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Der Wunsch nach selbstgenutztem Wohneigentum ist in Deutschland ungebrochen groß. Gleichzeitig stellt sich in Zeiten wieder steigender Immobilienpreise, höherer Zinsen und regional stark unterschiedlicher Einkommensverhältnisse zunehmend die Frage: Wie erschwinglich ist Wohneigentum heute?
Das Wichtigste zur Erschwinglichkeit in Kürze
Indexwert
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex misst anhand des Verhältnisses von monatlicher Annuität zum Haushaltsnettoeinkommen, wie leicht sich Haushalte in Deutschland ein Eigenheim leisten können. Ein Indexwert von 100 markiert die Schwelle zur Erschwinglichkeit.
Entwicklung
Die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum hat sich in den vergangenen zwei Jahren spürbar verbessert – angetrieben durch rückläufige Zinsen sowie steigende Einkommen. Die Immobilienpreise liegen noch unter ihren historischen Höchstständen.
Regionale Unterschiede
Die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist regional stark unterschiedlich: In Metropolen wie München (Index 59), Frankfurt (83) oder Berlin (87) ist sie relativ niedrig. Großstädte außerhalb der Top-7-Metropolen mit mehr als 100.000 Einwohnern wie Magdeburg (136) oder Bremen (126) bieten hingegen eine überdurchschnittliche Erschwinglichkeit.
Einschätzung
Das Angebot an Wohnimmobilien insbesondere in Ballungsräumen ist weiterhin knapp. In der Folge können Preissteigerungen sowie Zinsschwankungen die Erschwinglichkeit perspektivisch wieder verschlechtern. Ein strategisches Abwarten verspricht derzeit keine grundsätzlich besseren Einstiegsbedingungen.
Wie hat sich die Erschwinglichkeit von Immobilien entwickelt?
Die Grafik zeigt den Erschwinglichkeitsindex für selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland von 2007 bis zu Beginn des Jahres 2025.
- 2007-2010: Zu dieser Zeit war es vielen Haushalten möglich, sich Wohneigentum zu leisten (bundesweiter Erschwinglichkeitsindex über 100 Punkte).
- 2011-2015: Die Immobilienpreise stiegen spürbar. Dennoch konnten sich viele Haushalte weiter eine Immobilie kaufen.
- 2016-2019: Ab 2016 machte sich der starke Preisanstieg besonders in Metropolregionen bemerkbar. Die Erschwinglichkeit begann sich schrittweise zu verschlechtern.
- 2020-2021: Zu Beginn der Corona-Pandemie blieb der Erschwinglichkeitsindex zunächst stabil. Mitte 2021 setzte wegen starker Preisanstiege in den Ballungsräumen aber ein deutlicher Rückgang ein und der Index fiel unter 120 Punkte.
- 2022-2023: Wegen der geldpolitischen Wende durch die Abkehr von der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank konnten sich viele Haushalte kein Wohneigentum mehr leisten. Der Erschwinglichkeitsindex stürzte von 113 Punkten im Januar auf 87 Punkte im Herbst 2022.
- 2024-2025: Sinkende Zinsen und stagnierende Immobilienpreise verbesserten das Marktumfeld für einen Immobilienkauf. In der Folge erreichte der Erschwinglichkeitsindex im Herbst 2024 wieder die 100-Punkte-Marke. Wegen des Sondervermögens der Bundesregierung, die einen Zinsanstieg zur Folge hatte, sank der Index ab März 2025 wieder.
Faktor Immobilienpreise
Obwohl sich die Immobilienpreise seit Beginn 2024 wieder erholen, bleiben sie in zahlreichen Städten deutlich unter ihren Höchstständen und bieten damit noch Spielraum für einen erschwinglichen Immobilienkauf. Die anhaltend starke Nachfrage wird jedoch voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen führen und den Index unter Druck setzen. Diese Preisdynamik könnte die momentane Erholung des Erschwinglichkeitsindex wieder gefährden, da steigende Kaufpreise die positiven Effekte sinkender Zinsen kompensieren würden. Die weitere Entwicklung des Index hängt daher maßgeblich davon ab, wie stark sich die Immobilienpreise in den kommenden Monaten entwickeln werden.
Wo finde ich erschwingliche und leistbare Immobilien?
