Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Vorfälligkeitsentschädigung beim Baukredit

Manchmal merkt man erst beim zweiten Rechnen, dass der Verkaufserlös kleiner ist als gedacht. Der Kaufpreis steht, die Restschuld ist bekannt, der Notartermin rückt näher. Eigentlich sieht alles sortiert aus.

Dann kommt die Ablösesumme vom Darlehensgeber. Und darin steckt ein Posten, der die Planung noch einmal auf links drehen kann: die Vorfälligkeitsentschädigung.

Vorfälligkeitsentschädigung, Vorfälligkeitszinsen oder Vorfälligkeitsentgelt?

In Schreiben von Darlehensgebern tauchen unterschiedliche Begriffe auf. Gemeint ist meist dasselbe: ein Ausgleich dafür, dass ein Darlehen mit festem Sollzins früher endet als geplant.

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer ist das ein Moment zum Schlucken. Mehrere tausend Euro zusätzlich? Die Forderung kann berechtigt sein, wirkt aber selten auf Anhieb nachvollziehbar.

Rechtlich kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen, wenn der Darlehensgeber durch die vorzeitige Rückzahlung Zinseinnahmen verliert. Nur: Aus einer berechtigten Forderung wird noch keine richtige Zahl. Genau dort lohnt sich der Blick in die Unterlagen.

Erst das Datum, dann die Rechnung

Bevor Sie die Berechnung prüfen, suchen Sie das Auszahlungsdatum. Entscheidend ist der Tag, an dem Ihr Darlehen vollständig ausgezahlt war.

Merken Sie sich dieses Datum

Für § 489 BGB zählt nicht der Notartermin und nicht die Vertragsunterschrift. Entscheidend ist der vollständige Empfang des Darlehens. Ab diesem Tag läuft die Zehnjahresfrist. Ist sie abgelaufen, können Darlehensnehmerinnen und Darlehensnehmer mit sechs Monaten Frist kündigen.

Bei einem klassischen Kauf findet sich dieses Datum meist ohne große Suchaktion. Bei einem Neubau ist es weniger eindeutig.

Beispiel: Neubau mit mehreren Auszahlungen

Bei einem Neubau wird das Darlehen oft in Etappen ausgezahlt: Grundstück, Rohbau, Innenausbau, Außenanlagen. Für die Zehnjahresfrist zählt in der Regel nicht der erste Abruf, sondern die vollständige Auszahlung.

Gerade bei Zinsbindungen über 15 oder 20 Jahre ist das kein Nebenschauplatz. Wenn die vollständige Auszahlung mehr als zehn Jahre zurückliegt und Sie korrekt kündigen, fällt für diese Kündigung in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Das klingt trocken. Auf dem Konto fühlt es sich nicht trocken an.

Wann die Bank Geld verlangen darf

Ist die Zehnjahresfrist noch nicht erreicht, kann der Darlehensgeber grundsätzlich eine Entschädigung verlangen. Häufig passiert das beim Verkauf während der laufenden Zinsbindung.

Die Logik dahinter: Das Geld kommt früher zurück, geplante Zinsen fehlen. Diesen möglichen Zinsschaden darf der Darlehensgeber berechnen. Aber die Berechnung ist nicht in Stein gemeißelt. Sie hängt von Annahmen ab. Und Annahmen sollte man prüfen, vor allem wenn sie mehrere tausend Euro kosten.

Kurz erklärt: Wiederanlagezins

Der Wiederanlagezins zeigt, welchen Ertrag der Darlehensgeber mit dem zurückgezahlten Geld sicher erzielen könnte. Häufig dienen Pfandbriefrenditen oder Renditen von Hypothekenpfandbriefen als Orientierung. Je niedriger dieser Wert angesetzt wird, desto höher kann die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen.

Deshalb reicht der Ablösebetrag allein nicht. Lassen Sie sich zeigen, welcher Wiederanlagezins angesetzt wurde und wie der Rechenweg aussieht. Nicht als Misstrauensvotum. Sondern weil eine nachvollziehbare Rechnung dazugehört.

Aktiv-Passiv oder Aktiv-Aktiv?

Meist rechnen Banken mit der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode. Dabei wird so getan, als würde der zurückgezahlte Betrag sicher am Kapitalmarkt wieder angelegt. Deshalb sind Pfandbriefrenditen beziehungsweise Renditen von Hypothekenpfandbriefen so wichtig.

Es gibt aber auch die Aktiv-Aktiv-Methode. Dabei wird geprüft, welchen Schaden der Darlehensgeber hätte, wenn er das Geld neu als Darlehen ausreicht. Das klingt erstmal greifbarer. In der Praxis kommt es aber stark darauf an, welche Konditionen und Annahmen angesetzt werden.

Für Sie zählt am Ende nicht der Methodenname. Sondern ob der Berechnungsnachweis verständlich zeigt, wie der Betrag entstanden ist.

Sondertilgung ist mehr als Kleingedrucktes

Viele Darlehensverträge enthalten Sondertilgungsrechte. Beim Abschluss klingen sie manchmal wie ein netter Zusatz, den man vielleicht irgendwann nutzt. Bei einer Vorfälligkeitsentschädigung können sie plötzlich sehr konkret werden.

