Wir verwenden Cookies zu Funktions-, Performance- und Komfortzwecken sowie zur Darstellung personalisierter Inhalte und Anzeigen, um Ihnen ein optimales Nutzererlebnis zu bieten und den Betrieb unserer Website sicherzustellen. Unter "Cookie Einstellungen" können Sie selbst entscheiden, welche Cookie-Kategorien Sie zulassen sowie Ihre Einstellungen jederzeit ändern oder Ihre Zustimmung widerrufen. Ihre Zustimmung schließt den Einsatz von Drittanbietern oder externen Unternehmen ein, die ihren Sitz in einem Land außerhalb der Europäischen Union, wie z.B. in der USA haben. In diesen Ländern kann trotz sorgfältiger Auswahl und Verpflichtung der Dienstleister ggf. kein angemessenes Datenschutzniveau garantiert werden. Sofern eine Datenübermittlung in die USA stattfindet, besteht ggf. das Risiko, dass diese Daten von US-Behörden zu Kontroll- und Überwachungszwecken verarbeitet werden können, ohne dass wirksame Rechtsbehelfe vorhanden oder sämtliche Betroffenenrechte durchsetzbar sind. Mehr Informationen erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Mit Immobilien Geld verdienen? So nutzen Sie Ihre Kapitalanlage zum Vermögensaufbau.
Immobilien sind ein beliebter Baustein für den Vermögensaufbau, da sie Stabilität und Wertsteigerung bieten – auch in Zeiten volatiler Anlagen am Geldmarkt. Erfahren Sie hier, worauf es bei Ihrer Kapitalanlage ankommt, wie Ihnen der Einstieg gelingt und erhalten Sie viele weitere wertvolle Tipps.
von Marcel Bolleßen in München, aktualisiert am 02.06.2025
Das Wichtigste auf einen Blick
- Stetige Mieteinnahmen: Monatliche Einnahmen aus der Vermietung decken laufende Kosten und ermöglichen einen Überschuss.
- Wertsteigerungspotenzial: Immobilien können im Wert steigen, was bei einem späteren Verkauf Gewinne ermöglicht.
- Schuldenabbau durch Tilgung: Da die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Darlehens genutzt werden, wächst Ihr Eigenkapitalanteil an der Immobilie automatisch.
- Inflationsschutz: Immobilienwerte und Mieten steigen in der Regel auch bei Inflation – so ist Ihr Vermögen vor Geldentwertung geschützt.
- Steuerliche Vorteile: Bei einer Immobilie als Kapitalanlage können Sie Zinsen, Abschreibungen und Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen und so Ihre Steuerlast deutlich reduzieren.
- Wertbeständigkeit: Immobilien gelten als krisenfeste, stabile Anlageform, die weniger starken Schwankungen unterliegt als geldmarktorientierte Investments.
- Diversifikation: Immobilien sind eine wertvolle Ergänzung Ihres Anlageportfolios und unterstützen Sie dabei, das Risiko zu streuen.
Von der ersten Immobilie zum renditestarken Immobilien-Portfolio
Ihre Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage eröffnet Ihnen die Chance auf ein gewinnbringendes Immobilien-Portfolio durch weitere Käufe. Diese Strategie ermöglicht Ihnen, systematisch Vermögen aufzubauen und von verschiedenen Hebeleffekten zu profitieren.
Tilgungsstrategien für Kapitalanlegerinnen und -anleger
Was ist bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage besser: schnell und hoch tilgen oder eine geringe Tilgung mit viel Flexibilität? Meine Antwort lautet: Es kommt darauf an. Für den langfristigen Aufbau eines Immobilienportfolios ist eine geringe Tilgung meist die bessere Wahl, da Sie freigesetztes Kapital weiter investieren können. Möchten Sie hingegen schnell schuldenfrei sein, ist eine risikoärmere Strategie mit hoher Tilgungsrate empfehlenswert.
Der Startschuss: die erste Immobilie als Kapitalanlage erwerben
Sie kaufen eine sorgfältig ausgewählte, rentable Immobilie. Für die Konditionierung und Auswahl der Banken ist es hilfreich, zumindest die Nebenkosten zu decken. Wenn Sie dazu noch 10 % Eigenkapital mitbringen, profitieren Sie von deutlich besseren Konditionen und haben mehr Banken zur Auswahl.
Die Strategie: Cashflow und Wertzuwachs nutzen
Die laufenden Mieteinnahmen Ihrer Immobilie als Kapitalanlage sorgen für positiven Cashflow. Ihr Immobilienkredit wird aus den Mieteinnahmen getilgt – gleichzeitig erhöht sich Ihr Eigenkapitalanteil an dem Objekt. Sie profitieren vom potenziellen Wertzuwachs Ihrer Immobilie, Ihr Vermögen wächst.
