Worauf Sie beim Hausbau achten sollten

Finanzierungsplan für den Bau: Grundlage jeder guten Bauplanung

Wichtig für das Gelingen des Hausbauprojekts ist exaktes Kalkulieren. Weil beim Bau nicht alles nach Plan läuft, sollten Bauherren darauf gefasst sein, dass zusätzliche Kosten entstehen können.

Auf die tatsächlichen Kosten achten

Tipp 1: Puffer einplanen

Kalkulieren Sie bei den Baukosten eher großzügig und planen Sie einen gewissen Puffer ein, zehn Prozent höhere Kosten kommen durchaus vor. Viele Banken bieten die Möglichkeit gegen Ende der Bauphase einen Teil des Darlehens zu stornieren. Selbst wenn eine Stornierung nicht möglich ist, lässt sich das Geld meist mit einer Sondertilgung in die Finanzierung einbringen. So vermeiden Sie teure Nachfinanzierungen.

Tipp 2: Bauverzögerungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen

Tipp 3: Kosten gut einschätzen

Denken Sie an alle Kosten: Auch an die Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, aber auch an Erschließungskosten, auch an die Hausanschlüsse oder mögliche Sonderwünsche, etwa bei den Außenanlagen. Falls Sie Eigenleistung erbringen wollen, überschätzen Sie sich nicht und kalkulieren Sie Zeit, Kraft und Kosteneinsparung realistisch.

Welche finanziellen Mittel stehen zur Verfügung?

Falls Sie bislang kein Haushaltsbuch mit Einnahmen und Ausgaben geführt haben, sollten Sie sofort eins anlegen. Nur mit einer soliden Buchführung können Sie zuverlässig ermitteln, wie viel "Haus" Sie sich eigentlich leisten können.

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Den passenden Kredit finden

Jetzt sind Sie optimal vorbereitet, um den passenden Kredit zu finden. Sie können eine Finanzierungsanfrage online stellen oder mit einem Interhyp-Finanzierungsberater persönlich Ihr Vorhaben durchsprechen. Sie haben auch die Möglichkeit, sich klassisch in einer der über 100 Niederlassungen und Geschäftsstellen beraten zu lassen.

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Das Baugrundstück

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Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt dieser die Möglichkeiten, die das Haus bietet. Oftmals wird die Anzahl der Vollgeschosse sowie die Dachform und -neigung vorgeschrieben, teilweise auch die Trauf- oder Firsthöhe. Da in den letzten Jahren Häuser im "Bauhaus-Stil" im Trend liegen und das knappe Gut Boden effizient genutzt werden soll, dürfen öfter auch zwei Vollgeschosse gebaut werden. Auch das Baufenster, die tatsächlich bebaubare Fläche, wird manchmal festgelegt. Wichtige Größe sind die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ). Sie geben Auskunft darüber, wie viel Fläche bebaut werden darf bzw. wie groß die Wohnfläche der Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf.

Gerade in gewachsenen Wohngebieten gibt es öfter keinen Bebauungsplan. Dann gilt das Baugesetzbuch, das in §34 vorschreibt, dass sich ein Gebäude "in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt". Architekten und Haushersteller, die die Baubehörde vor Ort gut kennen, können hier durchaus einen gewissen Gestaltungsspielraum schaffen.

"Wer ein Grundstück bebauen oder baulich nutzen will, muss wissen, ob das Baurecht dies zulässt", gibt die Bundesnotarkammer zu bedenken. "Dies erfordert in der Regel eine planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung, die vor Abschluss des Notarvertrages stattfinden muss. Unerlässlich sind daher Vorgespräche des Käufers mit dem Architekten und den zuständigen Ämtern." Dazu zählen etwa das Liegenschaftsamt, das Bauamt, der Bürgermeister, eventuell auch die untere Wasserbehörde. Und zwingend ist ein Blick ins Grundbuch, in dem alle wichtigen Informationen zum Grundstück aufgeführt sind, z.B. eventuelle Lasten, die auf den neuen Eigentümer übergehen.

