Mietpreis ermitteln und erhöhen - so geht´s
Wie ermittelt man den Mietpreis? Wann darf ich die Miete erhöhen? Hier finden Sie wichtige Infos zum Thema Miete berechnen.
von Christian Hanke in München, aktualisiert am 02.03.2026
Vergleichsmiete ermitteln
Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen, übernehmen Sie automatisch den bestehenden Mietvertrag. Vor einer wirtschaftlichen Bewertung sollten Sie daher prüfen, wie sich die aktuelle Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete darstellt.
Die Mieten vergleichbarer Wohnungen können Sie über den Mietspiegel der Kommune recherchieren. Auch Mietdatenbanken oder Online-Portale liefern erste Anhaltspunkte. Für eine rechtssichere Mieterhöhung sind jedoch ausschließlich gesetzlich anerkannte Begründungsmittel zulässig – insbesondere:
Die Mieten vergleichbarer Wohnungen können Sie über den Mietspiegel der Kommune recherchieren. Auch Mietdatenbanken oder Online-Portale liefern erste Anhaltspunkte. Für eine rechtssichere Mieterhöhung sind jedoch ausschließlich gesetzlich anerkannte Begründungsmittel zulässig – insbesondere:
- ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel, wenn es keinen qualifizierten gibt
- die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen
- ein Sachverständigengutachten
Online-Rechner ersetzen diese Begründung nicht, können jedoch zur ersten Orientierung dienen.
Bereits vor dem Ankauf ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang die bestehende Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. So lassen sich mögliche Anpassungen realistisch in die Renditekalkulation einbeziehen.
Bereits vor dem Ankauf ist zu prüfen, ob und in welchem Umfang die bestehende Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. So lassen sich mögliche Anpassungen realistisch in die Renditekalkulation einbeziehen.
Welche Form von Mietverträgen gibt es?
Ermitteln Sie die Nettomietrendite Ihres Wunschobjekts.
- Die Kaltmiete (Nettomiete oder Grundmiete) bezieht sich ausschließlich auf die Nutzung der Wohnfläche. Die Betriebs- und Nebenkosten werden separat in Rechnung gestellt. Für die Kaltmiete wird die Wohnfläche mit dem Preis pro Quadratmeter multipliziert. Sämtliche Betriebskosten bezahlen die Mieterinnen und Mieter gesondert.
- Die Betriebskosten setzen sich zusammen aus warmen (Heizung, Warmwasser) und kalten Betriebskosten (Wasserversorgung, Abwasser, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausverwaltung, umgelegte Grundsteuer, Gebäudeversicherungen…). Bei Betriebskostenpauschalen können Sie sich mit dem Zusatz „Ist eine Betriebskostenpauschale vereinbart, bleiben Erhöhungen oder Ermäßigungen gemäß 560 BGB vorbehalten“ absichern. Am Jahresende erfolgt eine Abrechnung, bei der die tatsächlichen Kosten mit den Vorauszahlungen verglichen werden. Je nach Verbrauch kann es zu Nachzahlungen oder Rückzahlungen kommen.
- Die Bruttokaltmiete besteht aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten, die im Mietvertrag festgesetzt sind. Heizung und Warmwasser werden gesondert abgerechnet.
- Die Teilinklusivmiete ist eine Kombination aus Brutto- und Nettokaltmiete. Hier werden nicht-verbrauchsabhängige Positionen der kalten Betriebskosten wie Hausmeister oder Müllabfuhr eingerechnet.
Mietpreis kalkulieren
Sie haben den Mietspiegel und die Vergleichsmieten zu Rate gezogen? Dann geht es jetzt darum, Ausstattung, Lage und Nachfrage im Detail zu bewerten. Ein hochwertiger Parkettboden, eine Dachterrasse oder eine energetische Modernisierung können sich wertsteigernd auswirken. Den rechtlichen Rahmen geben die ortsübliche Vergleichsmiete sowie – sofern anwendbar – die Mietpreisbremse vor. Eine nachhaltige Kalkulation berücksichtigt nicht nur das aktuelle Marktniveau und den Zustand der Immobilie, sondern auch gesetzliche Begrenzungen wie die Kappungsgrenze oder Mietpreisbremse sowie die Entwicklung des Standortes und mögliche Modernisierungspotentiale.
