Immobilien als Kapitalanlage 2025: So wurde in Deutschland investiert
Wie finanzierten Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger 2025 ihre Immobilieninvestitionen? Wie unterschieden sich die Bundesländer bei Renditeimmobilien? Wir werfen einen Blick auf Zahlen und Entwicklungen des vergangenen Jahres im Kapitalanlage-Segment.
von Philipp Derichs in München, publiziert am 20.01.2026
2025 markierte für Immobilieninvestoren eine Phase verbesserter Marktbedingungen. Moderate Kaufpreisniveaus trafen auf Finanzierungskonditionen unter vier Prozent – eine Kombination, die Renditeerwartungen wieder realistischer machte. Der anhaltend angespannte Mietmarkt sicherte stabile Nachfrage und Vermietbarkeit in vielen Lagen. Gegen Jahresende führten allerdings Unsicherheiten im geopolitischen Umfeld und steigende Zinsen zu vorsichtigerem Investitionsverhalten.
Regionale Unterschiede bei Kapitalanlage-Käufen 2025
An der Spitze der Kaufpreise liegen Hamburg mit 487.014 Euro und Bayern mit 484.042 Euro nahezu gleichauf. Entsprechend weisen Bayern (5.550 Euro) und Hamburg (5.406 Euro) auch die höchsten Quadratmeterpreise im bundesweiten Vergleich auf. Die teuerste im Jahr 2025 finanzierte Kapitalanlage wurde ebenfalls in Bayern erworben - mit einem Kaufpreis von rund 5,9 Millionen Euro.
Das Schlusslicht bei den Kaufpreisen bilden das Saarland, Thüringen und Sachsen. Auffällig ist jedoch: In Sachsen wurde ein deutlich höherer Anteil der Objekte zur Kapitalanlage finanziert (37 %) als im bundesweiten Durchschnitt. Der geringste Anteil an Kapitalanlagen entfiel auf Brandenburg (14 %).
Auch beim Objektalter zeigten sich regionale Unterschiede: Die durchschnittlich ältesten Immobilien (Baujahr 1946 bis 1951) wurden in Thüringen, Sachsen-Anhalt, Berlin und Sachsen finanziert, während in Brandenburg (1988) und Bayern (1982) vergleichsweise junge Objekte erworben wurden. Bei der Wohnfläche liegt Thüringen mit durchschnittlich 148 Quadratmetern an der Spitze, während Berlin Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger verstärkt kleinere Einheiten mit durchschnittlich 83 Quadratmetern gegriffen bevorzugten. Das widerspiegelt den angespannten Mietmarkt in Berlin.
In Bezug auf die Zinsbindung, sind sich die Investorinnen und Investoren in allen Bundesländern einig: Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt rund 10 Jahre.
In Bayern wurde mit durchschnittlich 143.526 Euro besonders viel Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht (2024: 152.899 Euro). Entsprechend niedrig fällt hier auch der Beleihungswert mit 79 % aus. In Thüringen wurde dagegen der höchste Beleihungswert von 87 % verzeichnet.
Bayern steht - neben Hamburg (1.546 Euro) - auch an der Spitze bei der durchschnittlichen monatlichen Rate (1.516 Euro). Die geringsten monatlichen Raten zeigen sich im Saarland, in Thüringen und Sachsen. Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger, die in Hamburg investieren, verfügen zudem über das größte durchschnittliche Netto-Haushaltseinkommen von 12.740 Euro.
