INTERHYP-ZINSBERICHT VOM 6. FEBRUAR 2017

Baugeld 2017: Zaghafte Konjunkturerholung spricht für Aufwärtstrend

(München, 6. Februar 2017) Das Jahr 2017 hat für Immobilienkäufer mit Finanzierungsbedarf mit günstigen Baugeldkonditionen begonnen - trotz des Anstiegs am Jahresende 2016. Seit Januar bewegen sich die Zinsen weitgehend seitwärts. Allerdings bahnt sich möglicherweise eine grundlegende Veränderung an: Während 2016 in puncto Konjunktur, Arbeitslosigkeit und Inflation kein eindeutiger Trend erkennbar gewesen ist, lassen diverse aktuelle Marktdaten erstmals seit vielen Jahren die Hoffnung zu, dass die europäischen Konjunkturprogramme und die ultralaxe Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zaghaft Wirkung entfalten.

So legte beispielsweise die Teuerung in Deutschland deutlich zu. Sie stieg nach 1,7 Prozent im Dezember auf 1,9 Prozent im Januar. Die Arbeitslosenquoten in Europa verharren auf dem niedrigsten Stand seit sieben Jahren - selbst wenn sich in Nord- und Südeuropa weiterhin ein sehr heterogenes Bild bei der Beschäftigung offenbart. Während die Quote in Deutschland und Großbritannien deutlich unter 10 Prozent liegt, beträgt sie in Spanien über 19 Prozent. Allerdings: 2013 lag die Quote in Spanien noch bei 26 Prozent. Auch die Börsen legte seit dem Wahlsieg Trumps zu - Dax, Dow Jones und Euro Stoxx stiegen je um rund zehn Prozent.

Wenn sich der Erholungskurs fortsetzt, wird dies nicht ohne Auswirkung auf die Politik der Zentralbanken bleiben. Die amerikanische Notenbank Fed hatte Mitte Dezember bereits die Leitzinsen angehoben und weitere Zinsschritte für 2017 angekündigt. Die EZB indes hatte bei ihrer ersten Sitzung Mitte Januar klargestellt, weiter an ihrem Kurs festzuhalten. Allerdings mehren sich nicht erst seit den sehr positiven Inflationsdaten im Januar die Stimmen, die einen Ausstieg der EZB aus der lockeren Geldpolitik fordern. Dies geschieht nicht nur vor dem Hintergrund niedriger Sparzinsen. Nicht wenige Kritiker weisen zudem darauf hin, dass die lockere Geldpolitik zu einer sehr hohen Nachfrage an den Aktien- und Immobilienmärkten geführt hat - und damit zu starken Kurs- und Preisanstiegen.

Wie aus dem Interhyp-Bauzins-Trendbarometer hervorgeht, sieht die Mehrheit der Experten kurzfristig zunächst gleichbleibende Konditionen am Markt - und führt dafür häufig die politischen Unsicherheiten an. So erklärt der Experte der MünchenerHyp: "Nachdem nun Donald Trump in den USA das Regierungszepter in der Hand hat, wird die gegenwärtige Unsicherheit an den Kapitalmärkten sicherlich im Verlauf des Jahres 2017 erhalten bleiben. Man muss abwarten, welche der geplanten Maßnahmen die neue US-Regierung nun wirklich umsetzt, was bei dem protektionistischen Charakter der Entscheidungen möglicherweise mittelfristig das weltweite Wirtschaftswachstum hemmt. Unseres Erachtens wird aber im ersten Quartal in den USA auch unter Trump das US-Konjunkturwachstum nicht massiv über die aktuell prognostizierten Raten hinausgehen. Gepaart mit der weiterhin lockeren Geldpolitik der EZB, sehen wir deshalb kurzfristig keine starken Zinssteigerungen im Euroraum."

Der Chefvolkswirt der ING-DiBa führt aus: "Trotz der erwarteten Zinserhöhung der Fed im März könnten weitere Enttäuschungen der Märkte über die Politik des neuen amerikanischen Präsidenten die Aufwärtsbewegung der Kapitalmarktzinsen stoppen. Auch in der Eurozone sollten Spekulationen über ein frühzeitiges Ende des Anleihekaufprogramms wieder verschwinden, sobald deutlich wird, dass die EZB nicht unter deutscher Kritik weichen wird."

Der Experte der PSD Bank RheinNeckarSaar sieht ebenfalls den Einfluss der Notenbanker: "In der letzten Sitzung der EZB wurden keine Änderungen der Leitzinsen beschlossen. Da die Hypothekenzinsen damit in einem großen Zusammenhang stehen, sollten sich die niedrigen Zinsen zunächst fortsetzen."