Bebauungsplan studieren oder Bauvoranfrage stellen

Empfehlenswert ist es auch, das Grundstück auf Altlasten, Baulasten oder einen bestehenden Pachtvertrag zu prüfen. Letzterer besteht auch bei einem Verkauf des Grundstücks weiter. Dringend anzuraten ist eine Bauvoranfrage. Ein aus der Anfrage resultierender Bauvorbescheid gibt Bauherren Sicherheit, dass sich die Behörde in aller Regel auch in der letztendlichen Baugenehmigung nicht querstellen wird. Im Fall einer negativ beschiedenen Bauvoranfrage kann der Interessent rechtzeitig Abstand vom Grundstückskauf nehmen.

Vorhandene Infrastruktur überprüfen

Beschaffenheit des Grundstücks: Entspricht es den eigenen Vorstellungen?

Die Baupartner

Wege zum eigenen Haus gibt es viele: vom Bausatz, der in Eigenleistung verbaut wird, über das vom Architekten geplante Eigenheim bis hin zum schlüsselfertig gekauften Haus.

Der Architekt

Falls Sie Ihr Traumhaus nach Ihren eigenen Vorstellungen konzipieren und realisieren möchten, ist ein Architekt ein geeigneter Ansprechpartner. Je nach vereinbartem Leistungsumfang plant er mit der Bauherrschaft gemeinsam das Bauvorhaben, unterstützt bei der Vergabe der Aufträge und überwacht später den Fortgang auf der Baustelle bis hin zur Schlussabnahme. Entsprechend sorgfältig sollten Sie Ihren Architekten auswählen. Holen Sie bei Ihrer Recherche auch Empfehlungen Ihrer Freunde und Bekannten ein. Lassen Sie sich einige Objekte ausgewählter Architekten zeigen und prüfen Sie, ob Baustil und der persönliche Eindruck des Architekten mit Ihren Vorstellungen übereinstimmen. In einem Kennenlerngespräch können Sie prüfen, ob die Chemie stimmt.

Grundlage der Honorierung des Architekten ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI. Bis vor Kurzem regelte diese verbindlich die Mindest- oder Höchsthonorarsätze. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes hat dies untersagt. Die Regelungen, die die HOAI für die Kalkulation der Honorare enthält, werden aber beibehalten. Das entsprechend ermittelte Honorar ist jetzt aber verhandlungsfähig, kann also in beide Richtungen geändert werden. Somit enthält die HOAI nur noch unverbindliche Honorarempfehlungen, die eine Orientierung für die Honorarhöhe im Einzelfall bieten.

Baut ein Bauherr mit einem Architekten, werden die einzelnen Gewerke ausgeschrieben. Erhält ein Handwerker für ein bestimmtes Gewerk den Zuschlag, schließt nicht der Architekt, sondern der Bauherr den Vertrag mit dem Handwerker. Das Gleiche gilt für weitere Leistung wie zum Beispiel Statik. Beim Architektenhaus hat der Bauherr immer mehrere Vertragspartner.

Massivhaus- und Holz-Fertighausanbieter

Bauträger

Diese Unternehmen haben nicht immer den besten Ruf, da sie eine relativ große Marktmacht haben und diese zu ihrem Vorteil nutzen. Bauträger erwerben große Grundflächen von Gemeinden, erarbeiten eine Planung, erschließen und bebauen dann das Land. Anschließend verkaufen sie die einzelnen, bebauten Grundstücke an Privathaushalte. Dabei können sie die Preise weitgehend diktieren – es sei denn, die Gemeinde hat das Land unter bestimmten Auflagen verkauft.

Egal ob Architekt, Hausanbieter oder Bauträger – vom Vertragspartner sollte man sich immer Vergleichsobjekte anschauen. Und googeln: Gab es vielleicht bei anderen Objekten Probleme? Man sollte sich ja auf den Baupartner verlassen können. Wenn man sich zum Beispiel während der Bauphase einen neuen Bauträger suchen muss, ist dies immer mit deutlichen Mehrkosten verbunden. Deshalb ist es wichtig, Referenzobjekte anschauen und auch grundsätzlich die Bonität des Bauträgers prüfen. Man könnte zum Beispiel den Bauträger fragen, ob er eine Creditreform-Auskunft über sich geben kann. Einzelne Banken prüfen zum Beispiel für eine Finanzierung auch die Kreditwürdigkeit des Bauträgers und machen davon die Finanzierung für den Kunden abhängig. Genauso sollte es für den Kunden selbst eine Rolle spielen, wie gut die Bonität und der Ruf eines Bauträgers sind.

