Lexikon zur Baufinanzierung

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine amtliche Bescheinigung der Bauaufsichtsbehörde, die bestätigt, dass eine Wohneinheit baulich von anderen Einheiten getrennt ist und einen eigenen abschließbaren Zugang hat. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum im Grundbuch.

Ablösung bezeichnet die vorzeitige oder planmäßige Rückzahlung eines bestehenden Kredits. Dies kann durch Prolongation beim bisherigen Kreditgeber oder auch häufig im Rahmen der Anschlussfinanzierung durch Umschuldung zu einem neuen Darlehensgeber mit günstigeren Konditionen erfolgen. Ebenso durch vollständige Tilgung aus eigenen Mitteln.

Die Abnahmeverpflichtung bezeichnet die vertragliche Pflicht der Kreditnehmenden, ein zugesagtes Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist tatsächlich abzurufen. Bei Nichtabnahme kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Besonders relevant bei Forward-Darlehen.

Abschreibung (steuerlich: AfA - Absetzung für Abnutzung) bezeichnet die steuerliche Berücksichtigung der Wertminderung einer vermieteten Immobilie. Eigentümerinnen und Eigentümer können einen Teil der Anschaffungskosten jährlich steuerlich absetzen. Bei selbst zu Wohnzwecken genutzten Immobilien ist dies nicht möglich.

Abtretung bezeichnet die Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. In der Baufinanzierung können in bestimmten Fällen Ansprüche aus Kapitallebensversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds an die Bank abgetreten werden, um das Darlehen zusätzlich abzusichern. Die Abtretung dient der Bank als Sicherheit für den Fall, dass Kreditnehmende ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können.

Ein Agio (Aufgeld) bezeichnet einen Aufschlag auf den Nennwert eines Darlehens. Kreditnehmende erhalten den vollen Betrag ausgezahlt, müssen jedoch mehr zurückzahlen bzw. als Abschlussgebühr oder Darlehensgebühr entrichten. In der Baufinanzierung kommt Agio heute hauptsächlich bei Bauspardarlehen vor. Das Gegenteil ist das Disagio (Abgeld).

Eine Annuität ist eine gleichbleibende Rate, die regelmäßig (meist monatlich) für ein Darlehen gezahlt wird. Sie setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen, wobei sich die Aufteilung über die Laufzeit ändert: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Diese Zahlungsweise wird beim Annuitätendarlehen eingesetzt.

Anschlusskosten sind Kosten für den Anschluss eines Grundstücks an das öffentliche Versorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation). Sie fallen typischerweise bei Neubauvorhaben an und gehören zu den Baunebenkosten, die bei der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden müssen.

Ein Arbeitgeberdarlehen ist ein Darlehen, das Arbeitgeber ihren Beschäftigten gewähren, häufig zu günstigen Konditionen. Es kann unter anderem zur Finanzierung von Wohneigentum genutzt werden. Liegt der Zinssatz unter dem marktüblichen Vergleichszins, entsteht ein geldwerter Vorteil, der unter bestimmten Voraussetzungen versteuert werden muss.

Die Auflassung ist die notarielle Einigung zwischen Verkaufenden und Kaufenden über den Eigentumsübergang einer Immobilie (§ 925 BGB). Erst mit der Eintragung des vereinbarten Eigentumsübergangs in das Grundbuch wird der Käufer bzw. die Käuferin rechtlich Eigentümer bzw. Eigentümerin. Bis zur Grundbucheintragung wird der Anspruch auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung gesichert.

Sichert den schuldrechtlichen Anspruch der Käuferinnen und Käufer auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und schützt davor, dass die Verkäuferin oder der Verkäufer das Objekt an weitere Personen verkauft oder mit zusätzlichen Lasten belastet.

Der Aufteilungsplan ist eine behördlich bescheinigte Bauzeichnung, die die Aufteilung eines Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum darstellt. Er zeigt Lage, Größe und fortlaufende Nummerierung aller Wohneinheiten und des Teileigentums an. Der Aufteilungsplan ist Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Aufteilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen.

Eine Ausfallbürgschaft ist eine Form der Bürgschaft, bei der Bürgende (zum Beispiel eine Bürgschaftsbank) erst dann zahlen müssen, wenn die Zwangsvollstreckung bei den Darlehensnehmenden erfolglos war. Sie dient als zusätzliche Sicherheit bei der Baufinanzierung, wenn Eigenkapital oder andere Sicherheiten fehlen.

Außenanlagen sind bauliche Anlagen außerhalb des Gebäudes wie Wege, Terrassen, Einfahrten, Zäune oder Gartenanlagen. Die Kosten sollten bei der Finanzierungsplanung eines Neubaus oder Grundstückskaufs berücksichtigt werden.

Der Auszahlungskurs bezeichnet den Prozentsatz des Darlehensbetrags, der tatsächlich ausgezahlt wird. In der Regel beträgt dieser 100 Prozent. Wird jedoch ein Disagio vereinbart, liegt der Auszahlungskurs darunter – beispielsweise 97 Prozent bei einem Disagio von 3 Prozent. Kreditnehmende erhalten dann weniger ausgezahlt, müssen aber den vollen Darlehensbetrag zurückzahlen.

