Wir haben 25 Angebote gefunden. Hier ist eine erste Auswahl:
Zinssatz
1.883 €
Monatliche Rate
2 %
Tilgung
Repräsentatives Beispiel für PSD Bank München eG, bei Vermittlung durch Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 3,85 % geb. Sollzins / 3,95 % effektiver Jahreszins / 10 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 386.280 €. Gesamtanzahl der Raten: 336, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre und 1 Monat, Höhe der Rate: 1.883 €. Zu zahlende Gesamtsumme 630.974 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
Zinssatz
1.883 €
Monatliche Rate
2 %
Tilgung
Repräsentatives Beispiel für Sparda-Bank West eG, bei Vermittlung durch Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 3,85 % geb. Sollzins / 3,95 % effektiver Jahreszins / 10 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 386.280 €. Gesamtanzahl der Raten: 336, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre und 1 Monat, Höhe der Rate: 1.883 €. Zu zahlende Gesamtsumme 630.974 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
Zinssatz
1.890 €
Monatliche Rate
2 %
Tilgung
Repräsentatives Beispiel für BBBank Karlsruhe eG, bei Vermittlung durch Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 3,87 % geb. Sollzins / 3,97 % effektiver Jahreszins / 10 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 386.280 €. Gesamtanzahl der Raten: 337, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre, Höhe der Rate: 1.890 €. Zu zahlende Gesamtsumme 631.870 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
Zinssatz
1.893 €
Monatliche Rate
2 %
Tilgung
Repräsentatives Beispiel für VoBa - Gestalterbank (Ortenau/Villingen), bei Vermittlung durch Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 3,88 % geb. Sollzins / 3,98 % effektiver Jahreszins / 10 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 386.280 €. Gesamtanzahl der Raten: 335, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre, Höhe der Rate: 1.893 €. Zu zahlende Gesamtsumme 632.315 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
Mehr Angebote besprechen wir gerne persönlich
Wir beraten Sie unverbindlich und ohne Extrakosten – auch ohne Immobilie
Baufinanzierung: Wo stehen die Hypothekenzinsen aktuell?
Aktuell befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem stabilen Niveau. Wie sieht die Bauzinsen-Prognose aus? Und was bedeutet das für Ihre Baufinanzierung? Werfen Sie einen Blick auf unser Bauzinsen-Chart.
Sollzinsbindung: 10 Jahre
Gelassen ins eigene Zuhause: mit der richtigen Baufinanzierung und den Bauzinsen im Blick
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Was kann ich mir leisten?
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Das können Sie sich leisten:
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Ist Interhyp ein Darlehensgeber?
Wie verdient Interhyp Geld?
Wie bekomme ich den günstigsten Immobilienkredit?
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- 2. Angebote vergleichen – übernehmen wir für Sie.
- 3. Finanzierungsstruktur des Darlehens optimieren – hierbei beraten wir Sie gerne.
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Besondere Baufinanzierungen
Die Interhyp-Finanzierungsexpertinnen und –experten helfen Ihnen auch in besonderen Fällen das beste Angebot für Sie zu finden.
Baufinanzierungsrechner: Mit diesen Hypothekenzinsen müssen Sie rechnen
Baufinanzierung: Richtige Beratung ist das A und O
Tipps zur Baufinanzierung und aktuellen Bauzinsen
Beratung ist bei der Baufinanzierung unerlässlich – wichtig ist es aber auch, sich bereits im Vorfeld zu informieren. Wie viel "Haus" kann ich mir leisten und wie viel Eigenkapital sollte eigensetzt werden? Was muss ich vor der Baufinanzierung und während der Rückzahlung beachten? Was ist der Trend bei der Bauzinsen-Entwicklung? Wie verhandle ich richtig beim Hauskauf? Bei welcher Bank, Filialbank, Sparkasse, Bausparkasse oder sonstigem Kreditinstitut ist meine Immobilienfinanzierung am besten aufgehoben und welches sind die besten Angebote für die Baufinanzierung? Was muss ich bei einem Baufinanzierungsantrag berücksichtigen und welche Unterlagen sollte ich parat haben? Wann fällt die konkrete Kreditentscheidung seitens der finanzierenden Bank? Wann sollte ich die Darlehensaufnahme beginnen? Mit unseren Tipps und Checklisten zur Finanzierung Ihrer Immobilie haben Sie stets alles Wichtige im Blick, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen.
