Wie Sie mit Unterstützung der Eltern Ihr Traumhaus kaufen können
Viele junge Familien träumen vom Eigenheim, aber das nötige Eigenkapital fehlt. Genau hier können Eltern ins Spiel kommen und eine wichtige Rolle bei der Finanzierung übernehmen. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt und wie Sie die Unterstützung optimal gestalten.
von Jan Gerke in München, aktualisiert am 26.11.2025
Das Wichtigste im Überblick
- Eltern können ihre Kinder beim Immobilienkauf auf verschiedene Arten unterstützen – von der Schenkung bis zur Hypothek auf das eigene Haus.
- Eine Schenkung erhöht die Eigenkapitalquote und verbessert dadurch die Konditionen der Baufinanzierung. Freibetrag: 400.000 € pro Elternteil.
- Rechtliche Absicherung durch Verträge schützt beide Seiten und ist bei jeder Form der Unterstützung empfehlenswert.
- Offene Kommunikation und transparente Finanzplanung sind entscheidend für eine erfolgreiche Zusammenarbeit.
Als Erwachsene oder Erwachsener mag es sich ungewohnt anfühlen, die eigenen Eltern beim Immobilienkauf um finanzielle Unterstützung zu bitten. Dabei liegt es Eltern am Herzen, auch erwachsenen Kindern beizustehen, damit diese ihre Ziele verwirklichen können.
Nehmen Sie sich Zeit für ein Gespräch abseits der Alltagsthemen. Weihen Sie Ihre Eltern in Ihre Zukunftspläne und die Beweggründe für den Immobilienkauf ein. Sprechen Sie finanzielle Hindernisse offen an und erklären Sie, wo Unterstützung einen Unterschied machen könnte. Wichtig ist, dass beide Seiten transparent ihre finanzielle Situation offenlegen – Einkommen, Vermögenswerte, Schulden und laufende Verpflichtungen. Nur so lassen sich die Möglichkeiten realistisch einschätzen.
Formen der finanziellen Unterstützung durch Eltern
Eltern können bei der Immobilienfinanzierung helfen. Die Art und Weise sowie die Höhe haben einen Einfluss auf das Budget, die Auswahl der Immobilie und die Finanzierung. Wichtig bei allen Optionen: Ziehen Sie rechtzeitig Expertinnen und Experten hinzu – zum Beispiel eine Finanzierungsberatung für die Baufinanzierung, eine Steuerkanzlei für steuerliche Fragen und bei Bedarf ein Notariat für die rechtliche Absicherung.
Schenkung
Mit einer Schenkung stellen Ihre Eltern Geld zur Verfügung, das als Eigenkapital angerechnet werden kann. Damit lässt sich ein günstigerer Zinssatz erzielen und die monatlichen Zahlungen reduzieren.
Wichtig: Jede und jeder Beschenkte hat einen persönlichen Freibetrag. Bei Kindern beträgt er 400.000 Euro pro Elternteil. Alle 10 Jahre kann er bei einer erneuten Schenkung aufs Neue voll ausgeschöpft werden.
Wichtig: Jede und jeder Beschenkte hat einen persönlichen Freibetrag. Bei Kindern beträgt er 400.000 Euro pro Elternteil. Alle 10 Jahre kann er bei einer erneuten Schenkung aufs Neue voll ausgeschöpft werden.
Darlehen
Alle Immobilienthemen im Blick?
- Zinsloses Darlehen: Wird kein Zins vereinbart, liegt steuerlich gesehen eine teilweise Schenkung vor – nämlich der Zinsvorteil. Ob nur dieser Vorteil oder der gesamte Darlehensbetrag als Schenkung gilt, sollte im Einzelfall mit Steuerberatern geklärt werden.
- Verzinstes Darlehen: Wird ein marktüblicher oder zumindest angemessener Zins vereinbart, ist die steuerliche Situation eindeutiger. Die Zinsen sind für die Eltern allerdings steuerpflichtig.
- Nachrangdarlehen: Verzichten Eltern auf eine erstrangige Absicherung im Grundbuch, akzeptieren viele Banken das Elterndarlehen als Eigenkapital. Die Rückzahlung erfolgt dann erst nach dem Bankkredit.
Hypothek auf das Elternhaus
Eine weitere Möglichkeit: Eltern belegen ihre eigene, oft bereits abbezahlte Immobilie mit einer Hypothek und stellen das Geld ihren Kindern zur Verfügung – entweder als Schenkung oder als privates Darlehen. Es wird eine Grundschuld auf das Elternhaus eingetragen oder eine bestehende, bereits gelöschte bzw. belastungsfreie Grundschuld wiederverwendet. Die Bank der Eltern bleibt alleiniger Darlehensgeber und Vertragspartner. Die Kinder können die monatlichen Raten an die Eltern zahlen, die diese wiederum an die Bank weiterleiten. Wichtig zu beachten: Es fallen Kosten für Zinsen, Notar und Grundbucheintrag an. Die Eltern bleiben gegenüber der Bank in der vollen Haftung – auch wenn die Kinder ihre Zahlungen einstellen sollten. Im schlimmsten Fall ist das Elternhaus gefährdet.
