Mietrendite Rechner: Cashflow für Anlageimmobilien berechnen

Bei einer finanzierten Immobilie sollte die Rendite mindestens so hoch sein wie der Zinssatz des Immobilienkredits. Ideal ist es, wenn die Rendite deutlich höher ist, um auch laufende Kosten und Risiken wie eventuelle Mietausfälle abzudecken.

Für eine detaillierte Berechnung empfehlen wir drei relevante Formeln zur Kalkulation der Eigenkapital-, der Objekt- und der Nettomietrendite. Weitere Informationen, die Formeln zur Berechnung sowie Beispielrechnungen finden Sie im Ratgeberartikel "Rendite berechnen".

Die Antwort auf die Frage nach dem „Wann?“ lautet: mit der richtigen Planung von Anfang an. Dazu sollten Sie folgende Faktoren für die finanzielle Rentabilität Ihrer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage berücksichtigen:

• Bruttomietrendite von mindestens 5 %
• Kaufpreisfaktor von unter 20
• Positiver Cashflow
• Gute Vermietbarkeit/konstante Vermietung
• Lage und Zustand der Immobilie

Tipp: Erstellen Sie sich für Ihre Geldanlage in Immobilien einen Businessplan, der alle Eventualitäten berücksichtigt. Nutzen Sie dazu auch unseren Kapitalanlagerechner, mit dem Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung ermitteln.

Der Zeitpunkt, ab dem sich der Immobilienkauf gegenüber dem Mieten wirtschaftlich lohnt, wird auch als Break-Even-Point bezeichnet. Ihr aufgebautes Vermögen durch die eigene Immobilie ist dann trotz Kaufnebenkosten, Zinsen und Instandhaltung höher als die durchschnittliche Wertsteigerung alternativer Sparanlagen bei gleichzeitigen Mietzahlungen.

Wann der Break-Even-Point erreicht ist, hängt vom individuellen Vorhaben und von folgenden Faktoren ab:

• Kaufpreis der Immobilie und Kaufnebenkosten
• Konditionen der Baufinanzierung (Eigenkapitalanteil, Zinssatz, Tilgung)
• Wertentwicklung der Immobilie
• Höhe der aktuellen Miete und zukünftiger Mietsteigerungen
• Verzinsung alternativer Anlageformen

Im Schnitt liegt der Break-Even-Point für den Wechsel von Miete zu Eigentum bei einer Haltedauer von zehn bis 15 Jahren. Er wird umso früher erreicht, je günstiger der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete ist, je stärker die Mieten steigen und je niedriger die Kaufnebenkosten und Zinsen sind. Wer nur wenige Jahre in der Immobilie bleiben möchte, sollte meist weiter mieten – bei langfristiger Nutzung hingegen lohnt sich der Kauf oft deutlich früher.

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn Sie mit einem eher langfristigen Anlagehorizont planen. Über die Jahre hinweg erzielen Sie durch die Vermietung laufend Mieteinnahmen, gleichzeitig steigen in der Regel der Immobilien- und Bodenwert. So lässt sich im Falle eines späteren Verkaufs noch einmal Gewinn erzielen.

Besonders lohnende Zeitpunkte für die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage sind:

• ... wenn andere Kapitalanlagen nur gering verzinst werden, während die Bauzinsen niedrig sind. In diesem Fall sorgen Anlagen wie Festgeld oder Sparverträge für kleine Zinserträge – die Immobilienfinanzierung ist dagegen mit wenig Zinskosten verbunden, wodurch die Mietrendite höher ausfällt.
• … wenn die Immobilienpreise gerade stagnieren oder fallen oder Signale erkennbar sind, dass die Immobilienpreise absehbar wieder steigen werden.

Ein günstiger Kaufpreis ermöglicht niedrigere Finanzierungskosten und bietet Potenzial für eine ausgeprägte Wertsteigerung sobald die Immobilienpreise wieder steigen.

Fazit: Bei einer Halteabsicht von mindestens zehn Jahren, bei günstiger Finanzierung und attraktivem Kaufpreis sind Immobilien in der Regel eine lohnende Kapitalanlage. Achten Sie bei der Wahl der Immobilie auf Lage und Zustand sowie auf die zu erwartende Mietrendite und behalten Sie die Entwicklung der Bauzinsen im Blick.