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Finanzierung von Ferienhaus oder Ferienwohnung? Darauf kommt’s an!
Ob die Wohnung mit Meerblick oder das Häuschen in den Bergen – eine eigene Ferienimmobilie steht für erholsame Urlaubszeit in den eigenen vier Wänden. Gleichzeitig gilt sie als beliebte Kapitalanlage, bei der Sie mit gutem Werterhalt oder sogar -steigerung rechnen können. Bieten Sie Ihre Immobilie zudem Feriengästen an, profitieren Sie von attraktiven Mieteinnahmen. Lesen Sie hier, worauf es bei der Wahl Ihrer Ferienimmobilie sowie bei der Finanzierung ankommt – inklusive wertvoller Tipps unserer Expertinnen und Experten vor Ort in beliebten deutschen Urlaubsregionen.
von Jan Gerke in München, aktualisiert am 05.12.2024
Das Wichtigste auf einen Blick
- Nutzung definieren: Selbstnutzung, Vermietung, gemischt oder späterer Alterswohnsitz
- Finanzierung vorbereiten: Baufinanzierungsunterlagen und ausreichend Eigenkapital
- Gesamtkosten im Blick: Kaufkosten, anschließende Kosten, laufende Kosten
- Rendite kalkulieren: Ferienimmobilie als Kapitalanlage realistisch durchrechnen
Die passende Ferienimmobilie suchen und finden
Bestimmt haben Sie bereits erste Ideen zur Nutzung Ihrer zukünftigen Ferienimmobilie. Für Ihre Suche nach einem geeigneten Objekt spielt diese eine entscheidende Rolle:
Ferienimmobilie zur Vermietung
Möchten Sie in eine Ferienimmobilie als Kapitalanlage investieren und diese vermieten, kommt es bei der Wahl des Objekts darauf an, dass eine Vermietung an Feriengäste vorgesehen ist. Häufig finden Sie diese Angabe bereits in der Annonce. Im Stadtplanungsamt erfahren Sie, welche Ortsteile als reine Wohngebiete gelten und wo Ferienvermietungen gestattet sind. Bei Immobilien, die bisher als Hauptwohnsitz genutzt wurden, muss die Nutzungsänderung zum vermieteten Ferienobjekt beantragt werden.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Lage. Liegt Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus zentral und in erster Reihe, beispielsweise mit Blick auf den Bergsee oder das Meer, können Sie mit einer deutlich höheren Nachfrage rechnen als bei einer Immobilie am Ortsrand.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Lage. Liegt Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus zentral und in erster Reihe, beispielsweise mit Blick auf den Bergsee oder das Meer, können Sie mit einer deutlich höheren Nachfrage rechnen als bei einer Immobilie am Ortsrand.
Welche Orte an der Ostsee sind für Ferienwohnungen besonders gefragt?
Andrea Steinmetz, Geschäftsstellenleiterin Interhyp Stralsund: „Auf Rügen natürlich alles mit direkter Wasserlage. Binz, Sellin, Göhren und Baabe – die Seebäder sind sehr gefragt. Auch Usedom ist sehr beliebt mit Heringsdorf, Ahlbeck und Bansin. Dort sind Ferienimmobilien immer ein Thema, vor allem in Strandlage. Außerdem am Greifswalder Bodden."
Auch auf die Ausstattung kommt es an: Achten Sie bereits beim Erwerb auf die Bausubstanz und auf Haustechnik wie Sanitär, Heizung und Klimaanlage. Nach dem Kauf sollten Sie das Objekt attraktiv gestalten. Wählen Sie hochwertige Materialien, die pflegeleicht sind, über eine lange Haltbarkeit verfügen und gleichzeitig gut aussehen.
Ferienimmobilie zur Selbstnutzung
Sie kennen sich selbst am besten: was ist Ihnen in Ihrem Urlaubsdomizil wichtig? Bei einer Ferienimmobilie zur Selbstnutzung können die Kriterien anders aussehen als bei einer Ferienwohnung als Kapitalanlage. Vielleicht bevorzugen Sie nicht die begehrte Lage direkt am Ufer, sondern einen bestimmten Ortsteil, in dem Sie Bekannte haben.
Bei reiner Selbstnutzung gilt eine Ferienimmobilie in der Regel als Zweitwohnsitz. Dies ist prinzipiell bei allen Wohnimmobilien zulässig – in vielen Kommunen wird allerdings eine Zweitwohnsitzsteuer fällig.
