Auflassung und Auflassungsvormerkung: Der sichere Eigentumsübergang beim Immobilienkauf
Beim Immobilienkauf wird man nicht automatisch mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag Eigentümerin oder Eigentümer. Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt in mehreren Schritten, bei denen Auflassung und Auflassungsvormerkung eine zentrale Rolle spielen. Während die Auflassung die notariell beurkundete Einigung des Eigentumsübergang zwischen Verkäuferin oder Verkäufer und Käuferin oder Käufer darstellt, sichert die Auflassungsvormerkung den Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung auf die Käuferin bzw. den Käufer ab. Dieser Artikel erklärt beide Vorgänge, zeigt ihre Bedeutung im Kaufprozess und gibt einen Überblick über Abläufe, Kosten sowie die wichtigsten Rechte und Pflichten.
von Jan Gerke in München, aktualisiert am 23.01.2026
Das Wichtigste im Überblick
- Die Auflassung ist die vor einem Notar beurkundete Einigung zwischen Verkäuferin bzw. Verkäufer und Käuferin bzw. Käufer, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll – sie erfolgt üblicherweise im Kaufvertragstermin.
- Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird man rechtlich Eigentümerin bzw. Eigentümer – ohne diese Eintragung erfolgt kein Wechsel des Eigentümers.
- Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung ab: Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und schützt vor Doppelverkauf oder nachträglichen Belastungen.
- Zwischen Notartermin und Grundbucheintrag vergehen oft Wochen bis Monate – in dieser Zeit bietet die Auflassungsvormerkung rechtlichen Schutz.
Was versteht man darunter?
Beim Immobilienkauf sind Auflassung und Auflassungsvormerkung zwei eigenständige, aber eng miteinander verbundene Rechtsakte. Während die Auflassung die notariell beurkundete Einigung über den künftigen Eigentumsübergang darstellt, dient die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung der rechtlichen Absicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bis zur endgültigen Grundbucheintragung des neuen Eigentümers.
Auflassung
Die Auflassung ist die notarielle beurkundete Einigung zwischen Verkäuferin bzw. Verkäufer und Käuferin bzw. Käufer darüber, dass das Eigentum an der Immobilie übergehen soll (§ 925 BGB). Sie erfolgt üblicherweise im Rahmen des Kaufvertragstermins beim Notar und ist eine zwingende Voraussetzung für die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wichtig
Die Auflassung allein macht noch nicht zum Eigentümer. Der Eigentumsübergang wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch vollzogen. Die Auflassung ist also die rechtliche Erklärung beider Parteien, dass das Eigentum auf den Käufer bzw. die Käuferin übergehen soll – die tatsächliche Übertragung erfolgt später durch den Grundbucheintrag.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherungsmaßnahme, die den Anspruch der Käuferin bzw. des Käufers auf Eigentumsübertragung schützt. Sie wird nach dem Kaufvertragstermin in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und stellt sicher, dass die Immobilie in der Zeit bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung nicht anderweitig verkauft oder belastet werden kann.
Schutzwirkung: Mit eingetragener Auflassungsvormerkung ist weder ein Weiterverkauf noch eine zusätzliche Beleihung der Immobilie ohne Zustimmung der Käuferin bzw. des Käufers möglich. Sie sichert die Position im Grundbuch und schützt vor Doppelverkäufen oder nachträglichen Belastungen durch die Verkäuferseite.
Schutzwirkung: Mit eingetragener Auflassungsvormerkung ist weder ein Weiterverkauf noch eine zusätzliche Beleihung der Immobilie ohne Zustimmung der Käuferin bzw. des Käufers möglich. Sie sichert die Position im Grundbuch und schützt vor Doppelverkäufen oder nachträglichen Belastungen durch die Verkäuferseite.
Was sind die rechtlichen Grundlagen?
Käufer und Verkäufer müssen sich einig sein, dass das Eigentum an einem Grundstück auf den Käufer übergehen soll, § 873 BGB. Diese Einigung kann in Deutschland nur vor einem Notar wirksam erklärt werden, § 925 BGB.
Die Auflassungsvormerkung regelt § 883 BGB: Sie bewirkt, dass spätere Verfügungen des Verkäufers über die Immobilie gegenüber dem Käufer unwirksam sind – der Kaufanspruch bleibt geschützt. Die Eintragung erfolgt auf Antrag beim Grundbuchamt (§ 13 GBO), den üblicherweise der Notar stellt.
Wie läuft der Prozess von Auflassung bis Eigentumsübertragung ab?
- Notartermin und Auflassung: Beim Kaufvertragstermin erklären beide Parteien die Einigung über den Eigentumswechsel. Die Notarin bzw. der Notar beurkundet diese Einigung über den Eigentumsübergang.
- Eintragung der Auflassungsvormerkung: Die Notarin bzw. der Notar beantragt die Vormerkung beim Grundbuchamt. Die Eintragung in Abteilung II erfolgt nach 2 bis 6 Wochen und sichert den Kaufanspruch.
- Kaufpreiszahlung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (beispielsweise Vorkaufsrechtsverzicht, Löschungsbewilligungen), wird der Kaufpreis fällig und über das Notaranderkonto abgewickelt.
- Eigentumsumschreibung: Nach Kaufpreiszahlung beantragt die Notarin bzw. der Notar die Umschreibung. Mit Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs wird man Eigentümerin bzw. Eigentümer.
Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung vergehen typischerweise 3 bis 6 Monate.
Mit diesen Kosten muss man rechnen
Die Kosten für Auflassung und Auflassungsvormerkung sind gestaffelt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.
- Auflassungsvormerkung: Ca. 0,2 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro entstehen etwa 500 bis 750 Euro für die Eintragung der Auflassungsvormerkung.
- Auflassung und Eigentumsumschreibung: Ca. 0,5 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises. Die Beurkundung der Auflassung ist Teil der Notarkosten für den Kaufvertrag. Die spätere Eigentumsumschreibung im Grundbuch verursacht zusätzliche Grundbuchgebühren. Zusammen mit den weiteren Notarleistungen entstehen Gesamtkosten von etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises.
Diese Kosten trägt üblicherweise die Käuferin bzw. der Käufer als Teil der Kaufnebenkosten, sofern im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Rechte und Pflichten
Mit der Auflassungsvormerkung ergeben sich für beide Seiten konkrete Rechte und Pflichten, die bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung gelten.
Rechte der Käuferin bzw. des Käufers
- Gesicherter Anspruch auf Eigentumsübertragung – auch bei Insolvenz der Verkäuferseite
- Schutz vor Weiterverkauf oder zusätzlichen Belastungen der Immobilie
- Möglichkeit zur Eintragung der eigenen Grundschuld für die Baufinanzierung (mit Zustimmung)
Pflichten der Käuferin bzw. des Käufers
- Zahlung des Kaufpreises bei Fälligkeit
- Übernahme von Verkehrssicherungspflichten ab vereinbartem Übergabetermin
- Abschluss einer Gebäudeversicherung (oft bereits vor Eigentumsübergang erforderlich)
Rechte der Verkäuferseite
- Anspruch auf Kaufpreis (ebenfalls durch die Vormerkung gesichert)
- Nutzung der Immobilie bis zum vereinbarten Übergabetermin
Pflichten der Verkäuferseite
- Keine Vornahme weiterer Verfügungen über die Immobilie ohne Zustimmung
- Beschaffung von Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden
- Übergabe der Immobilie im vertraglich vereinbarten Zustand
Wichtig
Wer ab wann für Instandhaltung, Steuern oder Versicherungen verantwortlich ist, regelt der Kaufvertrag individuell – unabhängig vom Grundbucheintrag.
Benötigte Dokumente
Für Auflassung und Auflassungsvormerkung benötigt die Notarin bzw. der Notar folgende Unterlagen:
Vom Verkäufer bzw. von der Verkäuferin
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Personalausweis oder Reisepass
- Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug und Vollmachten
Von der Käuferin bzw. vom Käufer
- Personalausweis oder Reisepass
- Bei Finanzierung: Finanzierungsbestätigung der Bank
- Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug
Weitere Unterlagen
- Flurkarte und Lageplan (beschafft meist die Notarin bzw. der Notar)
- Baulastenverzeichnis
- Gegebenenfalls Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten (z.B. Kommune)
Die Notarin bzw. der Notar prüft alle Dokumente vor dem Beurkundungstermin und fordert fehlende Unterlagen rechtzeitig an.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich schon einziehen, bevor ich im Grundbuch als Eigentümerin bzw. Eigentümer eingetragen bin?
Ja, das ist möglich, wenn dies im Kaufvertrag vereinbart wurde. Üblicherweise wird ein Übergabetermin festgelegt, der oft vor der Grundbucheintragung liegt. Ab diesem Zeitpunkt können Sie einziehen und sind auch für die Immobilie verantwortlich – rechtlich sind Sie aber noch nicht Eigentümerin bzw. Eigentümer.
Wann wird die Grundschuld für meine Baufinanzierung eingetragen?
Die Bank kann ihre Grundschuld bereits nach Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen lassen. Viele Banken zahlen das Darlehen aber erst aus, wenn sowohl die Auflassungsvormerkung als auch die eigene Grundschuld im Grundbuch stehen.
Was passiert, wenn die Verkäuferseite ihre bestehenden Kredite nicht ablöst?
Die Notarin bzw. der Notar prüft vor Fälligstellung des Kaufpreises, ob die erforderlichen Löschungsbewilligungen vorliegen. Der Kaufpreis wird erst freigegeben, wenn sichergestellt ist, dass alle Belastungen gelöscht werden können. Oft wird ein Teil des Kaufpreises direkt zur Ablösung der Verkäuferkredite verwendet.
Wie lange dauert es, bis ich im Grundbuch stehe?
Vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung vergehen üblicherweise 3 bis 6 Monate. Die Dauer hängt von der Auslastung des Grundbuchamts und davon ab, wie schnell alle erforderlichen Unterlagen vorliegen.
Was passiert mit der Auflassungsvormerkung, wenn ich Eigentümerin bzw. Eigentümer bin?
Die Auflassungsvormerkung wird automatisch mit der Eigentumsumschreibung gegenstandslos und aus dem Grundbuch gelöscht. Es entstehen dafür keine zusätzlichen Kosten.
Kann der Verkauf noch platzen, nachdem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist?
Ein einseitiger Rücktritt ist nach Eintragung der Auflassungsvormerkung in der Regel nicht mehr möglich – beide Seiten sind an den Vertrag gebunden. Nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen oder im gegenseitigen Einvernehmen kann der Vertrag noch aufgehoben werden.
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