Interhyp-IW-Studie: Wo Häuser in Deutschland erschwinglich sind – und in welchen Regionen es Probleme gibt

Starke Zinsschwankungen infolge geopolitischer Ereignisse, dazu gedämpfte konjunkturelle Aussichten: Das wirtschaftliche Umfeld für den Immobilienerwerb bleibt herausfordernd. Umso interessanter ist vor diesem Hintergrund der Blick auf die aktuellen Daten des Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex. Untersucht wurden Einfamilienhäuser in allen 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten. Das Ergebnis fällt anders aus, als es die Rahmenbedingungen im Sommer 2026 zunächst vermuten lassen.

So wird der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex berechnet

• Was? Um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum (Einfamilienhäuser) zu messen, setzt der Index die monatliche Kreditrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen eines Modellhaushalts in der jeweiligen Region.
• Wie? Auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte entspricht ein Wert von 100 einer Annuität von 35 % des Einkommens. Das ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich gilt. Werte über 100 stehen für eine bessere Erschwinglichkeit; liegt der Wert darunter, übersteigt die Belastung diese Schwelle.
• Basis: Als Einkommensbasis dient das 70. Perzentil der Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten im Alter von 30 bis 40 Jahren. 70 Prozent dieser Beschäftigten verdienen weniger, 30 Prozent mehr. Der Musterhaushalt besteht aus zwei Erwerbstätigen und zwei Kindern – Nettohaushaltseinkommen werden anschließend berechnet.  Damit wird ein für wohneigentumsbildende Haushalte typisches Einkommensniveau abgebildet.

Einfamilienhäuser im bundesweiten Durchschnitt weiterhin erschwinglich

Aktuell liegt der bundesweite Durchschnitt des Index bei 103 Punkten (Stand: Juni 2026). Das Verhältnis von monatlicher Rate zu verfügbarem Haushaltsnettoeinkommen liegt nahe der Schwelle von 35%. Einfamilienhäuser, häufig immer noch der Wohntraum vieler Menschen in Deutschland, sind damit im bundesweiten Durchschnitt weiterhin erschwinglich – viel Spielraum nach unten gibt es jedoch nicht.

Seit Anfang 2025 bewegt sich der Index in einem engen Band zwischen 103 und 107 Punkten. Die zuletzt wieder höheren Zinsen sowie die gestiegenen Immobilienpreise werden aktuell noch durch eine Steigerung bei den Löhnen ausgeglichen, erklärt Interhyp-CEO Jörg Utecht die Seitwärtsbewegung. Große Sprünge nach oben seien in absehbarer Zeit zudem nicht zu erwarten, ergänzt Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. Ich rechne weder mit spürbar besseren Finanzierungskonditionen noch mit einem massiven Rückgang bei den Preisen, sagt der IW-Ökonom.  

Dass sich Abwarten beim Immobilienkauf vielerorts zuletzt nicht ausgezahlt hat, zeigt auch der Blick auf die Entwicklung der Indexwerte im vergangenen Jahr:

• In insgesamt 251 der 400 Kreise ist die Erschwinglichkeit im Jahresvergleich gesunken.
• Deutliche Verbesserungen konzentrieren sich auf wenige Regionen. Darunter sind häufig Kreise, in denen die Erschwinglichkeit aufgrund der hohen Preise – etwa in München – ohnehin unterdurchschnittlich ist.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, für den lohnt sich Abwarten in vielen Fällen nicht – die Ergebnisse unseres Index belegen das einmal mehr, sagt Interhyp-CEO Utecht.

Wo Häuser erschwinglicher geworden sind – und wo nicht

Für die Erschwinglichkeit von Einfamilienhäusern hat die Lage weiterhin einen großen Einfluss. Dabei gilt: Im Durchschnitt steigt die Erschwinglichkeit mit zunehmender Entfernung von den großen Ballungszentren.

Aktueller Indexwert / Veränderung im Einjahresvergleich / Veränderung im Zweijahresvergleich / Aktuelles Annuität-Einkommensverhältnis (AEV) (Stand: Juni 2026):

• Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf): 80 / +1 / +4 / 44 %
• Umland der Top-7: 89 / 0 / +3 / 40 %
• Großstädte (ab 100.000 Einwohner): 105 / -0,5 / +2 / 34 %
• Umland Großstädte: 111 / -1,5 / +1 / 32 %
• Sonstige Kreise: 118 / -1,5 / +0,5 / 31 %

Etwa 45 Prozent der betrachteten Modellhaushalte leben in keiner der Top-7-Metropolen oder deren Umland und damit in einer Region, in der der Erwerb eines Einfamilienhauses erschwinglich ist, sagt Interhyp-CEO Utecht.

Dass sich die Lage in den Top-7-Metropolen und deren Umland zuletzt zumindest leicht entspannt hat, liegt vor allem an einer moderaten Preisentwicklung. In München sind die Preise für Einfamilienhäuser beispielsweise in den letzten zwölf Monaten um gut 2 Prozent gesunken, in Berlin stagnierten sie, erklärt Prof. Voigtländer. Trotzdem müssen Käuferinnen und Käufer nach wie vor im Durchschnitt der sieben Metropolen 44 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate aufwenden – deutlich mehr als die 35 Prozent, die als Schwelle für Erschwinglichkeit gelten.