In Einzelfällen kann es sich lohnen, die Ferienimmobilie zum Erstwohnsitz zu erklären und den bisherigen Wohnsitz zum Zweitwohnsitz. Beispielsweise bei einem regelmäßig genutzten Wochenendhaus und einer Stadtwohnung. Lassen Sie sich von Ihrer Steuerkanzlei zu eventuellen steuerlichen Vorteilen beraten.
Bei reiner Selbstnutzung gilt eine Ferienimmobilie in der Regel als Zweitwohnsitz. Dies ist prinzipiell bei allen Wohnimmobilien zulässig – in vielen Kommunen wird allerdings eine Zweitwohnsitzsteuer fällig.
In Einzelfällen kann es sich lohnen, die Ferienimmobilie zum Erstwohnsitz zu erklären und den bisherigen Wohnsitz zum Zweitwohnsitz. Beispielsweise bei einem regelmäßig genutzten Wochenendhaus und einer Stadtwohnung. Lassen Sie sich von Ihrer Steuerkanzlei zu eventuellen steuerlichen Vorteilen beraten.
Für welche Nutzung werden bei Ihnen Ferienobjekte gekauft?
Raoul Walenzyk, Senior Finanzierungsberater Interhyp Rosenheim: „Die Ferienwohnungen, für die wir Finanzierungen vermitteln, werden in erster Linie zur Eigennutzung gekauft. Ferienimmobilien als Kapitalanlage zur Vermietung sehen wir hier derzeit wenig, da die Preise so hoch sind, dass kaum gute Renditen erzielt werden können. Mehr Interesse gibt es hingegen an Objekten als reine Geldanlage, bei denen auf Werterhalt sowie -steigerung vertraut wird.“
Ferienimmobilie als späterer Alterswohnsitz
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?
Planen Sie, Ihre Ferienimmobilie später dauerhaft zu beziehen, achten Sie darauf, dass sowohl die Nutzung als Urlaubsdomizil als auch die Ernennung zum Erst- und Hauptwohnsitz erlaubt ist.
Gemischte Nutzung
Häufig werden Ferienimmobilien sowohl selbst genutzt als auch vermietet. Kaufen Sie beispielsweise eine Ferienwohnung in den Alpen, weil Sie gerne Skifahren, können Sie diese im Winter selbst nutzen und im Sommer an Feriengäste vermieten. Planen Sie solch eine gemischte Nutzung, beachten Sie sowohl die örtlichen Regelungen zur Vermietung an Feriengäste als auch steuerliche Regelungen wie die Zweitwohnsitzsteuer. Diese wird auch dann fällig, wenn Sie Ihr Ferienhaus nur teilweise selbst nutzen.
Das kostet eine Ferienimmobilie
Der Erwerb einer Ferienimmobilie bringt nicht nur jede Menge Urlaubsfreuden mit sich, es fallen auch Kosten an. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die gesamten Kaufkosten, über anschließende Kosten, die in direktem Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb stehen und über die laufenden Kosten, die Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung verursacht.
Ist die Ferienimmobilie, die Sie im Blick haben, ihren Preis wert? Jetzt Immobilie bewerten
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Kosten des Immobilienerwerbs
Der größte Kostenfaktor beim Erwerb einer Ferienimmobilie ist der Kaufpreis. Dieser hängt von der Region, der spezifischen Lage sowie von Alter, Größe und Zustand der Immobilie ab. Auch Ausstattungsmerkmale wie Pool oder Sauna beeinflussen den Preis. Hinzu kommen Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, Grundbuchgebühren, Notarkosten und gegebenenfalls Kosten für ein Maklerbüro.
Anschließende Kosten
Je nach Zustand der erworbenen Immobilie fallen direkt nach dem Kauf meist weitere Kosten an. Ob Sie die Ferienwohnung selbst nutzen oder an Gäste vermieten möchten – neue Möbel, ein frischer Anstrich oder auch Ausstattungsdetails wie Küchenutensilien und gemütliche Wohntextilien sorgen für Wohlgefühl und perfektes Urlaubsflair. Bei einem älteren Ferienhaus steht häufig direkt eine aufwendigere Modernisierung an. Vorhaben wie eine energetische Sanierung sollten Sie von Anfang an in die Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie miteinplanen. Unsere Expertinnen und Experten beraten Sie dazu gerne im persönlichen Gespräch. Termin vereinbaren
Wie sieht die Preisentwicklung von Ferienimmobilien in Ostfriesland aus?