Für welche Hausbau-Variante sich ein Interessent entscheidet, hängt von mehreren Faktoren ab. Wer Handwerker ist, traut sich ein hohes Maß an Eigenleistung zu. Wer architektonische Ambitionen hat, wird gerne mit einem Architekten planen. Wer wenig Zeit hat und auf exakte Einhaltung von Kosten und Einzugstermin großen Wert legt, wird eher mit einem Holzfertighaus- oder Massivhausanbieter bauen.

Art der Immobilie

Die Auswahl hängt von Grundstück, Budget und individuellen Bedürfnissen ab. Die Palette reicht vom Reihenhaus (Mitte oder Ecke) über das Doppelhaus bis hin zum freistehenden Einfamilienhaus.

Heute stehen nicht mehr große, energieintensive Villen im Vordergrund – gefragt sind energieeffiziente, nachhaltige Gebäude, die sich an unterschiedliche Lebensphasen anpassen lassen. Multifunktionale Grundrisse, flexible Räume und intelligente Haustechnik sind Standard.

Architektonisch ist die Bandbreite groß: vom kompakten Bungalow über das klassische Satteldachhaus bis hin zu modernen Mehrgenerationen-Konzepten. Besonders beliebt sind Häuser im Bauhaus-Stil mit klaren Linien und Flachdach – oft kombiniert mit Photovoltaik, Wärmepumpe und smartem Energiemanagement. Holzbauweise gewinnt durch Ständerbau mit kürzeren Bauzeiten und konsequenter Nachhaltigkeit zunehmend an Bedeutung.

Trend: Energetisch optimierte Häuser, die nicht nur gut aussehen, sondern auch Ressourcen schonen und langfristig niedrige Betriebskosten sichern.

Erlaubte Immobilientypen

Oftmals schreiben die Bebauungspläne vor, welcher Haustyp erlaubt ist. Wegen der allgemeinen Knappheit an Bauland, haben es Gemeinden gern, wenn Reihen- und Doppelhäuser gebaut werden. Das trifft sich mit den Interessen von Bauträgern, die bei dichterer Bauweise einen höheren Profit aus dem Boden erwirtschaften. Je entspannter die Grundstückssituation, desto mehr Freiheiten hat ein Bauherr in der Regel.

Faktor Energieeffizienz

Seit 2024 gelten verschärfte Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG). Neubauten müssen dem Effizienzhaus 55-Standard entsprechen. Zudem gilt für neue Heizungsanlagen in Neubaugebieten die Pflicht, mindestens 65 Prozent der Wärme mit erneuerbaren Energien zu erzeugen. Diese Vorgaben beeinflussen sowohl die Baukosten als auch die Fördermöglichkeiten erheblich – eine frühzeitige Planung der Gebäudetechnik ist daher essenziell.

Benötigte Wohnfläche: Wie groß soll die Immobilie werden?

Bauvertragsrecht: Bauherren besser geschützt

Klare Baubeschreibung, transparente Energiekennziffern, verlässlicher Fertigstellungstermin - das Anfang 2018 in Kraft getretene Bauvertragsrecht bietet für Bauherren und Käufer im Vergleich zu vorher viele Vorteile. Mit der Qualität von Bauverträgen und Baubeschreibungen lag lange Zeit vieles im Argen. Da viele Bauherren unter Zeitdruck stehen und die Konkurrenz groß ist, unterschreiben viele Bauherren einen Vertrag, ohne ihn vorher von einem Experten prüfen zu lassen. Das könnte teuer werden: Verborgene Zusatzkosten, unklare Energiestandards, ein unbestimmter Fertigstellungstermin - da konnte sich der "Festpreis" schnell um 10.000 bis 30.000 Euro erhöhen.