Regionale Unterschiede bei der Erschwinglichkeit von Immobilien
Die Finanzierbarkeit von Wohneigentum variiert je nach Standort stark. Während Metropolregionen und angrenzende Landkreise weiterhin hohe Hürden aufweisen, bieten mittelgroße Städte (> 100.000 Einwohner) jenseits der Top-7-Städte und ländliche Gebiete erheblich bessere Erwerbsmöglichkeiten von Immobilien.
Wo sind Immobilien sehr erschwinglich?
Gerade in den ländlich geprägten, strukturschwächeren Regionen Ost- und Norddeutschlands gibt es gute Chancen, eine erschwingliche Immobilie zu finden – zum Beispiel in Thüringen (Kyffhäuserkreis: 166 Punkte), Sachsen-Anhalt (Salzlandkreis: 170 Punkte) oder Niedersachsen (Emden: 164 Punkte). Diese Regionen verbindet ein niedriges Preisniveau bei stabilen Haushaltseinkommen. Die Top 5:
- Holzminden: 174
- Anhalt-Bitterfeld: 170
- Salzlandkreis: 170
- Salzgitter: 170
- Schmalkalden-Meiningen: 166
Erschwinglichkeit in Deutschlands Top-7-Metropolen
Hamburg bietet aktuell mit einem Wert von 90 die beste Erschwinglichkeit bei den größten Städten, gefolgt von Berlin (87) und Frankfurt am Main (83). Danach folgen Köln (82), Stuttgart (80), Düsseldorf (70) und München, wo der Wert mit 59 deutlich dahinter liegt.
Gute Bedingungen in Deutschlands Großstädten
In Deutschlands Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern (ohne Top-7-Metropolen) und deren Umland ist die Erschwinglichkeit gegeben. Hier liegen die Durchschnittswerte bei 100 und 111. Darunter sind Städte wie: Chemnitz (116), Kiel (106), Ingolstadt (106) und Lübeck (100). Die Städte Wolfsburg (151), Saarbrücken (151), Bremerhaven (139), Magdeburg (136) und Bremen (126) liegen ebenfalls oberhalb des Schwellenwertes und ein Immobilienwert ist hier deutlich leistbarer.
Die öffentliche Wahrnehmung richtet sich häufig auf die Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München – samt den dortigen wohnpolitischen Herausforderungen. 45 % der von uns betrachteten Haushalte leben jedoch in keiner der Top-7-Metropolen, sondern in Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern oder deren Umland. Und hier ist die Erschwinglichkeit voll gegeben. Unser Index zeigt dort Erschwinglichkeitswerte von 100 für die Großstädte und sogar 111 in den angrenzenden Landkreisen. Dazu zählen Städte wie Ingolstadt, Hannover, Aachen oder Erlangen – also alles andere als strukturschwache Regionen.Michael Voigtländer, Leiter des Clusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte beim IW Institut der deutschen Wirtschaft, Zitat vom 04.07.2025
Tipp zur Immobiliensuche: Erweitern Sie Ihren Suchradius
Erweitern Sie Ihren Suchradius über Ihre bevorzugte Region hinaus, um Ihr Traumobjekt zum Wohnen oder eine gute Immobilie zur Kapitalanlage zu finden. Zum Beispiel bieten viele ländliche Gebiete noch bezahlbare oder renditeträchtige Immobilien mit attraktiven Lebensbedingungen. Denn viele Immobilien, die für Sie in Ballungsräumen unbezahlbar sind oder kaum Rendite abwerfen, sind in ländlichen Regionen häufig finanzierbar. Nutzen Sie unsere Immobiliensuche, um gezielt nach passenden Objekten zum Kauf oder zur Kapitalanlage zu suchen. Mit nur wenigen Klicks legen Sie einen Suchauftrag an und erhalten per E-Mail Angebote von über 50 Immobilienportalen – inklusive detaillierter Objektinformationen.