Der erste Schritt zur Baufinanzierung: der Haushaltsrechner
Baufinanzierung mit Vater Staat: KfW-Förderdarlehen
Die eigenen vier Wände sind nicht nur der Traum von Millionen Menschen – er ist auch ein erklärtes politisches Ziel. Daher stellt der Staat über die staatliche Förderbank KfW Darlehen mit günstigen Hypothekenzinsen für Ihr Bauvorhaben bereit. Ihr Interhyp-Berater hilft Ihnen, die passenden Programme der KfW zu finden – und Ihre Eigenheimfinanzierung für die neue Immobilie so möglichst günstig zu gestalten. Unsere zahlreichen Rechner zum Vergleich der Bau- oder Immobilienfinanzierung ermöglichen es Ihnen, sich zuvor eingehend über Ihre Möglichkeiten zu informieren. So sind Sie gut vorbereitet für die endgültige Planung der Finanzierung. Denn Bauzinsen, Tilgung und die geplante Laufzeit sind Ihnen bereits weitgehend bekannt.
Sichern Sie die Finanzierung Ihrer Immobilie passend ab
Mit der Beratung von Interhyp zu Ihrer Baufinanzierung legen Sie bereits einen stabilen Grundstein auf dem Weg ins Eigenheim. Nun weiß aber niemand genau, was die Zukunft bringt. Doch mit dem richtigen Versicherungsschutz können Sie sich und Ihre Familie umfassend absichern. Ob Haftpflicht oder Berufsunfähigkeitsschutz – wir informieren Sie, welche Versicherung sinnvoll sein kann.
Wie Sie die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung richtig wählen
Sondertilgungen nutzen
Bei Baufinanzierungen sind die Kreditsummen in der Regel sehr hoch: Achten Sie deshalb auch auf die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen während der Tilgungsphase, damit Sie die gesamten Kreditkosten und die Laufzeit idealerweise verringern können. Die auf den ersten Blick günstigste Baufinanzierung ist nicht immer auch die beste! Die Gesamtkosten sind ausschlaggebend.
Interhyp-Beratung: Kostenlos und unverbindlich
Ratgeber Baufinanzierung – was ist zu beachten?
Nur die wenigsten Bauherren oder Immobilienkäufer können ihren Traum ausschließlich von den eigenen vier Wänden durch Rücklagen und Ersparnisse verwirklichen. Eine Immobilien- oder Baufinanzierung bietet die Möglichkeit, die Wunschimmobilie bereits jetzt zu erwerben und über die nächsten Jahre abzuzahlen. Die meisten Deutschen kaufen einmal im Leben ein Haus oder eine Eigentumswohnung, entsprechend aufregend ist die Suche nach dem Traumobjekt. Besonders das Thema Baufinanzierung sorgt dabei häufig für Unsicherheit. Wie funktioniert die Finanzierung eines Bauprojekts oder des Hauskaufs? Welche Möglichkeiten gibt es? Wie sehen die verschiedenen Finanzierungsmodelle im Vergleich aus? Wie kommen Käuferinnen und Käufer zur idealen Baufinanzierung oder zum passenden Immobilienkredit? Durch die lange Laufzeit von Darlehen für Baugeld legen Sie sich über viele Jahre fest. Entsprechend wichtig ist die Prüfung der Angebote und ein Bauzinsen-Vergleich. Durch die richtige Auswahl können Sie Tausende Euro sparen. Unser Bauzinsrechner macht den Vergleich einfach. Prüfen Sie Darlehen mit unterschiedlicher Laufzeit und Zinsbindung. Lassen Sie sich Ihre Restschuld für die Anschlussfinanzierung berechnen oder ermitteln Sie, um wie viele Jahre eine höhere Tilgung die Laufzeit verkürzen kann und wie Sie so die Kosten senken.
Prinzipiell stellt sich der Weg zur Finanzierung einer Immobilie folgendermaßen dar:
Wie viel Baufinanzierung kann ich mir leisten?
Wenn der Traum von der eigenen Immobilie konkreter wird, ist es an der Zeit, die individuelle finanzielle Situation genau anzusehen und zu kalkulieren. Ein Kassensturz ist immer der erste Schritt, um eine mögliche Immobilien- oder Baufinanzierung zu berechnen. Besonders leicht hat man es, wenn man ein Haushaltsbuch führt. Doch auch mit den eigenen Kontoauszügen lässt sich die finanzielle Belastbarkeit ermitteln.
Eine Kalkulation mit dem Baufinanzierungsrechner gibt erste Orientierung. Dann empfiehlt sich eine umfassende persönliche Beratung mit gründlicher Bestandsaufnahme und Planung. Diese schafft Klarheit, ob die eigene Wunschimmobilie machbar ist.