Nachdem Baugeldkonditionen am Jahresende angestiegen waren, erwartet der Experte der HypoVereinsbank in den nächsten Wochen ebenfalls eine Seitwärtsbewegung: "Eine Reihe von Faktoren hat zu einem Anstieg der Kapitalmarktrenditen (10 Jahre) in den vergangenen Wochen um etwa 30 Basispunkte geführt. In Deutschland und Europa war der Anstieg der Inflationsrate im Dezember stärker als erwartet. Zudem waren die Konjunkturindikatoren weltweit besser als antizipiert. Nicht zuletzt nahm in den USA die Trump-Rallye mit unter anderem steigenden Renditen wieder Fahrt auf. Vom derzeitigen Niveau von etwa 0,50 Prozent (10-jährige Bundesanleihen) sehen wir wenig Spielraum nach oben."

Sowohl Commerzbank als auch Postbank führen politische Unsicherheiten an. "Kurzfristig dürften die Rentenmärkte weiter von größeren Ausschlägen geprägt sein. Die Renditen dürften dabei noch etwas steigen. Die höheren Inflationsraten belasten ebenso wie die regen Emissionstätigkeiten und der Gegenwind von steigenden amerikanischen Zinserwartungen. Steigende politische Unsicherheiten vor den Präsidentschaftswahlen in Frankreich im Frühjahr oder den möglicherweise noch in diesem Jahr stattfindenden vorgezogenen Parlamentswahlen in Italien lassen dabei die Risikoaufschläge gegenüber Bundesanleihen steigen", erläutert der Experte der Commerzbank.

Und die Postbank-Experten erklären: "Die Renditen am deutschen Kapitalmarkt haben sich zuletzt vor dem Hintergrund guter Konjunkturdaten und einer steigenden Inflationsrate im Euroraum erhöht. Damit ist unserer Ansicht nach aktuell aber schon einiges an Konjunkturoptimismus eingepreist. Dagegen werden die erheblichen politischen Risiken, die zum Beispiel aus dem bevorstehenden Brexit-Antrag, den anstehenden, zahlreichen Wahlen in Ländern des Euroraums oder auch dem Agieren der neuen Administration in den USA resultieren, von den Marktteilnehmern weitgehend ausgeblendet. Sie dürften in den kommenden Monaten wieder stärker in den Fokus rücken und könnten dann die Kapitalmarktzinsen zwischenzeitlich auch unter das derzeitige Niveau drücken, bevor diese nachfolgend im Zuge einer Fortsetzung der konjunkturellen Erholung wieder steigen. Insgesamt spricht dies für zunächst vergleichsweise stabile Hypothekenzinsen."

INTERHYP-BAUZINS-TRENDBAROMETER

Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer beruht auf den Aussagen des Expertenpanels*.

Im weiteren Jahresverlauf 2017 indes prognostizieren sieben von zehn befragten Experten steigende Zinsen - und damit steigende Finanzierungskosten für Häuslebauer. Die Argumentationen sind unterschiedlich. Der Experte der Allianz vermutet einen kontinuierlichen leichten Zinsanstieg, "obwohl die EZB signalisiert hat, die bereitgestellte Liquidität nicht zu reduzieren". Ein Experte der Sparkasse zu Lübeck sieht fundamentale Faktoren für steigende Zinsen. "Höhere Inflationserwartungen und eine verbesserte Prognose für die wirtschaftliche Entwicklung in der Eurozone sollten zu einem moderaten Anstieg der langfristigen Zinsen führen", erklärt er und schränkt aber ein: "Dabei ist das Potenzial für den Renditeanstieg überschaubar, da die EZB weiterhin an ihrer expansiven Geldpolitik festhält."

Die HypoVereinsbank behält längerfristig vor allem die Renditen der Staatsanleihen im Blick: "Auf mittlere bis lange Sicht sollte vor allem die aufkommende Diskussion über das Ende der Anleihekäufe durch die EZB die Kurse belasten und damit einen Renditeanstieg auslösen." Mit den Konjunkturdaten begründet der Experte der MünchenerHyp einen möglichen Zinsanstieg. "Im Jahresverlauf sollte sich in Europa allerdings der Erholungsprozess der Konjunktur fortsetzen, der dann auch in höheren Finanzierungskosten für Immobilienfinanzierungen münden wird. Die EZB wird sich zusätzlich im zweiten Halbjahr wieder über einen möglichen Ausstieg aus der extrem lockeren Geldpolitik äußern müssen und somit Zinserhöhungserwartungen Unterstützung geben."

So sehr die Experten angesichts der Notenbankpolitik und anziehender Wirtschaftsdaten das Potenzial hin zu höheren Konditionen sehen, so sind sie doch weitgehend einig darin, dass der Anstieg nicht allzu hoch ausfallen dürfte.

"Die EZB wird zwar ihr Anleihekaufprogramm bis Ende 2017 durchziehen, was den Anstieg der Renditen tendenziell begrenzt. Es zeichnet sich aber ab, dass die EZB danach an Grenzen stößt und die Käufe im kommenden Jahr zurückgefahren werden. Anleihen aus den Peripheriestaaten dürften darunter stärker leiden, während die regulatorisch-motivierte Nachfrage nach sicheren Bundesanleihen hoch bleibt. Aufgrund des sich abzeichnenden Schwenks in der Geldpolitik sind neue Tiefstände bei den Renditen unwahrscheinlich. Mittelfristig sehen wir die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen in einer Spanne zwischen 0,2 und 0,6 Prozent", führt beispielsweise der Experte der Commerzbank aus.

