Eigentum für Selbstnutzende attraktiver machen
von Jan Gerke, Senior Desk FinanzierungsberaterEine aktuelle Studie legt dar, wie stark Selbstnutzende gegenüber Vermietenden – aus steuerlicher Sicht – benachteiligt werden, und macht Vorschläge, wie dieser Zustand geändert werden könnte.
Das Thema Steuergerechtigkeit ist ein politischer Dauerbrenner. Weniger beachtet wurde dabei bislang die steuerliche Ungleichbehandlung von Menschen, die ihr Immobilieneigentum selbst nutzen, und denen, die es vermieten. Das Institut der deutschen Wirtschaft IW Köln hat jetzt in einer neuen Studie dieses Thema aufgegriffen. Für die Analyse hat das Institut den Kauf einer Bestandsimmobilie für 300.000 Euro mit einem Finanzierungsbedarf von 80 % zugrunde gelegt. Zusätzlich geht die Studie von Sanierungs- und Renovierungskosten in Höhe von 36.000 Euro aus und berücksichtigt die üblichen Erwerbsnebenkosten sowie die aktuellen Zinskonditionen. Die Autoren Michael Voigtländer und Lisa Wagner kommen zu dem Ergebnis, dass Selbstnutzende beim Immobilienkauf gegenüber Vermietenden steuerlich deutlich schlechter gestellt sind. Der Nachteil beträgt über einen Zeitraum von 15 Jahren mehrere Zehntausend Euro, in der Spitze bis zu 87.000 Euro. Vor allem in den hochpreisigen Metropolen und ihrem Umland sei der Unterschied markant ausgeprägt. Als Ursache für diese Schieflage nennt das IW Köln, dass Vermietende ihr Eigentum steuerlich abschreiben und die Kosten für Finanzierung und Instandhaltung steuerlich geltend machen können – Instrumente, die Selbstnutzenden nicht zur Verfügung stehen.
Mit der steuerlichen Benachteiligung von Selbstnutzenden ist Deutschland laut IW Köln ein „Sonderfall“ in Europa. Voigtländer und Wagner haben die Situation in Deutschland mit den Bedingungen in Dänemark, Österreich, Frankreich, Belgien, Irland und in den Niederlanden verglichen und resümieren, dass Deutschland das einzige der untersuchten Länder sei, „in dem die Selbstnutzung gegenüber der Vermietung steuerlich benachteiligt wird“. Als einen wesentlichen Grund für die niedrige Wohneigentumsquote – 2022 lag sie in Deutschland bei 44 % gegenüber rund 70 % im EU-Schnitt – sehen die Autoren neben der bekannten Eigenkapitalhürde eben diese steuerliche Ungleichbehandlung.
Um die Situation für Selbstnutzende zu verbessern, schlägt das IW Köln vor, bei der Grunderwerbsteuer einen Freibetrag von 500.000 Euro einzuführen und den Mangel an Eigenkapital mit einem zinsgünstigen Nachrangdarlehen abzumildern. Interhyp-CEO Jörg Utecht betont mit Blick auf die Studie: Wohneigentum darf in Deutschland kein Privileg für wenige bleiben. Dafür braucht es weniger steuerliche Hürden, verlässliche Rahmenbedingungen und eine Politik, die Eigentumsbildung wieder stärker möglich macht.
Verwendete Quellen
Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.: Immobilien: Bis zu 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer(öffnet in neuem Fenster)
Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V.: IW Trends, Steuerliche Benachteiligung von selbstgenutzten Immobilien in Deutschland (PDF)(öffnet in neuem Fenster)