Das Upgrade: weitere Immobilien kaufen und Portfolio ausbauen
Mit steigendem Eigenkapital und positiver Bonität können Sie den Wertzuwachs und frei gewordenes Kapital als Sicherheit für die Finanzierung weiterer Immobilien nutzen. Dieser Prozess erstreckt sich in der Regel über mehrere Jahre. Durch den Erwerb zusätzlicher Objekte bauen Sie Ihr Portfolio schrittweise auf fünf, zehn oder sogar noch mehr Immobilien aus.
Das Ziel: eine sichere Altersvorsorge und finanzielle Unabhängigkeit erreichen
Eine oder mehrere vermietete Immobilien als Kapitalanlage sichern Ihnen dauerhaft passives Einkommen. Im Ruhestand profitieren Sie von einem stattlichen Zusatzeinkommen zu Ihrer Rente. Bei größerem Kapitalbedarf können Sie jederzeit eine Immobilie verkaufen. Auch für Ihre Angehörigen sorgen Sie vor, da Immobilien einen attraktiven Wert für späteres Erbe darstellen.
Hier finden Sie noch mehr Informationen zur Immobilie als Altersvorsorge.
Hier finden Sie noch mehr Informationen zur Immobilie als Altersvorsorge.
Vorteile durch finanzielle Hebelwirkung und Steuerersparnis
Immobilienpreise: Aktuelle Entwicklung in Deutschland
- Mit vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz lässt sich ein Vielfaches an Immobilienwert bewegen.
- Die Kosten der Baufinanzierung werden zum Großteil über die laufenden Mieteinnahmen abgedeckt.
- Die Wertsteigerung Ihrer Immobilie betrifft den Gesamtwert, nicht nur Ihr eingesetztes Eigenkapital.
- Die Zinszahlungen für Ihr Immobiliendarlehen können Sie als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
- Bei einer vermieteten Immobilie können auch weitere Kosten wie Instandhaltung, Abschreibung oder Verwaltung die Steuerlast mindern.
- Weitere Informationen zu den steuerlichen Vorteilen Ihrer Immobilie als Kapitalanlage finden Sie hier.
Außerdem die generellen Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage:
- Investieren Sie in Immobilien, legen Sie Ihr Geld in Sachwerten an. Diese Anlageform bietet langfristigen Schutz vor Inflation, da sowohl Mieten als auch der Immobilienwert während einer Inflation weiterhin steigen können.
- Ihr investiertes Kapital ist an einen realen Wert gebunden. Dies bietet Ihnen deutlich mehr Sicherheit als marktorientierte Anlagen, die wirtschaftlichen Schwankungen unterliegen.
Noch tiefer ins Thema? Geht’s hier im Video!
Unser Partner immocation unterstützt Sie mit wertvollem Wissen und nützlichen Tools rund um Immobilien als Kapitalanlage. Einfach registrieren und den kostenlosen Grundlagenkurs „Vermögensaufbau mit Immobilien“ im Videoformat abrufen.
Rechenbeispiel für den Vermögensaufbau mit Immobilien
Unser Rechenbeispiel zeigt Ihnen den Weg von einer Immobilie hin zu einem renditestarken Portfolio. Es berücksichtigt sowohl die Finanzierungskosten als auch die laufenden Mieteinnahmen und steuerlichen Vorteile. Im Ergebnis erkennen Sie deutlich die finanzielle Hebelwirkung, Ihre Renditechancen sowie die finanziellen Spielräume, die Ihnen Ihr Immobilien-Portfolio bietet.
Alle Eckdaten im Überblick:
Die Beispielrechnung geht vom Kauf einer Eigentumswohnung zu Anschaffungskosten von insgesamt 200.000 Euro aus.
Alle Eckdaten im Überblick:
- Anschaffungskosten/Darlehen: 200.000€
- Zins: 3,50%
- Tilgung: 1,50%
- Mietrendite bei Start: 6,00%
- Mietsteigerung p.a.: 2,50%
- Wertsteigerung p.a.: 2,50%
- Bankrate: 10.000€
Schritt 1: Anfangsmiete berechnen
Mieteinnahmen Jahr 1: 6,0 % von 200.000 € = 12.000 €/Jahr (Kaltmiete)
Schritt 2: Entwicklung der Mieteinnahmen (mit Steigerung)
- Formel: Miete im Jahr n = 12.000 € × (1,025)(n–1)
- Kumulierte Mieteinnahmen nach x Jahren: Summe über alle Jahre (mit jährlich steigender Miete)
Für Schätzungen nutzen wir die Reihe steigender Zahlungen – geometrische Reihe - Summe nach n Jahren: S = Startmiete × [(1+Steigerung)n – 1] / Steigerung
Schritt 3: Kreditrate, Zins & Tilgung
- Anfänglicher Zins: 200.000 € × 3,5 % = 7.000 €
- Anfängliche Tilgung: 200.000 € × 1,5 % = 3.000 €
- Jährliche Rate (annuitätisch): 10.000 € (wie angegeben)
Schritt 4: Cashflow-Berechnung pro Jahr
Cashflow Jahr 1:
= Mieteinnahmen – Bankrate
= 12.000 – 10.000 = 2.000 €
In Folgejahren steigt die Miete und damit der jährliche Cashflow. Die Bankrate bleibt gleich.