Die ideale Planung verläuft in drei Schritten:
Alle Einnahmen eines Haushalts helfen, die Lebenshaltungskosten zu decken und die spätere Baufinanzierung zu bedienen. Dazu zählen unter anderem:
- das monatliche Gehalt
- Kindergeld
- Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
- Nebenjobs
Dividenden aus Aktien sollten eher nicht in die Planung einbezogen werden, denn der Markt ändert sich ständig und diese Erträge können wegfallen. Ebenso ist es schwierig, mit dem Eltern- oder Erziehungsgeld zu rechnen, da dieses zeitlich begrenzt ist und nach dem Ende der Zahlungen eine Lücke bis zum nächsten Job entstehen kann. Kalkulieren Sie lieber vorsichtig, um die monatlichen Raten auch dann stemmen zu können, wenn das Einkommen für eine Weile geringer ausfällt.
Nachdem Sie Ihr monatliches Einkommen realistisch ermittelt haben, kommen die Ausgaben. Die monatlichen Ausgaben für die allgemeine Lebenshaltung wie
- Mietnebenkosten wie Strom, Wasser und Abwasser, Müllbeseitigung, usw.
- Lebensmittel
- Kleidung
- Mobilität
- Bildung von Rücklagen
- Versicherungen
- Kultur, Freizeit, Vereinsbeiträge usw.
lassen die Einnahmen schnell schmelzen. Die Ausgaben sollten daher keinesfalls zu niedrig veranschlagt werden. Denn eine Baufinanzierung bindet große Teile des Einkommens für 20 oder mehr Jahre. Ein neues Auto, Reparaturen und der Ersatz von Haushaltsgeräten fallen in dieser Zeit garantiert an. Eine ausbalancierte Baufinanzierung lässt ausreichend finanziellen Spielraum, um sich die eine oder andere Annehmlichkeit zu gönnen. Sonst wird die Finanzierung schnell zur emotionalen Belastung für die ganze Familie. Im schlimmsten Fall besteht die Gefahr, wegen falsch eingeschätzter Einnahmen und Ausgaben die monatlichen Raten der Baufinanzierung nicht aufbringen zu können.
Machen Sie sich's leicht! Unser Haushaltsrechner zeigt Ihnen die wichtigsten Posten und berechnet für Sie den verfügbaren Betrag für die Immobilie.
Eigenkapital sehen die Banken und Sparkassen sehr gern. Je höher der Anteil der Immobilien- oder Baufinanzierung ist, desto mehr Hypothekenzinsen verlangen die Banken in der Regel. Daher ist es sinnvoll, die eigenen Ersparnisse in die Finanzierung der Bau- oder Kaufkosten einfließen zu lassen. Auch an dieser Stelle gilt es, nicht zu eng zu kalkulieren. Es sollten ausreichend Rücklagen bleiben, um unvorhergesehene Ausgaben abdecken zu können.
Die Stiftung Warentest ermittelt regelmäßig, welche Finanzierungsquoten die Baufinanzierung besonders teuer machen. Übersteigt die Immobilien- oder Baufinanzierung 60 % des Wertes der Immobilie steigen die Bauzinsen an. Jedoch ist der Zinsaufschlag derzeit (Stand März 2023) geringer, als es in der Vergangenheit gewesen ist. Sie zahlen derzeit bei einem Kreditanteil am Kaufpreis von 90 % also im Schnitt nur 0,30 Prozent mehr als bei einem Kreditanteil von 60 %.
Kreditanteil in Prozent des Kaufpreises | Zinsaufschlag (Prozentpunkte) |
60 | 0,00 |
80 | 0,15 |
90 | 0,30 |
Quelle: Stiftung Warentest (Finanztest), Februar 2023
Familie Mustermann kann nach dieser Rechnung eine Immobilienfinanzierung oder einen Baukredit in Höhe von rund 216.000 Euro aufnehmen. Dazu kommt das Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro. Insgesamt steht der Familie für den Bau oder den Kauf einer Immobilie inklusive der Bau- und Kaufnebenkosten eine Summe von 266.000 Euro zur Verfügung.
Allerdings verändern sich diese Werte schnell, wenn ein höherer Prozentsatz zur Tilgung oder höhere Bauzinsen als Maßstab angesetzt werden. Nutzen Sie den Bauzinsrechner, um die Effekte verschiedener Sätze für die Bauzinsen sowie für eine zu Beginn unterschiedlich hohe Tilgung zu ermitteln.