Auszahlungsvoraussetzungen sind Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit ein Darlehen ausgezahlt wird. Typische Voraussetzungen bei der Baufinanzierung sind: Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und notariell beurkundeter Kaufvertrag. Bei Neubauten wird die Auszahlung zusätzlich in Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt vorgenommen.

Eine Bauanzeige ist eine Meldung an die Bauaufsichtsbehörde über ein geplantes Bauvorhaben, das nicht genehmigungspflichtig ist. Der Bauherr zeigt damit an, dass er mit kleineren Baumaßnahmen beginnen möchte – zum Beispiel einem Carport, einer Terrasse oder bestimmten Umbauten. Die Bauanzeige ist ein vereinfachtes Verfahren und ersetzt keine Baugenehmigung.

Eine Baubeschreibung ist eine detaillierte Aufstellung aller Ausstattungs- und Ausführungsmerkmale eines Bauvorhabens sowie der verwendeten Materialien. Sie ist bei Bauträgerverträgen gesetzlich vorgeschrieben und dient als verbindliche Grundlage für den Kaufvertrag. Für die Baufinanzierung ist die Baubeschreibung wichtig, da Banken sie zur Bewertung der Immobilie und Kalkulation des Beleihungswerts benötigen.

Bauerwartungsland ist eine Fläche, die noch nicht als Bauland ausgewiesen ist, bei der aber eine baldige Umwandlung in Bauland zu erwarten ist. Die verbindliche Festsetzung erfolgt durch einen Bebauungsplan. Banken finanzieren Bauerwartungsland meist nicht und nur eingeschränkt, da kein Baurecht besteht.

Eine Baugenehmigung ist die behördliche Erlaubnis, ein Bauvorhaben durchführen zu dürfen. Sie bestätigt, dass das geplante Bauvorhaben den baurechtlichen Vorschriften entspricht – wie Bebauungsplan, Abstandsflächen und Bauordnung. Für die Baufinanzierung ist die Baugenehmigung wichtig: Banken verlangen sie in der Regel vor Auszahlung der Kreditmittel, da ohne Genehmigung nicht gebaut werden darf.

Eine Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgelegte Linie, die nicht überbaut werden darf. Gebäude müssen innerhalb der Baugrenze bleiben, können aber auch mit Abstand dazu errichtet werden. Die Baugrenze regelt die maximal zulässige Bebauung eines Grundstücks und dient der geordneten städtebaulichen Entwicklung.

Als Baujahr eines Gebäudes gilt das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurden Gebäude durch Schäden unbenutzbar und später wiederhergestellt, gilt das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung. Bei komplett zerstörten Gebäuden gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr. Für die Baufinanzierung ist das Baujahr wichtig, da es die Wertermittlung und den Beleihungswert der Immobilie beeinflusst.

Eine Bauleiterin oder ein Bauleiter koordiniert und überwacht Bauprojekte vor Ort. Sie oder er ist verantwortlich für die termin-, budget- und fachgerechte Ausführung der Bauarbeiten und koordiniert alle beteiligten Gewerke.

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine bundesweit gültige Rechtsverordnung, die aufgrund einer Ermächtigungsgrundlage im Baugesetzbuch erlassen wurde. Sie regelt die Art sowie das Maß der baulichen Nutzung.

Das Bauordnungsrecht ist neben dem Bauplanungsrecht Teil des öffentlichen Baurechts und wird in der jeweiligen Landesbauordnung des betreffenden Bundeslandes geregelt. Inhaltlich befasst sich das Bauordnungsrecht mit den baulich-technischen Anforderungen und beinhaltet Regelungen zu Themen wie Brandschutz, Standsicherheit, Abstandsflächen und das Baugenehmigungsverfahren. Regelungsgegenstand ist das „wie“ des Bauvorhabens.

Die Bauplanung umfasst alle Planungsschritte von der ersten Idee bis zur baureifen Planung eines Gebäudes. Sie beinhaltet die Entwurfsplanung, die technische Planung, die Genehmigungsplanung und die Ausführungsplanung. Die Bauplanung wird in der Regel von Architekten oder Planungsbüros durchgeführt und ist Grundlage für die Baugenehmigung und Auftragsvergabe.

Das Bauplanungsrecht regelt die Planung und Genehmigung von Bauvorhaben sowie die Einhaltung von städtebaulichen Vorschriften. Hauptsächliche Rechtsquellen sind die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Bauplanungsrecht regelt primär das „ob“ und „wo“ eines Bauvorhabens.

Das öffentliche Baurecht regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für Bauvorhaben. Es umfasst das Bauplanungsrecht (Baugesetzbuch, Bebauungspläne) und das Bauordnungsrecht (Landesbauordnungen).

Baurisiken sind Gefahren und unvorhersehbare Ereignisse während eines Bauprojekts. Dazu gehören Kostenüberschreitungen, Bauverzögerungen, Baumängel, Schäden durch Wetter oder Vandalismus sowie die Insolvenz von Baufirmen. Baurisiken können durch eine Bauleistungsversicherung oder Bauherrenhaftpflicht abgesichert werden.

Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Immobilien auf eigene Rechnung plant, baut und verkauft. Er übernimmt die komplette Projektentwicklung – von der Grundstücksbeschaffung über Planung und Bau bis zur Vermarktung der fertigen Wohneinheiten. Bauträger errichten sowohl Einfamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser oder ganze Wohnanlagen.

Ein Bebauungsplan ist eine verbindliche Festsetzung der Gemeinde, die regelt, wie Grundstücke in einem Gebiet bebaut werden dürfen. Er legt fest, welche Art der Nutzung zulässig ist (beispielsweise Wohngebiet, Gewerbegebiet), wie hoch Gebäude sein dürfen, wie viele Geschosse erlaubt sind und wie viel Fläche bebaut werden darf. Der Bebauungsplan ist Grundlage für die Baugenehmigung.

Beleihung bezeichnet die Besicherung eines Immobilienkredits durch die finanzierte Immobilie selbst. Die Bank lässt sich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen und kann bei Zahlungsausfall die Immobilie verwerten. Die maximale Beleihung richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze der Bank.

Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) gibt das Verhältnis zwischen Kreditbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie an. Er wird in Prozent ausgedrückt und zeigt, wie hoch die Immobilie beliehen ist. Beispiel: Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro und einem Kredit von 320.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf 80 %. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind in der Regel die Konditionen.

Die Beleihungsgrenze ist der maximale Prozentsatz des Beleihungswerts, bis zu dem eine Bank einen Immobilienkredit vergibt. Sie liegt in der Regel zwischen 60 % und 80 % des Beleihungswerts. Je niedriger die Beleihungsgrenze ausgeschöpft wird, desto bessere Konditionen bietet die Bank. Liegt der Kreditbetrag über der Beleihungsgrenze, verlangen Banken meist höhere Zinsen.

Ein Beleihungsobjekt ist die Immobilie, die als Sicherheit für einen Immobilienkredit dient. In der Regel ist dies die finanzierte Immobilie selbst – also das gekaufte Haus, die Eigentumswohnung oder das Grundstück. Die Bank lässt sich dafür eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen und kann die Immobilie bei Zahlungsausfall verwerten.

In bestimmten Fällen kann auch eine andere Immobilie als Sicherheit dienen (Fremdbesicherung) – beispielsweise eine abbezahlte oder teilbelastete Immobilie der Eltern, die noch weitere Besicherung zulässt.

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgegangen werden kann, dass er bei einer Verwertung (zum Beispiel Zwangsversteigerung) zu jedem beliebigen Zeitpunkt während der gesamten Darlehenslaufzeit erzielt werden kann.
Er wird nach § 16 Pfandbriefgesetz ermittelt und liegt üblicherweise bei 70 bis 90 Prozent des Verkehrswerts, da Banken einen Sicherheitsabschlag einrechnen. Der Beleihungswert dient als Grundlage für die maximale Darlehenssumme und ist in der Regel niedriger als der Kaufpreis der Immobilie.

Die Bemusterung ist die Auswahl der Materialien und Ausstattung für eine neu gebaute Immobilie. Bauherren entscheiden dabei über Bodenbeläge, Fliesen, Sanitär, Türen, Fenster und Wandgestaltung. Die Bemusterung findet meist in einem Bemusterungszentrum des Bauträgers oder Fertighausherstellers statt. Sonderausstattungen über den Standard hinaus können den Kaufpreis erhöhen.

Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die anfallen, wenn ein bewilligter Kredit nicht oder nicht vollständig abgerufen wird. Sie dienen der Bank als Entschädigung für die reservierte, aber nicht genutzte Darlehenssumme und werden üblicherweise nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit berechnet.

Wenn der Darlehensgeber einen Immobilienkredit bereitstellt und dieser nicht gleich oder nicht direkt vollständig abgerufen wird, entgehen ihm für diese Zeit Zinszahlungen. Als Entschädigung für diesen Ausfall werden Gebühren fällig – die sogenannten Bereitstellungszinsen. Bei Vereinbarung einer bereitstellungszinsfreien Zeit entfallen diese Extra-Zinsen während des vereinbarten Zeitraums.

Bewirtschaftungskosten sind laufende Kosten für den Betrieb und Unterhalt einer Immobilie. Dazu gehören Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten, Heizkosten und Betriebskosten. Für die Baufinanzierung sind Bewirtschaftungskosten wichtig, da Banken prüfen, ob diese Kosten neben der Kreditrate tragbar sind. Es wird zwischen umlagefähigen (beispielsweise Grundsteuer und Heizung) die Mieter tragen und nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (beispielsweise Verwaltung oder Instandhaltung) unterschieden.

Der Bodenwert ist der Wert eines unbebauten Grundstücks ohne darauf errichtete Gebäude. Er wird durch Faktoren wie Lage, Größe, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten bestimmt. Der Bodenwert wird über Bodenrichtwerte ermittelt und ist Grundlage für die Immobilienbewertung und Grundsteuerberechnung.

Bonität (oder Kreditwürdigkeit) beschreibt die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kreditnehmers, einen Kredit zurückzuzahlen. Banken prüfen die Bonität anhand der Schufa-Auskunft, der Einkommens- und Vermögensverhältnisse sowie der laufenden finanziellen Verpflichtungen.

