BaFin besorgt über aktuelle Entwicklung bei der Kreditvergabe

Übergeordnete Finanzinstitutionen sind in Sorge über aktuelle Trends bei der Immobilienfinanzierung. So verweisen der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) und die Finanzaufsicht BaFin auf Auswertungen von Daten der Deutschen Bundesbank, wonach bei 14 % der im vierten Quartal 2025 abgeschlossenen Neukredite die Darlehenssumme den Wert der Immobilie übersteigt. Solche Finanzierungen sind mit erhöhtem Risiko sowohl für Darlehensnehmende als auch für die geldgebenden Institute verbunden. Denn wenn Verbraucherinnen und Verbraucher zum Beispiel wegen Krankheit oder Arbeitslosigkeit ihr Darlehen nicht mehr bedienen können, bleiben Banken unter Umständen auf ungedeckten Verlusten sitzen, weil der Verkaufserlös der Immobilie die Restschuld des Darlehensnehmenden nicht abdeckt. BaFin und Bundesbank wollen deshalb die weitere Entwicklung sorgfältig beobachten und analysieren. Gegebenenfalls soll im AFS die Notwendigkeit weiterer Maßnahmen geprüft werden. Diese präventive Haltung ist zu begrüßen. Gleichzeitig zeigen die Daten, dass Immobilienfinanzierungen im Durchschnitt auf einem soliden Fundament stehen. So lag laut Bundesbank-Statistik das durchschnittliche Verhältnis von Darlehensvolumen zum Immobilienwert (Loan-to-Value-Ratio, LTV, auch Beleihungsauslauf genannt) bei 83 %. Und die Haushalte verwendeten dabei im Durchschnitt knapp 38 % ihres Einkommens für den Schuldendienst (Debt-Service-to-Income-Ratio, DSTI).

Hintergrund des erhöhten Risikoprofils bei Immobiliendarlehen ist der angespannte Markt für Wohnimmobilien. Dieser ist geprägt von weiterhin erhöhten Finanzierungskosten und regional teils anhaltend hohen Preisen. Hinzu kommt, dass viele Haushalte zwar in der Lage sind, einen Immobilienkredit zu bedienen, jedoch nicht über ausreichend Eigenkapital für einen Immobilienkauf verfügen. Eine Folge davon sind sogenannte 100-%-Finanzierungen, bei denen Käuferinnen und Käufer lediglich die Kaufnebenkosten wie Makler, Notar und Grunderwerbsteuer aus Eigenmitteln bestreiten. In Ausnahmefällen gibt es sogar 110-%-Finanzierungen, bei denen auch die genannten Nebenkosten per Darlehen bestritten werden.

Expertinnen und Experten raten in der Regel von solchen Konstruktionen ab und empfehlen Immobilieninteressierten seit jeher, nicht nur die Kaufnebenkosten, sondern auch etwa 20 % des Immobilienkaufpreises durch Eigenkapital zu decken. Viele Verbraucherinnen und Verbraucher beherzigen das auch, wie ein Blick auf die über Interhyp abgeschlossenen Finanzierungen zeigt: Während Kundinnen und Kunden 2016 im Schnitt rund 100.000 Euro Eigenkapital in ihre Finanzierung einbrachten, liegt dieser Wert jetzt bei etwa 145.000 Euro. Die Vorteile für Kaufende sind immens: Sie erhalten günstigere Zinskonditionen und können dadurch die Tilgung höher ansetzen. Das führt zu einer geringeren Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist und insgesamt zu schnellerer Schuldenfreiheit. Immobilieninteressierte sollten sich daher gründlich beraten lassen, um den vorhandenen Finanzierungsspielraum realistisch zu berechnen. Eventuell ist es sinnvoll, die Ansparphase zu verlängern. Vielleicht lässt sich das Eigenkapital durch eine Schenkung seitens der Eltern erhöhen. Auch Fördermittel können dazu beitragen, dass der Beleihungsauslauf günstiger ausfällt.

Anschlussfinanzierende können ebenfalls durch eine gute Beratung und eine schlüssige Strategie ihre Situation optimieren. So kann die Restschuld am Ende der Zinsbindung vielleicht durch eine Schenkung oder ein Erbe reduziert werden. Oftmals ist es sinnvoll, nicht beim bisherigen Kreditinstitut zu verlängern (Prolongation), sondern den Darlehensgeber zu wechseln (Umschuldung). In diesem Fall erfolgt in der Regel eine Neubewertung der Immobilie. Bei vielen Objekten kann die Neubewertung heute günstiger ausfallen – abhängig von Region, Objekt und ursprünglichem Kaufzeitpunkt. Das hat einen günstigeren Beleihungsauslauf und somit günstigere Zinsen zur Folge. Stehen Modernisierungen an, können sich Fördermittel wiederum günstig auf die Anschlussfinanzierung auswirken.