Die folgende Tabelle zeigt die für die Beispielfamilie Mustermann maximale Darlehenssumme (auf Tausender abgerundet) zu verschiedenen Rahmenbedingungen:
3% Tilgung | 4% Tilgung | |
Zinssatz 3,2% | 216.000 Euro | 186.000 Euro |
Zinssatz 3,7% | 200.000 Euro | 174.000 Euro |
Zinssatz 4,2% | 186.000 Euro | 163.000 Euro |
Zinssatz 4,7% | 174.000 Euro | 154.000 Euro |
Welche Arten der Baufinanzierung gibt es?
- Annuitätendarlehen
- Volltilger-Darlehen
- Forward-Darlehen
- variable Darlehen
- endfällige Darlehen
Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung. Die meisten Finanzierenden wählen diese Art. Das Besondere am Annuitätendarlehen ist die gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate setzt sich aus der Tilgung und den Hypothekenzinsen für den Baukredit zusammen. Das bedeutet, dass zu Beginn der Ratenzahlung lediglich ein geringer Teil der Schuld getilgt wird, die Bauzinsen machen den Löwenanteil aus. Je weiter die ursprüngliche Darlehenssumme durch die monatlichen Zahlungen schrumpft, desto höher wird die Tilgung. Die Hypothekenzinsen nehmen im Laufe der Zeit einen immer geringeren Teil der monatlichen Rate ein.
Der beispielhafte Verlauf von Zins- und Tilgungsanteil in der Rate im Annuitätendarlehen:
In einem Umfeld mittlerer Bauzinsen ist es sinnvoll, für das Annuitätendarlehen eine höhere Anfangstilgung zu vereinbaren. Bei einem Zinssatz von 3,2 % und einer Tilgung von 1 % benötigen Immobilienkäufer rund 44 Jahre, um die gesamte Darlehenssumme zurückzuzahlen. Liegt die Tilgung bereits zu Beginn bei 3 %, verringert sich die Rückzahlungsdauer um rund 22 Jahre. Gleichzeitig fallen die Gesamtkosten für die Baufinanzierung, da durch die schnellere Tilgung weniger Bauzinsen fällig werden.
In Hochzinsphasen sieht die Situation selbstverständlich anders aus: Auch hier macht möglichst viel Eigenkapital Sinn, allerdings sollte man die Zinsbindungsfrist möglicherweise verlängern und auch die Tilgung entsprechend anpassen. Um das richtige Modell zu finden, empfehlen wir ein kostenloses und individuelles Erstgespräch mit unseren Beraterinnen und Beratern. So finden wir gemeinsam die günstigste Baufinanzierung für Ihr Vorhaben.
- Zinsbindung: Die Zinsbindung, die in der Regel für 5 bis 15 Jahre – häufig für 10 Jahre - vereinbart wird, schafft Planungssicherheit. Die monatliche Belastung bleibt während der gesamten Vertragslaufzeit gleich. Abweichende längere oder kürzere Laufzeiten können mit vielen Banken individuell vereinbart werden, zum Beispiel auch 30 Jahre.
- Restschuld: Soll nicht die gesamte Darlehenssumme während der Laufzeit der Zinsfestschreibung des Baukredits getilgt werden, steht bereits bei Vertragsbeginn fest, für welche Summe eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.
- Tilgung: Die monatliche Tilgung verrechnen die Banken und Sparkassen beim Annuitätendarlehen direkt mit der Restschuld. Die zeitnahe Reduzierung der ursprünglichen Darlehenssumme senkt den Zinsanteil der Annuität und steigert den Tilgungsanteil.
- Geringe Flexibilität: Die Vorteile des Annuitätendarlehens können auch zum Nachteil werden. Während der Zinsbindungsfrist sind in den meisten Fällen keine Vertragsänderungen möglich. Um eine möglichst hohe Flexibilität zu erhalten, sollten Verbraucher in jedem Fall die Möglichkeit für Sondertilgungen oder einen oder mehrere Tilgungssatzwechsel vertraglich vereinbaren. So können Steuerrückzahlungen oder anderweitiger überraschender Geldsegen direkt in die Baufinanzierung fließen. Ohne diese Vereinbarung verlangen Banken und Sparkassen eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn außerplanmäßige Zahlungen eingehen.