Tipp: Sondertilgungsrechte prüfen

Schauen Sie in Ihrem Vertrag nach, ob jährliche Sondertilgungen vereinbart wurden. Auch ungenutzte Sondertilgungsrechte können die Restschuld in der Berechnung senken und damit den möglichen Zinsschaden.

Wenn ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbart wurde, sollte es in der Berechnung auftauchen. Fehlt es, stimmt die Forderung möglicherweise nicht.

Wenn Sie überschlagen möchten, wie Sondertilgungen Restschuld und Laufzeit verändern, hilft der Tilgungsrechner.

Was nicht mehr anfällt

Im Schreiben steht meist genau, welche Zinsen dem Darlehensgeber entgehen. Zur Rechnung gehört aber auch, was nicht mehr anfällt: Verwaltung bis zum Ende der Zinsbindung und ein Teil des Ausfallrisikos. Diese ersparten Risiko- und Verwaltungskosten müssen berücksichtigt werden.

Wenn diese Abzüge nicht zu sehen sind, fragen Sie nach. Manchmal ist die wichtigste Stelle nicht die größte Zahl, sondern das, was fehlt.

Der Vertrag spricht mit

Gut zu wissen: Vorfälligkeitsjoker

Wenn Pflichtangaben oder die Widerrufsbelehrung fehlerhaft sind, kann das den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung beeinflussen. Das ist rechtlich anspruchsvoll. Lassen Sie den Vertrag prüfen, wenn es um hohe Beträge geht.

Neben der Rechenhöhe lohnt sich ein Blick in den Darlehensvertrag. § 502 BGB kann relevant werden, wenn Pflichtangaben fehlen oder nicht klar genug sind. Dabei geht es vor allem um Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht und zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Das heißt nicht, dass jede holprige Formulierung sofort die Forderung kippt. So bequem ist es nicht. Aber bei hohen Beträgen sollte dieser Punkt nicht einfach durchrutschen.

Wenn der Rechenweg knapp bleibt, wichtige Angaben fehlen oder die Erläuterung eher nach Nebel als nach Klarheit klingt, ist eine fachliche Prüfung sinnvoll. Eine Zahl mit zwei Nachkommastellen sieht exakt aus. Exakt ist aber nicht dasselbe wie nachvollziehbar.

KfW-Darlehen nicht vergessen

Wenn Ihre Finanzierung ein KfW-Darlehen enthält, prüfen Sie diesen Baustein gesondert. Je nach Programm, Laufzeit und Rückzahlungsregel können eigene Bedingungen gelten. Die Ablöse des Hauptdarlehens sagt dann noch nicht alles.

Verkauf ist nicht Umschuldung

Beim Verkauf mindert die Vorfälligkeitsentschädigung den Erlös. Punkt. Wer den Verkaufserlös für die nächste Immobilie braucht, sollte diese Summe früh kennen. Nicht erst, wenn die neue Finanzierung schon auf Kante genäht ist.

Bei einer Umschuldung ist die Rechnung anders. Eine niedrigere Monatsrate wirkt erst einmal angenehm. Klar. Entscheidend ist aber, ob der neue Sollzins die Entschädigung und mögliche Nebenkosten wirklich ausgleicht. Ein Blick auf aktuelle Bauzinsen hilft, den möglichen Vorteil besser einzuordnen.

Kurz gesagt: Nicht nur auf den Monat schauen. Auf die Gesamtkosten schauen. Wenn die Zinsbindung ohnehin bald endet, gehört auch die Anschlussfinanzierung in die Prüfung.

Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzen?

Steuerlich kommt es auf die Nutzung der Immobilie an. Bei selbst genutzten Immobilien lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel nicht absetzen. Bei vermieteten Immobilien kann sie unter Umständen als Werbungskosten relevant sein. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung und bewahren Sie die Unterlagen auf.

Was Sie anfordern sollten

Bitten Sie Ihre Bank nicht nur um den Ablösebetrag. Fordern Sie die vollständige Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an. Am besten ausdrücklich als Berechnungsnachweis.

Prüfen Sie zusätzlich das Datum der vollständigen Auszahlung. Wenn seitdem mehr als zehn Jahre vergangen sind, kann § 489 BGB für Sie entscheidend sein.

Bleibt die Rechnung unklar oder erscheint die Summe ungewöhnlich hoch, holen Sie sich fachliche Unterstützung. Das kann eine Verbraucherzentrale sein, eine spezialisierte Rechtsberatung, eine Steuerberatung oder Ihre Finanzierungsberatung.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann berechtigt sein. Ungeprüft akzeptieren sollten Sie sie trotzdem nicht. Entscheidend ist nicht, wie sauber die Zahl aussieht, sondern ob sie nachvollziehbar berechnet wurde.

Checkliste: Das sollte im Berechnungsnachweis stehen

• Restschuld
• Ablösetermin
• Ende der Zinsbindung
• angesetzter Wiederanlagezins
• verwendete Berechnungsmethode
• Pfandbriefrenditen oder andere Referenzwerte
• berücksichtigte Sondertilgungsrechte
• abgezogene Risiko- und Verwaltungskosten