Eine Bürgschaft ist die Verpflichtung einer Person (Bürge), für die Schulden eines Kreditnehmers einzustehen, falls dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Bei der Baufinanzierung kann eine Bürgschaft erforderlich sein, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht oder der Kreditbetrag über dem Beleihungswert liegt. Der Bürge haftet dann mit seinem eigenen Vermögen.

Die Maklercourtage (auch Maklerprovision) ist die Gebühr für die Vermittlung einer Immobilie durch einen Makler. Seit 2020 gilt beim Immobilienkauf das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch mindestens die Hälfte der Provision. Die Höhe der Courtage ist gesetzlich nicht festgelegt und liegt meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Ein Disagio (auch Damnum oder Abgeld) ist ein Abschlag vom Kreditbetrag, der bei Auszahlung einbehalten wird. Beispiel: Bei einem Kredit von 100.000 € mit 5 % Disagio werden nur 95.000 € ausgezahlt, zurückgezahlt werden aber 100.000 €. Im Gegenzug erhält der Kreditnehmer einen niedrigeren Nominalzins. Das Disagio kann steuerlich geltend gemacht werden und erhöht den Effektivzins.

Der effektive Jahreszins (Effektivzins) gibt die tatsächlichen jährlichen Gesamtkosten eines Kredits in Prozent an. Er umfasst neben dem Nominalzins auch weitere Kreditkosten wie Bearbeitungsgebühren oder ein Disagio. Der Effektivzins ermöglicht den direkten Vergleich verschiedener Kreditangebote und muss von Banken gesetzlich ausgewiesen werden.

Der Einheitswert war bis 2024 ein vom Finanzamt festgesetzter Richtwert für Grundstücke und Gebäude zur Berechnung der Grundsteuer. Seit der Grundsteuerreform 2025 wird stattdessen der Grundsteuerwert (Bundesmodell) bzw. länderspezifische Bewertungsmodelle verwendet. Der Einheitswert ist damit für Neuberechnungen nicht mehr relevant.

Erhaltungsaufwand umfasst Kosten für Instandhaltung und Reparaturen, die eine Immobilie in einem ordnungsgemäßen Zustand erhalten – wie Dachsanierung, Heizungswartung oder Malerarbeiten. Im Gegensatz zu Herstellungskosten (die den Wert wesentlich erhöhen) kann Erhaltungsaufwand steuerlich sofort als Werbungskosten bei vermieteten Immobilien abgesetzt werden.

Die Erläuterungspflicht verpflichtet Kreditinstitute, Kreditnehmer umfassend über alle wichtigen Aspekte eines Darlehens aufzuklären – wie Zinsen, Kosten, Laufzeit, Kündigungsrechte und Sondertilgungsmöglichkeiten. Sie dient dem Verbraucherschutz und ermöglicht eine informierte Kreditentscheidung.

Erschließung bezeichnet die Anbindung eines Grundstücks an die öffentliche Infrastruktur. Dazu gehören Anschlüsse an Strom, Wasser, Abwasser, Gas sowie die Anbindung an öffentliche Straßen und Gehwege. Die Erschließungskosten trägt in der Regel der Grundstückseigentümer und sie müssen bei der Baufinanzierung eingeplant werden.

Erschließungskosten sind Gebühren der Gemeinde für die erstmalige Anbindung eines Grundstücks ab der Grundstücksgrenze an die öffentliche Infrastruktur. Sie umfassen Anschlüsse an Wasser, Abwasser, Strom, Gas sowie die Verkehrsanbindung (Straße, Gehwege). Die Kosten trägt der Grundstückseigentümer und können je nach Gemeinde mehrere Tausend bis Zehntausend Euro betragen. Sie müssen in die Baufinanzierung eingeplant werden.

Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen. Er wird berechnet aus den jährlichen Nettomieteinnahmen (Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten), die auf die Restnutzungsdauer abgezinst werden. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien angewendet und ist häufig Grundlage für den Beleihungswert der Bank.

Der Festzins ist ein während der Zinsbindungsfrist unveränderlicher Sollzinssatz für ein Darlehen. Bei Immobilienfinanzierungen werden üblicherweise Zinsbindungen von 5, 10 oder 15 Jahren vereinbart, längere Laufzeiten bis zu 30 Jahren sind gegen Aufschlag möglich. Die Höhe des Festzinses hängt vom aktuellen Marktzinsniveau, der Bonität des Kreditnehmers, der Darlehenssumme und der Länge der Zinsbindung ab.

Dieser Begriff taucht meist in Zusammenhang mit Eigentumswohnungen auf. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht Sondereigentum oder Eigentum Dritter sind. Dazu zählen alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit notwendig sind, wie Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Miteigentümerinnen und Miteigentümern gemeinsam verwaltet und instandgehalten.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Immobilienkauf im Regelfall von der Käuferin oder dem Käufer zu zahlen ist. Sie wird prozentual auf den Kaufpreis berechnet und gehört zu den Kaufnebenkosten. Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung der Eigentumsänderung ins Grundbuch erforderlich ist.