= Mieteinnahmen – Bankrate
= 12.000 – 10.000 = 2.000 €
In Folgejahren steigt die Miete und damit der jährliche Cashflow. Die Bankrate bleibt gleich.
Schritt 5: Vermögenswert (Wertsteigerung Immobilie)
- Formel: Wert nach n Jahren = 200.000 × (1,025)n
- Nach 10 Jahren:= 200.000 × (1,025)10 ≈ 200.000 × 1,28 ≈ 256.000 €
Tatsächlicher Vermögenswert:
= Marktwert der Immobilie + angesammelter Cashflow (nach Abzug Restdarlehen)
Schritt 6: CF+Vermögen
Nach 10 Jahren: Kumulierter Cashflow (52.064 €) + Immobilienwert (389.081 €)
= 441.145 € (deckt sich mit der Tabelle)
= 441.145 € (deckt sich mit der Tabelle)
Ergebnisse:
| Kummulierter Cashflow | Vermögenswert | CF+Vermögen | |
|---|---|---|---|
| 10 Jahre | 52.064 € | 389.081 € | 441.145 € |
| 20 Jahre | 395.908 € | 1.429.537 € | 1.825.445 € |
| 35 Jahre | 1.759.058 € | 3.673.302 € | 5.432.360 € |
Sie möchten Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung für Ihre Immobilie als Kapitalanlage kalkulieren? Zum Kapitalanlagerechner
Welche Immobilie eignet sich für den Vermögensaufbau?
Vermögensaufbau ist mit (fast) jeder Art von Immobilie möglich. Welchen Immobilientyp Sie wählen, hängt in erster Linie von Ihren Wünschen und Zielen ab. Möchten Sie mit Immobilien Geld verdienen? Passives Einkommen generieren? Und reich werden mit Immobilien? Oder möchten Sie heute eine Immobilie kaufen und vermieten, um sie im Ruhestand selbst zu bewohnen? Diese Überlegungen spielen eine entscheidende Rolle für Ihre Strategie. Dazu kommt es noch auf einige relevante Faktoren an – die wichtigsten haben wir für Sie in unserer Übersicht zusammengestellt:
Chancen und Risiken verschiedener Immobilientypen als Kapitalanlage
Eigentumswohnung
Vorteile
- Lage: Stabile Nachfrage und potenzielle Wertsteigerung in guter Mikrolage in wachsenden (Klein-)Städten
- Rendite: Potenziell solide Bruttorenditen insbesondere in B- und C-Städten
- Verwaltungsaufwand: Gering durch eingebundene Hausverwaltung
- Einstiegshürde: Gering durch niedrige Einstiegskosten und hohe Verfügbarkeit von Eigentumswohnungen
- Risiko: Geringes Klumpenrisiko bei kleinem Investment, Diversifikation möglich
Nachteile
- Lage: Leerstand und Wertverlust bei schwacher Lage in schrumpfender Region
- Rendite: Niedrige Renditen in überteuerten Top-Lagen mit hohen Kaufpreisen
- Verwaltungsaufwand: Eingeschränktes Mitspracherecht, Abhängigkeit von Eigentümergemeinschaft
- Einstiegshürde: Bei wenig Eigenkapital: Kaufnebenkosten und Finanzierungsvoraussetzungen
- Risiko: Volles Mietausfallrisiko bei Einzelvermietung
Einfamilienhaus
Vorteile
- Lage: Gute Vermietbarkeit und potenzielle Wertsteigerung in familienfreundlichen Wirtschaftsregionen
- Rendite: Potenziell solide Bruttorenditen in Wachstumsregionen mit hoher Nachfrage
- Verwaltungsaufwand: Geringer Aufwand für nur eine Mieterpartei
- Einstiegshürde: Gering für Investierende mit dem Vorhaben einer späteren Eigennutzung
- Risiko: In guter Lage sehr hohe Wertstabilität
Nachteile
- Lage: Leerstand und Wertverlust in unattraktiven Lagen
- Rendite: Geringere Rendite durch ungünstiges Verhältnis von Kaufpreis und Miete
- Verwaltungsaufwand: Aufwand und laufende Kosten auch bei Leerstand
- Einstiegshürde: Hoher Kaufpreis und hoher Eigenkapitalbedarf
- Risiko: Klumpenrisiko durch Konzentration des Vermögens auf ein Objekt
