Bis zu 50 % günstiger: Mittelstädte als bezahlbare Alternative zu Metropolen

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im Jahr 2025 durchschnittlich um 3,2 % gegenüber 2024 gestiegen, teilt das Statistische Bundesamt mit. Doch lohnt sich hier ein Blick auf verschiedene Regionen, denn die Preisentwicklung ist sehr unterschiedlich. So bieten Großstädte (>100.000 Einwohner) und Mittelstädte (20.000-100.000) abseits der großen Metropolregionen nach Angaben aktueller Marktuntersuchungen immer noch gute Chancen, eine Wohnimmobilie zu moderaten Preisen zu erwerben.

Das Portal Immowelt hat die Angebotspreise in 120 ausgewählten Mittelstädten analysiert. Als Referenzimmobilie wurde eine Eigentumswohnung aus den 1990er Jahren mit 75 Quadratmetern Wohnfläche und 3 Zimmern im 1. Stock zugrunde gelegt. Im Jahresvergleich legten die Preise zwar in 108 der 120 Mittelstädte zu, doch bewegte sich das Preisniveau in vielen Städten immer noch auf einem erschwinglichen Niveau. Dabei reichte die Bandbreite beim Quadratmeterpreis von 945 Euro im sächsischen Plauen bis hin zu 5.648 Euro in Konstanz am Bodensee. Wer regional flexibel ist, kann, so die Studie, im Vergleich zu den Metropolen bis 50 % günstiger kaufen. Zum Beispiel kostet der Quadratmeter in Landshut (4.120 Euro) und Brandenburg an der Havel (2.455 Euro) nur etwa halb so viel wie in München und Berlin.

Nicht immer führt eine hohe Nachfrage nach Immobilien zu stark ansteigenden Preisen. Das hat das Portal Immobilienscout24 in einer Analyse von Marktdaten zu Großstädten der zweiten Reihe (Kategorien B, C und D) herausgefunden. Demnach stieg die Nachfrage zum Beispiel in Bamberg um 55 %, während die Kaufpreise nur um 0,4 % zulegten. In Passau stieß eine steigende Nachfrage (+50 %) sogar auf nachgebende Preise (-1,8 %). Allerdings ist zu beachten, dass die Analyse Kaufpreise von 2024 und 2025 (jeweils viertes Quartal) vergleicht, während sich die Nachfragewerte auf die ersten beiden Monate 2026 beziehen.

Auf absehbare Zeit wird sich an der differenzierten Preislandschaft auf dem Immobilienmarkt nach Meinung von Expertinnen und Experten nichts ändern. So kommt eine Studie des Bundesverbands der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft IW Köln zu dem Ergebnis, dass die Preise für Wohnimmobilien bis 2035 weiter auseinanderdriften werden. Im Jahr 2027 werde das Niveau zwar wieder die Spitzenwerte von 2022 erreichen, doch nach diesem „letzten Zwischenhoch“ zeichneten sich an vielen Orten stagnierende oder rückläufige Entwicklungen ab. Während in den Ländern Berlin, Bremen, Brandenburg und Bayern weiterhin steigende Preise zu erwarten seien, komme es in Rheinland-Pfalz, Sachsen und Nordrhein-Westfalen zu einem stagnierenden Markt. Im Saarland, in Sachsen-Anhalt und in Thüringen sei aufgrund demografischer Schrumpfung, Alterung und schwächerer Nachfrage sogar eine rückläufige Preisentwicklung wahrscheinlich. Regionale Abweichungen innerhalb der einzelnen Länder seien aber durchaus möglich.

Neben den reinen Kaufpreisen lohnt sich auch ein Blick auf die tatsächliche Finanzierbarkeit von Wohneigentum. Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex, der die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Musterhaushalts setzt, zeigt ebenfalls starke regionale Unterschiede. Im Oktober 2025 lag der bundesweite Indexwert für Eigentumswohnungen bei 128 Punkten – die Schwelle zur Erschwinglickeit (Wert: 100) ist im Durchschnitt also überschritten, mit einer Einkommensbelastung von rund 29 %. In den Top-7-Metropolen hingegen erreicht der Index im Schnitt nur 90 Punkte – Käuferinnen und Käufer müssen dort durchschnittlich rund 39 % ihres Nettoeinkommens für die monatliche Rate aufwenden. Besonders erschwinglich sind Wohnungen dagegen in strukturschwächeren Regionen wie dem Werra-Meißner-Kreis (290 Punkte) oder Hof (256 Punkte). Auch an Nord- und Ostsee hat sich die Erschwinglichkeit zuletzt deutlich verbessert.