Kreditfähigkeit bezeichnet die rechtliche Fähigkeit einer Person oder eines Unternehmens, einen Kreditvertrag wirksam abzuschließen. Bei natürlichen Personen setzt dies Geschäftsfähigkeit voraus – in der Regel Volljährigkeit. Unternehmen sind kreditfähig, wenn sie rechtlich selbstständig handeln können. Die Kreditfähigkeit ist Voraussetzung für jeden Kreditvertrag und ist zu unterscheiden von der Kreditwürdigkeit, die die wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit bewertet.

Das Kreditrisiko bezeichnet das Risiko eines Kreditgebers, dass die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und der Kredit ganz oder teilweise ausfällt. Bei Baufinanzierungen wird dieses Risiko durch Sicherheiten wie Grundschulden, Bonitätsprüfungen und einen angemessenen Beleihungsauslauf minimiert.

Der Marktzins ist der Zinssatz, der sich auf dem Kapitalmarkt durch Angebot und Nachfrage bildet. Bei Baufinanzierungen orientieren sich die Zinsen maßgeblich an den Renditen von Pfandbriefen und den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Steigt der Marktzins, werden Immobilienkredite teurer – sinkt er, können Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer von günstigeren Konditionen profitieren. Der Marktzins ist damit ein zentraler Faktor für die Zinsentwicklung bei Baufinanzierungen.

Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, der aufgenommen wird, wenn die ursprünglich geplante Darlehenssumme für eine Baufinanzierung nicht ausreicht. Gründe können unerwartete Mehrkosten beim Bau oder Kauf, nachträgliche Modernisierungen oder eine zu niedrig kalkulierte Finanzierung sein. Da Nachfinanzierungen oft nachrangig eingetragen werden und sich der Beleihungsauslauf erhöht, steigt das Risiko für Banken. Dies führt in der Regel zu deutlich höheren Zinsen.

Der Nominalzins, auch Sollzins genannt, ist der reine Zinssatz, den eine Darlehensnehmerin oder ein Darlehensnehmer für ein Darlehen zahlt. Er gibt an, wie viel Zinsen jährlich auf die geliehene Summe anfallen, ohne weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren oder Disagio zu berücksichtigen. Für einen vollständigen Kostenvergleich bei Baufinanzierungen ist daher der effektive Jahreszins aussagekräftiger, da dieser alle Nebenkosten einbezieht.

Ein Notaranderkonto ist ein besonderes Treuhandkonto, das von einer Notarin oder einem Notar verwaltet wird. Es dient dem sicheren Aufbewahren und Übertragen von Geldern im Rahmen von Immobilientransaktionen. Beim Immobilienkauf wird der Kaufpreis zunächst auf das Notaranderkonto eingezahlt und erst freigegeben, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – etwa die Löschung bestehender Grundschulden oder die Eintragung der Auflassungsvormerkung. So sind sowohl Käuferin oder Käufer als auch Verkäuferin oder Verkäufer abgesichert.

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist eine staatliche Zertifizierung für besonders nachhaltige Neubauten und Sanierungen. Es bescheinigt hohe Standards in den Bereichen Ökologie, Energieeffizienz, Barrierefreiheit und Bauqualität. Das QNG-Siegel ist Voraussetzung für bestimmte KfW-Förderprogramme wie das Programm „Klimafreundlicher Neubau" und ermöglicht Bauherrinnen und Bauherren den Zugang zu zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen.

Ein Rangrücktritt ist eine Vereinbarung zwischen Gläubigern im Grundbuch, bei der ein Gläubiger seine Rangstelle zugunsten eines anderen Gläubigers zurücktritt. Bei Baufinanzierungen kann dies relevant werden, wenn eine bestehende Grundschuld im Rang hinter eine neu einzutragende Grundschuld zurücktritt – etwa bei einer Umschuldung oder Nachfinanzierung. Der Rang im Grundbuch bestimmt, in welcher Reihenfolge Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung aus dem Erlös bedient werden.

Ein Realkredit ist ein durch Grundpfandrechte im Grundbuch abgesicherter langfristiger Kredit. Im Unterschied zu anderen Darlehensformen gilt beim Realkredit eine besonders niedrige Beleihungsgrenze – üblicherweise maximal 60 Prozent des Beleihungswerts bei Wohnimmobilien. Diese konservative Beleihung macht Realkredite besonders sicher für Kreditgeber und ermöglicht günstige Zinskonditionen.

Die Restschuld ist der Anteil eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht zurückgezahlt ist. Bei Baufinanzierungen ist besonders die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist relevant, da zu diesem Zeitpunkt eine Anschlussfinanzierung erforderlich wird. Da bei einem Darlehen der Zinsanteil in der Rate stetig sinkt und der Tilgungsanteil steigt, verringert sich die Restschuld gegen Ende der Laufzeit zunehmend schneller. Eine hohe anfängliche Tilgung oder Sondertilgungen reduzieren die Restschuld.

Sondereigentum bezeichnet bei Eigentumswohnungen den Teil einer Immobilie, der ausschließlich einer Eigentümerin oder einem Eigentümer gehört. Dazu zählen die Wohnung selbst sowie nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren und Sanitäreinrichtungen. Im Gegensatz dazu steht das Gemeinschaftseigentum wie Fassade, Dach, Treppenhaus oder Heizungsanlage. Die rechtliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Sondereigentum kann baulich verändert werden, sofern das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigt wird.

