aktuelle Sollzinsbindung bereits mehr als zehn Jahre, denn dann müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Ablösung des bestehenden Kredites zahlen.