Das Jahr 2017 hat für Immobilienkäufer mit weiterhin niedrigen Zinsen begonnen. Allerdings gibt es aktuell handfeste Faktoren, die im Jahresverlauf für einen Zinsanstieg sprechen. Ab wann die Konditionen anziehen - und in welchem Umfang - hängt von der Nachhaltigkeit der Inflation, der Konjunkturerholung sowie der Frage ab, wann auch die EZB nach der Fed den geldpolitischen Kurs straffen will. Gleichzeitig muss sich die Konjunkturerholung in 2017 gegen politische Unsicherheiten behaupten, was das Aufwärtspotenzial der Zinsen für Immobilienkredite nach oben begrenzt. Solange Deutschland europaweit seine stabile Stellung behaupten kann, werden Investoren deutsche Staatsanleihen suchen, was die Renditen niedrig hält.

Was die jüngste Entwicklung konkret bedeutet, zeigt das nachfolgende Finanzierungsbeispiel: Die Zehnjahreskonditionen liegen aktuell vielfach bei: 1,41% gebundener Sollzinssatz / 1,42% effektiver Jahreszins**. Für eine Monatsrate von 1.000 Euro lässt sich mit dem genannten Zinssatz ein Netto-Darlehensbetrag von rund 352.000 Euro aufnehmen**. Diese Darlehenshöhe gilt bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent.

Bei drei Prozent Anfangstilgung läge die mit 1.000 Euro zu finanzierende Darlehenshöhe bei rund 272.000 Euro.

Unsere aktuelle Interhyp-Wohntraumstudie hat gezeigt, dass die Mehrheit der Deutschen sehr realistische Wohnträume hat. Viele wünschen sich ein solides Einfamilienhaus. Damit der Immobilienkauf ein solides Investment wird, muss nicht nur das Objekt zum Käufer passen und zu einem nachhaltig erzielbaren Preis erworben werden. Ebenso kommt es darauf an, dass die Finanzierung der Immobilie auf Dauer für den Kreditnehmer tragfähig ist. Dazu gehört zum einen eine angemessene Unterlegung der Finanzierung mit Eigenkapital. Denn: Je mehr Eigenkapital, desto weniger Fremdkapital ist notwendig und umso niedriger sind die Zinsen und die zu erwartende Restschuld. Zum anderen ist und bleibt die Geschwindigkeit wichtig, mit der Käufer ihr Darlehen zurückführen. Wir empfehlen auch 2017, hohe Tilgungsquoten von mindestens drei Prozent zu vereinbaren.

* Interhyp-Bauzins-Trendbarometer: Für diese Ausgabe haben uns Experten der Allianz, der Commerzbank, der ING-DiBa, der HypoVereinsbank, der MünchenerHyp, der Postbank, der PSD Bank Rhein-Ruhr, der PSD Bank RheinNeckarSaar, der Sparkasse Hannover und der Sparkasse zu Lübeck ihre Einschätzung zur kurz- sowie mittel- und langfristigen Zinsentwicklung gegeben. Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer sagt aus, wieviel Prozent der Experten jeweils die Antwort "fallend", "steigend" oder "gleichbleibend" angegeben haben.

** Repräsentatives Beispiel: Bei 2/3 der durch die Vermittlung der Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18 in 80807 München, zustande kommenden Verträge, erhalten Interhyp-Kunden einen festen Sollzins von 1,39% p.a. und einen effektiven Jahreszins von 1,40% p.a., unter Berücksichtigung folgender Annahmen: Nettodarlehensbetrag 200.000 Euro (Kaufpreis der Immobilie 250.000 Euro), Tilgung 3% p.a., Laufzeit des Verbraucherdarlehensvertrages 27 Jahre und 6 Monate, 10 Jahre Sollzinsbindung, pro Jahr 12 Ratenzahlungen in der Höhe von 732 Euro. Weitere etwaige Gebühren (z.B. Teilauszahlungszuschläge, Auslagen (z.B. Grundbuchkosten)) und sonstige Kosten können anfallen. Sofern der Darlehensnehmer diese im Zusammenhang mit dem Vertrag zu tragen hat, kann sich der effektive Jahreszins erhöhen. Der zu zahlende Gesamtbetrag während der Sollzinsbindung beläuft sich auf 89.000 Euro. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung beträgt 135.670 Euro. Weitere Voraussetzungen: Einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation, erstrangige Besicherung über ein Grundpfandrecht, Auszahlung in einer Summe. Die Konditionen können auch regional sowie von weiteren Faktoren abhängig sein.