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht einer Eigentümerin oder eines Eigentümers in einer Wohnungseigentumsanlage, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Typische Beispiele sind ein Garten, ein Stellplatz, eine Terrasse oder ein Kellerraum. Das Sondernutzungsrecht ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung festgelegt. Im Unterschied zum Sondereigentum bleibt der Bereich Gemeinschaftseigentum – nur die Nutzung ist exklusiv. Sondernutzungsrechte können den Wert einer Eigentumswohnung erhöhen.

Ein Teilauszahlungszuschlag ist eine Gebühr, die manche Kreditinstitute für die Auszahlung eines Baudarlehens in Teilbeträgen verlangen. Bei Bauvorhaben ist eine schrittweise Auszahlung nach Baufortschritt üblich – etwa für Rohbau, Dachstuhl oder Innenausbau. Der Zuschlag zählt zu den Nebenkosten einer Baufinanzierung und variiert je nach Bank: Während einige Institute ihn nicht erheben, verlangen andere zwischen 50 und 100 Euro pro Teilauszahlung. Beim Angebotsvergleich sollten Bauherrinnen und Bauherren diese Kosten berücksichtigen.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einer Wohnungseigentumsanlage. Dazu zählen beispielsweise Gewerbeeinheiten, Arztpraxen, Büros, Ladenlokale oder Garagen. Die Zweckbestimmung ist in der Teilungserklärung verbindlich festgelegt. Wie beim Wohnungseigentum gehört zum Teileigentum auch ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wie Grundstück, Fassade oder Treppenhaus. Teileigentum ist rechtlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und kann wie Wohnungseigentum veräußert oder beliehen werden.

Eine Teilungserklärung ist eine rechtliche Erklärung, die eine Eigentümerin oder ein Eigentümer beim Grundbuchamt einreicht, um ein Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufzuteilen. Sie legt fest, welche Gebäudeteile Sonder-, Teil- oder Gemeinschaftseigentum sind und regelt die damit verbundenen Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer. Oft enthält die Teilungserklärung auch die Gemeinschaftsordnung mit Regelungen zur Verwaltung und Nutzung. Mit der Anlegung eigener Wohnungsgrundbücher wird die Teilung wirksam und die Miteigentumsanteile können selbstständig belastet oder veräußert werden.

Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer während der Darlehenslaufzeit nur die Zinsen, jedoch keine Tilgung. Die Darlehensschuld bleibt konstant und wird erst am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt – entweder aus Eigenmitteln oder durch eine parallel angesparte Lebensversicherung oder einen Bausparvertrag. Tilgungsaussetzungen kommen häufig bei vermieteten Immobilien zum Einsatz, da die Zinsen steuerlich absetzbar sind. Ohne entsprechende Ansparung besteht das Risiko einer hohen Restschuld am Laufzeitende.

Tilgungsfreie Jahre sind eine vereinbarte Anfangsphase einer Baufinanzierung, in der die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer nur Zinsen zahlt, jedoch keine Tilgung leistet. Diese Option wird häufig bei Neubauten gewählt, um während der Bauphase die finanzielle Belastung zu reduzieren, wenn parallel noch Miete oder andere Kosten anfallen. Nach Ablauf der tilgungsfreien Jahre beginnt die reguläre Tilgung. Zu beachten: Durch die ausbleibende Tilgung bleibt die Restschuld höher und die Gesamtlaufzeit verlängert sich.

Die Tilgungshypothek ist ein historischer Begriff für ein Grundpfandrecht, das sich mit jeder geleisteten Tilgung automatisch verringert. Im Gegensatz dazu steht die Sicherungshypothek, die unabhängig von der Tilgung in voller Höhe bestehen bleibt. In der modernen Baufinanzierung hat die Tilgungshypothek praktisch keine Bedeutung mehr – stattdessen werden heute üblicherweise Grundschulden zur Absicherung von Immobiliendarlehen verwendet, da diese flexibler sind und auch nach vollständiger Tilgung für neue Kredite genutzt werden können.

Das Tilgungsparadoxon, auch Tilgungsparadox genannt, beschreibt einen Effekt beim Annuitätendarlehen, der beliebtesten Form der Baufinanzierung in Deutschland. Bei diesem Darlehen bleiben die Raten über eine definierte Laufzeit gleich hoch und bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Durch die Tilgung verringert sich die Restschuld, wodurch die Zinskosten sinken – denn diese beziehen sich stets auf die verbleibende Restschuld. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend.
Das Paradoxon entsteht, wenn bei niedrigen Zinsen auch eine niedrige Tilgung gewählt wird: Der ohnehin geringe Zinsanteil sinkt nur sehr langsam, wodurch auch der Tilgungsanteil kaum steigt. Die Folge ist eine deutlich längere Rückzahlungsdauer und damit insgesamt höhere Zinskosten – obwohl der Zinssatz eigentlich niedrig ist. Die Lösung: In Niedrigzinsphasen von Anfang an eine höhere Tilgung (zum Beispiel 3 % statt 1 %) wählen.

