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Immobilienkauf: jetzt handeln, statt auf den „Silver Tsunami“ zu warten

Porträtfoto von Jan Gerke, Senior Finanzierungsberater bei Interhypvon Jan Gerke

Gibt es in einigen Jahren am Immobilienmarkt eine Schwemme an Angeboten von Ein- und Zweifamilienhäusern, weil die geburtenstarken Jahrgänge ins Alter kommen? Finanzwelt und Wissenschaft haben Zweifel an dieser „Silver Tsunami“-Theorie.

Immer mehr Arbeitskräfte gehen in den Ruhestand. Das hängt damit zusammen, dass die geburtenstarken Nachkriegs-Jahrgänge, die sogenannten „Babyboomer“, ins Rentenalter gekommen sind oder demnächst kommen. Der Begriff Babyboomer ist nicht exakt definiert. In den meisten Fällen werden die Jahrgänge 1946-1964 genannt, es existieren aber auch Angaben wie Mitte der 50er Jahre bis Mitte der 60er Jahre. Diese 60- bis 80-Jährigen wohnen in Deutschland auf Kreisebene zu mehr als einem Drittel im eigenen Zuhause, wie das Online-Portal für Immobilienmakler Jacasa in einer Studie errechnet hat. In einigen Regionen Ostdeutschlands betrage der Anteil sogar mehr als 40 %. Die Boomer-Haushalte stünden in den nächsten 10-20 Jahren vor einem Umbruch. Eventuell wird das Haus oder die Wohnung zu groß, die alten Menschen möchten keine Treppen mehr steigen oder sie versterben. Daher erwartet Jacasa, dass zwischen 2040 und 2050 altersbedingt Millionen Immobilien ihre Besitzerin oder ihren Besitzer wechseln. In Großstädten könne das Mehrangebot an Immobilien „voraussichtlich problemlos absorbiert“ werden. Anders in ländlichen Regionen. Da die nachfolgenden Generationen einen kleineren Personenkreis umfassten und verstärkt in die Städte zögen, drohe in strukturschwachen Regionen ein Angebotsüberhang, der – so Jacasa – zu Preisverfall und Leerstand führen könne.

Interhyp-CEO Jörg Utecht hegt Zweifel an der Silver Tsunami-These (steht für die ergrauten oder weißen Haare dieser älteren Generation). Entscheidend bleibe die Lage der jeweiligen Immobilie. In vielen Ballungszentren ist Wohnraum seit Jahren knapp, erklärt Utecht. München, Berlin oder Düsseldorf werden nicht plötzlich entspannter, nur weil einzelne Immobilien aus der Babyboomer-Generation auf den Markt kommen. In strukturschwächeren Regionen hingegen seien Nachfrage und Preise schon heute entspannter. Hier könnten demografische Effekte stärker wirken. Utecht rät davon ab, auf ein übergroßes Immobilienangebot und einen Preisverfall infolge von Alterung zu warten. Beim Immobilienkauf gibt es immer etwas, auf das man warten kann: sinkende Zinsen, niedrigere Preise, neue Förderungen oder eben den „Silver Tsunami“. Nur bedeutet Warten nicht automatisch, später günstiger zu kaufen. Statt auf ein Ereignis zu warten, das womöglich nie eintrete, sei es besser sich auf die eigenen Möglichkeiten zu konzentrieren. Entscheidend sei, dass Finanzierung, Suchradius, Fördermittel, Objektgröße und langfristige Tragfähigkeit zusammenpassten.

Auch die Sparkassen blicken skeptisch auf die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienwelle und verweisen auf das Beispiel Japan. Dort sei die Bevölkerung in den vergangenen 15 Jahren um etwa 5 % zurückgegangen. Trotzdem seien die Immobilienpreise gestiegen. Die Altersstruktur allein reiche nicht aus, um künftige Prozesse am Immobilienmarkt zu prognostizieren. Wichtig seien auch die Entwicklung der Gehälter, die Zinsen, der Wohnungsbau, die Migration sowie der Trend hin zu den Städten oder raus aufs Land. Auch die Postbank erkennt in ihrem aktuellen Wohnatlas 2026 keinen Preisverfall am Horizont, sondern erwartet, dass Kauf­prei­se für Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Be­stand bis 2035 im Durch­schnitt über alle Land­krei­se und kreis­frei­en Städ­te hinweg in­fla­ti­ons­be­rei­nigt bis um 0,41 % pro Jahr stei­gen. Be­son­ders stark werde die­ser Preis­an­stieg vor­aus­sicht­lich in ei­ni­gen Groß- und Mit­tel­städ­ten ausfallen, dazu in den Um­land­re­gi­o­nen der sie­ben größ­ten Me­tro­po­len, in Tei­len Süd­deutsch­lands und in ei­ni­gen Fe­ri­en­re­gi­o­nen. Preis­rück­gän­ge seien hingegen in stark länd­lich ge­präg­ten Re­gi­o­nen in Ost- und Mit­tel­deutsch­land sowie in ei­ni­gen grenz­na­hen Ge­bie­ten zu er­war­ten.

Der Immobilienökonom Thomas Beyerle, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Biberach, hält ebenfalls wenig vom Silver Tsunami. In einem Gastbeitrag für das Redaktionsnetzwerk Deutschland (rnd) weist er darauf hin, dass die Babyboomer-Häuser nicht alle zeitgleich auf den Markt kämen, sondern über Jahre und Jahrzehnte hinweg vererbt, übertragen oder veräußert“ würden. Deshalb rechnet Beyerle in Bezug auf Immobilienangebote statt mit einer Riesenwelle mit einer „langsam steigende Tide. Wichtiger als die Zahl sei die Qualität der Häuser. Viele davon seien in den 60er und 70er Jahren gebaut worden und hätten einen entsprechenden energetischen und architektonischen Modernisierungsbedarf. Auch das Marktforschungsinstitut empirica erwartet keine Immobilienwelle, sondern „eher kleine Bäche“. Schließlich erstrecke sich die Sterblichkeit der Boomer über 15 bis 20 Jahre. Zudem seien die Preise auf dem Land jetzt schon niedrig.


Verwendete Quellen