Sollzins und Effektivzins: Wichtige Unterschiede
Bei der Angabe der Zinsen unterscheiden Banken zwischen Soll- und Effektivzins. Teilweise ist auch noch vom sogenannten Nominalzins die Rede. Kreditnehmer sollten wissen, worin Unterschiede zwischen den Varianten bestehen.
Zinsen sind nicht gleich Zinsen zumindest dann, wenn bei Kreditangeboten einmal der Soll- oder Nominalzins und einmal der Effektivzins in den Vordergrund gerückt wird. Zwar sind Banken stets verpflichtet, bei Krediten immer die effektiven Zinsen mit auszuweisen. Dennoch sind Verbraucher häufig verunsichert, weil es zwischen beiden Varianten Differenzen geben kann.
Am besten lässt sich der Unterschied wohl mit den aus dem Handel bekannten Begriffen "Netto" und "Brutto" beschreiben. So ist im Nettopreis in aller Regel keine Mehrwertsteuer enthalten, und auch zusätzliche Kosten wie Versandgebühren können noch hinzukommen. Wird hingegen ein Brutto-Endpreis angegeben, dann müssen darin auch alle Steuern, Gebühren und Nebenkosten enthalten sein.
Damit wären die Sollzinsen mit dem "Nettopreis" des Kredites vergleichbar. Hier handelt es sich um die Zinskosten, die der Kreditnehmer an die Bank bezahlt. Unterm Strich kann die finanzielle Belastung jedoch höher ausfallen, weil eventuelle Zusatzkosten erst im "Bruttopreis" - sprich: Effektivzins - berücksichtigt werden. Der Effektivzins zeigt die tatsächlichen Kreditkosten pro Jahr. Das gilt für Angebote mit festgeschriebenem Zinssatz während der Laufzeit.
Bearbeitungsgebühren sind nicht mehr zulässig
Noch vor wenigen Jahren haben Banken für den Kredit Bearbeitungsgebühren erhoben, die auf den Sollzins aufgeschlagen wurden und so den effektiven Jahreszins deutlich erhöht haben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Mai 2014 Bearbeitungsgebühren für Verbraucherkredite für unzulässig erklärt. Ein Kredit zur Finanzierung eines Eigenheims gehört zur Gruppe der Verbraucherkredite. Nach Auffassung der obersten Richter sind die Aufwendungen für die Beratung, die Bonitätsprüfung sowie für die Ausfertigung des Vertragswerks bereits mit den Zinsen abgegolten.
Die Tilgungsleistung beeinflusst den effektiven Jahreszins
Ein weiterer Faktor, der die Differenz zwischen Sollzins und effektiven Jahreszinsen beeinflussen kann, ist die Verrechnung der Tilgungsleistungen. Werden die Tilgungsanteile innerhalb der Kreditrate erst später verrechnet, dann zahlt der Kreditnehmer für einen gewissen Zeitraum Zinsen für bereits getilgte Kreditanteile an die Bank. Dies wird erst bei der Ermittlung des Effektivzinses berücksichtigt, denn der Sollzins verändert sich nicht.
Hier ist ein Blick in das Kleingedruckte des Darlehensvertrages angeraten, denn das Geschäftsgebaren verschiedener Anbieter unterscheidet sich in Bezug auf die Gutschrift der Tilgungsleistung und den Berechnungszeitpunkt der Zinsen deutlich. Stimmen der Zeitpunkt der Zinsberechnung und der Tilgungszeitpunkt nicht überein, fallen Zinsen für Anteile des Kredits an, die Sie praktisch bereits zurückgezahlt haben. Ein effektiver Jahreszins erhöht sich auf diesem Weg trotz gleichbleibender Höhe des Sollzinssatzes.
Zur Verdeutlichung des Einflusses auf die Kreditkosten soll ein Kredit unter Freunden dienen: Herr Beispiel, Herr Muster und Herr Exempel leihen sich jeweils 1.000 Euro von einem Freund. Die Freunde vereinbaren einen Sollzins von fünf Prozent.
- Herr Beispiel hat mit seinem Kreditgeber vereinbart, dass er die gesamte Summe nach einem Jahr in einer Rate zurückbezahlt. Er schuldet seinem Freund zum Fälligkeitsdatum somit 1.000 Euro zuzüglich des Zinssatzes von fünf Prozent, insgesamt 1.050 Euro. Der effektive Jahreszins entspricht in dieser Variante dem vereinbarten Sollzins.
- Herr Muster dagegen zahlt den Kredit in zwei Raten zu je 500 Euro zurück. Die erste Rate wird nach sechs, die zweite nach zwölf Monaten fällig. Sein Freund berechnet die Zinskosten pünktlich zum Zeitpunkt der Tilgung. Am Ende zahlt Herr Muster für den Kredit mit einem Sollzins von fünf Prozent 37,50 Euro Zinsen. In diesem Beispiel liegt der effektive Jahreszinssatz sogar unter dem vereinbarten Sollzins.
- Herr Exempel zahlt ebenfalls zwei Raten. Sein Freund berechnet Tilgung und Zinsanteil aber erst zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Deshalb zahlt Herr Exempel insgesamt 1.050 Euro und profitiert nicht von der vorzeitigen Tilgungsrate.
Das Beispiel zeigt im Kleinen, wie sich die Verrechnung der Tilgung bei gleichem Sollzins auf den effektiven Jahreszins auswirkt. Durch die lange Laufzeit von Darlehen für Immobilien können bereits wenige Tage Differenz bei der Berechnung einen großen Unterschied machen.