- Risiko Anschlussfinanzierung: Wird nicht die gesamte Darlehenssumme während der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt, benötigen Bauherren und Immobilienkäufer eine Anschlussfinanzierung. Niemand kann die Bauzinsen-Entwicklung der nächsten 5, 10 oder gar 20 Jahre abschätzen. Liegt der marktübliche Zinssatz zum Ablauf der Zinsbindungsfrist deutlich über dem bisherigen Zinssatz, kann die Anschlussfinanzierung überraschend teuer werden. Diese Risiken können Bauherren und Immobilienkäufer durch ein Volltilger-Darlehen oder ein Forward-Darlehen deutlich reduzieren.
- Sinkende Bauzinsen: Während der vereinbarten Zinsfestschreibung bleibt der Zinssatz des Annuitätendarlehens gleich. Sinken in den Jahren nach dem Abschluss die Hypothekenzinsen für Baufinanzierungen und Immobilienkredite deutlich, profitieren die Kreditnehmerinnen und -nehmer nicht davon. Allerdings können sie laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten den Kreditvertrag kündigen.
Das Annuitätendarlehen ist die ideale Bau- und Immobilienfinanzierung für Immobilienkäuferinnen und -käufer, die ihre Immobilie selbst nutzen möchten und eine besonders große Planungs- und Zinssicherheit wünschen. Über verschiedene Vertragsgestaltungen lässt sich das Annuitätendarlehen an die individuelle Situation anpassen. Es lässt sich auch sehr gut mit einem KfW-Kredit kombinieren.
- Bereitstellungszinsen: Viele Banken und Sparkassen verzichten für die ersten 6 Monate auf die Berechnung von Bereitstellungszinsen. Manche Kreditinstitute gewähren sogar eine Frist von 12 Monaten. Wer ein Haus baut und die Kreditsumme entsprechend dem Baufortschritt abruft, sollte versuchen, eine möglichst lange Frist ohne Bereitstellungszinsen zu vereinbaren. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau, erhöhen die sonst anfallenden Zinsen die Baunebenkosten erheblich.
- Sondertilgungen: Um die Darlehensschuld möglichst schnell zu reduzieren, ist es sinnvoll, die Möglichkeit von Sonderzahlungen zu vereinbaren. Es ist bei vielen Banken und Sparkassen möglich, bis zu 10 % pro Jahr außerplanmäßig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zu leisten.
- KfW-Darlehen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt Hausbauende und Immobilienkäuferinnen und -käufer in verschiedenen Programmen kostengünstige Kredite für energieeffizientes Bauen oder die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung. Die maximale Kreditsumme ist pro Bau- oder Kaufvorhaben begrenzt. Die Bereitstellung der Finanzierung mithilfe der KfW erfolgt über die kreditgebende Bank. Daher lassen sich Annuitäten- und KfW-Darlehen optimal kombinieren.
- Vorfälligkeitsschutz: Der Vorfälligkeitsschutz wandelt das Annuitätendarlehen in besonderen Härtefällen in ein kündbares Darlehen um. Muss die Immobilie während der Kreditlaufzeit aus Gründen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit verkauft und der Kredit vorzeitig abgelöst werden, verzichtet die Bank auf die Vorfälligkeitsentschädigung. Die meisten Banken und Sparkassen lassen sich diesen Schutz von Kreditnehmerinnen und -nehmern der Finanzierung allerdings extra bezahlen.
Volltilger-Darlehen sind keine spezielle Form der Immobilienfinanzierung. Es handelt sich um Darlehen, bei denen während ihrer Laufzeit die Darlehenssumme komplett getilgt wird. Entsprechend lang ist die vereinbarte Zinsbindungsfrist. Eine Vertragslaufzeit von 20 oder 25 Jahren ist in diesem Bereich üblich. Natürlich sind auch kürzere Laufzeiten möglich, wenn man die erforderliche Ratenhöhe tragen kann.
- Planungssicherheit: Es besteht absolute Planungssicherheit während der gesamten Baufinanzierung. Die monatliche Ratenhöhe bleibt während der gesamten Laufzeit gleich.
- Kein Risiko für Anschlussfinanzierung: Das Risiko, eine Anschlussfinanzierung zu erheblich ungünstigeren Konditionen abschließen zu müssen, entfällt.
- Höhere Bauzinsen: Banken und Sparkassen erheben für die sehr lange Zinsbindungsfrist einen gewissen Aufschlag im Vergleich zum marktüblichen Zinssatz für kürzere Bindungsfristen.
- Geringe Flexibilität: Die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer ist an die Baufinanzierung gebunden und kann nicht von fallenden Bauzinsen profitieren. Er kann das Darlehens jedoch - laut gesetzlicher Regelung - zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.
