Der Wunsch nach selbstgenutztem Wohneigentum ist in Deutschland groß. Gleichzeitig stellt sich in Zeiten wieder steigender Immobilienpreise, höherer Zinsen und regional stark unterschiedlicher Einkommensverhältnisse die Frage: Wie erschwinglich ist der Traum vom Eigenheim in den 400 Landkreisen in Deutschland heute? Diese Frage beantwortet der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex, indem er das verfügbare Nettoeinkommen eines Haushalts mit der monatlichen Kreditrate ins Verhältnis setzt.
Das Wichtigste zur Erschwinglichkeit in Kürze
Indexwert
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex misst anhand des Verhältnisses von Haushaltsnettoeinkommen zur monatlichen Rate, wie leicht sich Haushalte in Deutschland ein Eigenheim leisten können. Ein Indexwert von 100 markiert die Schwelle zur Erschwinglichkeit.
Entwicklung
Die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum hat sich in den vergangenen zwei Jahren verbessert – angetrieben durch ein stabiles Zinsniveau sowie steigende Einkommen. Die Immobilienpreise liegen noch unter ihren historischen Höchstständen.
Regionale Unterschiede
Die Erschwinglichkeit variiert stark regional: Während Metropolen wie München oder Frankfurt am Main am unteren Ende liegen, bieten Städte wie Magdeburg oder ländliche Kreise wie der Werra-Meißner-Kreis eine deutlich höhere Erschwinglichkeit.
Einschätzung
Das Angebot an Wohnimmobilien insbesondere in Ballungsräumen ist weiterhin knapp. In der Folge können Preissteigerungen sowie Zinsschwankungen die Erschwinglichkeit perspektivisch wieder verschlechtern. Ein strategisches Abwarten verspricht derzeit keine grundsätzlich besseren Einstiegsbedingungen.
Wie hat sich die Erschwinglichkeit von Immobilien entwickelt?
Einfamilienhäuser
In den vergangenen zwei Jahren hat der Immobilienmarkt ein neues Gleichgewicht gefunden. Die Erschwinglichkeit hat sich verbessert. Einen Rücksetzer gab es im März 2025, als durch das beschlossene Sondervermögen der Bundesregierung die Zinsen gestiegen sind.
Eigentumswohnungen
Der Erschwinglichkeitsindex erreicht im Oktober 2025 mit einer Einkommensbelastung von 29 % einen Indexwert von 128 Punkten. Gegenüber Herbst 2023 (118 Punkte) zeigt sich eine spürbare Entlastung durch Einkommenszuwächse, moderate Preisentwicklungen und niedrigere Finanzierungszinsen. Im Jahresverlauf hat die Erschwinglichkeit jedoch wieder leicht nachgegeben. Das Marktumfeld bleibt zinsempfindlich.
Wo finde ich erschwingliche und leistbare Immobilien?
Regionale Unterschiede bei Einfamilienhäusern
Die Finanzierbarkeit von Häusern variiert je nach Standort stark. Während Metropolregionen und angrenzende Landkreise weiterhin hohe Hürden aufweisen, bieten mittelgroße Städte (> 100.000 Einwohner) jenseits der Top-7-Städte und ländliche Gebiete erheblich bessere Erwerbsmöglichkeiten von Immobilien.
Wo sind Häuser sehr erschwinglich?
Gerade in den ländlich geprägten, strukturschwächeren Regionen Ost- und Norddeutschlands gibt es gute Chancen, eine erschwingliche Immobilie zu finden – zum Beispiel in Thüringen (Kyffhäuserkreis: 166 Punkte), Sachsen-Anhalt (Salzlandkreis: 170 Punkte) oder Niedersachsen (Emden: 164 Punkte). Diese Regionen verbindet ein niedriges Preisniveau bei stabilen Haushaltseinkommen. Die Top 5:
- Holzminden: 174
- Anhalt-Bitterfeld: 170
- Salzlandkreis: 170
- Salzgitter: 170
- Schmalkalden-Meiningen: 166
Erschwinglichkeit in Deutschlands Top-7-Metropolen
Hamburg bietet aktuell mit einem Wert von 90 die beste Erschwinglichkeit für Einfamilienhäuser bei den größten Städten, gefolgt von Berlin (87) und Frankfurt am Main (83). Danach folgen Köln (82), Stuttgart (80), Düsseldorf (70) und München, wo der Wert mit 59 deutlich dahinter liegt.
