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Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex: Wieder bessere Bedingungen für Käuferinnen und Käufer - für welche Regionen das besonders gilt
Interhyp veröffentlicht zusammen mit dem Institut der deutschen Wirtschaft einen neuen Erschwinglichkeitsindex für 400 deutsche Landkreise und Städte. Die Erschwinglichkeit von selbstgenutztem Wohneigentum hat sich im bundesweiten Durchschnitt in den vergangenen zwei Jahren spürbar verbessert. Es zeigen sich regionale Unterschiede in der Erschwinglichkeit. Im Gegensatz zur anspruchsvollen Lage in den Top-7-Metropolen ist der Kauf in vielen anderen Großstädten und deren Umland wieder erschwinglich.
Genau auf diese Frage liefert der Erschwinglichkeitsindex von Interhyp in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) eine fundierte Antwort – und zwar konkret auf Ebene der 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Der Index zeigt, wo Haushalte in Deutschland beim Immobilienerwerb rechnerisch innerhalb oder außerhalb ihrer finanziellen Möglichkeiten liegen.
Wie genau wird der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex errechnet?
- Was? Um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum (Ein- und Zweifamilienhäuser) zu messen, setzt der Index die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.
- Wie? Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 % des Einkommens in die Rate fließen. Das ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich klassifiziert wird. Index-Werte über 100 sind entsprechend erschwinglicher, liegt der Index-Wert unter 100, übersteigt die Belastung diese Schwelle.
- Basis: Der Index nutzt das 70. Perzentil der Einkommen. Das repräsentiert die einkommensstärkeren 30 % der Haushalte in Deutschland. Damit wird ein für wohneigentumsbildende Haushalte typisches Einkommensniveau abgebildet.
Erschwinglichkeit wieder spürbar besser
Aktuell liegt der bundesweite Durchschnitt des Index knapp über 100 Punkten (Stand: April 2025). Die monatliche Rate und das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen stehen also in einem angemessenen Verhältnis zueinander. Für die betrachteten Modellhaushalte ist der Eigenheimerwerb seit der Zinswende 2022 damit wieder deutlich einfacher geworden. Hauptgründe sind die zuletzt leicht gesunkenen Zinsen, spürbare Einkommenszuwächse sowie ein noch moderates Niveau bei den Immobilienpreisen.
Gleichzeitig steht der Index aktuell weit unter seinen Spitzenwerten. Im Mai 2015 erreichte er während der Niedrigzinsphase mit 174 Punkten seinen bisherigen Höhepunkt. Dass die Erschwinglichkeit in absehbarer Zeit wieder ein ähnliches Niveau erreicht, ist unwahrscheinlich.
„Die Niedrigzinsphase mit bundesweiten Erschwinglichkeitswerten teilweise weit jenseits der 100 war eine Ausnahmesituation, die so auf absehbare Zeit nicht mehr wiederkommen wird. Was dabei häufig übersehen wird: Durch das fehlende Angebot an Immobilien konnten viele Menschen diese Phase gar nicht nutzen. Es war enorm schwierig, überhaupt an eine Immobilie zu kommen, auch weil die Preise in dieser Zeit enorm angezogen und die Erschwinglichkeit belastet haben“, sagt Interhyp-CEO Jörg Utecht.
Mittlerweile hat sich das in vielen Regionen geändert. Nach den Marktverwerfungen im Zuge der Zinswende 2022 hat der Immobilienmarkt über die letzten zwei Jahre ein neues Gleichgewicht gefunden. Auch die Erschwinglichkeit hat sich in diesem Zeitraum wieder verbessert: Um 15 % seit dem Tiefpunkt im Herbst 2022. „Wir befinden uns aktuell in einer guten Marktphase, um sich mit dem Kauf einer Immobilie zu beschäftigen“, so Utecht.
Das zeigt der Blick auf die Index-Werte der jüngsten Vergangenheit:
- Zwei-Jahres-Vergleich (April 2023 bis April 2025): In 392 von 400 Kreisen stieg die Erschwinglichkeit. Besonders stark war der Zugewinn in angespannten Märkten wie München (+18 %) oder Berlin (+14 %) – also dort, wo die finanzielle Belastung bereits hoch ist.
- Ein-Jahres-Vergleich (April 2024 bis April 2025): In 175 von 400 Kreisen fiel der Index bereits wieder leicht zurück. Das zeigt: In einigen Regionen stabilisieren sich die Märkte oder ziehen leicht an. Ein strategisches Abwarten führt für potenzielle Käuferinnen und Käufer also nicht zwangsläufig zu besseren Bedingungen.
Regionale Unterschiede: Wo Wohneigentum heute erschwinglich ist
Ob ein Haushalt sich den Erwerb von Wohneigentum leisten kann, hängt maßgeblich von der Region ab. Besonders herausfordernd ist die Situation nach wie vor in den Metropolen und ihren direkten Nachbarlandkreisen. In Großstädten abseits der Top-7 sowie in ländlicheren Regionen sind die Rahmenbedingungen jedoch deutlich günstiger.