Bei variablen Darlehen vereinbaren die Banken und Sparkassen mit Kreditnehmenden eine regelmäßige Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins. Damit profitieren diese zeitnah von sinkenden Hypothekenzinsen, bei steigenden Kreditzinsen dagegen steigt die monatliche Belastung deutlich an. Üblich sind regelmäßige Zinsanpassungen, etwa alle drei Monate. Die Besonderheit des variablen Darlehens liegt in der Möglichkeit, es bei steigendem Zinssatz in ein Darlehen mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Außerdem dürfen Kreditnehmerinnen und -nehmer die Darlehenssumme am Ende jeder Zinsbindungsperiode vorzeitig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückbezahlen.
Der von Kreditnehmenden zu entrichtende Zinssatz setzt sich aus den aktuellen Bauzinsen und der Marge der Bank zusammen. Grundlage für den Marktzinssatz ist der EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate). Der EURIBOR beschreibt den Zinssatz, zu dem sich europäische Banken aktuell untereinander Geld leihen.
Das variable Darlehen eignet sich für Kreditnehmerinnen und -nehmer mit hohen Rücklagen, die steigende Hypothekenzinsen und damit höhere monatliche Belastungen auffangen können. Außerdem erfordert eine Baufinanzierung mit variablem Zinssatz, dass Kreditnehmende die Entwicklung des Leitzinssatzes der EZB regelmäßig verfolgen und über ein gutes Gespür für den Finanzmarkt verfügen.
Anders als bei anderen Baukrediten oder Immobilienfinanzierungen tilgen Kreditnehmerinnen und -nehmer während der Vertragslaufzeit die Darlehenssumme nicht. Sie tragen lediglich die anfallenden Zinsen, die Darlehenssumme selbst erhält die Bank am Ende der Laufzeit in einer Rate komplett zurück. Häufig dient eine kapitalbildende Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag zur Absicherung des endfälligen Darlehens.
- Tilgungsfreiheit: Niedrige monatliche Rate, da keine Tilgung fällig wird.
- Steuervorteil: Finanzierende, die ihre Immobilie nicht selbst nutzen, können die Zinsen steuerlich geltend machen.
- Hohe Kosten: Da die Darlehenssumme während der Vertragslaufzeit nicht abgebaut wird, fallen mehr Zinsen an. Das erhöht die Kosten für die Baufinanzierung.
- Doppelte Belastung: Die monatlichen Raten für die Kapital-Lebensversicherung oder den Bausparvertrag müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden. Niedrige Sparzinsen und Gebühren verteuern bei diesen gekoppelten Verträgen die Kosten zusätzlich.
Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer sollten von dieser Art der Baufinanzierung eher Abstand nehmen. Anders sieht es dagegen bei nicht selbst genutztem Wohnraum aus. Hier kann man die Bauzinsen für die Immobilie steuermindernd geltend machen. Die Einnahmen aus der Vermietung legen die Kreditnehmehmenden während der Vertragslaufzeit an und profitieren von den Zinsen. Die Einnahmen dienen am Ende der Laufzeit der Tilgung des Kredits. Wer über genügend Eigenkapital verfügt und keine Versicherung und keinen Bausparvertrag abschließen muss, kann diese Möglichkeit bei nicht selbst genutztem Wohnraum durchrechnen. Allerdings spielen endfällige Darlehen in der Baufinanzierung derzeit eine eher untergeordnete Rolle.
Forward-Darlehen geben Kreditnehmerinnen und -nehmern die Möglichkeit, sich günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung zu sichern. Auch zur Anschlussfinanzierung ist dieses Modell beliebt. Das Forward-Darlehen ist ein Annuitätendarlehen, dessen Auszahlung erst bis zu 66 Monate nach dem Vertragsabschluss erfolgt. In der Wartezeit fallen keine Bereitstellungszinsen oder monatlichen Raten an. Diese Zinssicherheit in der Zukunft lassen sich Banken und Sparkassen mit einem Aufschlag bezahlen. Wie hoch der Aufschlag ausfällt, richtet sich nach dem aktuellen Marktzins, der Marktlage sowie der Länge der Forward-Periode zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
Das Forward-Darlehen verläuft in 3 Phasen:
Wie hoch muss die Baufinanzierung realistisch sein?
Ein Bauvorhaben ist eine große Aufgabe, die der Finanzierende gut überblicken muss, wenn er die Baufinanzierung beantragt. Häufig werden wichtige Kosten übersehen: Die Gestaltung der Außenanlagen oder Gas- und Stromanschlüsse zum Beispiel geraten oft in Vergessenheit. Dann droht eine Finanzierungslücke.