Erschwinglichkeit von Wohnungen
Gerade für Ersterwerber bieten Wohnungen aufgrund der vergleichsweise niedrigeren Preise und des geringeren Eigenkapitalbedarfs eine gute Möglichkeit, den Schritt ins Wohneigentum zu schaffen. Aber auch hier gibt es regionale Unterschiede. Die Spanne reicht im Oktober 2025 von 63 Punkten im touristisch geprägten Nordfriesland bis zu 290 Punkten im Werra-Meißner-Kreis – eine Differenz von über 220 Punkten. Während ländliche Regionen oft günstige Bedingungen bieten, bleiben Metropolen und hochpreisige Märkte im Süden deutlich schwieriger zugänglich. Die wichtigsten regionalen Muster:
- Höchste Erschwinglichkeit in ländlichen Kreisen: Der Werra-Meißner-Kreis (290 Punkte), Hof (256), Northeim (255) und Goslar (248) führen die Liste an. Die Belastung liegt hier bei nur 12-15% des Einkommens. Gemeinsam ist diesen Regionen ein niedriges Preisniveau bei stabilen Haushaltseinkommen.
- Metropolen unter Druck: In den Top-7-Städte liegt der Index mit 90 Punkten im Durchschnitt deutlich unter Erschwinglichkeitsgrenze von 100. Trotz der zuletzt positiven Entwicklung müssen selbst Gutverdiener-Haushalte hier im Durchschnitt noch immer rund 39 % ihres Nettohaushaltseinkommens monatlich für den Kauf einer Eigentumswohnung aufwenden.
- Küstenregionen: Besonders auffällig ist die Entwicklung der Erschwinglichkeit über die vergangenen zwei Jahre in den deutschen Küstenregionen. Mit Nordfriesland (+29 %), Vorpommern-Rügen (+23 %), Landkreis Rostock (+23 %), Dithmarschen (+22 %) und Rostock (+21 %) liegen die größten Zuwächse in den letzten zwei Jahren allesamt an Nord- und Ostsee. Eine (Ferien)-Wohnung an der Küste? Ist demnach wieder deutlich erschwinglicher!
Tipp zur Immobiliensuche: Erweitern Sie Ihren Suchradius
Erweitern Sie Ihren Suchradius über Ihre bevorzugte Region hinaus, um Ihr Traumobjekt zum Wohnen oder eine gute Immobilie zur Kapitalanlage zu finden. Zum Beispiel bieten viele ländliche Gebiete noch bezahlbare oder renditeträchtige Immobilien mit attraktiven Lebensbedingungen. Denn viele Immobilien, die für Sie in Ballungsräumen unbezahlbar sind oder kaum Rendite abwerfen, sind in ländlichen Regionen häufig finanzierbar. Nutzen Sie unsere Immobiliensuche, um gezielt nach passenden Objekten zum Kauf oder zur Kapitalanlage zu suchen. Mit nur wenigen Klicks legen Sie einen Suchauftrag an und erhalten per E-Mail Angebote von über 50 Immobilienportalen – inklusive detaillierter Objektinformationen.
Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter die Marke von 4 % hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei Jahren gesorgt.Michael Voigtländer, Leiter des Clusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte beim IW Institut der deutschen Wirtschaft, Zitat vom 29.12.2025
Erschwinglichkeitsindex: Alle Informationen zum Download
Jetzt herunterladen: Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex für Einfamilienhäuser und Wohnungen liefert Ihnen alle wichtigen Fakten und Analysen zum deutschen Immobilienmarkt.
- Detaillierte Ergebnisse mit Schaubildern
- Ausführliche Erklärungen für Einfamilienhäuser und Wohnungen
- Zeitliche Entwicklungen und Veränderungen
- Bundesweite Betrachtung, Blick auf Landkreise und Städte
- Fazit und wohungspolitische Ableitungen
Immobilien erschwinglich machen: So verbessern Sie Ihre Leistbarkeit
Die Erschwinglichkeit von Immobilien hat sich nach den Hochpreisphasen spürbar verbessert – mehr Haushalte können sich aktuell eine Immobilie leisten. Dennoch bleibt es eine Herausforderung, das passende Objekt zu einem finanzierbaren Preis zu finden. Die gute Nachricht: Mit der richtigen Strategie ist oft mehr möglich als gedacht. Wie Sie den Weg zu Ihrer Traumimmobilie finden:
- Hartnäckigkeit zahlt sich aus: Bleiben Sie beharrlich bei der Suche, zeigen Sie sich aber kompromissbereit bei Ausstattung und Grundriss.
