Energieeffizienz wird für Immobilienbesitzende jetzt noch wichtiger

Das Bundeskabinett hat Mitte Mai das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) als Nachfolger des Gebäudeenergiegesetzes (GEG oder „Heizungsgesetz“) beschlossen. Damit ändern sich auch die Bestimmungen für den Energieausweis. Allerdings tritt das neue Gesetz frühestens im Juli 2026 in Kraft, falls der Bundestag es vor der Sommerpause schafft, darüber abzustimmen und falls eine Mehrheit für das Gesetz zustandekommt. Unabhängig davon behalten die bislang ausgestellten Energieausweise ihre Gültigkeit von zehn Jahren.

Sichtbarstes Zeichen der Neuerung für Verbraucherinnen und Verbraucher ist die Änderung der Effizienzklassen: Bislang wurden Gebäude auf einer Skala von A+ bis H eingeteilt. A+ und H entfallen künftig, A steht dann für Null-Emissionsgebäude. Die Klassifizierung von Gebäuden von A bis G entspricht der Einteilung, die schon für Haushaltsgeräte gilt und die von der EU-Gebäuderichtlinie vorgeschrieben wird. Was bleibt ist die farbliche Darstellung der Energieeffizienzklassen von grün bis rot. Merkwürdigerweise enthält der vom Bundeskabinett verabschiedete Referentenentwurf des Gesetzes die neue Klasseneinteilung nur für Nichtwohngebäude, nicht jedoch für Wohngebäude. Es ist aber zu vermuten, dass die Wohngebäude noch ergänzt werden, bis das Gesetz zur Abstimmung in den Bundestag kommt.

Wie bisher schon ist der Energieausweis vorzulegen, wenn ein Haus oder eine Wohnung verkauft oder vermietet wird. Neu im GModG ist, dass jetzt auch bei einer Verlängerung des Mietvertrags und bei einer größeren Renovierung die Energieeffizienz per Ausweis belegt werden muss. Das bedeutet, wenn zum Beispiel ein Viertel der Gebäudehülle (Fassade, Dach) energetisch ertüchtigt wird oder wenn sich die Investitionen auf etwa 25 % des Gebäudewertes belaufen, ist ein (neuer) Energieausweis erforderlich. Auch denkmalgeschützte Gebäude fallen künftig unter die Ausweispflicht. Wie bisher schon sind auch künftig zwei Arten des Energieausweises zugelassen. Der Bedarfsausweis, der sich besonders für Ein- und Zweifamilienhäusern eignet, gibt den Energiebedarf wieder, der aufgrund des baulichen Zustands samt Heiztechnik berechnet wurde. Der Verbrauchsausweis, der vor allem in Mehrfamilienhäusern angewendet wird, gibt Auskunft darüber, wie viel Energie ein Gebäude in drei aufeinanderfolgenden Jahren verbraucht hat und wie viel CO₂ dabei emittiert wurde.

Der neue Energieausweis enthält mehr Angaben als bisher. Neben dem Baujahr des Gebäudes und des Wärmeerzeugers oder – bei Fernwärme – der Übergabestation, trifft der Ausweis jetzt auch Aussagen über den Anteil der am Standort erzeugten erneuerbaren Energie an der Endenergie. Auch die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr müssen dargestellt werden. Weitere Änderungen sind geplant: So sind die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen als Gesamtsumme für den gesamten Lebenszykluseines Gebäudes nachzuweisen: zunächst ab dem 1. Januar 2028 für Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 1.000 Quadratmetern, zwei Jahre später für alle Neubauten.

Kaufinteressierte, die eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienz ins Auge gefasst haben, sollten den Preis für Haus oder Wohnung verhandeln. Denn Banken setzen den Wert eines Gebäudes mit schlechter Energieeffizienz niedrig an und kalkulieren den zu erwartenden Sanierungsaufwand mit ein¹, was Auswirkungen auf den Beleihungsauslauf hat. Dieser gibt Auskunft, in welchem Verhältnis das erforderliche Darlehen zum Wert des Gebäudes steht. Je schlechter die Energieeffizienz, desto höher der zu erwartende Baugeldzins. Kaufinteressierte sollten sich daher schon frühzeitig um ihre Finanzierung kümmern. Denn so lassen erforderliche Modernisierungen auch unter Berücksichtigung von eventuellen Fördermitteln besser kalkulieren.

Wer als Selbstnutzerin oder Selbstnutzer sein Eigentum bewohnt, braucht keinen Energieausweis. Allerdings stellt sich die Frage, ob es für Anschlussfinanzierende nicht sinnvoll wäre, einen zu haben. Wenn zum Beispiel während der ersten Zinsbindung die Fenster oder die Heizung ausgetauscht wurde, sollte dies in einem Energieausweis dokumentiert werden. Denn auch hier gilt: Für umweltfreundliche Gebäude gibt es bessere Zinskonditionen. Mit zunehmender Effizienz steigt nämlich der Gebäudewert¹, wodurch dieser in einem besseren Verhältnis zur Restschuld des Immobiliendarlehens steht. Sinnvoll ist es, die Ausstellung eines Energieausweises mit einer Energieberatung zu verbinden, sodass eventuell weitere sinnvolle Modernisierungsmaßnahmen definiert werden können. Somit ist ein aktueller Energieausweis sowohl für Erst- als auch für Anschlussfinanzierende unbedingt zu empfehlen.

Wohneigentümerinnen und -eigentümer können mit überschaubarem Aufwand und teilweise auch in Eigenleistung die Energieeffizienz ihres Eigentums verbessern. Wer zum Beispiel in einem Bestandsgebäude die Kellerdecke oder die Decke zum Dachboden dämmt, erzielt eine spürbare Verringerung des Energieverbrauchs. Ein hydraulischer Abgleich der Heizung verbessert die Verteilung des Warmwassers spürbar und kostet nicht übermäßig viel Geld.¹