Finanzierungskennzahlen aus 2025 im Überblick
| Durchschnittlicher Kaufpreis inklusive Nebenkosten | Durchschnittlich eingesetztes Eigenkapital | Durchschnittliche monatliche Rate | Durchschnittlicher Quadratmeterpreis | |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 385.914 Euro | 101.378 Euro | 1.268 Euro | 3.861 Euro |
| Bayern | 484.042 Euro | 143.526 Euro | 1.516 Euro | 5.550 Euro |
| Berlin | 411.086 Euro | 124.269 Euro | 1.323 Euro | 5.092 Euro |
| Brandenburg | 383.915 Euro | 102.311 Euro | 1.318 Euro | 3.507Euro |
| Bremen | 320.957 Euro | 72.738 Euro | 1.174 Euro | 2.595 Euro |
| Hamburg | 487.014 Euro | 136.993 Euro | 1.546 Euro | 5.406 Euro |
| Hessen | 398.055 Euro | 110.896 Euro | 1.336 Euro | 3.742 Euro |
| Mecklenburg-Vorpommern | 326.782 Euro | 98.257 Euro | 1.154 Euro | 2.758 Euro |
| Niedersachsen | 318.623 Euro | 82.783 Euro | 1.103 Euro | 2.627 Euro |
| Nordrhein-Westfalen | 335.052 Euro | 88.052 Euro | 1.161 Euro | 3.109 Euro |
| Rheinland-Pfalz | 331.547 Euro | 77.229 Euro | 1.234 Euro | 2.597 Euro |
| Saarland | 240.926 Euro | 58.215 Euro | 939 Euro | 1.951 Euro |
| Sachsen | 271.408 Euro | 61.858 Euro | 1.019 Euro | 3.054 Euro |
| Sachsen-Anhalt | 249.117 Euro | 45.017 Euro | 999 Euro | 2.552 Euro |
| Schleswig-Holstein | 356.222 Euro | 94.424 Euro | 1.205 Euro | 3.330 Euro |
| Thüringen | 241.620 Euro | 49.261 Euro | 953 Euro | 1.975 Euro |
Quelle: Interhyp AG, basierend auf abgeschlossenen Baufinanzierungen zur Fremdnutzung in 2025, Durchschnittswerte gerundet.
Kapitalanlagen werden in Deutschland zunehmend strategisch und differenziert finanziert. Investorinnen und Investoren reagieren stärker auf regionale Marktbedingungen, Objekteigenschaften und ihre individuelle Finanzierungsstruktur.
Während hochpreisige Bundesländer wie Bayern und Hamburg durch hohe Eigenkapitalquoten, niedrige Beleihungsausläufe und entsprechend höhere monatliche Raten geprägt sind, zeigen günstigere Regionen eine größere Bereitschaft zu höheren Fremdfinanzierungsanteilen. Gleichzeitig verdeutlichen die Daten, dass Kapitalanlagen nicht an eine bestimmte Objektgröße oder ein bestimmtes Baujahr gebunden sind – vielmehr zählen Vermietbarkeit, Marktumfeld und Finanzierungsspielräume.
Wie entwickelten sich die Zinsen 2025?
Die Konditionen für Baudarlehen mit einer Sollzinsbindung von zehn Jahren starteten im Januar bei 3,24 Prozent. Nach einem leichten Aufwärtstrend in den Frühjahrsmonaten bewegten sie sich im Sommer konstant um die 3,6-Prozent-Marke. Gegen Jahresende kam es zu einem erneuten Zinsanstieg, der im Dezember zu einem Niveau von ungefähr 3,85 Prozent führte.
Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger sind steigende Zinsen jedoch nicht isoliert zu betrachten. Entscheidend ist vielmehr die Gesamtrechnung aus Finanzierungskosten, Mieteinnahmen und steuerlicher Wirkung - nachdem Zinsaufwendungen bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden können.
Was erwartet Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger 2026?
Für 2026 werden moderate Preissteigerungen am Immobilienmarkt erwartet, wobei die Entwicklung weiterhin stark von der Region abhängen dürfte. Für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger rücken damit Standortqualität, Mietpotential und eine durchdachte Finanzierungsstrategie noch stärker in den Fokus.
"Entscheidend ist, dass die gewählte Investmentstrategie zu den individuellen Zielen passt – etwa in Hinblick auf Rendite, Tilgungsstruktur, steuerliche Optimierung und die Größe des Portfolios. Trotz höherer Zinsen bestehen weiterhin attraktive Chancen, da das Angebot durch zurückgehende Fertigstellungszahlen begrenzt bleibt. Eine professionelle Finanzierungsberatung kann dabei helfen, passende Lösungen für die Kapitalanlage zu entwickeln.", sagt Christian Hanke, Leiter Niederlassung Berlin, Potsdam und Königs Wusterhausen, Interhyp AG, Zitat vom 19.01.2026.