Aktueller Indexwert / Aktuelles AEV / Veränderung des AEV im Zweijahresvergleich in Prozentpunkten, (Stand: Juni 2026):

• Stuttgart: 92 / 38 % / –2
• Hamburg: 90 / 39 % / –1
• Berlin: 85 / 41 % / –2
• Köln: 81 / 43 % / –2
• Frankfurt am Main: 77 / 45 % / –2
• Düsseldorf: 74 / 48 % / –2
• München: 63 / 56 % / –5

Um die Lage in den Metropolen spürbar zu entspannen, braucht es eine Ausweitung des Angebots. Es muss also mehr und vor allem kostengünstiger gebaut werden. Gerade die zuletzt vorgestellten Maßnahmen der Regierung – beispielsweise die geplante Einführung des Gebäudetyps E – halte ich für sinnvoll. Darüber hinaus würde es helfen, wenn Ersterwerberinnen und Ersterwerber einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer erhalten würden. Ein fester Freibetrag fällt beim Kauf im Umland stärker ins Gewicht als bei einem teuren Objekt in der Stadt. Das würde die Nachfrage ins Umland lenken und somit die Metropolen entlasten, sagt Prof. Voigtländer.

In den Autostädten zeichnet sich ein negativer Trend ab

Ein Anstieg der Erschwinglichkeit ist nicht automatisch eine gute Nachricht. Besonders deutlich zeigt sich das an den Automobilstandorten: In Wolfsburg, Schweinfurt, Ingolstadt sowie im angrenzenden Landkreis Eichstätt und in Stuttgart schlägt die schwierige Lage der Autoindustrie zunehmend auf den regionalen Immobilienmarkt durch. Die Indexwerte sind dort im Zweijahresvergleich um sechs bis acht Prozent gestiegen.

Die aktuell schwächeren wirtschaftlichen Perspektiven dürften die Nachfrage und damit auch die Kaufpreisentwicklung gebremst haben. Gerade junge Familien werden sich genauer als früher überlegen, ob sie an einem Automobilstandort ein Einfamilienhaus kaufen, erklärt Interhyp-CEO Utecht.

Aktueller Indexwert / Aktuelles AEV, (Stand: Juni 2026):

• Wolfsburg: 144 / 24 %
• Ingolstadt: 111 / 32 %
• Eichstätt: 90 / 39 %
• Schweinfurt: 122 / 29 %
• Stuttgart: 92 / 38 %

Muss es immer eine Top-moderne Immobilie sein?

Neben der Lage hat auch die Energieeffizienzklasse einen immer größeren Einfluss auf die Kaufentscheidung von Immobilieninteressierten. Dafür gibt es vor allem zwei Gründe. Zum einen haben die zeitweise stark gestiegenen Energiepreise die laufenden Kosten des Wohnens stärker in den Fokus gerückt. Zum anderen beeinflusst der energetische Zustand des Gebäudes, welche Investitionen nach dem Erwerb notwendig werden.

Für Käuferinnen und Käufer stellt sich die Frage: Gleicht der günstigere Kaufpreis eines weniger energieeffizienten Hauses die höheren Heiz- und Sanierungskosten aus, oder lässt sich unter dem Strich sogar sparen?

Einen möglichen Mittelweg bieten Häuser der Energieeffizienzklasse D. Gegenüber einem bereits sehr effizienten Gebäude fällt der Kaufpreis häufig niedriger aus, zugleich ist das technische und finanzielle Sanierungsrisiko meist besser kalkulierbar als bei Häusern der niedrigsten Effizienzklassen, erklärt IW-Ökonom Voigtländer.

Je nach Regionstyp ergeben sich für Häuser der Klasse D gegenüber Objekten mit hoher Energieeffizienz (A+/A/B) folgende Preisabschläge, (Stand: Juni 2026):

• Top-7-Städte: –8 %
• Umland Top-7: –7 %
• Großstädte (ab 100.000 Einwohner): –9 %
• Umland Großstädte: –9 %
• Sonstige Kreise: –11 %

Dass sich die Effizienzklasse in den Ballungsräumen weniger stark auf den Kaufpreis auswirkt, dürfte daran liegen, dass der Faktor Lage hier deutlich stärker wirkt, ordnet Prof. Voigtländer ein.

Mit Blick auf die Preisabschläge gibt Interhyp-CEO Utecht zu bedenken: Ob sich der Kauf eines D-Hauses rechnet, zeigt sich immer erst am einzelnen Objekt. Die Effizienzklasse ersetzt weder eine technische Prüfung noch eine belastbare Kostenschätzung. All das klärt man am besten im Beratungsgespräch.

Über Interhyp
Die Interhyp Gruppe ist eine der führenden Adressen für private Baufinanzierungen in Deutschland. Mit den Marken Interhyp, die sich direkt an die Endkundinnen und -kunden richtet, und Prohyp, die sich an Einzelvermittlerinnen und -Vermittler und institutionelle Partner wendet, hat das Unternehmen 2025 ein Finanzierungsvolumen von 26,4 Milliarden Euro erfolgreich bei seinen über 500 Finanzierungspartnern platziert. Dabei verbindet die Interhyp Gruppe die vielfach ausgezeichnete Kompetenz ihrer Finanzierungsspezialistinnen und -spezialisten mit der Leistungsfähigkeit der eigenentwickelten Baufinanzierungsplattform HOME sowie kundenorientierten Digitalangeboten. Die Interhyp Gruppe beschäftigt rund 1.600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und ist an über 140 Standorten persönlich vor Ort für ihre Kundinnen und Kunden und Partner präsent.

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