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Immobilien erschwinglich machen: So verbessern Sie Ihre Leistbarkeit
Mit Blick auf die Erschwinglichkeit hat sich die Lage bei Immobilien nach den Hochpreisphasen der vergangenen Jahre derzeit spürbar verbessert. Das bedeutet, mehr Haushalte können sich aktuell eine Immobilie leisten. Dennoch stehen viele Kaufinteressenten vor der Herausforderung, das passende Objekt zu einem finanzierbaren Preis zu finden. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie und einem erweiterten Blickwinkel lassen sich auch in der aktuellen Marktlage attraktive Gelegenheiten entdecken. Dazu kommt: Für viele ist oft mehr möglich als ursprünglich gedacht. Wie Sie den Weg zu Ihrer eigenen Traumimmobilie finden:
- Hartnäckigkeit zahlt sich aus: Bleiben Sie bei der Suche beharrlich, zeigen Sie sich aber kompromissbereit bei Ausstattung und Grundriss.
- Eigenleistung einplanen: Kalkulieren Sie handwerkliche Tätigkeiten bei Sanierung oder Neubau mit ein. Das senkt die Gesamtkosten erheblich.
- Finanzierung optimieren: Eine durchdachte, auf Ihre Lebensplanung abgestimmte Finanzierung spart langfristig Geld. Lassen Sie sich daher frühzeitig von Experten beraten, auch wenn Sie noch keine Immobilie im Blick haben.
- Der Schlüssel: Flexibilität bei der Standortwahl kombiniert mit realistischen Erwartungen und professioneller Beratung eröffnet auch in schwierigen Marktzeiten Chancen auf Wohneigentum. Auch in weniger erschwinglichen Regionen.
Schon gewusst? In unserem kostenlosen Telefon-Check erfahren Sie, was Sie sich leisten können und wie Sie Ihre Baufinanzierung realisieren können. Zur Vorausberatung
Häufig gestellte Fragen zum Index und zur Leistbarkeit von Immobilien
Was steckt hinter dem Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex?
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex von Interhyp in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt an, wie erschwinglich Wohneigentum heute ist – und zwar auf Ebene der 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dazu misst der Index die Erschwinglichkeit von Wohneigentum, indem er die monatliche Kreditrate dem Nettoeinkommen eines Modellhaushalts gegenüberstellt. Ein Wert von 100 zeigt dabei die Schwelle an, ab dem eine Immobilie erschwinglich ist. Dabei darf der Musterhaushalt, der die einkommensstärkeren 30 Prozent der Haushalte repräsentiert, nicht mehr als 35 Prozent seines Einkommens in die Rate stecken.
War eine Immobilie früher erschwinglicher?
Ob Immobilien früher für einen Haushalt erschwinglicher waren, hängt von mehreren Faktoren ab. Neben den reinen Kaufpreisen spielen unter anderem auch die Finanzierungskosten (zum Beispiel Zinsen), die Lage sowie die Einkommensentwicklung eine zentrale Rolle. Ein hilfreicher Maßstab zur aktuellen Einschätzung, ob sich ein Haushalt eine Immobilie vor Ort leisten kann, ist der Erschwinglichkeitsindex. Er zeigt, wie gut sich ein durchschnittlicher Musterhaushalt in einer bestimmten Region den Kauf einer Immobilie leisten kann. Dabei werden zentrale Einflussgrößen wie das verfügbare Haushaltseinkommen, die Immobilienpreise vor Ort und die Bauzinsen in Beziehung zueinander gesetzt. So lässt sich auf regionaler Ebene nachvollziehen, wie sich die Leistbarkeit von Wohneigentum im Zeitverlauf verändert hat. In den vergangenen zwei Jahren hat sich laut Einschätzung des Index die Erschwinglichkeit spürbar verbessert – wegen sinkender Zinsen, leicht sinkender Preise und gestiegenen Einkommen.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Beim Traum vom eigenen Zuhause stellt sich zu Anfang die wichtige Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Antwort darauf hängt zum einen davon ab, wie viel Sie monatlich aufwenden können und zum anderen, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können.
Um diese Finanzierungssumme zu bestimmen, werfen Sie einen Blick auf:
- Ihr Nettoeinkommen: Bestimmen Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen (Monatsgehalt nach Abzügen). Berücksichtigen Sie dabei das Nettoeinkommen aller Mitfinanzierenden – also beispielsweise bei Eheleuten beide Einkommen.
- Ihre Ausgaben: Berechnen Sie Ihre monatlichen Ausgaben wie Miete, Versicherungsprämien, Lebensmittel, Verkehrsmittel, Unterhalt, eventuell bestehende Kreditraten und ähnliches.