Die Baukosten setzen sich aus dem Preis für das Grundstück und den Nebenkosten des Kaufs, den reinen Baukosten und den Baunebenkosten zusammen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick. Bei den Werten handelt es sich um ungefähre Angaben, die einer ersten Orientierung dienen können.
Posten | ca. Höhe |
Grundstück | regional sehr unterschiedlich |
Grunderwerbsteuer | 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises |
Kosten Notar/ Grundbucheintragung | ca. 2 % des Kaufpreises |
Maklerkosten | 3 bis 6 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer |
Baugenehmigung | 0,2 % der Baukosten als Faustregel, sehr variabel |
Bodengutachten | 500 bis 1.200 Euro |
Prüfstatiker | 1.500 bis 3.000 Euro |
Vermessungskosten | 1.500 bis 3.000 Euro |
Kosten Bauleitung und Architektenhonorar | 12 bis 15 % der Baukosten |
Anlegen der Baustraße | ca. 12 Euro pro Quadratmeter |
Aushub für Bodenplatte oder Keller | 4 bis 5 Euro pro Kubikmeter |
Überschüssige Erde abfahren | 10 bis 20 Euro pro Kubikmeter |
Baustrom und Bauwasser | 500 bis 2.000 Euro |
Abriss von Altbauten | 10 bis 100 Euro pro Tonne |
Erschließungskosten für die Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon) | 30 bis 85 Euro pro Quadratmeter, sehr variabel |
Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung | 400 bis 1.000 Euro |
Der finanzielle Aufwand für die Baunebenkosten ist regional sehr unterschiedlich. Auch die Größe und die Bauart des geplanten Objekts haben einen großen Einfluss auf die gesamten Baukosten. Wer baut, sollte bei der Finanzierung einen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen, zehn Prozent sind hier ein guter Wert. Angehende Bauherrinnen und -herren sollten sich vor der Planung der Baufinanzierung genau nach den örtlich üblichen Kosten erkundigen und die Angebote der verschiedenen Baufirmen oder Fertighausunternehmen genau prüfen, um vor überraschenden Ausgaben geschützt zu sein.
Disziplin und geschickte Planung sichern die Baufinanzierung
Auch wenn der Preis für das Grundstück und die Baukosten auf den ersten Blick erschwinglich scheinen, erreicht man jedoch zusammen mit den Baunebenkosten schnell die finanzielle Leistungsgrenze. Mit der richtigen Planung des Bauvorhabens und Disziplin in der Bauphase kann die Kreditsumme der Baufinanzierung niedrig gehalten werden. Zum Beispiel sollte man folgende Aspekte nicht aus den Augen verlieren:
- Eine einfache kompakte Bauweise senkt die Baukosten.
- Eine offene Wohnküche mit angeschlossenem Wohn- und Essbereich verringert den Flächenbedarf. Außerdem fallen zusätzlich Wände, Türen und Beschläge weg.
- Disziplin spart Baukosten ein. Spätere Änderungen am ursprünglichen Bauplan kommen oft teuer zu stehen.
- Streng das Budget einzuhalten, ist eine weitere erfolgreiche Strategie. Veränderungen an der einen Stelle sollten zumindest von Einsparungen an einer anderen aufgefangen werden.
Wie finde ich die passende Baufinanzierung?
- Neubau, Immobilienkauf, Sanierung, Anschlussfinanzierung: Welchen Zinssatz Banken für den Baukredit oder die Immobilienfinanzierung gewähren, hängt von der Art des Vorhabens ab.
- Zinsbindungsfrist: Wer sich langfristig günstige aktuelle Bauzinsen sichern möchte, zahlt einen Zinsaufschlag. Die tatsächliche Höhe des Aufschlags steigt mit der Dauer der Zinsfestschreibung. Die aktuelle Marktlage hat ebenfalls einen großen Einfluss. Erwarten Banken für die kommenden Jahre starke Zinszuwächse für Darlehen, steigt der Aufschlag für eine lange Zinsfestschreibung.
- Eigenkapitalanteil: Je mehr Eigenkapital Kreditnehmerinnen und -nehmer einbringen könneb, desto günstiger sind in der Regel die Hypothekenzinsen. Es ist sinnvoll, bei der Bank vor Vertragsabschluss nachzufragen, wie die Bauzinsen gestaffelt werden. Unter Umständen lohnt es sich, eine Anlage vorzeitig aufzulösen und als Eigenkapital einzusetzen. Manchmal haben bereits 5.000 Euro einen deutlichen Einfluss auf den offerierten Zinssatz.