Diese Variante eignet sich daher vor allem für Eltern mit hoher finanzieller Stabilität und wenn das Vertrauensverhältnis sehr eng ist. Ein schriftlicher Vertrag zwischen Eltern und Kindern, der die Rückzahlungsmodalitäten genau regelt, ist hier besonders wichtig.
Übertragung von Bausparverträgen
Auch die Übertragung von Bausparverträgen ist möglich. Ideal ist, wenn eine baldige Zuteilung des übertragenen Vertrags ansteht, damit Sie schnell an das Geld kommen. Sie erhalten dann sowohl das bereits angesparte Guthaben als auch Zugang zum günstigen Bauspardarlehen. Über das eingezahlte Guthaben müssen Sie sich mit Ihren Eltern privat einigen – ob es als Schenkung oder Darlehen behandelt wird.
Bürgschaft der Eltern
Bei einer Bürgschaft geben Eltern der Bank eine Zahlungsgarantie: Sie verpflichten sich, für den Kredit einzuspringen, falls das Kind die Raten nicht mehr zahlen kann. Die Eltern werden dabei nicht selbst Kreditnehmer und zahlen zunächst auch kein Geld, übernehmen aber das volle Ausfallrisiko.
Unterschied zur Hypothek: Anders als bei der Beleihung des Elternhauses wird hier kein konkreter Vermögenswert verpfändet. Die Eltern haften mit ihrem gesamten Vermögen – das kann im Ernstfall auch die eigene Immobilie betreffen.
Vergleichstabelle: Welche Unterstützungsform passt zu Ihnen?
| Form der Unterstützung | Auswirkung auf die Finanzierung | Hauptvorteil | Hauptnachteil | Risiko für Eltern | Für wen geeignet? |
| Schenkung | Erhöht Eigenkapital vollständig | Keine Rückzahlung, steuerlich günstig (400.000 € Freibetrag pro Elternteil) | Liquidität der Eltern sinkt | Niedrig | Eltern mit ausreichend Liquidität, die Vermögen vorzeitig übertragen möchten |
| Darlehen | Als Eigenkapital anrechenbar bei Nachrangigkeit | Flexibel gestaltbar, Geld kommt zurück | Rückzahlung belastet Budget des Kindes | Mittel, da Ausfallrisiko | Eltern, die liquide sind aber Geld zurückhaben möchten; bei zinslosem Darlehen: Steuerfragen beachten |
| Hypothek auf Elternhaus | Ja, meist voll | Größere Summen möglich, auch ohne eigene Liquidität der Eltern | Elternhaus ist belastet, Eltern haften gegenüber Bank | Hoch, da Immobilie gefährdet | Eltern mit abbezahlter Immobilie und stabiler Finanzlage; nur bei sehr vertrauensvollem Verhältnis |
| Bausparvertrag | Ja (Guthaben + Darlehen) | Günstiges Bauspardarlehen, bereits angespartes Guthaben | Nur bei zuteilungsreifen Verträgen sinnvoll | Niedrig | Eltern mit zuteilungsreifem Bausparvertrag, den sie nicht mehr selbst nutzen |
| Bürgschaft | Verbessert Bonität, ermöglicht höhere Finanzierung | Keine sofortige Kapitalbelastung, Eltern behalten Liquidität | Lange Bindung, Haftung mit gesamtem Vermögen | Hoch, da volle Haftung | Eltern mit guter Bonität aber wenig Liquidität; bessere Kreditkonditionen für Kinder gewünscht |
Weitere Möglichkeiten
Neben den gängigen Unterstützungsformen gibt es noch weitere Modelle, die allerdings aufgrund ihrer rechtlichen und steuerlichen Komplexität seltener zum Einsatz kommen:
- Miteigentum/Gemeinsamer Kauf: Eltern und Kinder kaufen die Immobilie gemeinsam und werden beide als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Die Anteile können frei vereinbart werden (zum Beispiel 50:50 oder nach Finanzierungsanteil). Vorteil: Höhere Kaufkraft und bessere Kreditkonditionen. Nachteil: Komplexe rechtliche Situation – alle Eigentümer müssen bei späterem Verkauf zustimmen, und es braucht klare Regelungen zu Nutzung, Kosten und Erbfall.