Mehrfamilienhaus
Vorteile
- Lage: Beste Aussichten in wachsenden Städten mit guter Infrastruktur
- Rendite: Hohe Gesamtrendite durch Vermietung mehrerer Einheiten
- Verwaltungsaufwand: Geringer Aufwand bei Einbindung einer Hausverwaltung, Umlage der Kosten auf Mieterschaft möglich
- Einstiegshürde: Gering für erfahrene Investierende mit Kapital und Know-how
- Risiko: Gestreutes Risiko durch mehrere Mietparteien
Nachteile
- Lage: Leerstand und Wertverlust in unattraktiven Lagen
- Rendite: Niedrigere Rendite bei Sanierungsstau oder Leerstand
- Verwaltungsaufwand: Sehr hoher Aufwand bei Verwaltung in Eigenregie
- Einstiegshürde: Sehr komplex für unerfahrene Kapitalanlegerinnen und -anleger
- Risiko: Volle Verantwortung für Kosten z. B. für Sanierung
Gewerbeimmobilie
Vorteile
- Lage: Langfristige, gewinnbringende Verträge in Wachstumsregionen möglich
- Rendite: Überdurchschnittliche Renditen durch mehrjährige Verträge langfristig möglich
- Verwaltungsaufwand: Geringer Aufwand bei langfristigem Mietverhältnis
- Einstiegshürde: Gering bei Einstieg über indirekte Investments (z. B. Immobilienfonds).
- Risiko: Geringes Ausfallrisiko bei langfristiger Vermietung
Nachteile
- Lage: Leerstand und Wertverlust bei wirtschaftlichem Wandel und in schwachen Regionen
- Rendite: Rendite abhängig von der Marktlage, Totalausfall bei Leerstand
- Verwaltungsaufwand: Bei Neuvermietung hoher Aufwand, häufig verbunden mit Umbauten und strengen Vorgaben
- Einstiegshürde: Hoch bei direktem Kauf aufgrund von hohem Kapitalbedarf und notwendiger Marktkenntnisse
- Risiko: Hohes unternehmerisches Risiko insbesondere bei Neuvermietung
Unsere Aufstellung zeigt relevante Chancen und Risiken für Eigentumswohnung, Ein- und Mehrfamilienhaus sowie Gewerbeobjekte – die beliebtesten Immobilien als Kapitalanlage. Je nach Region, potenzieller Mieterschaft und Ihren individuellen Plänen können aber auch weitere Immobilien für Sie interessant sein. Beispiele dafür sind Apartments in Studenten- oder Senioren-Wohnanlagen, Ferienwohnungen oder auch Garagen und Stellplätze in dicht besiedelten Gebieten.
Immobilien für Ihren Start als Kapitalanlegerin oder -anleger
Renditestarke Immobilie gesucht?
Je nach Budget und individuellen Zielen genießen Sie dann die Möglichkeit, Ihr Immobilien-Portfolio weiter auszubauen. Dazu können Sie weitere Eigentumswohnungen kaufen oder mit Ihrem inzwischen gewachsenen Know-how auch auf renditestarke Objekte wie ein Mehrfamilienhaus setzen. Mehr Informationen, ab welcher Rendite sich eine Kapitalanlage lohnt und wie Sie die Rendite berechnen, finden Sie hier.
Sie möchten eine Immobilie als Kapitalanlage finanzieren?
Die vier Top-Tipps unseres Managers Vertriebsspezialisierung Kapitalanlage, Marcel Bolleßen:
- Prüfen Sie Ihre potenzielle Immobilie als Kapitalanlage: in den Unterlagen, vor Ort, im Austausch mit dem Maklerbüro, der Eigentümerseite und der Mieterschaft.
- Beschäftigen Sie sich intensiv mit der Lage – sowohl der Mikro- als auch der Makro-Lage.
- Kalkulieren Sie detailliert alle vorhersehbaren Investitionen.
- Nutzen Sie die Rendite, um hohe Rücklagen für unvorhersehbare Kosten zu bilden.
Termin vereinbaren
Weitere Artikel zum Thema Kapitalanlage
Weitere Themen finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung und in der Rubrik Vermieten.