Allerdings ist auch der Effektivzins kein lupenreines "All-inclusive"-Paket bei der Ermittlung der Finanzierungskosten. Die Gebühren, die für die Bestellung der Sicherheiten anfallen, fließen nämlich nicht in den Effektivzins mit ein. Darunter fallen bei der Baufinanzierung in erster Linie die Notar- und Grundbuchkosten für das Eintragen der Grundschulden - dieser Gebührenposten muss vom Kreditnehmer beim Aufstellen der Gesamtkosten gesondert aufgeführt werden.
Neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Seit März des Jahres 2016 ist die neue EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in nationales Recht überführt worden und in Kraft getreten. Seitdem kann der effektive Jahreszins für Kredite ein wenig höher ausfallen. Das liegt nicht daran, dass die Kosten für den jeweiligen Kredit für den Kreditnehmer höher geworden sind. Tatsächlich sind Banken und Sparkassen nun verpflichtet, einige Kosten in die Berechnung für den effektiven Jahreszins einfließen zu lassen, die bisher als Gebühren gesondert ausgewiesen worden sind. Tatsächlich haben Sie als Kreditnehmer diese Kosten bislang auch regelmäßig selbst getragen. Der Gesetzgeber verspricht sich durch die einheitlichen Regeln zur Berechnung des effektiven Jahreszinses eine bessere Vergleichbarkeit der Angebote durch den Verbraucher. Der effektive Jahreszins wird nun anhand von Sollzins zuzüglich der zusätzlich anfallenden Kosten berechnet. Zu diesen Kosten können zum Beispiel Kosten für das Wertgutachten zählen, wenn das Gutachten Voraussetzung für die Gewährung des Darlehens ist. Damit die Bank den Beleihungswert des zu finanzierenden Objekts festlegen kann, ist in der Regel ein Wertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen erforderlich. Der Fachmann beurteilt die Lage des Grundstücks, den Bauzustand der darauf errichteten Immobilie, bei Mehrfamilienhäusern die tatsächlich oder voraussichtlich zu erzielenden Mieteinnahmen sowie die regionalen Marktverhältnisse vor Ort. Aufgrund dieser Daten ermittelt er den maximalen Beleihungswert des jeweiligen Objekts. Auch diese Kosten fielen schon immer zulasten des Kreditnehmers.
Wann ist der effektive Jahreszins vergleichbar?
Trotz der Bemühungen der EU und der Bundesregierung, den Effektivzins durch eine einheitliche Berechnungsgrundlage länderübergreifend transparent und vergleichbar zu machen, sind der Vergleichbarkeit Grenzen gesetzt. Während der Soll- oder Nominalzins leicht einzuschätzen und zu bewerten ist, können Sie effektive Jahreszinsen nur bei Krediten vergleichen, die über eine gleiche Zinsfestschreibungsdauer verfügen. Achten Sie daher immer darauf, dass Sie nur Angebote gegenüberstellen, die die gleiche Zinsbindungsfrist vorsehen.
Auch Angebote mit variablem Zinssatz lassen sich nur schwer vergleichen, da nicht jede Bank gleich auf höhere oder niedrigere Zinssätze am Markt reagiert. Hier ziehen Sie zum Beispiel den angebotenen effektiven Anfangszinssatz heran, um die Angebote zu beurteilen und den passenden Anbieter zu ermitteln.
Effektiver Jahreszins und zusätzliche Versicherungen
Obwohl der Sollzins den vom Kunden an die Bank zu zahlenden Zinssatz abbildet und der Effektivzins die jährlichen Belastungen für den Sollzins und die zusätzlich anfallenden Gebühren darstellt, sind nicht alle Gebühren in dieser Berechnung der Bank enthalten. Wenn Sie sich zum Beispiel für eine Restschuldversicherung entscheiden, fließen diese Belastungen in der Regel nicht direkt in den Kredit mit ein, vor allem dann nicht, wenn die Versicherung nicht Voraussetzung für die Darlehensgewährung ist. Mit einer Versicherung über die Restschuld können Sie verschiedene Risiken absichern:
- Tod des Kreditnehmers: Hierbei handelt es sich um die einfachste Form der Absicherung.
- Arbeitsunfähigkeit: Mit diesem Modul wird der Schutz bereits umfassender.
- Arbeitslosigkeit: Das ist eine umfassende, aber auch teure Form der Restschuldversicherung.
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre Bau- oder Immobilienfinanzierung über eine zusätzliche Versicherung abzusichern, fließen die Ausgaben hierfür nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses ein. Die Aufwendungen für diese zusätzliche Sicherheit müssen Sie separat vergleichen, obwohl sich natürlich durch die Zusatzkosten die Gesamtkosten der Finanzierung erhöhen.
Fazit: Der Sollzins zeigt Ihnen, welchen Zinssatz die Banken für Immobilien oder Ratenkredite von Ihnen verlangen. Wie teuer die angebotene Finanzierung im Vergleich zu anderen Anbietern ist, erfahren Sie erst, wenn Sie den Effektivzins zum Vergleich heranziehen. Achten Sie dabei auf Angebote für Kredite mit identischer Laufzeit der Zinsbindungsfrist, um die Vergleichbarkeit sicherzustellen. Wünschen Sie zusätzliche Sicherheit über Versicherungen, die nicht in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließen, müssen Sie die dadurch entstehenden Kosten einen separaten Vergleich durchführen.