Was ist eine Einliegerwohnung – und lohnt sie sich?

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Einliegerwohnung ist eine eigenständige Wohneinheit innerhalb eines Gebäudes mit separatem Eingang, eigener Küche und Bad sowie mindestens 23 Quadratmetern Wohnfläche.
• Sie eignet sich zur Unterbringung von Familienmitgliedern, als Homeoffice oder als Vermietungsobjekt für zusätzliches Einkommen.
• Rechtliche Vorgaben wie Bauvorschriften und Mietrecht müssen beachtet werden, insbesondere bei Vermietung.
• Besonders in Ballungsgebieten kann die Vermietung eine lukrative Einkommensquelle darstellen.

Definition und Merkmale

Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, meist kleinere in sich geschlossene Wohneinheit innerhalb eines Hauses, das von der Eigentümerin oder dem Eigentümer selbst bewohnt wird. Sie kann mit der Hauptwohnung durch einen Flur oder ein Treppenhaus verbunden sein, ist dieser aber funktional und räumlich untergeordnet. Damit eine Wohnung als Einliegerwohnung anerkannt wird, muss sie folgende Anforderungen erfüllen:

Verschiedene Wohnformen

• Eltern im Sinne eines Mehrgenerationenhaushalts
• Teenager, die mehr Freiraum benötigen
• Erwachsene Kinder mit Startwohnung
• Wohnbereich für Personal (beispielsweise Au-Pair, Haushaltshilfe und Pflegekraft)
• Eigennutzung als Werkstatt, Atelier oder Büro
• Vermietung an Außenstehende

Das müssen Sie bei der Planung und Umsetzung beachten

Rechtliche Voraussetzungen

Wenn Sie eine Einliegerwohnung bauen möchten, müssen einige rechtliche Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört beispielsweise die Zustimmung der Gemeinde, wenn Sie eine Einliegerwohnung im eigenen Haus errichten möchten. Auch eine Baubewilligung und eine Genehmigung des Bebauungsplans können notwendig sein. Zudem müssen Sie auch bestimmte Bauvorschriften und Standards einhalten, wie zum Beispiel die Anforderungen an den Brandschutz. Wer seine Einliegerwohnung später einmal separat verkaufen möchte, muss außerdem die Kriterien einer Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baurechtsbehörde erfüllen.

Planung und Gestaltung

Bei der Planung einer Einliegerwohnung sollten Sie frühzeitig einige wichtige Punkte berücksichtigen, um langfristig flexibel zu bleiben:

• Lage im Gebäude: Sinnvoll ist es, die Wohnung im Erdgeschoss zu planen, da sie sich dort barrierefrei gestalten lässt und somit auch im höheren Alter bequem nutzbar ist. Alternativ kann eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss entstehen, sofern die Dachform geeignet ist, eine gute Luftzirkulation gewährleistet wird und eine hochwertige Wärmedämmung vorhanden ist. Auch eine Wohnung im Souterrain ist möglich, wenn Sie ausreichend natürliches Licht und eine gute Belüftung sicherstellen.
• Raumaufteilung: Überlegen Sie, ob Sie eine separate Küche wünschen oder einen offenen Wohn-Essbereich bevorzugen.
• Eigenständigkeit: Wichtig ist, dass die Einliegerwohnung über einen eigenen Briefkasten und eine separate Klingel verfügt. Das schafft eine klare Abgrenzung zur Hauptwohnung und ist nicht nur für die Privatsphäre entscheidend, sondern auch für eine spätere Vermietung oder einen Verkauf.

Alternative Nutzung: Vermietung der Einliegerwohnung

Rechtliche Grundlagen der Vermietung

Achtung bei Vermietung an Verwandte

Sollten Sie Ihre Einliegerwohnung an Verwandte vermieten, müssen Sie mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete verlangen, um steuerliche Vorteile ohne weitere Prüfung vollständig nutzen zu können. Bei einer Miete zwischen 50 und 66 Prozent kann das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen.

Steuerliche Vorteile

Wenn Sie Ihre Einliegerwohnung vermieten, können Sie verschiedene Kosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören die anteiligen Zinskosten für die Finanzierung Ihrer Einliegerwohnung. Darüber hinaus können Sie Werbungskosten wie Herstellungs-, Erhaltungs- und Maklerkosten angeben. Außerdem können Sie die Absetzung für Abnutzung (AfA) mit jährlich 2 Prozent geltend machen.

3 Finanzierungstipps für Immobilien mit Einliegerwohnung

1. Zwei separate Darlehen nutzen

Wer seine vermietete Wohneinheit über ein eigenständiges Baudarlehen finanziert, kann die anfallenden Zinsen steuerlich absetzen. Für die Beantragung benötigen Sie eine detaillierte Kostenaufstellung der separaten Wohneinheit, die mit Unterstützung des Architekturbüros, Fertighausanbieters oder Bauträgers erstellt wird. Bei Bestandsimmobilien kann das Notariat die entsprechende Berechnung und Bescheinigung vornehmen. Ein weiterer Vorteil: Da beide Kredite bei derselben Bank laufen, profitieren Sie von günstigen Konditionen ohne Nachrangfinanzierung.

2. Eigenkapital gezielt einsetzen

Investieren Sie Ihre Ersparnisse ausschließlich in den selbstgenutzten Bereich. Der Hintergrund: Für den selbstgenutzten Hauptteil lassen sich die Zinskosten nicht von der Steuer absetzen, während die Einliegerwohnung durch den Steuervorteil bereits eine geringere Zinsbelastung aufweist. So reduzieren Sie den größeren Finanzierungsanteil und minimieren nicht absetzbare Zinskosten.

3. Höher tilgen beim Hauptwohnbereich

Vereinbaren Sie für die Finanzierung Ihres eigenen Wohnbereichs eine möglichst hohe Tilgung. So zahlen Sie diesen Kredit schneller zurück, werden früher schuldenfrei und minimieren die nicht absetzbaren Zinskosten deutlich.

Eigennutzung oder Vermietung – eine Entscheidungshilfe

Natürlich können Sie die Nutzung auch später ändern. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer starten mit der Vermietung und nutzen die Einliegerwohnung später für Familienangehörige – oder umgekehrt.

Rechenbeispiel: So verbessern Mieteinnahmen die Finanzierung

In Variante A wäre die monatliche Rate zwar niedriger, allerdings senken die Mieteinnahmen die Belastung. Für Variante B gilt:

Zieht man die Abschreibungen von der Kaltmiete ab, so bleibt ein Überschuss von ca. 113 Euro. Bei einem Steuersatz von 42 % liegt die Einkommenssteuer über Vermietung und Verpachtung bei ca. 48 Euro. Die Mieteinnahme netto beträgt somit 502 Euro. Die effektive monatliche Belastung mit Einliegerwohnung in liegt unserem Beispiel demnäch bei:

2.365 Euro - 502 Euro (Mieteinnahme netto) = 1.863 Euro monatlich

Trotz des höheren Kaufpreises ist die monatliche Belastung mit Einliegerwohnung etwa 44 Euro geringer – und gleichzeitig wird durch die vermietbare Einheit zusätzliches Immobilienvermögen aufgebaut.

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