Mehr Transparenz bei Energiestandard und Schallschutz

Um die gröbsten Missstände beim Bauvertragsrecht zu beseitigen, ist der Gesetzgeber aktiv geworden: Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht, das viele, wenn auch nicht alle Probleme beseitigt. Besonders positiv zu beurteilen ist die Verpflichtung für Bauunternehmen, Bauherren vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Dadurch erhöht sich unter anderem die Transparenz von Baubeschreibungen durch Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard. Ein wichtiger Punkt für Bauherren, um KfW-Förderung beantragen zu können. Außerdem wird eine bessere Vergleichbarkeit von Angeboten ermöglicht.

Fertigstellungstermin verbindlich

Das Bauamt

Einreichen der Unterlagen

Liegen alle notwendigen Unterlagen vor, prüft das Bauamt den Antrag. Das kann einige Wochen dauern. Vor allem während des Corona-Lockdowns im Frühjahr 2020 gab es einen Bearbeitungsstau von Bauanträgen, was teilweise zu erheblich längeren Wartezeiten führte. Für Bauanträge von Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften oder vergleichbaren privaten Vorhaben liegen die Bearbeitungszeiten in Deutschland in der Regel im Bereich von 8 bis 12 Wochen, sofern alle erforderlichen Unterlagen vollständig sind. In manchen Bundesländern oder kleineren Kommunen können die Bearbeitungszeiten auch kürzer ausfallen, oft zwischen 6 bis 10 Wochen. In Ballungszentren und größeren Städten können sie jedoch auch länger dauern und teilweise bis zu 16 Wochen betragen.

Bauförderungen

Für Bauherren gibt sich Vater Staat recht fürsorglich. Bund, Länder und Kommunen helfen Häuslebauern mit Zuschüssen und Zinsvergünstigungen. Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten sollten Bauherren grundsätzlich immer danach fragen, wie staatliche Fördermittel in die Finanzierung eingebaut werden können. Denn durch die Nutzung von Fördergeldern verringert sich die Kreditlast, und das Haus ist schneller abbezahlt.

KfW-Bank

Förderung durch die Bundesländer

Fördermöglichkeiten im Überblick

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Auch die Länder unterstützen Bauherren mit zinsgünstigen Krediten. So gibt es zum Beispiel Zinsvergünstigungen oder höhere Zuschüsse zu KfW-Darlehen. Da die Fördertöpfe nicht immer randvoll sind, empfiehlt es sich, möglichst früh im Kalenderjahr nach Fördermöglichkeiten beim Land nachzufragen bzw. einen Antrag zu stellen. Zu beachten ist auch, dass die meisten Länderprogramme an Einkommensgrenzen gebunden sind. Teilweise werden auch die maximal zulässigen Quadratmeterzahlen für die Wohnfläche vorgeschrieben.

Kommunen

Tipp

Viele Kommunen schreiben verfügbare Bauplätze auf der Plattform baupilot.com aus – ein Blick lohnt sich bei der Grundstückssuche.

Zulagen zur Tilgung: Wohn-Riester

Einliegerwohnung: Sponsor Finanzamt

Wer ein Haus mit einer zweiten Wohneinheit baut, die dann vermietet wird, kann das Finanzamt an der Finanzierung der Immobilie beteiligen. Dazu kann der Bauherr die Aufwendungen für den Bau der separaten Wohneinheit steuerlich geltend machen. Das sind nicht nur die Herstellungskosten, sondern auch die Zinsen auf das Darlehen.

Um dieses Modell zu realisieren, ist es ratsam, die Gestehungskosten für die Einliegerwohnung in separaten Rechnungen nachzuweisen. Ebenso ist es sinnvoll, einen separaten Darlehensvertrag für die zweite Wohneinheit abzuschließen. Denn im Unterschied zur Hauptwohnung wird die zu vermietende Wohnung in der Regel zu 100 Prozent fremdfinanziert, um möglichst hohe Schuldzinsen von den Mieteinkünften abziehen und so die Steuerschuld verringern zu können.

Versicherungen