Ein Tilgungssatzwechsel ist die Änderung der Tilgungsrate während der Laufzeit eines Darlehens. Viele Banken bieten die Möglichkeit, die Tilgung ein- oder mehrmals pro Jahr kostenfrei anzupassen – dies sollte bereits im Darlehensvertrag vereinbart werden. Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Laufzeit und reduziert die Gesamtzinskosten, ein niedrigerer Satz senkt die monatliche Belastung. Besonders bei veränderten Lebensumständen wie Gehaltserhöhungen, Elternzeit oder Jobwechsel kann ein Tilgungssatzwechsel sinnvoll sein.

Wenn eine Tilgungsaussetzung vereinbart wird, muss das Darlehen endfällig an die Darlehensgeberin oder den Darlehensgeber zurückgezahlt werden. Daher muss die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer einen Tilgungsersatz – auch Tilgungssurrogat genannt – ansparen. Hierfür bieten sich unter anderem Kapitallebensversicherungen, Rentenversicherungen, Bausparverträge oder Investmentfonds an. Wichtig: Das Tilgungssurrogat sollte ausreichend dimensioniert sein, um die Restschuld am Laufzeitende vollständig abzulösen.

Bei einer Umschuldung handelt es sich um die Ablösung eines bestehenden Kredits durch ein neues Darlehen, häufig zu günstigeren Konditionen. Bei Baufinanzierungen erfolgt eine Umschuldung typischerweise nach Ablauf der Zinsbindung durch Anschlussfinanzierung oder vorzeitig gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Ziel ist meist die Reduzierung der Zinskosten oder die Anpassung der Kreditkonditionen an veränderte finanzielle Verhältnisse.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine amtliche Bestätigung des Finanzamts, dass der Eintragung der Käuferin oder des Käufers als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Das Dokument wird vom Notariat benötigt, um die Eigentumsumschreibung beim Grundbuch zu beantragen.  Die Bescheinigung wird erst ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer vollständig beglichen wurde.

Der variable Zins ist ein nicht festgeschriebener Darlehenszins, der sich quartalsweise an Referenzzinssätze wie den EURIBOR anpasst. Er ermöglicht jederzeitige Tilgung oder Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung, bietet jedoch keine Planungssicherheit bei steigenden Zinsen. Für langfristige Baufinanzierungen ist er daher meist ungeeignet.

Der Verkehrswert ist der Marktwert einer Immobilie, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielbar wäre (§ 194 BauGB). Sachverständige ermitteln ihn mittels Vergleichswerts-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Bei Baufinanzierungen dient der Verkehrswert als Grundlage für die Beleihungswertermittlung der Bank und bestimmt maßgeblich die maximale Kredithöhe.

Vermögenswirksame Leistungen (VL) sind Zahlungen des Arbeitgebers, die den Vermögensaufbau von Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern fördern sollen. Der Arbeitgeber zahlt monatlich bis zu 40 Euro in eine von der Arbeitnehmerin oder dem Arbeitnehmer gewählte Anlageform wie Bausparvertrag, Fondssparplan oder Banksparplan. Der Staat unterstützt Geringverdienerinnen und Geringverdiener zusätzlich durch die Arbeitnehmersparzulage. VL können auch für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum oder die Altersvorsorge verwendet werden.

Bei einer Vollauszahlung zahlt die Bank den gesamten Kreditbetrag zu 100 Prozent aus, ohne dass ein Disagio (Damnum) abgezogen wird. Die Darlehensnehmerin oder der Darlehensnehmer erhält die vollständige Kreditsumme und zahlt dafür einen höheren Nominalzins als bei einem Darlehen mit Disagio. Die Vollauszahlung ist heute der Standard bei Baufinanzierungen, da sie für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer transparenter und rechnerisch meist günstiger ist als Darlehen mit Abschlag.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an die Bank bei vorzeitiger Darlehensablösung während der Zinsbindung. Sie kompensiert den Zinsverlust der Bank und wird aus Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz berechnet. Nach zehn Jahren Zinsbindung entfällt sie gemäß § 489 BGB durch das gesetzliche Sonderkündigungsrecht.

Das Recht, in einen Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Drittkäufer zu den identischen Konditionen einzutreten.

• Privatrechtliches Vorkaufsrecht: Wird meist vertraglich vereinbart und zur Sicherung im Grundbuch eingetragen.
• Gesetzliches Vorkaufsrecht: Steht oft Gemeinden (kommunales Vorkaufsrecht) oder Mieterinnen und Mietern (bei Umwandlung in Eigentumswohnungen) zu. Es ist nicht aus dem Grundbuch ersichtlich. Beim Immobilienverkauf muss die Notarin oder der Notar prüfen, ob Vorkaufsrechte bestehen und ggf. eine Verzichtserklärung einholen, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgen kann.

Vorvertragliche Informationen sind gesetzlich vorgeschriebene Pflichtangaben, die Banken Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern vor Vertragsabschluss aushändigen müssen. Sie enthalten alle wesentlichen Konditionen wie Zinssatz, Laufzeit, Gesamtkosten und Tilgungsmodalitäten. Das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS) ist die standardisierte Form dieser Information und soll Vergleichbarkeit und Transparenz bei Immobilienkrediten gewährleisten.