- Mietkauf: Die Eltern kaufen die Immobilie und vermieten sie an ihre Kinder mit einer späteren Kaufoption. Ein Teil der Miete wird dabei auf den Kaufpreis angerechnet. Diese Variante eignet sich, wenn das Kind aktuell noch nicht genug Eigenkapital oder Einkommen für einen eigenen Kredit hat.
- Verpfändung von Vermögenswerten: Eltern verpfänden Vermögenswerte wie ein Wertpapierdepot oder eine Lebensversicherung als zusätzliche Sicherheit für die Bank des Kindes. Das Vermögen muss nicht aufgelöst werden und kann weiterhin Erträge bringen, verbessert aber trotzdem die Kreditkonditionen. Allerdings ist das verpfändete Vermögen für die Laufzeit des Kredits gebunden.
Rechtliche Absicherung: Verträge richtig gestalten
Unabhängig von der gewählten Form: Schriftliche Vereinbarungen schützen beide Seiten und sind auch zwischen Familienmitgliedern unverzichtbar. Ein Vertrag schafft Klarheit und beugt späteren Konflikten vor. Er sollte die Art und Höhe der Unterstützung sowie Regelungen für Todesfälle, Scheidung oder Zahlungsschwierigkeiten enthalten. Beim Darlehen spielt auch der Zinssatz, Tilgungsplan sowie die Laufzeit eine Rolle.
Wichtig: Lassen Sie Verträge von einem Notariat oder einer Rechtsanwältin bzw. einem Rechtsanwalt prüfen.
Von der Planung bis zum Kauf: Gemeinsam zum Ziel
Budget und Finanzierung planen
Bevor die Immobiliensuche startet, sollten Sie gemeinsam mit Ihren Eltern ein realistisches Budget erstellen. Listen Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben auf und berücksichtigen Sie neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten sowie laufende Ausgaben für Hypothek, Steuern, Versicherungen und Wartung. Nutzen Sie dafür Haushalts- und Budgetrechner, um zu ermitteln, wie viel Geld monatlich für die Tilgung übrig bleibt.
In einer professionellen Finanzierungsberatung klärt sich dann, wie viel finanzielle Unterstützung von Ihren Eltern tatsächlich benötigt wird und welche Form am besten passt. Ihre Eltern können Sie auch bei der Vorbereitung auf Bankgespräche unterstützen – sie stellen möglicherweise Fragen, die Ihnen nicht eingefallen wären, oder bringen Erfahrung bei Zinssätzen und Finanzierungsbedingungen mit.
Die Immobiliensuche gemeinsam angehen
Passende Immobilien suchen, finden und vergleichen?
Wenn Sie möchten, können Sie Ihre Eltern zu Besichtigungen mitnehmen. Ein zweites Augenpaar entdeckt oft Details, die einem selbst entgehen – von Baumängeln bis zu verstecktem Potenzial. Auch bei Preisverhandlungen kann die Erfahrung der Eltern hilfreich sein.
Wichtig
Besprechen Sie vorab, in welchen Bereichen die Meinung Ihrer Eltern gefragt ist und wo Sie selbstständig entscheiden möchten. Das schützt vor Konflikten und erhält den Familienfrieden.
Budget auch nach dem Kauf im Blick behalten
Die Rolle der Eltern kann auch nach dem Kaufabschluss weitergehen. Während einer Immobilienfinanzierung können sich verschiedene Faktoren ändern, die das Budget beeinflussen: notwendige Anschaffungen, die Geburt eines Kindes oder veränderte Einkommenssituationen. Vereinbaren Sie, das Budget in bestimmten Abständen gemeinsam zu überprüfen und bei Bedarf anzupassen.
Fördermittel nicht vergessen: Staatliche Unterstützung nutzen
Neben der Unterstützung durch die Eltern sollten Sie auch staatliche Förderprogramme in Ihre Finanzierung einbeziehen. Bund und Länder bieten verschiedene Förderungen und Zuschüsse – insbesondere für den Ersterwerb einer Immobilie. Dazu gehören beispielsweise KfW-Darlehen mit günstigen Zinsen, Wohnungsbauprämien oder regionale Förderprogramme für Familien.
Tipp: Auch hier können Ihre Eltern bei der Recherche helfen und gemeinsam mit Ihnen prüfen, welche Programme für Ihre Situation infrage kommen. Eine Finanzierungsberatung zeigt Ihnen, wie Sie Fördermittel optimal mit der elterlichen Unterstützung kombinieren.
Beraten lassen
Kontaktieren Sie hierzu eine Expertin oder einen Experten von Interhyp. Lassen Sie sich – gerne auch gemeinsam mit Ihren Eltern – beraten, welche Optionen in Ihrem konkreten Fall sinnvoll sind und von welchen Fördermöglichkeiten Sie profitieren können.
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