Mieterhöhung im Rahmen von Mietspiegel und Kappungsgrenze
Möchten Sie die Miete erhöhen, ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete der gesetzliche Regelfall (§ 558 BGB). Voraussetzungen:
- Die Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert.
- Innerhalb von drei Jahren darf sie – je nach Region – um maximal 20 % steigen. In angespannten Wohnungsmärkten kann die Kappungsgrenze per Landesverordnung auf 15 % abgesenkt sein.
- Die verlangte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und nachvollziehbar begründet werden. Die Mietpartei hat anschließend zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Erfolgt keine Zustimmung, muss diese gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden – eine automatische „stillschweigende Zustimmung“ tritt nicht ein.
Erhöhung bei Staffelmiete und Indexmiete
Staffelmiete
Bei einer Staffelmiete werden künftige Erhöhungen bereits im Mietvertrag als feste Beträge vereinbart. Eine gesonderte Begründung ist bei Eintritt der jeweiligen Staffel nicht erforderlich. Zu beachten gilt:
- Die Staffelmiete bietet Planungssicherheit, kann jedoch bei stark steigenden Vergleichsmieten weniger flexibel sein.
- Während der Laufzeit sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind nur eingeschränkt möglich.
- In Gebieten mit Mietpreisbremse muss bereits die Ausgangsmiete zulässig sein.
Indexmietvertrag
Bei der Indexmiete orientiert sich die Miete am Verbraucherpreisindex (VPI). Eine Anpassung ist jeweils möglich, wenn sich der Index seit der letzten Erhöhung verändert hat – frühestens jedoch ein Jahr nach der letzten Anpassung. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht den VPI jedes Jahr und daraufhin können Sie die Miete entsprechend dem Index anpassen. Gilt eine Mietpreisbremse, muss nur die Anfangsmiete darunter liegen. Danach kann die Indexmiete entsprechend dem VPI erhöht werden.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung der Wohnung kann ein Teil der Investitionskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden (§ 559 BGB). Bis zu 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten dürfen dauerhaft auf die Jahresnettokaltmiete aufgeschlagen werden.
Wichtig ist die Abgrenzung: Eine Modernisierung liegt vor, wenn der Wohnwert nachhaltig erhöht oder Energie eingespart wird (zum Beispiel energetische Sanierung, neue Fenster, Heizungstausch, Balkonanbau). Reine Reparaturen oder kosmetische Maßnahmen gelten nicht als Modernisierung. Die Arbeiten müssen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Inklusive Angaben zum Zeitraum, in dem die Maßnahmen laufen und der geplanten Erhöhung der Miete. Wurden für die Maßnahmen Fördermittel in Anspruch genommen, müssen diese Beträge von den Kosten abgezogen werden. Nach der Modernisierung darf die Miete innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen (bei niedriger Ausgangsmiete 2 Euro pro Quadratmeter).
Immobilie über die Miete finanzieren
Wenn die Kaltmiete marktgerecht kalkuliert ist, kann die Immobilie unter Umständen weitgehend über den Mietzins finanziert werden. Neben der Kreditrate sollten auch Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten berücksichtigt werden. Banken erkennen die Mieteinnahmen als Einkommen an. Das verbessert die Bonität und damit die Finanzierungskonditionen.
Gut zu wissen
Die Rendite spielt eine wichtige Rolle beim Kauf einer vermieteten Immobilie. Sie wird als Bruttorendite und Nettorendite berechnet.
Fazit: Mieterhöhung innerhalb klarer Regeln
Der Gesetzgeber hat klar geregelt, wann die Erhöhung der Miete möglich ist und was dabei von Seiten der Vermieterin und des Vermieters zu beachten ist.
Eine professionelle Vermietung zeichnet sich durch sorgfältige Planung, rechtliche Sicherheit und einen respektvollen Umgang mit der Mietpartei aus. So lassen sich wirtschaftliche Interessen und stabile Mietverhältnisse langfristig in Einklang bringen.
Eine professionelle Vermietung zeichnet sich durch sorgfältige Planung, rechtliche Sicherheit und einen respektvollen Umgang mit der Mietpartei aus. So lassen sich wirtschaftliche Interessen und stabile Mietverhältnisse langfristig in Einklang bringen.
Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels wurden sorgfältig recherchiert, ersetzen jedoch keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