Indexwerte nach Regionen (Stand April 2025):
- Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf): 80
- Umland der Top-7: 85
- Großstädte (ab 100.000 Einwohner): 100
- Umland Großstädte: 111
- Sonstige Kreise: 115
Herausfordernde Situation in den Top-7-Metropolen
In den sieben größten Städten Deutschlands bleibt der Index unter der Erschwinglichkeitsschwelle. Selbst für Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen bedeutet der Erwerb dort in der Regel eine finanzielle Belastung von deutlich über 35 % des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens. Aber: Metropole ist nicht gleich Metropole.
Auch innerhalb der Top-7 zeigen sich große Unterschiede:
- Hamburg erreicht 90 Punkte – hier ist der Erwerb am ehesten erreichbar.
- München liegt mit 59 Punkten ganze 31 Punkte darunter – ein Indiz dafür, wie angespannt der Markt dort ist.
Gleichzeitig fällt die Verbesserung der Erschwinglichkeit in den vergangenen zwei Jahren gerade in den Top-7-Städten besonders deutlich aus:
- München: +18 %
- Hamburg: +17 %
- Frankfurt am Main: +15 %
- Stuttgart: +15 %
- Berlin: +14 %
Damit zeigen sich selbst in hochpreisigen Märkten klare Fortschritte – auch wenn das Niveau vielerorts weiter herausfordernd bleibt.
Positive Entwicklung in den Großstädten und ihrem Umland
Abseits der Top-7 steigt die Erschwinglichkeit teilweise deutlich:
- Für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern erreicht der Index im Rahmen der Erhebung exakt die Erschwinglichkeitsschwelle von 100. Zu dieser Kategorie zählen zum Beispiel Chemnitz (118), Ingolstadt (106), Erlangen (104) - Darmstadt (94) oder Dresden (91) liegen leicht darunter.
- Das angrenzende Umland liegt sogar bei 111 Punkten – also deutlich im erschwinglichen Bereich.
„45 % der von uns betrachteten Modellhaushalte leben in keiner der Top-7-Metropolen, sondern in besagten Großstädten oder deren Umland. Und hier ist die Erschwinglichkeit spürbar besser“, sagt Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Sich in diesen Regionen mit dem Kauf eines Eigenheims zu beschäftigen, sei es als Teil der privaten Altersvorsorge oder zur Eigennutzung, kann sinnvoll sein“, ergänzt Utecht.
Fazit: Erschwinglichkeit verbessert – wohnpolitische Impulse dennoch notwendig
Die bundesweite Rückkehr des Index auf die Marke von leicht über 100 Punkten bedeutet: Die Erschwinglichkeit hat sich in den vergangenen zwei Jahren insgesamt deutlich verbessert. Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für mehr Menschen in Deutschland wieder besser zu erreichen.
Dass sich diese Entwicklung konsequent fortsetzt, ist jedoch alles andere als sicher. Über die vergangenen 12 Monate fiel der Index in einigen Regionen aufgrund steigender Preise bereits wieder leicht zurück. Auf bessere Bedingungen zu warten, dürfte sich also nicht lohnen.
Unterdessen bleiben die Top-7-Metropolen in Deutschland für Kaufinteressierte herausfordernd. „Eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot hat die Preise in Höhen getrieben, bei denen selbst Gutverdiener nur noch bedingt mithalten können“, sagt Prof. Voigtländer. Gleichzeitig fehle vielen Haushalten, insbesondere jungen Familien, häufig das nötige Eigenkapital, um sich den Eigenheimerwerb leisten zu können. „Hier braucht es dringend politische Impulse“, meint Prof. Voigtländer.
Neben eigenkapitalersetzenden Maßnahmen wie zum Beispiel öffentlichen Nachrangdarlehen ist vor allem eine stärkere Förderung des Neubaus wichtig. „Zu einer aktiveren Wohnungspolitik zählt, mehr Angebot durch Neubau zu schaffen und so die zukünftigen Preissteigerungen abzumildern. Damit mehr gebaut wird, sollten Planungs- und Genehmigungsverfahren beschleunigt und Bauvorschriften vereinfacht werden. Auch das serielle Bauen ist ein wichtiger Faktor, um Baukosten und Bauzeit zu senken. Hier sehe ich noch viel Raum für Verbesserungen“, sagt Utecht.
Über den Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex
Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex misst, wie leicht sich ein durchschnittlicher Haushalt in einer Region in Deutschland ein Eigenheim zur Selbstnutzung leisten kann. Die Datenbasis umfasst alle Interhyp-Finanzierungen (tatsächliche Kaufpreise, Zinssätze, Beleihungsausläufe) sowie ergänzende Einkommensstrukturen typischer Haushalte, die durch das IW bereitgestellt werden. Die Immobilienpreise, Zinsentwicklungen und Einkommen werden verknüpft und regional differenziert ausgewertet – so werden urbane und ländliche Unterschiede abgebildet. Auf dieser Grundlage ermittelt der Index, in welcher Region welches Haushaltseinkommen nötig ist, um die monatliche Kreditrate gemäß internationalen Bonitätsstandards zu stemmen. Mischeffekte (z. B. besonders teure Lagen in Großstädten) werden durch entsprechende Gewichtung ausgeglichen. Ein Wert über 100 signalisiert gute Erschwinglichkeit, bei Werten darunter steigt der Finanzierungsaufwand an.