- Eigenleistung einplanen: Kalkulieren Sie handwerkliche Tätigkeiten bei Sanierung oder Neubau mit ein – das senkt die Gesamtkosten erheblich.
- Finanzierung optimieren: Eine durchdachte, auf Ihre Lebensplanung abgestimmte Finanzierung spart langfristig Geld. Lassen Sie sich daher frühzeitig von Experten beraten.
- Flexibel bleiben: Flexibilität bei der Standortwahl kombiniert mit realistischen Erwartungen und professioneller Beratung eröffnet auch in schwierigen Marktzeiten Chancen auf Wohneigentum.
Schon gewusst? In unserem kostenlosen Telefon-Check erfahren Sie, was Sie sich leisten können und wie Sie Ihre Baufinanzierung realisieren können. Kontakt aufnehmen
Fazit: Wie erschwinglich bleiben Immobilien?
Die Erschwinglichkeit von Immobilien hat sich insgesamt spürbar verbessert. Der Erschwinglichkeitsindex hat die Marke von 100 im bundesweiten Durchschnitt wieder überschritten – bei Wohnungen liegt er sogar bei 128 Punkten. Das bedeutet: Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele Haushalte in Deutschland wieder besser zu erreichen. Allerdings bleibt die Belastung mit rund 29 Prozent des Haushaltseinkommens spürbar höher als in der Niedrigzinsphase 2015, als sie nur etwa 17 Prozent betrug. Zudem zeigt sich ein zweigeteiltes Bild: Gegenüber Herbst 2023 hat sich die Lage durch sinkende Zinsen und steigende Einkommen merklich verbessert, doch im Vergleich zu Herbst 2024 ist eine moderate Verschlechterung erkennbar. Die kräftige Entlastungsphase ist in vielen Regionen in eine Phase der Stabilisierung übergegangen. Regional bleiben die Unterschiede erheblich: Während Länder wie das Saarland, Bremen oder Niedersachsen günstige Bedingungen bieten, liegt die Belastung in Metropolen wie München, Berlin oder Hamburg deutlich höher. Dass sich die positive Entwicklung weiter verfestigt, ist alles andere als garantiert. Für viele Haushalte bedeutet dies: Ein strategisches Abwarten garantiert keine grundsätzlich bessere Erschwinglichkeit. Mit der richtigen Planung spricht im aktuellen Marktumfeld daher nichts dagegen, eine Finanzierung anzugehen.
Ich rate davon ab, auf eine zeitnahe Rückkehr der günstigen Zinsen zu hoffen. Die Niedrigzinsphase war eine Ausnahmesituation, die so auf absehbare Zeit nicht mehr auftreten wird. Kurzfristig könnten die Zinsen sogar wieder steigen: Deswegen lohnt es sich, jetzt aktiv zu werden.Jörg Utecht, CEO Interhyp AG, Zitat vom 29.12.2025
Häufig gestellte Fragen zum Index und zur Leistbarkeit von Immobilien
Was steckt hinter dem Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex?
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex von Interhyp in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt an, wie erschwinglich Wohneigentum heute ist – und zwar auf Ebene der 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Dazu misst der Index die Erschwinglichkeit von Wohneigentum, indem er die monatliche Kreditrate dem Nettoeinkommen eines Modellhaushalts gegenüberstellt. Ein Wert von 100 zeigt dabei die Schwelle an, ab dem eine Immobilie erschwinglich ist. Dabei darf der Musterhaushalt, der die einkommensstärkeren 30 Prozent der Haushalte repräsentiert, nicht mehr als 35 Prozent seines Einkommens in die Rate stecken.
War eine Immobilie früher erschwinglicher?