- Objektwert und Lage: Auch diese Faktoren beeinflussen den Zinssatz. Bei der Auswahl des Bauplatzes ist es ratsam, diese Unterschiede zu prüfen und gegebenenfalls zu berücksichtigen.
- Aktuelle Marktlage: Ist eine Baufinanzierung erst für die Zukunft geplant, lohnt es sich, den Markt zu beobachten. Ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) niedrig, sind oft auch Baufinanzierungen günstig. Doch der Zusammenhang ist nicht ganz so einfach. Vielmehr hängt die Entwicklung beim Baugeld auch mit der Nachfrage nach Bundesanleihen und Pfandbriefen zusammen: Ist diese hoch, sinken die Hypothekenzinsen.
Mehr Infos. - Bonität: Ist die Bonität zu schlecht, etwa die Einkünfte zu gering, können Banken und Sparkassen einen Kreditantrag auch ablehnen.
Sie sehen: Je nach individueller persönlicher Lage und dem gewählten Objekt kann sich Angebot für eine Baufinanzierung von der Bank deutlich unterscheiden. Viele Interessentinnen und Interessenten holen sich das erste Angebot für die Baufinanzierung von ihrer Hausbank ein. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, das Angebot der Bank mit anderen Anbietern zu vergleichen. In der Regel findet sich immer ein Angebot für ein Darlehen, das günstiger ist, oftmals werden sogar zusätzlich zu den niedrigeren Zinsen insgesamt günstigere Konditionen geboten. Da Sie ein Darlehen über Baugeld viele Jahre bedienen werden, machen sich bereits geringe Zinsunterschiede finanziell deutlich bemerkbar.
Baufinanzierungen – allgemeine Informationen zum Thema
Mit einer Baufinanzierung verwirklichen Sie Ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Sie sorgen nicht länger für die Altersversorgung und satte Renditen von Vermieterinnen oder Vermietern, sondern Sie tun etwas für sich und Ihre Zukunft. Gleichzeitig genießen Sie die Freiheit im eigenen Haus, auf dem eigenen Grundstück ohne Nachbarinnen und Nachbarn, die über oder unter Ihnen wohnen.
Zu beachten ist, dass Baufinanzierungen und Immobilienkredite immer zweckgebunden ausgezahlt werden. Das Kapital darf für den Bau, den Kauf, die Sanierung oder den Ausbau der Immobilie verwendet werden. Ein neues Auto zum Beispiel muss anders finanziert werden. In der Regel dient die Baufinanzierung zur Deckung der Kaufkosten für das Grundstück sowie der Baukosten. Die Nebenkosten tragen Finanzierende über das Eigenkapital selbst. Ist kein Eigenkapital vorhanden, kann die Baufinanzierung auch zu 100 % über die Bank abgewickelt werden. Sogar eine Finanzierung über der Kauf- oder Bausumme ist in Einzelfällen möglich. Da jedoch die Kauf- und Baunebenkosten im Falle eines Verkaufs der Immobilie bei einer wirtschaftlichen Notlage wahrscheinlich nicht durch einen höheren Verkaufspreis erzielt werden können, gehen die Banken damit ein hohes Risiko ein. Bei einem Kreditausfall droht dem Darlehensgeber dann ein herber Verlust. Dieses Risiko gleichen die Banken und Sparkassen mit einem deutlichen Zinsaufschlag aus. Wer baut, sollte daher vorab kalkulieren, ob es günstiger ist, vor dem Bau beziehungsweise Erwerb ausreichend Eigenkapital anzusparen. Mindestens die Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen, ist in jedem Fall empfehlenswert.
Finanzierung für nachhaltige Bauprojekte
Nachhaltige Bauprojekte werden in Anbetracht der Herausforderungen des Klimawandels immer relevanter. Mittels verschiedener Fördermittel können Sie die Finanzierung dieser zu unterstützen. Diese Mittel werden von verschiedenen öffentlichen Institutionen auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene angeboten und können auch für eine Vielzahl von Maßnahmen im Bereich der Energieeffizienz eingesetzt werden, wie zum Beispiel für den Einsatz erneuerbarer Energien oder die Verbesserung der Wärmedämmung.
Energieeffiziente Gebäude sind nicht nur gut für die Umwelt, sondern können auch langfristig Geld sparen, indem sie den Energieverbrauch und somit die Energiekosten reduzieren. Daher ist es sinnvoll, bereits in der Planungsphase eines Bauprojekts die die Energieeffizienz zu berücksichtigen und in die Finanzierungsplanung einzubeziehen.