- Ihre Kreditwürdigkeit: Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit beispielsweise bei der Schufa. Diese beeinflusst wesentlich, ob Sie einen Kredit bekommen und zu welchen Konditionen.
Anhand dieser Faktoren können Sie bereits grob einschätzen, wie viel Baufinanzierung zu Ihnen und Ihrer Lebensplanung passt. Ein ungefährer Richtwert ist dafür beispielsweise 30 bis 35 % des Nettoeinkommens für die monatliche Rate. Genauere Ergebnisse erzielen Sie mit einem Onlinerechner wie unserem praktischen, kostenfreien Haushaltsrechner.
Unser Tipp: Die beste Einschätzung erhalten Sie im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs. Nutzen Sie unsere kostenfreie Vorausberatung, um auch ohne konkrete Immobilie Ihren Finanzierungsspielraum ganz genau zu kennen. Damit können Sie leichter die passende Immobilie finden und können – sobald Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben – innerhalb kürzester Zeit eine Finanzierungszusage erhalten. Zur Vorausberatung
Wie viel Darlehen kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?
Welche Darlehenssumme Sie sich mit Ihrem Einkommen leisten können, hängt von mehreren Faktoren ab: zum Beispiel von Ihrem Eigenkapital, dem aktuellen Zinsniveau, Ihrer Einkommenssicherheit, Bonität und den bundeslandspezifischen Kaufnebenkosten. Mit unserem kostenfreien Baufinanzierungsrechner berechnen Sie schnell und einfach die wichtigsten Eckdaten der Baufinanzierung für Ihren geplanten Immobilienkauf.
Kann ich mir mit meinem aktuellen Haushaltsbudget eine Immobilie leisten?
Ihr aktuelles Budget für den Kauf einer Immobilie ermitteln Sie, indem Sie einen Haushaltsplan anfertigen. In diesem stellen Sie Ihre aktuellen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. So können Sie realistisch einschätzen, wie viel Geld Ihnen jeden Monat für die Rate zur Finanzierung der eigenen Immobilie bleibt. Ob Sie sich zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie leisten können, hängt zudem von Faktoren wie Ihrem verfügbarem Eigenkapital oder Haushaltsnettoeinkommen ab. Denken Sie auch daran, einen Blick in die Zukunft zu werfen: Ihre geplante Finanzierung sollte bei einer veränderten Lebenssituation – beispielsweise durch Familienzuwachs – weiterhin tragbar sein. Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie kosten darf? Die Antwort auf diese Frage gibt Ihnen unser Budgetrechner.
Ihre Frage war nicht dabei? Vielleicht finden Sie auf unserer Hilfeseite eine Antwort.
Wir sind aber auch persönlich für Sie da und gehen auf Ihre individuellen Fragen ein. Jetzt Kontakt aufnehmen
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Warten oder nicht: Wie erschwinglich bleiben Immobilien?
Die Erschwinglichkeit von Immobilien hat sich insgesamt deutlich verbessert. Das zeigt auch der Erschwinglichkeitsindex, der die Marke von 100 im bundesweiten Durchschnitt wieder überschritten hat. Das bedeutet: Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Haushalte in Deutschland wieder besser zu erreichen. Dass sich diese Entwicklung weiter verfestigt, ist allerdings alles andere als garantiert. Denn in einigen Regionen ist der Erschwinglichkeitsindex in den vergangenen zwölf Monaten bereits wieder leicht gesunken. Für viele Haushalte bedeutet dies: Ein strategisches Abwarten verspricht derzeit keine grundsätzlich besseren Einstiegsbedingungen bei einer Baufinanzierung. Mit der richtigen Planung spricht im aktuellen Marktumfeld daher nichts dagegen, eine Finanzierung anzugehen.
Nach der Marktverwerfung in Folge der Zinswende sind wir nun wieder auf einem guten Erschwinglichkeits-Niveau angekommen. Die leicht rückläufige Index-Entwicklung seit Jahresbeginn zeigt aber, dass die Erschwinglichkeit perspektivisch wieder mehr unter Druck geraten kann. Abwarten ist aktuell daher nicht ratsam. Wir befinden uns in einer guten Marktphase für einen Kauf.Jörg Utecht, CEO Interhyp AG, Zitat vom 04.07.2025