Ob Immobilien früher für einen Haushalt erschwinglicher waren, hängt von mehreren Faktoren ab. Neben den reinen Kaufpreisen spielen unter anderem auch die Finanzierungskosten (zum Beispiel Zinsen), die Lage sowie die Einkommensentwicklung eine zentrale Rolle. Ein hilfreicher Maßstab zur aktuellen Einschätzung, ob sich ein Haushalt eine Immobilie vor Ort leisten kann, ist der Erschwinglichkeitsindex. Er zeigt, wie gut sich ein durchschnittlicher Musterhaushalt in einer bestimmten Region den Kauf einer Immobilie leisten kann. Dabei werden zentrale Einflussgrößen wie das verfügbare Haushaltseinkommen, die Immobilienpreise vor Ort und die Bauzinsen in Beziehung zueinander gesetzt. So lässt sich auf regionaler Ebene nachvollziehen, wie sich die Leistbarkeit von Wohneigentum im Zeitverlauf verändert hat. In den vergangenen zwei Jahren hat sich laut Einschätzung des Index die Erschwinglichkeit spürbar verbessert – wegen sinkender Zinsen, leicht sinkender Preise und gestiegenen Einkommen.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Beim Traum vom eigenen Zuhause stellt sich zu Anfang die wichtige Frage: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Antwort darauf hängt zum einen davon ab, wie viel Sie monatlich aufwenden können und zum anderen, wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen können.
Um diese Finanzierungssumme zu bestimmen, werfen Sie einen Blick auf:
Unser Tipp: Die beste Einschätzung erhalten Sie im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs. Nutzen Sie unsere kostenfreie Vorausberatung, um auch ohne konkrete Immobilie Ihren Finanzierungsspielraum ganz genau zu kennen. Damit können Sie leichter die passende Immobilie finden und können – sobald Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben – innerhalb kürzester Zeit eine Finanzierungszusage erhalten.
Um diese Finanzierungssumme zu bestimmen, werfen Sie einen Blick auf:
- Ihr Nettoeinkommen: Bestimmen Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen (Monatsgehalt nach Abzügen). Berücksichtigen Sie dabei das Nettoeinkommen aller Mitfinanzierenden – also beispielsweise bei Eheleuten beide Einkommen.
- Ihre Ausgaben: Berechnen Sie Ihre monatlichen Ausgaben wie Miete, Versicherungsprämien, Lebensmittel, Verkehrsmittel, Unterhalt, eventuell bestehende Kreditraten und ähnliches.
- Ihre Kreditwürdigkeit: Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit beispielsweise bei der Schufa. Diese beeinflusst wesentlich, ob Sie einen Kredit bekommen und zu welchen Konditionen.
Unser Tipp: Die beste Einschätzung erhalten Sie im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs. Nutzen Sie unsere kostenfreie Vorausberatung, um auch ohne konkrete Immobilie Ihren Finanzierungsspielraum ganz genau zu kennen. Damit können Sie leichter die passende Immobilie finden und können – sobald Sie Ihr Wunschobjekt gefunden haben – innerhalb kürzester Zeit eine Finanzierungszusage erhalten.
Wie viel Darlehen kann ich mir mit meinem Einkommen leisten?
Welche Darlehenssumme Sie sich mit Ihrem Einkommen leisten können, hängt von mehreren Faktoren ab: zum Beispiel von Ihrem Eigenkapital, dem aktuellen Zinsniveau, Ihrer Einkommenssicherheit, Bonität und den bundeslandspezifischen Kaufnebenkosten. Mit unserem kostenfreien Baufinanzierungsrechner berechnen Sie schnell und einfach die wichtigsten Eckdaten der Baufinanzierung für Ihren geplanten Immobilienkauf.
Kann ich mir mit meinem aktuellen Haushaltsbudget eine Immobilie leisten?
Ihr aktuelles Budget für den Kauf einer Immobilie ermitteln Sie, indem Sie einen Haushaltsplan anfertigen. In diesem stellen Sie Ihre aktuellen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. So können Sie realistisch einschätzen, wie viel Geld Ihnen jeden Monat für die Rate zur Finanzierung der eigenen Immobilie bleibt. Ob Sie sich zum jetzigen Zeitpunkt eine Immobilie leisten können, hängt zudem von Faktoren wie Ihrem verfügbarem Eigenkapital oder Haushaltsnettoeinkommen ab. Denken Sie auch daran, einen Blick in die Zukunft zu werfen: Ihre geplante Finanzierung sollte bei einer veränderten Lebenssituation – beispielsweise durch Familienzuwachs – weiterhin tragbar sein. Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie kosten darf? Die Antwort auf diese Frage gibt Ihnen unser Budgetrechner.
Ihre Frage war nicht dabei? Vielleicht finden Sie auf unserer Hilfeseite eine Antwort.
Wir sind aber auch persönlich für Sie da und gehen auf Ihre individuellen Fragen ein. Jetzt Kontakt aufnehmen
Wir sind aber auch persönlich für Sie da und gehen auf Ihre individuellen Fragen ein. Jetzt Kontakt aufnehmen
