Anschlussfinanzierung: Kein Grund zur Panik – aber rechtzeitig handeln

Oft führen politisch-militärische Krisen zu einem Run auf Staatsanleihen, die als sicherer Hort gelten. Nicht so jedoch in der aktuellen Situation: Die Rendite für eine 10-jährige Bundesanleihe ist seit Anfang März um ca. 0,3 % gestiegen. Gleiches gilt für die Rendite 10-jähriger Pfandbriefe, mit denen Banken ihre Immobilienkredite refinanzieren. Folglich sind auch Immobilienkredite teurer geworden: War Anfang März für ein Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsbindung noch ein Sollzins von ca. 3,6 % zu entrichten, sind es Anfang April um die 4 %. Dass die Europäische Zentralbank die Leitzinsen am 19. März unverändert belassen hat, fällt dagegen kaum ins Gewicht.

Wie sich der Baugeldzins in den nächsten Monaten entwickelt, darüber herrscht in Fachkreisen keine einheitliche Meinung, wie das Interhyp-Bankenpanel zeigt: Etwa die Hälfte der befragten Expertinnen und Experten geht von kurzfristig weiter steigenden Zinsen aus, die andere Hälfte rechnet mit einem gleichbleibenden oder sogar sinkenden Niveau. Neben den Ereignissen im Nahen und Mittleren Osten spielen auch Faktoren wie Energiepreise, Inflation und Konjunkturerwartungen eine Rolle.

Anschlussfinanzierende können die Zinsentwicklung im Unterschied zu Kaufwilligen etwas gelassener beobachten. Der Grund: Sie haben in den 10 oder 15 Jahren der ersten Zinsbindung bereits einen guten Teil der Kreditschuld abbezahlt. Immobilienkaufende, die zum Beispiel vor 10 Jahren ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro mit einem Sollzins von 1,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 4,0 % aufgenommen haben, finden nach Ablauf der Zinsbindung – sofern sie keine Sondertilgung vorgenommen haben – noch eine Restschuld von rund 170.000 Euro vor. Wird diese Restschuld mit einem Sollzins von 4,0 % und einer anfänglichen Tilgung von 5,5 % verlängert, liegt die monatliche Belastung mit rund 1.346 Euro praktisch auf gleicher Höhe wie zuvor (1.375 Euro). Und nach der zweiten Zinsbindung beläuft sich die Restschuld noch auf etwa 55.000 Euro.

Noch günstiger lassen sich die Konditionen des Folgekredits mit einer Sondertilgung oder mithilfe einer Schenkung oder eines Erbes gestalten. Am besten lassen sich Anschlussfinanzierende fachkundig beraten und mehrere Finanzierungsangebote unterbreiten. In vielen Fällen empfiehlt es sich, den Kreditgeber zu wechseln (Umschuldung), statt bei der bisherigen Bank zu bleiben (Prolongation). Die Kosten für einen Bankenwechsel sind vernachlässigbar. Kreditnehmende, deren Zinsbindung erst in einem Jahr oder später abläuft und die bis dahin mit steigenden Zinsen rechnen, könnten ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen: Die Anschlussfinanzierung wird bereits jetzt zu den aktuellen Konditionen zuzüglich eines kleinen Zinsaufschlags abgeschlossen. Steigen die Zinsen weiterhin an, erhalten Darlehensnehmende trotzdem den vereinbarten Zins. Das gilt allerdings auch für den Fall, dass die Zinsen in der Zwischenzeit fallen sollten.

Noch läuft die Zinsbindung, und trotzdem lohnt es sich, jetzt aktiv zu werden. Denn das Umfeld hat sich verändert.

Deshalb: Beschäftigen Sie sich lieber ein Jahr zu früh als einen Monat zu spät mit Ihrer Anschlussfinanzierung und informieren Sie sich bei Ihrer Finanzierungsberaterin oder Ihrem Finanzierungsberater.