Hoka Leverenz, Geschäftsstellenleiter Interhyp Oldenburg: „Die Immobilienpreise auf der ostfriesischen Halbinsel steigen in den letzten Jahren. Auf den Inseln Norderney und Juist werden sogar Quadratmeterpreise verlangt, die zum Teil über den Preisen von Sylt liegen. Auf Norderney kostet der Quadratmeter durchschnittlich 10.000 Euro. Neben den Inseln sind auch die sogenannten Sielorte wie Greetsiel, Neßmersiel oder Carolinensiel beliebt – die alten Fischerorte bringen einen ganz besonderen Charme mit. Hier sind die Kaufpreise aktuell noch günstiger als auf den Inseln.“
Laufende Kosten
Eine Ferienimmobilie verursacht laufende Kosten – auch wenn sie nicht ständig genutzt wird. Dazu zählen beispielsweise:
- Nebenkosten wie Energieversorgung (Strom, Heizung), Wasser und Abwasser, Müllentsorgung, digitale Anbindung (Telefon, W-LAN, TV)
- Hausratversicherung
- Steuer für Zweitwohnsitz
- Instandhaltungskosten/Hausgeld
- Hausverwaltung, Hausmeisterdienst, Reinigungsservice
- Bei Vermietung: Steuern auf Einnahmen, Kosten für Marketing, Gebühren für Buchungsportale, ggf. Personalkosten
Tipp
Nutzen Sie gemeinschaftliche Services, um Kosten zu sparen. Ein Reinigungsservice, der von allen Wohnungsbesitzerinnen und -besitzern im Haus in Anspruch genommen wird, ist in der Regel günstiger als eine Einzelbeauftragung.
So finanzieren Sie Ihr Ferienhaus oder Ihre Ferienwohnung
In der persönlichen Beratung entwickeln wir Ihre optimale Ferienimmobilien-Finanzierung
- Mehr Eigenkapital: Darlehensgeber erwarten bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie einen höheren Eigenkapitaleinsatz. Häufig werden 30 % bis 40 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorausgesetzt.
- Strengere Kriterien: Bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie werden meist zusätzliche Sicherheiten angefordert. Diese sind zum Beispiel eine bereits abbezahlte Immobilie, eine Lebensversicherung oder eine zweite Kreditnehmerin bzw. ein zweiter Kreditnehmer mit nachweisbarem Einkommen.
- Weniger Anbieter: Bei der Wahl des Darlehensgebers steht Ihnen für die Finanzierung einer Ferienimmobilie keine so große Auswahl zur Verfügung wie bei einer konventionellen Baufinanzierung. Häufig übernehmen nur Finanzinstitute, die regional vor Ort sind, die Immobilienfinanzierung.
- Eingeschränkte Fördermittel: Die meisten Fördermittel stehen für die Finanzierung von Ferienimmobilien oder für Maßnahmen an Ferienobjekten nicht zur Verfügung.
Als Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen arbeiten wir mit über 500 Darlehensgebern zusammen. Dazu zählen auch Finanzierungspartner vor Ort in beliebten Urlaubsregionen – so finden wir genau den passenden Darlehensgeber für die optimale Finanzierung Ihrer Ferienimmobilie. Lassen Sie sich am besten von unseren Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -beratern in Ihrer favorisierten Urlaubsregion beraten. Wir sind an über 100 Standorten in Deutschland für Sie da. Entdecken Sie hier unsere persönliche Beratung in Ihrer Nähe
Die Rendite einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage berechnen
Um die Rendite zu berechnen, ist zuerst die Bestimmung des Mietpreises für Ihre Ferienimmobilie wichtig. Einen angemessenen Preis für Ihr Ferienobjekt ermitteln Sie beispielsweise durch Recherche auf den gängigen Online-Plattformen für Ferienvermietungen und anhand von Preisinformationen, die Ihre Touristeninformation vor Ort bereitstellt.
Welche Tipps haben Sie für den Kauf und die Vermietung von Ferienimmobilien?
