Immobilien als Kapitalanlage

Ob der Kaufpreis einer Immobilie als Kapitalanlage rentabel ist, lässt sich anhand folgender Kriterien ermitteln:

• Bruttomietrendite: Die Bruttomietrendite setzte die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Eine Kapitalanlage mit 5–6 % Mietrendite rechnet sich in der Regel von Beginn an. In großen Städten können bereits 3–4 % attraktiv sein – wenn die Immobilie zusätzlich Wertsteigerungspotenzial bietet.
• Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten den Kaufpreis decken. Um ihn zu erhalten, dividieren Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Ein guter Mittelwert für den Kaufpreisfaktor liegt bei 18-20, in ländlichen Gegenden kann er bei unter 15 liegen, in großen Metropolen bei bis zu 30. Generell gilt: je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich die Investition.

Die Wirtschaftlichkeit einer vermieteten Immobilie beeinflussen zudem die Kaufnebenkosten sowie sofortige oder zukünftige Sanierungskosten.

Mit unserem Kapitalanlagerechner ermitteln Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung Ihrer Geldanlage in Immobilien.

Für die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage gelten grundsätzlich die gleichen Tipps zur Kalkulation der Tilgung wie bei der Baufinanzierung des eigenen Zuhauses.

Allerdings sollten Sie bei einer Geldanlage in Immobilien einen weiteren Faktor berücksichtigen, der die Wahl der Tilgung und die Höhe der Monatsrate beeinflusst: Ihre voraussichtlichen Mieteinkünfte. Bei einer gut geplanten Finanzierung entspricht die Höhe der monatlichen Nettomieteinnahme der monatlichen Rate. Die Faustformel dafür lautet:

(Monatliche Nettomiete ≥ Monatsrate) + anfallende Nebenkosten

So zahlt sich Ihre Immobilie „praktisch von selbst“ ab und Sie kommen lediglich für anfallende Nebenkosten wie Steuern, Versicherung oder Instandhaltungskosten auf. Informieren Sie sich, wie hoch Sie die Miete für Ihre Kapitalanlage ansetzen können und ermitteln Sie dann mit unserem kostenfreien Tilgungsrechner, wie Sie Tilgung und Rate passend kalkulieren.

Tipp: Planen Sie dabei stets einen finanziellen Puffer ein – falls Ihre Immobilie einmal unvermietet bleibt, müssen Sie während des Leerstands die Raten selbst bezahlen können.

Grundsätzlich gilt: Wer mehr Eigenkapital mitbringt, erhält in der Regel Zugang zu einer größeren Auswahl an Banken und profitiert häufig von besseren Konditionen. Wir empfehlen einen Eigenkapitaleinsatz der Kaufnebenkosten plus zusätzlich 5 bis 10 % des Kaufpreises. Ein zu hoher Eigenkapitalanteil von 50 % oder mehr ist in der Regel nicht empfehlenswert, da dadurch die Eigenkapitalrendite sinken kann.

Bei einer finanzierten Immobilie sollte die Rendite mindestens so hoch sein wie der Zinssatz des Immobilienkredits. Ideal ist es, wenn die Rendite deutlich höher ist, um auch laufende Kosten und Risiken wie eventuelle Mietausfälle abzudecken.

Eine Kapitalanlage mit 5–6 % Mietrendite rechnet sich in der Regel von Beginn an. In größeren Städten können bereits 3–4 % attraktiv sein, wenn sich zusätzlich Wertsteigerungspotenzial bietet. Entscheidend ist immer die Strategie: Sofortige Rendite oder langfristiger Vermögensaufbau – beides kann sich lohnen, wenn Lage, Finanzierung und Konzept zusammenpassen.

Für eine detaillierte Berechnung empfehlen wir drei relevante Formeln zur Kalkulation der Eigenkapital-, der Objekt- und der Brutto- und Nettomietrendite. Weitere Informationen, die Formeln zur Berechnung sowie Beispielrechnungen finden Sie im Ratgeberartikel "Rendite berechnen".

Die Antwort auf die Frage nach dem „Wann?“ lautet: mit der richtigen Planung von Anfang an. Dazu sollten Sie folgende Faktoren für die finanzielle Rentabilität Ihrer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage berücksichtigen:

• Bruttomietrendite von mindestens 5-6 %, in Großstädten auch 3-4 % möglich
• Kaufpreisfaktor von unter 20
• Positiver Cashflow
• Gute Vermietbarkeit/konstante Vermietung
• Lage und Zustand der Immobilie

Tipp: Erstellen Sie sich für Ihre Geldanlage in Immobilien einen Businessplan, der alle Eventualitäten berücksichtigt. Nutzen Sie dazu auch unseren Kapitalanlagerechner, mit dem Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung ermitteln.

In Deutschland gehören etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen privaten Vermieterinnen und Vermietern. Aus gutem Grund: Immobilien sind eine stabile Wertanlage – im Volksmund werden sie auch als „Betongold“ bezeichnet. Was macht die Investition in Anlageimmobilien so interessant? Aus den vielen Vorteilen, die diese Anlageform bietet, sind dies die vier wichtigsten:

Die Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage:

• Passives Einkommen: Mieteinnahmen erzielen Sie nicht durch Ihre Arbeitsleistung, sondern durch Ihre Investition. So können Sie sicher sein, jederzeit über ein Zusatzeinkommen zu verfügen – auch während einer beruflichen Auszeit, bei Berufsunfähigkeit oder im Ruhestand.
• Steuervorteile: Bei einer Immobilie als Kapitalanlage können zahlreiche Ausgaben steuerlich geltend gemacht werden – unter anderem die Zinskosten der Finanzierung.
• Sicherheit: Die Geldanlage in Immobilien ist – insbesondere im Vergleich zur Anlage in Wertpapieren – mit einer sehr stabilen Wertentwicklung verbunden, weitgehend unabhängig von Schwankungen an den globalen Märkten oder Inflation.
• Altersvorsorge: Ein Anlageobjekt trägt durch laufende Mieteinnahmen zum Vermögensaufbau bei, zudem kann es im Alter verkauft oder als Alterswohnsitz selbst genutzt werden.

Die Nachteile einer Immobilie als Kapitalanlage:

• Hoher Kapitaleinsatz für den Eigenkapitalanteil beim Kauf der Immobilie.
• Nebenkosten sowohl beim Kauf als auch während der Vermietung (laufende Kosten).
• Gebundenes Kapital, das bei dringendem Kapitalbedarf nicht direkt zur Verfügung steht, da der Verkauf einer Immobilie Zeit in Anspruch nimmt.
• Risiken wie Leerstand, ausbleibende Mietzahlungen oder neue Gesetze, die in Ihre Mietpreisgestaltung eingreifen.
• Zeit und Aufwand durch Vermieteraufgaben, Steuererklärungen, Abrechnungen und weitere Verwaltungsaufwände.