Werbungskosten sind steuerlich absetzbare Ausgaben zur Erzielung, Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen. Bei vermieteten Immobilien gehören dazu Darlehenszinsen, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen und Abschreibungen. Sie mindern die zu versteuernden Mieteinnahmen. Entsteht ein Verlust, kann dieser mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundflächen aller Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet, wobei Räume je nach Höhe unterschiedlich gewichtet werden: Räume mit mindestens zwei Metern Höhe zählen zu 100 %, Räume mit 1 bis 2 Metern Höhe zu 50 %. Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel zu 25 bis 50 % angerechnet. Die korrekte Wohnflächenberechnung ist wichtig für Mietverträge, Kaufpreise und die Immobilienbewertung bei Baufinanzierungen.

Das Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Immobilie lebenslang zu bewohnen, ohne Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Es wird im Grundbuch eingetragen, ist personengebunden und nicht übertragbar. Häufig wird es bei Schenkungen oder Verkäufen innerhalb der Familie vereinbart. Das Wohnrecht mindert den Beleihungswert, da es auch im Verwertungsfall bestehen bleibt.

Der Zinsabschlag ist ein prozentualer Abschlag des Darlehensbetrags, den die Bank bei der Auszahlung einbehält. Im Gegenzug zahlt die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer einen niedrigeren Nominalzins. Der einbehaltene Betrag kann steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei Baufinanzierungen ist der Zinsabschlag heute unüblich, da Vollauszahlungen für Verbraucherinnen und Verbraucher meist transparenter und günstiger sind.

Das Zinsänderungsrisiko bezeichnet die Gefahr, dass sich die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung ungünstig entwickeln und die monatliche Belastung dadurch steigt. Je kürzer die anfängliche Zinsbindung gewählt wird, desto höher ist das Zinsänderungsrisiko. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer können sich durch lange Zinsbindungen, Forward-Darlehen oder Bausparverträge gegen dieses Risiko absichern.

Der Zinsaufschlag ist ein Zuschlag, den Banken auf den Basiszinssatz aufschlagen, um individuelle Risiken oder besondere Konditionen abzudecken. Er fällt beispielsweise bei längeren Zinsbindungen, geringer Bonität, hohem Beleihungsauslauf oder vermieteten Objekten an. Der Zinsaufschlag erhöht den von der Kreditnehmerin oder dem Kreditnehmer zu zahlenden Sollzins und damit die Gesamtkosten der Baufinanzierung.

Die Zinsbindungsfrist, auch Zinsfestschreibung, ist der Zeitraum, für den der Sollzins bei einem Darlehen fest vereinbart wird. Übliche Zinsbindungen bei Baufinanzierungen liegen zwischen 5 und 30 Jahren. Während dieser Frist bleibt der Zinssatz unverändert, was Planungssicherheit für die monatliche Belastung bietet. Nach Ablauf der Zinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Konditionen vereinbart werden, sofern die Restschuld noch nicht vollständig getilgt ist.

Der Zinssatz gibt an, wie viel Prozent eines geliehenen Betrags pro Jahr als Zins zu zahlen ist. Bei Baufinanzierungen unterscheidet man zwischen Sollzins (reiner Zinssatz ohne Nebenkosten) und effektivem Jahreszins (beinhaltet zusätzliche Kreditkosten). Der Zinssatz hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Zinsbindung, dem Beleihungsauslauf, der Bonität und der allgemeinen Marktlage. Je niedriger der Zinssatz, desto günstiger ist das Darlehen.

Der Zinsschaden bezeichnet den Verlust einer Bank durch entgangene Zinsen bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung. Er entsteht, weil die Bank mit Zinseinnahmen über die vereinbarte Zinsbindung kalkuliert und das zurückgezahlte Kapital meist nur zu ungünstigeren Konditionen neu anlegen kann. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen Schaden ausgleichen.

Zusatzsicherheiten sind Sicherheiten, die Banken bei Überschreiten der Beleihungsgrenzen oder nicht ausreichender Bonität verlangen. Darunter fallen beispielsweise weitere Immobilien, Bürgschaften, Mitverpflichtungen von Verwandten sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.

Die Zuteilung bezeichnet die Auszahlungsreife eines Bausparvertrags. Sie erfolgt, wenn Mindestsparguthaben, Mindestsparzeit und Bewertungszahl erreicht sind. Ab diesem Zeitpunkt kann der Bausparvertrag als Finanzierungsinstrument betrachtet werden. Die Bausparerin oder der Bausparer muss die Zuteilung aktiv beantragen – sie erfolgt nicht automatisch. Nach Zuteilung steht das Bauspardarlehen zu den vereinbarten Konditionen zur Verfügung.

Die Zwischenfinanzierung überbrückt kurzfristig die Zeit bis zur Verfügbarkeit der endgültigen Finanzierung oder von Eigenkapital. Typische Anwendungsfälle sind der Immobilienkauf vor Verkauf der Bestandsimmobilie oder die Wartezeit bis zur Bausparzuteilung. Sie hat meist kurze Laufzeiten von wenigen Monaten bis zwei Jahren und höhere Zinsen als langfristige Darlehen.