Mario Müller, Geschäftsstellenleiter Interhyp Friedrichshafen: „Wichtig ist das Bewusstsein, dass es keine Einnahmegarantien gibt. Hier in der Bodensee-Region kann schon ein verregneter Sommer zu einem Einbruch der Mieteinnahmen führen. Ich rate deshalb immer dazu, dass Zins und Tilgung über das normale Einkommen abgedeckt werden können. Auch Kosten müssen von Anfang an realistisch kalkuliert werden – etwa für Möblierung, Reinigung, Verwaltung und Werbung. Was die Finanzierung angeht, ist es wichtig zu wissen, dass überregionale Darlehensgeber eine Ferienwohnung häufig nicht mit nachhaltiger Miete berechnen können. Darlehensgeber vor Ort kennen dagegen die Einnahmen durch Ferienvermietung. Durch unsere enge Zusammenarbeit mit lokalen Partnern können wir die passende Finanzierung empfehlen und vermitteln.“
Berücksichtigen Sie dabei auch, dass Ferienwohnungen und Ferienhäuser nicht ganzjährig zum gleichen Preis vermietet werden. Informieren Sie sich über die gängigen Haupt- und Nebensaisonzeiten vor Ort. Manche Regionen – beispielsweise in den Alpen – haben zweimal Hauptsaison: einmal im Sommer und einmal im Winter. Als Staffelung können Sie 100 % des Preises für die Hauptsaison ansetzen, etwa 80 % für die Nebensaison und bis zu 60 % für die Off-Season.
Beachten Sie außerdem die laufenden Kosten für Ihre Ferienimmobilie: Als Faustregel gilt, dass 120 Vermietungstage pro Jahr zum durchschnittlichen Mietpreis die laufenden Kosten eines Jahres abdecken sollten.
Um die Rendite nun final zu definieren, legen Sie eine Liste aller einmaligen und laufenden Kosten sowie der voraussichtlichen Steuerzahlungen an. Stellen Sie diese den zu erwartenden Mieteinnahmen gegenüber. Im Ergebnis zeigt sich nun, wann sich Ihre Investition amortisiert hat und wieviel Gewinn Sie mit Ihrer Ferienimmobilie erzielen können.
Beachten Sie außerdem die laufenden Kosten für Ihre Ferienimmobilie: Als Faustregel gilt, dass 120 Vermietungstage pro Jahr zum durchschnittlichen Mietpreis die laufenden Kosten eines Jahres abdecken sollten.
Um die Rendite nun final zu definieren, legen Sie eine Liste aller einmaligen und laufenden Kosten sowie der voraussichtlichen Steuerzahlungen an. Stellen Sie diese den zu erwartenden Mieteinnahmen gegenüber. Im Ergebnis zeigt sich nun, wann sich Ihre Investition amortisiert hat und wieviel Gewinn Sie mit Ihrer Ferienimmobilie erzielen können.
Wichtig
Kalkulieren Sie den Erwerb und den dauerhaften Erhalt Ihrer Ferienimmobilie so, dass Sie die Kosten auch aus eigener Kraft stemmen können. Es gibt immer wieder Zeiten, in denen Ferienimmobilien nur schlecht vermietet werden können – beispielsweise aufgrund schlechten Wetters oder wegen globaler Ereignisse wie der Corona-Pandemie.
Eine Urlaubsimmobilie im Ausland erwerben
Wenn Sie eine Ferienimmobilie im Ausland erwerben möchten, ist dies in der Regel am einfachsten möglich mit einer Finanzierung über einen dortigen Darlehensgeber. Also beispielsweise eine Ferienwohnung auf Mallorca mit der Finanzierung einer spanischen Bank oder ein Ferienhäuschen in der Toskana bei einer italienischen Bank.
Deutsche Darlehensgeber akzeptieren eine ausländische Immobilie nicht als Sicherheit, da sie im Verwertungsfall keinen direkten Zugriff auf Häuser im Ausland haben. Eine Finanzierung bieten hier nur vereinzelte Partner an und in der Regel auch nur, wenn Sie bereits eine abbezahlte Immobilie besitzen, die als Sicherheit für die Finanzierung des Ferienobjekts dienen kann.
Eine Alternative kann in diesem Fall auch ein Ratenkredit sein: Möchten Sie eine Immobilie im Ausland erwerben, die beispielsweise 100.000 Euro kostet und Sie bringen bereits 60.000 Euro Eigenkapital mit, benötigen Sie nur noch ein Darlehen in Höhe von 40.000 Euro. Diese Summe deckt ein Ratenkredit ohne Weiteres ab. Um ihn zu beantragen, müssen Sie Ihre Bonität nachweisen – eine zusätzliche Absicherung, beispielsweise durch eine abbezahlte Immobilie, ist nicht notwendig. Die Darlehenssumme des Ratenkredits können Sie zu Ihrer freien Verfügung verwenden.
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